Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «§ 1 Общие положения о специализированных жилых помещениях». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти, местного самоуправления, государственными или муниципальными предприятиями и учреждениями.
К служебному жилью относятся отдельные квартиры. При этом в многоквартирном доме в качестве служебных могут быть использованы все жилые помещения либо часть из них. Выделять под служебное жилье отдельные комнаты в квартирах, в которых проживают другие собственники и (или) наниматели жилых помещений, не допускается (ст. 93 ЖК РФ; п. 5 Правил N 42).
Так, например, сотрудники Следственного комитета обеспечиваются жилым помещением путем предоставления им в том числе служебного жилого помещения (ч. 22 ст. 35 Закона от 28.12.2010 N 403-ФЗ).
Специализированный жилищный фонд
- Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.
- В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
- 1) служебные жилые помещения;
- 2) жилые помещения в общежитиях;
- 3) жилые помещения маневренного фонда;
- 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
- 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
- 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
- Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.
- В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.
В соответствии со ст.
99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Служебные жилые помещения – это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).
Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.
- Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
- 1) органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;
- 2) органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
- 3) органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.
Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения.
Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов.
Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).
В соответствии со ст.
105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.
Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.
- Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.
- К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:
- 1) граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
- 2) граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
- 3) граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
4) иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).
Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда
Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Комментарий к статье 92
1. Раздел IV Кодекса содержит две главы, в которых достаточно подробно определены виды и назначение специализированных жилых помещений, а также урегулированы основные отношения, связанные с предоставлением таких жилых помещений и пользованием ими. Главной концептуальной новеллой этого раздела можно считать усиление договорного начала в регулировании указанных отношений.
Статьи гл. 9 раздела IV Кодекса содержат нормы, определяющие виды и назначение специализированных жилых помещений. Напомним, что в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса, специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондах (см. также комментарий к ст. 19 Кодекса). Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.
Статья 92 Кодекса установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 Кодекса.
2. Вопрос о том, является ли то или иное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения.
Основанием для включения конкретных помещений в специализированный жилищный фонд и исключения жилых помещений из указанного фонда является решение соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.
В настоящее время применяются Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.
В соответствии с п. п. 3 и 4 указанных Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество.
Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта.
Для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда заявитель представляет в орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом (орган управления), следующие документы:
а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;
б) документ, подтверждающий право собственности либо право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение;
в) технический паспорт жилого помещения;
г) заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям.
Данное заявление рассматривается органом управления в течение 30 дней с даты подачи документов. В указанный срок орган управления принимает решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда либо об отказе в таком отнесении.
Информация о принятом органом управления решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения.
Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.
Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда в соответствии с указанными Правилами.
3. Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 Кодекса). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. ст. 93 — 98 Кодекса. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. ст. 166 — 168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Комментарий к статье 93
В соответствии с п. 5 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, к служебным жилым помещениям относятся отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме.
Служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственники жилищного фонда и уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. ).
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.
В ст. 93 Кодекса перечень работодателей, характер трудовых отношений с которыми может влечь предоставление служебного жилья, сформулирован как исчерпывающий. Поэтому другие виды коммерческих организаций, а также некоммерческие организации, имеющие в собственности или на праве аренды жилые помещения, не могут предоставлять их своим работникам по правилам гл. 9 Кодекса. В таких случаях должен заключаться договор коммерческого найма жилых помещений (см. гл. 35 ГК РФ).
Для малоимущих, но не нищих
Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном.
Если говорить о частном фонде коммерческого использования, то ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30). Это гражданско-правовой договор, который регулируется главой 35 ГК РФ. Если же речь идет о жилье коммерческого использования в публичных фондах (государственном, муниципальном), ЖК РФ лишь говорит о существовании фонда коммерческого использования.
В то же время Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, принятым в соответствии с ЖК РФ, утверждены Правила пользования жилыми помещениями, в которых есть раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Видимо, этот договор должен регулироваться нормами ЖК РФ, так как становится одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством.
Необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых предоставляются по договорам коммерческого найма (так называемых доходных домов (а практика строительства и заселения таких домов в субъектах Федерации уже есть)), объясняется тем, что лишь 20% населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и еще 20% — с помощью государства .
Остальные граждане могут быть приняты на квартирный учет как малоимущие и ждать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. В то же время есть российские граждане с низким доходом, но не относящиеся к малоимущим и не имеющие возможности купить себе жилье. Для них выходом может быть коммерческое жилье в публичном фонде.
———————————
Российская газета. 30.09.2011.
Строительство доходных домов будет способствовать мобильности населения, трудовой миграции, что может быть связано с развитием промышленного производства в регионах и необходимостью привлекать специалистов. Им и их семьям необходимо жилье, а сразу найти нужную сумму на его покупку возможно не всегда.
В доходных домах заинтересованы и муниципалитеты. Они могут строить их как за счет собственных средств, так и на средства инвесторов.
Так, госпрограммой «Жилище», одобренной Правительством Москвы, на 2012 — 2016 годы предусмотрено строительство двух типов доходных домов. Так называемые бездотационные дома возводятся за счет городского бюджета. Квартиры в них обходятся дешевле, чем у частника. При этом у семей, уже живущих в бездотационных домах, было право выбора — в новую квартиру можно было переселиться на время, до момента, когда подойдет очередь на жилье, или навсегда, заключив договор социального найма и снявшись с квартирного учета.
Для граждан, у которых обеспеченность жилой площадью более 10 кв. м. и, следовательно, нет возможности встать в очередь на получение жилья по договору социального найма, будут строить дома на средства инвесторов. При этом квартиру в таком доме может получить любой гражданин (по договору коммерческого найма). В бездотационных — очередники (пока ждут своей очереди), бюджетники.
Таким образом, коммерческий наем в домах публичного фонда может быть востребован среди разных слоев населения. Поэтому необходима дополнительная нормативная база. В ЖК РФ нужно предусмотреть условия и порядок предоставления коммерческого жилья в публичном фонде; дать понятие договора коммерческого найма, определить его предмет, цену, срок, на который заключается договор, и другие условия. Цена, видимо, в какой-то степени должна быть лимитирована, чтобы сделать жилье доступным и составить конкуренцию частному сектору.
Что касается частного фонда, то жилье в нем всегда сдавалось и сдается по договору жилищного найма, условия и порядок заключения которого определяются соглашением сторон и регулируются главой 35 ГК РФ. Необходимо только предусмотреть, чтобы жилье в частном фонде коммерческого использования сдавалось легально (что делается крайне редко): заключался договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме, регистрировался такой договор, уплачивались налоги и пр.
Как помещения включаются в СЖФ?
Ключевое правило отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду состоит в том, что помещение может быть включено в состав СЖФ или исключено из него только по решению уполномоченного органа, который осуществляет управление государственной или муниципальной жилплощадью.
Для получения статуса жилья спецфонда от заявителя требуются следующие документы:
- заявление с указанием желаемого вида СЖФ (рассматривается около 1 месяца);
- документ, подтверждающий право собственности, хозяйственное ведение или оперативное управление жилплощадью;
- заключение о соответствии помещения всем необходимым требованиям;
- техпаспорт помещения.
Специализированный жилищный фонд
Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.
В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
1) служебные жилые помещения;
2) жилые помещения в общежитиях;
3) жилые помещения маневренного фонда;
4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.
Понятие, виды, назначение специализированного жилищного фонда
Специализированный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям и предназначенных для временного проживания граждан.
Специализированный жилищный фонд имеет особый правовой режим, связанный с особым порядком его использования.
Особенности этого фонда проявляются в следующем.
- 1. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения только государственного и муниципального жилищных фондов.
- 2. Использовать в качестве специализированного жилое помещение можно только после отнесения такого помещения к специализированному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленном Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение из такого фонда осуществляется на основании решений органа, в функции которого входит управление государственным или муниципальным жилищным фондом.
- 3. С учетом специфики использования специализированных жилых помещений их нельзя отчуждать, передавать в аренду и пр. Они могут передаваться гражданам только по договорам найма, указанным в соответствующих статьях разд. IV ЖК. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» (ч. 8 ст. 100 ЖК).
- 4. Назначение этих жилых помещений зависит от вида специализированного жилищного фонда.
- 5. Это жилье предоставляется на время (с прекращением оснований предоставления прекращается договор).
Виды жилых помещений специализированного фонда
- служебные жилые помещения (например, служебные квартиры для военных, чиновников, учителей, врачей и т.п.);
- жилые помещения в общежитиях;
- жилые помещения маневренного фонда (например, жильё, в которое предлагается переселиться в связи с реконструкцией или капитальным ремонтом дома, подробнее – в ст. 95 ЖК РФ);
- жильё в домах системы социального обслуживания населения (например, дома для инвалидов, пожилых людей, детей без родителей);
- жильё фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, лиц, признанных беженцами;
- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (например, многодетным семьям, супругам-инвалидам и др. подробнее – в ст. 188 ЖК РФ);
- жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Все эти виды жилья имеют два общих признака:
- оно может относиться только к государственной или муниципальной собственности и ни одно юридическое лицо не может создавать специализированный жилищный фонд;
- существует общий порядок признания любого помещения специализированным.
Специализированное жилье
В соответствии с ч. 1 статьи 99 Жилищного кодекса РФ специализированное жилье предоставляется:по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);
по договорам найма специализированных жилых помещений.
Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям — решение и договор, заключенный согласно этому решению.Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования.Исходя из смысла ч. 2 ст.
99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время:по соглашению сторон;по инициативе нанимателя. При этом причины, которые побудили нанимателя принять такое решение, значения не имеют.Следует отметить, что законодатель не ставит в этом случае условием расторжения договора согласие членов семьи. Статья 101 ЖК РФ не содержит положения, аналогичного ч.
2 ст. 83 ЖК РФ (о расторжении договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи).Согласно ч. 3 статьи 101 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель и члены его семьи не исполняют своих обязательств по договору.
Договор расторгается в судебном порядке в случаях:невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;разрушения или повреждения жилья нанимателем или членами его семьи;систематического нарушения прав и законных интересов соседей;использования жилого помещения не по назначению.
Статья 102 ЖК РФ предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Договор прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.Договор найма специализированного жилого помещения прекращается по окончании (истечении) срока договора, заключенного на определяемый ЖК РФ период (работы, службы, учебы и т.д.
), т.е. по истечении срока действия трудового договора, по окончании службы, по завершении капитального ремонта или реконструкции дома, после расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения и т.д.
Договор найма служебного жилого помещения и жилья в общежитии прекращается в случае перехода права собственности на такое жилье (права хозяйственного ведения или оперативного управления).
Изъятие предусмотрено только для одного случая: работник — наниматель данного жилья — сохраняет трудовые отношения с его новым собственником (юридическим лицом, которому жилье передано в хозяйственное ведение или оперативное управление). В этом случае служебная квартира либо жилье в общежитии за ним также сохраняется.
При расторжении или прекращении договора найма специализированного жилого помещения граждане обязаны его освободить. В случае отказа они подлежат выселению в судебном порядке, как правило, без предоставления другого жилья.Обозначенные в ч.
2 статьи 103 ЖК РФ категории граждан не могут быть выселены без предоставления другого жилья, если они:а) не имеют другого жилья на праве собственности или по договору социального найма;б) состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Говоря о случаях такого выселения, законодатель ограничился только указанием, что жилье должно быть предоставлено в черте соответствующего населенного пункта, не предусмотрев его благоустроенность и размер. Это значит, что такое жилье должно отвечать лишь требованиям ст.
15 ЖК РФ (жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях.
Помимо общих положений каждый вид специализированных жилых помещений имеет ряд особенностей, что обусловлено назначением такого жилья.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан:имеющих определенные трудовые отношения с органом государственной власти (органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением);в связи с прохождением службы;в связи с назначением на государственную должность (федеральную или субъекта РФ);в связи с избранием на выборную государственную или муниципальную должность.Согласно данной статье служебное жилье предоставляется на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности.Таким образом, служебное жилье предоставляется не в целях удовлетворения жилищных потребностей гражданина, а в связи с выполнением определенных обязанностей (работа, служба и т.п.).Служебное жилое помещение предоставляется на основании:решения собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления) или уполномоченных им лиц. В качестве уполномоченных может выступать администрация предприятий, учреждений, командование воинской части и т.п.;договора найма служебного жилого помещения, заключенного в соответствии с решением о предоставлении (юридический состав). При этом предметом договора может быть только отдельная квартира.К пользованию служебным жилым помещением применяются общие правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ для договоров социального найма.Договор найма служебной квартиры подлежит расторжению в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ.Этот договор может быть расторгнут и в случае досрочного расторжения трудового договора, заключенного на определенный срок, и в случае расторжения трудового договора, заключенного без определения срока, а также в случае досрочного увольнения со службы и т.д.Помимо общих норм прекращения договора найма в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ особо оговариваются случаи, когда служебное жилье сохраняется за нанимателем.Договоры найма не могут быть прекращены, если при переходе права собственности на жилье (а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу) новый собственник (юридическое лицо, которому передано жилое помещение) является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилья.Под переходом права собственности при этом следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случаях правопреемства. Иное не согласуется со ст. 92, согласно которой специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению и которой установлено, что в качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищных фондов.В случаях расторжения или прекращения договора найма служебного жилья граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.С предоставлением другого жилья выселяются граждане, если они:не имеют жилья на праве собственности или пользования по договору социального найма, а также не являются членами семьи собственника либо нанимателя по такому договору;состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК РФ и гражданин имеет право получить жилье по договору социального найма. Однако необходимо отметить, что состоящим на учете жилье предоставляется в порядке очередности, т.е. исходя из времени принятия граждан на учет.Категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений, определены п. 1 — 4 ч. 2 ст. 103.Так, согласно ст. 103 ЖК РФ члены семьи работника, которому была предоставлена служебная квартира и который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья по правилам этой статьи.
Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По договору социального найма нанимателем вправе стать любой совершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищного отношения.
По договору коммерческого найма в случае смерти нанимателя или его выбытия нанимателем становится один из граждан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для этого необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если такое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно проживающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ).
Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.
Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».
В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно проживающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.
Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жилищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену помещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.
Чаще всего данное основание является жилищно-правовой санкцией.
1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).
2. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).
3. В случае систематического использования жилого помещения не по назначению граждане также подлежат выселению (ст. 98 ЖК РФ).
4. Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится в случае прекращения отношения – основания проживания.
5. Выселение временных жильцов.
6. Выселение в случае самовольного вселения в жилое помещение.
7. Выселение поднанимателей.
Порядок аннулирования
Порядок аннулирования сделки определен правилами статьи 101 ЖК РФ. По взаимному согласию сторон договор может быть расторгнут в любое время.
В одностороннем порядке сделка прекращается через суд, если наниматель не исполняет или нарушает взятые на себя обязательства.
Отдельный порядок предусмотрен в отношении помещений, предназначенных для проживания детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Это касается случаев:
- не внесения оплаты за проживание и услуги ЖКХ в течение более года, при отсутствии соглашения о возмещении задолженности;
- разрушение или систематическое повреждение объекта;
- нарушение прав и законных интересов соседей;
- нецелевое использование жилья, например, осуществление предпринимательской деятельности.
Факты должны подтверждаться документально, а выселение происходит на основании судебного решения.
Для аннулирования сделки собственник направляет письменное уведомление об имеющихся нарушениях и дает нанимателю сроки их устранить.