Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сделать оценку квартиры для ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратите внимание, что большая часть из списка документов принадлежит владельцу покупаемой квартиры. Поэтому заказывайте оценку и начинайте собирать пакет документов, когда уже точно приняли решение о покупке именно этого жилья.
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Возможные проблемы и нюансы
Чтобы предотвратить возможные неприятные последствия при оформлении ипотеки, необходимо ответственно отнестись к выбору оценочной компании. Она должна иметь все соответствующие документы на осуществление деятельности и состоять в реестре СРО. Если затрудняетесь самостоятельно найти оценщика, обратитесь к представителям банка, в котором планируете получить кредит на жилье.
Большинство кредитных учреждений сотрудничают с несколькими проверенными оценочными организациями, поэтому у вас будет возможность выбрать эксперта с оптимальными ценами на услуги. Имейте в виду — экспертизе аккредитованного оценщика банк доверяет, и вам точно не придется заказывать процедуру заново.
Часто бывает, что стоимость квартиры по отчету гораздо ниже цены, установленной продавцом. В этом случае банк не одобрит сумму, превышающую то значение, которое указано в расчете оценщика. В подобной ситуации оптимальное решение — договориться с продавцом о снижении цены или заплатить разницу собственными средствами.
Еще один фактор, который может негативно отразиться на покупке вторичного жилья в ипотеку, — неузаконенная перепланировка. Если в оценочных документах не будет указана данная информация, в дальнейшем это может привести к крайне нежелательным последствиям. При обнаружении несоответствия банк вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, а также обвинить вас в мошенничестве.
Помните: оценка квартиры — серьезный шаг на пути к приобретению собственного жилья в ипотеку, поэтому отнестись к нему следует ответственно. Обращайтесь за услугой только к проверенным оценщикам, которые аккредитованы банком, в котором планируется оформлять кредит. Так вы сможете избежать неприятных ситуаций и сохраните свои деньги, время и нервы!
Кому и зачем нужен отчёт об оценке при оформлении ипотеки?
Необходимость отчёта об оценке при получении ипотеки прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В первую очередь, независимая оценка нужна для банка. По её результатам займодатель определяет:
- Какова реальная стоимость объекта недвижимости. Квартира или дом в этой ситуации являются залоговым имуществом, поэтому важно определить его рыночную стоимость.
Важно! Рыночная стоимость является самым объективным показателем ценности объекта. - Насколько ликвидна квартира, дом. Банку важно быстро реализовать объект, если заёмщик перестанет выполнять обязательства по кредитному договору.
- Не было ли изменений технических характеристик. Так, в ходе независимой оценки определяется, не проводились ли несогласованные перепланировки. Оценка показывает, что есть несоответствия с техническим паспортом. Банк в этой ситуации вправе отказать в выдаче заёмных средств, так как в будущем он может столкнуться со сложностями при реализации «проблемной» квартиры или дома.
Кратко: зачем нужна оценка недвижимости и как ее заказать
-
Оценка недвижимости нужна для точного расчета цены на объект. Банку эта цифра нужна, чтобы убедиться в ликвидности жилья — если заемщик не выплатит кредит, банк заберет квартиру.
-
Чтобы заказать процедуру, возьмите список организаций в банке и позвоните в несколько из них — отчет от аккредитованных оценщиков банки принимают без придирок.
-
Соберите документы на объект, подготовьте его к фотоотчету — оценка пройдет в течение 3−5 дней, готовый отчет получите вы и банк.
Что влияет на оценку квартиры?
Стоимость квартиры складывается из большого количества факторов. Наибольшее значение имеют базовые характеристики жилья, среди которых площадь, количество комнат, этаж, планировка, отделка, год постройки дома, материалы здания, дефекты или их отсутствие).
Не меньшую роль играет расположение объекта недвижимости. В некоторых случаях стоимость аналогичных квартир может отличаться на десятки процентов только из-за того, что одна из них находится в более удачном месте. Увеличивает стоимость жилья расположение в историческом центре города или рядом с благоустроенными парками, общественными пространствами или в районах с более развитой социальной инфраструктурой.
При оценке также могут учитываться и другие уникальные характеристики жилья, например, панорамные виды из окон или историческая ценность здания. Также оценщики всегда анализируют общую ситуацию на рынке недвижимости и корректируют финальные цифры в зависимости от средней стоимости схожего жилья.
Что делать, если я не согласен с оценкой квартиры?
Если вы не согласны с ценой, которую определил независимый оценщик, в первую очередь необходимо еще раз внимательно изучить составленный им отчет, в частности, проверить, учтены ли все преимущества оцениваемой квартиры, а также насколько релевантен анализ рынка недвижимости. При наличии сомнений можно обратиться за повторной оценкой в другую организацию.
Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.
В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.
Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.
Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.
Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.
Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.
Методы оценки стоимости недвижимости для целей ипотечного кредитования
Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) No1, выделяются три основных подхода, которыми пользуется оценщик при осуществлении оценки объекта недвижимости:
- Затратный подход
В данный подход входят такие экспертные методы, которые базируются на установлении расходов, которые потребуются в случае покупки, воспроизведения или же замещения оцениваемого объекта (с учетом его износа и устаревания), а также когда необходимо установить величину затрат на создание точной копии исследуемого объекта. В основном затратный подход используется тогда, когда имеется надежная и достоверная информация, с помощью которой можно установить размер указанных выше расходов. Федеральные стандарты оценки Российской Федерации устанавливают критерии, с помощью которых возможно признать объект точной копией исследуемого объекта или же таким объектом, который схож по свойствам с оцениваемым.
- Сравнительный подход
В сравнительный подход включаются такие оценочные методы, которые основываются на получении цены оцениваемого объекта путем его сопоставления с имеющимися аналогичными объектами. Данные экспертные методы базируются как на прямом соотнесении оцениваемого объекта с его аналогами, так и на статистическом анализе, а также на экспертном исследовании сведений о том рынке, к которому относится исследуемый объект.
Данный подход к оценке объектов недвижимости рекомендуется к применению экспертом-оценщиком в тех случаях, когда имеются правдивые и достаточные для экспертного анализа данные о ценах и характеристиках имеющихся объектов-аналогов. В сравнительном подходе могут использоваться для сопоставления как цены уже совершенных сделок по приобретению квартиры в ипотеку, так и цены, указанные в предложениях заключить подобную сделку.
- Доходный подход
Документы для проведения оценки
Оценка новостройки при ипотеке Сбербанка, ВТБ и других банков требует примерно одного и того же пакета документов:
- Свидетельство о регистрации имущества в Росреестре;
- Технический паспорт квартиры, план инвентаризации и экспликация. Получить эти документы можно в БТИ;
- Выписка из ЕГРН. Она должна удостоверять отсутствие обременения на квартире (когда она уже заложена физическому или юридическому лицу);
- Выписка из домовой книги, а также справка из управляющей компании, удостоверяющая отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
- Правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- Документы, показывающие, сколько изначально стоила квартира (например, это может быть договор купли-продажи, в результате которого квартира была куплена);
- Если в доме была проведена перепланировка — разрешение на нее;
- В случае, если ипотека оформляется на еще не построенное жилье, нужен только паспорт и договор ДДУ.
Что должно быть в отчете
После оценки эксперт должен передать вам лично или в банк напрямую отчет — это многостраничный документ, оформленный в соответствии с законом. В нем должны быть указаны данные оценщика, включая копию его страхового полиса, и данные квартиры — подробное описание объекта с установленной ценой. В отчете оценщик обосновывает выбор метода оценки и описывает процесс определения цены.
Вот что еще прикладывают к отчету:
- документы, которые использовал оценщик, например, технический паспорт;
- фотографии недвижимости, по которым можно оценить состояние объекта;
- наличие перепланировок и документы о согласовании, если такие есть.
За чей счет проводится оценка квартиры для ипотеки?
Оценка недвижимости вменяется в обязанности клиента. И оплачивать он ее должен за свой счет, без всякого права компенсации понесенных затрат (даже если банк в конечном итоге в кредите отказал). Из-за этого, нередко банк самостоятельно проводит предварительный анализ предлагаемой недвижимости. Если ее стоимость устраивает и других причин для отказа нет, только тогда от клиента требуют оплатить оценку. Во многих случаях банки сотрудничают с отдельными, так называемыми аккредитованными оценщиками. Зачастую отчеты от них принимаются без замечаний. Но так как банк по закону не может ограничить клиента, в теории, последний может обратиться и в другую, неаккредитованную конторы. Нужно понимать, что при этом банк будет придираться к каждой букве, цифре и запятой.
Банк же платит за оценку только в исключительных случаях. Например, тогда, когда нужно подавать в суд на недобросовестного клиента. В такой ситуации нужно четко понимать, сколько может стоить недвижимость, а от проблемного заемщика вряд ли получится добиться оплаты услуг оценочной компании, раз уж он и по кредиту не платит.
Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?
Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.
Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2021 году.
Независимая оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку. Традиционный процесс оценки проходит в офлайн-формате и выглядит следующим образом: на объект выезжает оценщик, делает снимки объекта и самого дома. Далее на основании полученных данных готовится отчет об оценке. Когда документ готов, заемщик отвозит его в банк.
Но перед этим клиенту нужно выбрать подходящую оценочную компанию, совершив множество звонков и оставив свои контакты, а это не всегда безопасно (поскольку потом могут поступать нежелательные звонки с различными рекламными предложениями). Кроме того, нужно согласовать время с оценщиком для осмотра квартиры. Все это занимает время и требует дополнительных усилий. В итоге на подготовку отчета об оценке может уйти до пяти-шести дней. Сам банк в это время не контролирует процесс, а ипотечная сделка поставлена на паузу.
Преимущества и недостатки процедуры оценки
Главная цель и преимущество экспертизы – определение рыночной стоимости квартиры. Недостаток всего один: оценка платная. Но некоторые банки оплачивают экспертизу сами, действуя на основании соглашений, заключенных между ними и оценочными организациями.
Плюсы проведения оценки жилья:
- Она дает возможность проверить «прозрачность» сделки купли-продажи, выясняет отсутствие или наличие обременения на жилье, незаконных перепланировок, недостатков недвижимости, которые продавец пытался скрыть.
- Заемщик узнает реальную рыночную цену, что позволяет избежать покупки по завышенной.
- На основании заключения банк не имеет возможности занизить цену жилья и заставить заемщика предоставить дополнительный залог.
- При решении имущественных разногласий в суде результат экспертизы принимается во внимание.
- По результатам отчета оценщика основание на снижение цены продавцом, если недвижимость вторичная и реальная стоимость меньше запрашиваемой.
Для чего нужна оценка недвижимости?
Рассмотрим подробно, для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке:
- Безопасность банка. Ему важно знать, за какую сумму он сможет реализовать заложенное жилье, если клиент перестанет платить.
- Определение суммы ипотеки. В самом начале клиенту оглашается лишь предварительно одобренная сумма, окончательный размер кредита зависит от стоимости квартиры. Кроме того, на основании отчета можно попробовать снизить стоимость недвижимости, поторговавшись с продавцом.
- В договоре обязательно должна указываться цена жилья. Правило устанавливается ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ. Если такой информации нет, по закону он считается ничтожным, т.к. не соответствует требованиям законодательства.