Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Занижение цены в договоре
Вы выбрали квартиру, проверили все документы на неё, документы собственника и готовы подписать договор. Владелец начинает умолять вас написать в договоре сумму меньшую, чем реальная стоимость квартиры. Давит на жалость, мол, придётся заплатить много налогов. Вы соглашаетесь и подписываете договор, в котором стоит заниженная стоимость квартиры. Вместо 5 млн рублей, которые вы заплатили, в нём указан 1 млн. Проходит время, вы радуетесь жизни в новой квартире — и вдруг появляется незнакомец. Он представляется юристом, сообщает, что человек, продавший вам квартиру, объявлен банкротом, и угрожает расторжением сделки. По закону, если человека признают банкротом, все сделки, которые он заключал за последние три года, действительно аннулируются. В этом случае, если вы добьётесь возврата денег, вам вернут только ту сумму, которая написана в договоре, — 1 млн рублей. «Чтобы этого избежать, нужно заплатить», — предлагает незнакомец и начинается вымогать у вас любую сумму на своё усмотрение.
Собственник «передумал» через какое-то время
Вы купили квартиру у милой старушки. Никаких подозрений её поведение не вызывало, но на всякий случай вы попросили у неё справку из ПНД (психоневрологического диспансера), и она её принесла. Вы спокойно отдали деньги, получили все необходимые документы и сделали в квартире хороший ремонт. И в один прекрасный (на самом деле — не очень) день на пороге возникает старушка или, скорее, кто-то из её родственников или представителей и сообщает, что пенсионерка не осознавала, что делает, продавая квартиру, вот справка, что она не отдаёт отчёт в своих действиях. Поэтому квартиру с ремонтом придётся вернуть. А деньги? Ну, бабушка не помнит, что там с деньгами, — вот же справка. Постойте, а как же справка из ПНД, которую вам предъявили перед заключением сделки? А справка липовая: оказывается, никто в ПНД старушку не видел.
Многократная продажа жилья
Многократная продажа одной квартиры сразу нескольким покупателям вновь стала актуальной для мошенников, после изменения порядка регистрации сделок с недвижимостью. В этом случае одна и та же квартира может быть продана либо сдана в аренду нескольким лицам, после чего продавец исчезает, оставляя «покупателей» или «арендаторов» разбираться между собой.
Деньги за такую недвижимость могут быть внесены полностью или авансом. При заключении сделки злоумышленник пользуется фальшивым паспортом, также могут быть изготовлены качественные дубликаты различных правоустанавливающих документов.
Обычно аферисты стараются провести подобные сделки как можно быстрее, мотивируя свое поведение необходимостью срочно купить другое жилье на первичном или вторичном рынке («Продавец не хочет ждать», «Срочно нужны деньги» и так далее). На самом деле, чем быстрее пройдет купля-продажа, тем больше денег получит мошенник, ведь его «заработок» напрямую зависит от количества обманутых клиентов.
Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.
Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.
Мошенничество с залогом недвижимости
Люди могут одалживать деньги не только в банках, ломбардах, МФО. Если берётся частный займ под залог недвижимости, мошенничество также имеет место быть.
При этом схема заключается в том, что договор займа фактически выписывается так, что представляет собой сделку по купле-продаже квартиры. Таким образом, жилье передается мошенникам за достаточно символическую сумму.
Дальше мошенничество по залогу квартиры предполагает перепродажу и выселение реального собственника. При этом доказать факт противоправных действий достаточно сложно, ведь человек собственноручно подписался на всех документах.
Если же вы решились все же оформить кредит под залог недвижимости, то внимательно читайте все, на чём вам предлагают расписаться.
Наказание и сроки давности
Чтобы начать восстанавливать свои права, нужно иметь представление о том, как доказать мошенничество с недвижимостью. И здесь полиции, прежде всего, нужно представить все документы по совершенной сделки с обманом.
Обязательно нужно описать личность мошенника. Вполне возможно, что он уже фигурирует в другом деле: ведь часто аферы с недвижимостью осуществляются неоднократно.
Нужно также понимать, что уголовное дело по факту мошенничества с недвижимостью может быть возбуждено в пределах определенных сроков. По квартирам и другому жилью они, как правило составляют 10 лет (ст. 78 УК РФ).
Однако мошенничеством потерпевшему причиняется и существенный материальный ущерб. Он может быть взыскан в судебном порядке.
В этом случае исковая давность по мошенничеству в сфере недвижимости составляет 3 года или с момента совершения преступления либо же со дня, когда потерпевший узнал о своих нарушенных правах.
Статья за мошенничество с недвижимостью (ст. 159 УК РФ) предполагает и подачу гражданского иска на стадии уголовного дела. Для этого пострадавший должен следователю написать заявление о признании его потерпевшим, частным обвинителем и гражданским истцом. Сам иск будет идти приложением к данному ходатайству.
Как распознать ложь риелтора?
- Выбирая риелторское агентство, следует обратить внимание на наличие и оформление сайта, так как примитивное дешевое оформление, а также отсутствие или слишком большое число негативных отзывов свидетельствует о сомнительности заведения.
- Затянутый пространный ответ на важный вопрос является признаком обмана.
- Агент не предоставляет копии правоустанавливающих документов.
- Просмотр недвижимости агент назначает в неудобное время и постоянно торопит во время него.
- Агент настойчиво просит дать ему подлинники документов на квартиру и документов, удостоверяющих личность.
- Риелтор настаивает на передаче наличных денег.
- Агентство не хочет показать сертификат об оказании посреднических услуг, потому что не имеет его.
- Риелтор отказывается показать оригинал своего паспорта.
- Риелтор пытается навязать составление предварительного договора купли-продажи и получить аванс, сам продавец об этом ничего не знает.
- Риелтор сильно занижает оплату за свои услуги, поэтому можно ожидать скрытой комиссии.
Способ 5. Чтобы не как в кино или рейдерский захват
После оформления сделки, когда новая квартира уже обжита и сделан ремонт на пороге появляется незнакомый человек с постановлением суда, дающим ему право проживания в этой квартире. Это вернувшийся после многолетнего отсутствия родственник, который был прописан в этой квартире, и выселить его насильно нет никакой возможности. Человек мог сидеть в тюрьме или жить в другой стране. Чтобы не делить жилплощадь с посторонним «элементом» иногда приходится очень дорого платить, можно попытаться расторгнуть сделку в судебном порядке, но тогда все деньги на ремонт просто пропадут. Поэтому новоявленный родственник предлагает просто заплатить ему такую же сумму, а то и немногим большую, чтобы он смог купить себе «домик в деревне» и переселиться туда.
Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все сделки через надежные риэлтерские агентства, настаивайте на проверке чистоты квартиры, требуйте расширенную выписку из домовой книги или паспортного стола.
Способ 7. Зачем подделывать документы, когда можно подделать человека
Этот способ отличается от всех остальных тем, что тут нет ни одного поддельного документа, а вот останется в итоге без квартиры и денег продавец или покупатель сможет решить только суд, так как обмануты будут обе стороны, но доказать свою правду будет весьма сложно.
Мошенники создают сайт фиктивного агентства и выбирают себе первую жертву: продавца, который внешне похож на одного из аферистов (назовем его А1) и хочет срочно продать квартиру, но самому этим заниматься некогда.
Дальше назначается встреча. Аферист (пусть будет А2) под видом риелтора втирается в доверие к продавцу, узнает, почему квартира продается срочно, исподволь выясняет, когда человек будет максимально занят. Одновременно с этим объясняет, что рынок недвижимости не то, что стоит, а буквально лежит, но обещает помочь сделать все в лучшем виде, может показать списки «потенциальных клиентов».
Например, продавцу нужно срочно продать квартиру, так как она выходит замуж и переезжает к мужу, скажем, в Питер. Логично, что в этой ситуации девушка будет разрываться между двумя городами, мошенникам остается выбрать день, когда жертва очень занята, а вечером уезжает и назначить срочную встречу. На ней А2 сообщает, что нашел очень выгодного покупателя, но документы надо начать оформлять сегодня, под таким предлогом берет до вечера оригинал документов на квартиру и паспорт, обязуясь до отъезда вернуть их. В качестве подтверждения всей серьезности намерений покупателя может даже передать аванс в несколько десятков тысяч.
С паспортом и документом на право собственности мошенники, подогнавшие внешность А1 под точное совпадение с фотографией в паспорте идут к нотариусу и оформляют генеральную доверенность на А2, представляя его родственником. Документы возвращаются хозяину, а с генеральной доверенностью с квартирой можно делать все, что угодно.
Даже самый дотошный покупатель, может как угодно тщательно проверить все документы: они подлинные, доверенность тоже настоящая, нотариальная контора реальная, все чисто. Вот только после продажи, аферисты будут отдыхать на островах, а жертвам предстоит много времени и денег потратить на суды и юристов.
Как не попасть в такую ситуацию: никогда не отдавайте свои документы, особенно паспорт, малознакомым людям, а лучше вообще никому не давайте, требуйте присутствия владельца собственности при заключении договора, оформляйте все сделки через проверенные риэлтерские агентства.
Усвоив самые частые схемы мошенничества с квартирами и, соблюдая элементарные юридические правила, можно обезопасить себя от многих видов обмана при купле-продаже недвижимости. Поэтому всегда:
- проверяйте паспорт клиента, тщательно сличая его внешность;
- просматривайте клиента по базам данных;
- внимательно изучайте правоустанавливающие документы по сделке;
- отслеживайте «криминальную цепочку» по красным флажкам;
- беседуйте с соседями перед оформлением договора, выясните информацию о хозяевах и доме;
- проверяйте – нет ли юридических запрещений;
- не передавайте никому оригиналы и копии правоустанавливающих документов или деньги (аванс, залог, задаток) до окончания полноценной проверки.
В практике главы агентства недвижимости «Парфенон» Алексея Щетникова тоже встречались случаи мошенничества при оформлении сделок по недвижимости. Однажды собственники пытались продать квартиру с прописанными в ней иностранцами:
Они тянули до последнего, сказали, что на оформление принесут копию поквартирной карточки. Когда наконец-то пришли на сделку, я заметил, что в поквартирной карточке есть следы подделки: замазали печать и потом сделали копию. Да и печать явно не такая, какая должна быть, и не того дома управления, который должен быть. Чтобы удостовериться в документах, мы и участники сделки поехали в домоуправление и в паспортный стол. Оказалось, что в квартире прописано 16 человек. Причём россиян только двое, остальные — граждане Узбекистана, Кыргызстана и Украины. Хозяйка начала сразу путаться в своих объяснениях, говорит, что не может такого быть. После этого собственница убежала и перестала выходить на связь. Мы подали заявление в полицию и возбудили уголовное дело по факту прописки иностранных граждан, которые не проживают по месту фактического пребывания. По суду взыскали задаток в двойном размере.
Ещё один случай произошёл в конце лета 2020 года, калининградцы пытались продать квартиру женщины, которую госпитализировали в психдиспансер.
Цена квартиры была на 20% дешевле рыночной, при этом жилплощадь продавалась с вещами, видно, что много людей проживали. Видно, что между комнатами был замок в дверях, как будто человек недавно выехал. Когда стали проверять документы, стало ясно, что в этой комнате жила женщина, которой не было на встрече. Но продавец показывал доверенность, якобы она согласна на продажу. Заподозрив неладное, мы стали узнавать, где находится собственница, оказалось, что женщину буквально неделю назад поместили в психический стационар. Но продавец уверял, что хозяйка за день до этого дала доверенность. Она была собственником, единоличным, они просто делают документы, якобы родственники, но по факту у них ни фамилии не совпадают, ни соседи их не знают. Соседи тоже не признали родственника в лице продавца.
Что изначально должно насторожить Покупателя
Среднестатистический россиянин приобретает объект жилой недвижимости 1 раз в 30 лет. Это значит, что далеко не у каждого гражданина РФ есть достаточная юридическая осведомленность и нужный опыт для своевременного выявления мошенника. Преступники знают это и пользуются этим, – они всегда рассчитывают на сделки с непрофессионалами.
Однако для любого потенциального приобретателя существуют правила предосторожности. Так, следующие признаки должны вызвать у Покупателя подозрение:
- Квартира продается по крайне заниженной цене, которая не соответствует имеющимся параметрам (общему метражу, количеству комнат, их санитарному состоянию и пр.). Часто Продавец пытается объяснить низкую цену тем, что он «заинтересован в срочной продаже своей недвижимости». Такая срочность и спешка могут свидетельствовать о том, что квартиру продает мошенник.
- Продавец уклончиво отвечает на вопросы Покупателя, юлит и не договаривает всей информации.
- Продавец не торопится предоставлять документы, запрашиваемые Покупателем. Даже если Продавец затягивает с предоставлением как минимум 1 документа, это уже повод задуматься.
Логично, что соответствие этим пунктам не будет напрямую указывать на мошенника. Например, отсутствие какого-либо важного документа может быть связано с промедлениями в работе государственных органов, а не с желанием Продавца обмануть Покупателя. И все же эти признаки могут косвенно свидетельствовать о том, что в действиях Продавца и в истории квартиры что-то «нечисто».
4. Виды мошенничества с недвижимостью с использованием поддельного паспорта
Схема отчуждения такого рода довольна проста. Аферист арендует чужую жилплощадь на долгое время. Якобы, только с целью заключения договора аренды, злоумышленник копирует паспорта владельцев жилья. Эти данные используются преступниками для изготовления фальшивого паспорта. В него вклеивают фото съемщика. По поддельному паспорту, мошенник получает копии документов, подтверждающих права собственности. Квартира продается. После продажи недвижимости при помощи мошенничества, преступник исчезает с деньгами потерпевшего.
Как действовать?
Дабы не стать жертвой аферистов запросите у Продавца дополнительные документы:
- водительские права;
- СНИЛС;
- ИНН;
- загранпаспорт.
8. Мошенничество с предоплатой
Возможно, самая примитивная из схем мошенничества в сфере недвижимости. Застройщик предлагает мечтающим о жизни в новостройке доверчивым гражданам участие в долевом строительстве. То есть, подписав ДДУ, они уже обязаны внести плату или ее часть. Градостроительное законодательство, с которым незнакомы потенциальные новоселы, не предусматривает таких взносов. Девелоперы исчезают с деньгами дольщиков. Вернуть средства зачастую весьма сложно, ибо аферисты предпочитают пользоваться украденным за границей.
Аванс — это подтверждение надежности намерений обоих сторон в совершении совместных действий. Но мошенники придумали, как использовать задаток для возможности поживиться за чужой счет.
Чаще всего, мошенники предлагают приобрести жилье по низкой цене. Желающих приобрести недвижимость преступник просит совершить предварительную оплату. Она составляет небольшой процент от общей стоимости имущества (в среднем 5%). Поясняют свое требования аферисты тем, что помещение пользуется повышенным спросом, что аванс станет гарантией будущего сотрудничества, срочные расходы на оформление и т.д. Мошенник набирает столько задатков, сколько находит покупателей, и пропадает из вида с присвоенными средствами.