Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в ходе исполнительного производства у должника обнаружен земельный участок, возникает вопрос: как обратить на него взыскание? Согласно статье 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Более подробных норм, в частности о том, кто должен обратиться в суд (судебный пристав-исполнитель или взыскатель), законодательством не предусмотрено. Рассмотрим два возможных варианта.
Кто может подать требование об обращении взыскания на земельный участок
Вариант первый: в суд обращается пристав. Кажется логичным, что с требованием об обращении взыскания на обнаруженный в собственности должника земельный участок должен обращаться пристав в рамках исполнения решения суда о взыскании долга. Но как показывает практика, не все суды общей юрисдикции считают, что у пристава есть право на предъявление такого требования. Это связано с тем, что в Федеральном законе от 02.10.07 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не предусмотрен порядок обращения взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства. Тем не менее, практика обращения в суд с таким требованием именно приставов, а не самих взыскателей есть. При этом приставы ссылаются на статью 77 закона № 229-ФЗ, в которой предусмотрено право пристава или взыскателя подать в суд заявление об обращении взыскания на имущество, находящееся у третьих лиц.
Однако, во-первых, вышеуказанная норма не касается ситуаций, когда имущество находится не у третьих лиц, а у самого должника. Во-вторых, в части 2 статьи 77 закона № 229-ФЗ говорится о подаче приставом некого заявления, но не уточняется, что это именно исковое заявление. Но представление в суд заявления в рамках исполнительного производства не влечет за собой вынесения решения – в этом случае может быть принято только определение. А исходя из текста статьи 278 ГК РФ для обращения взыскания на земельный участок требуется именно решение, а не судебное определение. Основываясь на буквальном толковании вышеуказанных норм, многие суды приходят к выводу, что пристав не вправе обращаться с заявлением об обращении взыскания. В том числе из-за того, что такие споры должны рассматриваться только в порядке искового производства .
Это не значит, что, если пристав подаст именно исковое заявление, то проблема решится. Некоторые суды считают, что иск об обращении взыскания на земельный участок может подать только взыскатель, но не пристав . По мнению других судов, такое право есть и у приставов, и у взыскателей.
Вариант второй: в суд обращается взыскатель. Поскольку многие суды сомневаются в полномочиях приставов, взыскателю надежнее самому подать исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок Еще один плюс: это будет быстрее и проще, несмотря на то, что все документы, касающиеся исполнительного производства, находятся у пристава (не придется добиваться от него обращения в суд и контролировать его действия).
Необходимо обратить внимание на важную деталь: взыскателю требуется подать именно исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок. Самая распространенная ошибка – когда вместо этого иска подают заявление об изменении порядка исполнения решения суда о взыскании задолженности (ст. 434 ГПК РФ).
В этом случае вновь возникает проблема: по результатам рассмотрения заявления об изменении порядка исполнения решения суда может быть вынесено только определение (ст. 203 ГПК РФ). Но, как было отмечено выше, суды общей юрисдикции считают, что для обращения взыскания требуется именно судебное решение . Поэтому они, как правило, отказывают в удовлетворении таких заявлений . Иногда все-таки можно встретить противоположную позицию в судебной практике, когда понятие «решение суда» толкуется шире, и взыскателям удается обратить взыскание на земельный участок, подав заявление об изменении порядка исполнения решения Но эта позиция менее распространена, поэтому полагаться на нее рискованно.
Доказывание права на обращение взыскания на земельный участок
Обращаясь с иском об обращении взыскания на земельный участок должника, взыскателю нужно обеспечить наличие необходимых доказательств. Как правило, все необходимые документы находятся у пристава (в материалах исполнительного производства). Поэтому прежде всего нужно получить у пристава копии требуемых документов и приложить их к исковому заявлению. Одновременно нужно ходатайствовать о привлечении к рассмотрению дела пристава и истребовании материалов исполнительного производства.
Доказательства отсутствия денежных средств и другого имущества. При разрешении вопроса об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника важно принять во внимание положения статьи 69 закона № 229-ФЗ. В ней указано, что в первую очередь обращается взыскание на денежные средства и иные ценности, находящиеся на счетах, во вкладах или на хранении в банках, а только затем на иное имущество. Причем должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Хотя при этом окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника будет определять пристав. Таким образом, если должник получает зарплату или иной доход или у него есть в собственности другое имущество (например, автомобиль), то требовать обращения взыскания на земельный участок бесполезно – суд в этом откажет.
С учетом вышесказанного перед подачей иска важно убедиться, что в материалах дела по исполнительному производству есть доказательства отсутствия у должника денежных средств для погашения долга, а также иного имущества. Например, это может быть справка из Пенсионного фонда (об отсутствии дохода), из банков (об отсутствии счетов), из ГИБДД (об отсутствии автотранспортных средств, зарегистрированных на должника).
Доказательства отсутствия ограничений для обращения взыскания. Есть несколько случаев, когда обращение взыскания на имущество должника запрещено. Один из них – когда на участке находится дом с жилым помещением (его частью), которое для гражданина-должника и проживающих совместно с ним членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания. Поэтому взыскателю нужно позаботиться о доказательствах, подтверждающих, что на земельном участке не находится жилое помещение – единственное жилье должника. Это может быть кадастровый паспорт, выписка из ЕГРП на земельный участок, а также выписка из ЕГРП на должника, в которой будет указано, что у него нет в собственности жилого помещения по данному адресу.
Обращение взыскания на имущество организации: ограничения
Организация, как и физическое лицо, отвечает по обязательствам всем своим имуществом. Но здесь также имеются исключения. Так, нельзя обратить взыскание:
- на имущество религиозных организаций (п. 2 ст. 123.28 ГК РФ);
- предмет лизинга (п. 1 ст. 23 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ);
- имущество, находящееся в доверительном управлении (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
- исключительное право секретного изобретения (п. 6 ст. 1405 ГК РФ);
- деньги на счете, являющиеся средствами фонда капитального ремонта (п. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ);
- средства пенсионных накоплений (п. 2 ст. 13 закона «Об инвестировании…» от 24.07.2002 № 111-ФЗ);
- имущество, переданное концессионеру по концессионному соглашению (ч. 17 ст. 3 закона «О концессионных соглашениях» от 21.07.2005 № 115-ФЗ) и т. д.
Ходатайство об аресте
Перед тем как подать исковое заявление и взыскать долг, кредитору рекомендуется узнать информацию о собственности должника. После этого составляется ходатайство об аресте данной собственности, которое направляется в суд. Отказать в удовлетворении ходатайства могут в том случае, если недвижимость гораздо выше суммы искового заявления.
Затем подается исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок, к которому прилагаются все документы, подтверждающие законность требований, а также право собственности на недвижимое имущество. Арест имущества предотвратит его отчуждение с целью сокрытия доходов и избегания ответственности. Однако нужно подготовиться к тому, что после вынесения судьей решения реальное возмещение долга придется ждать длительный период времени.
Комментарий к Ст. 278 ГК РФ
Судебная практика.
В ст. 278 ГК содержится общее правило о том, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
При применении настоящей нормы необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 51 названного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу п. 1 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки, за исключением указанных в п. 2 этой статьи случаев, когда взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, включая земельные участки, обращается только по решению суда (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Взыскание на земельный участок
Сможет ли Должник реализовать (продать) свой земельный участок после вынесения постановления об отказе в части обращения взыскания на земельный участок? Подробности в этой статье.
Вопрос: Возникла ситуация: физическое лицо (Должник) по решению суда должно физическому лицу (Взыскателю) денежную сумму в размере 700т.р.
Взыскатель обратился в службу судебных приставов с заявлением о возбуждении исполнительного производства.
Судебный пристав-исполнитель вынес постановления:- о возбуждении исполнительного производства;- об обращении взыскания на заработную плату должника;- о запрете на регистрационные действия в отношении транспортного средства, находящегося в собственности у должника;- о запрете на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка с кадастровой стоимостью 200т.р. (согласно выписке из ЕРГН), находящегося в собственности у должника.Должник не работает. Оценку имущества судебный пристав-исполнитель по настоящее время не произвел.Взыскатель обратился в службу судебных приставов с заявлением об оценке и реализации имущества: транспортного средства и земельного участка.Постановлением службы суд.приставов заявление удовлетворено в части: арест транспортного средства, а в части обращения взыскания на земельный участок отказано в связи со ст. 278 ГК РФ, при этом суд.пристав не отменил постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении земельного участка. Суд. пристав, ссылаясь на ст. 278 ГК РФ указал, что обращение взыскания на земельный участок допускается только на основании решения суда.Вопрос: правомерны ли действия суд.пристава-исполнителя или их нужно обжаловать? Сможет ли Должник реализовать (продать) свой земельный участок после вынесения постановления об отказе в части обращения взыскания на земельный участок? В какой суд следует обратиться Должнику? Если необходимо обратиться в суд, то уплачивается ли госпошлина и в каком размере за исковое заявление об обращении взыскания на имущество должника (взыскатель уже оплачивал госпошлину в размере 10т.р., когда взыскивал задолженность на сумму 700т.р.)?
Ответ: 1) Да, действия пристава правомерны.
Согласно ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
2) Нет, не может. Земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Покупатель становится собственником недвижимости с момента регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК).
Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента, когда Росреестр внес запись в ЕГРН, если иное не устанавливает закон (ч. 2 ст. 8.1 ГК). Право собственности продавца прекращается с момента, когда Росреестр внес запись в ЕГРН.
Так как судебным приставом вынесено постановление о запрете регистрационных действий, то возможный новый собственник не сможет зарегистрировать свое право.
3) Взыскатель обращается в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка (п.1 ст. 30 ГПК)
4) Да, за подачу заявления физическим лицом уплачивается госпошлина в размере 300 рублей (подп.3 п.1 ст.333.19 НК)
- Обоснование
- Что учитывать продавцу недвижимости при регистрации перехода права собственности
- Продавцу недвижимости перед сделкой нужно знать:
- 1) когда переходит право собственности;
- 2) какую пошлину надо заплатить за регистрацию;
- 3) сколько времени уйдет на регистрацию;
- 4) в каком случае стороны вправе отказаться от регистрации даже после того, как передали документы в Росреестр;
- 5) когда Росреестр приостановит регистрацию или откажет;
- 6) почему Росреестр может вернуть документы без рассмотрения;
- 7) за какие действия Росреестр обязан возместить убытки.
- 1. Когда переходит право собственности
Покупатель становится собственником недвижимости с момента регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК). Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента, когда Росреестр внес запись в ЕГРН, если иное не устанавливает закон (ч. 2 ст. 8.1 ГК). Право собственности продавца прекращается с момента, когда Росреестр внес запись в ЕГРН.
Порядок регистрации устанавливает Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственнойрегистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).
Регистрирует переход права Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице территориальных органов (Росреестр). Зарегистрировать переход права собственности можно за пять шагов.
- 5. Когда Росреестр приостановит или откажет в регистрации3
- Росреестр приостанавливает регистрацию:1
- 1) по своей инициативе.
До 11 января 2018 года было 56 оснований, по которым Росреестр вправе приостановить регистрацию. Закон № 218-ФЗ перечисляет их в пункте 1 статьи 26.
С 11 января добавили еще два основания для приостановки. Теперь их 58.
Размеры госпошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции и в мировом суде
| Случаи уплаты госпошлины * | Размер госпошлины, руб. | Основание уплаты (статья НК РФ) |
Комментарий к Ст. 278 Гражданского кодекса РФ
1. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ устанавливает принцип, по которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Комментируемая статья с учетом этого принципа предусмотрела, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
Пленум ВС РФ в п. 58 Постановления от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» разъяснил, что такие дела рассматриваются в порядке искового производства с соблюдением правил исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ и ст. 38 АПК РФ).
Правом заявить в суд требование об обращении взыскания на земельный участок обладают лица, заинтересованные в применении данной меры принудительного исполнения, то есть взыскатель и судебный пристав-исполнитель.
С учетом норм ст. 43 ГПК РФ и ст. 51 АПК РФ к участию в деле следует также привлекать лиц, права и обязанности которых могут быть затронуты принятым судом решением (например, собственника строения, находящегося на земельном участке, принадлежащем должнику).
После принятия решения суда об обращении взыскания на земельный участок оценка земельного участка осуществляется судебным приставом-исполнителем по правилам ст. 85 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
2. В п. 26 Постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленум ВАС РФ отметил, что при применении норм комментируемой статьи необходимо учитывать особенности обращения взыскания на земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, в том числе и на земельный участок, заложенный вместе с расположенным на нем зданием или сооружением, предусмотренные правилами ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно ст. 51 указанного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 этого Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
———————————
О выявлении конституционно-правового смысла данной статьи Постановление КС РФ от 26.05.2011 N 10-П.
В силу п. 1 ст. 55 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Если права залогодержателя удостоверены закладной, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается, если условие об обращении взыскания во внесудебном порядке содержится как в закладной, так и в договоре об ипотеке или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, на основании которых выдается закладная. Такие договоры должны быть нотариально удостоверены.
Статья 272 ГК РФ. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
- При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
- При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Город Звенигород Дата обезличена года
Звенигородский городской суд Московской области в составе: судья А.Л. Шмелев, при секретаре Осичевой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Колосовой А.Н. к Колосову И.А. , Колосовой К.А. , Колосову С.А. об обращении взыскания на . долю земельных участков,
У С Т А Н О В И Л :
Представитель ответчиков ФИО3 с иском не согласился, пояснив, что средств на погашение задолженности перед истицей у ответчиков нет, однако, обращения взыскание на доли земельных участков, принадлежащих ответчикам невозможно, поскольку, эти доли в натуре не выделены. Иных требований, касающихся возможности в судебном порядке обратить взыскание на доли должника в общем имуществе, предусмотренных законом стороной истца не заявлено. Ответчики, в настоящее время не дают согласия на выдел долей земельных участков.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
На основании решения Звенигородского городского суда от Дата обезличена года, вступившего в законную силу Дата обезличена года л.д. 8-11), стороны являются сособственниками земельных участков:
Колосова К.А. : . доли земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ;
Колосов С.А. : . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ;
Колосов И.А. : . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . долю земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . долю земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м., по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м., по адресу: . ;
Колосова Э.А. : . доли земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . доля земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ;
Колосова А.Н. : . долей земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . долей земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . долей земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . ; . долей земельного участка, кадастровый номер Номер обезличен , общей площадью . кв.м, по адресу: . .
Право совместной долевой собственности сторон на спорные земельные участки зарегистрировано в установленном порядке (свидетельства о государственной регистрации правл.д. 25-28).
Решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена года постановлено взыскать с Колосова И.А. , Колосовой К.А. , Колосову С.А. в пользу Колосовой А.Н. по . руб. . коп. с каждого и проценты за пользование денежными средствами в размере . руб. . коп. с каждого л.д. 16-12-17). Решение вступило в законную силу Дата обезличена года, в соответствии с определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда.
Решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена года отказано в удовлетворении иска Колосовой А.Н. к Колосову И.А., Колосовой К.А., Колосову С.А. о выделе в натуре долей земельных участков, объединении выделенных долей земельных участков, определении долей в выделенных земельных участках, компенсации ответчикам долей земельных участков, прекращении права совместной долевой собственности.
В соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом, основания приобретения и прекращения права собственности установлены ст. ст. 218, 235 ГК РФ, где предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, установленных законом.
В силу ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
[2]
Исходя из смысла статьи 252 ГК РФ, выдел земельного участка, при его технической возможности, подразумевает возможность выдела доли собственника земельного участка (истца) в виде части земельного участка и образования самостоятельного земельного участка, площадью не менее предусмотренной для того же разрешенного режима использования.
Исходя из смысла данных норм, обращение взыскания на принадлежащие должникам доли земельных участков возможно только после их выдела в натуре.
Решением Звенигородского городского суда от Дата обезличена года отказано в удовлетворении иска Колосовой А.Н. к Колосову И.А., Колосовой К.А., Колосову С.А. о выделе в натуре долей земельных участков, объединении выделенных долей земельных участков, определении долей в выделенных земельных участках, компенсации ответчикам долей земельных участков, прекращении права совместной долевой собственности.
Оценка и реализация имущества должника через суд
В данном случае рассматривается ситуация принудительной реализации имущества.
Стоит различать, когда суд устанавливает стоимость имущества, а когда нет:
- Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 закона № 102-ФЗ суд устанавливает первоначальную продажную стоимость на заложенное имущество. При этом, если после вынесения решения прошло какое-то время и рыночная цена имущества увеличилась или уменьшилась, продажная стоимость также может быть изменена, для чего необходимо обратиться в суд в рамках ст. 203 ГПК РФ (п. 6 обзора судебной практики ВС РФ № 4, утв. 23.12.2015).
- Согласно п. 58 ППВС № 50 при принятии решения о взыскании земельного участка в рамках исполнительного производства стоимость суд не указывает. Делает это СПИ путем привлечения оценщика. На это ему дается месяц со дня обнаружения имущества (ч. 2 ст. 85 закона № 229-ФЗ).
После определения стоимости земельного участка все документы передаются в Росимущество, которое организует открытый торг в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 закона № 229-ФЗ).
Деньги, полученные в результате реализации имущества, переводятся на депозитный счет отдела судебных приставов, и СПИ, ведущий исполнительное производство, распределяет их.
Незавершенное строительство
К объектам незавершенного строительства относится недвижимость, которая находится на этапе возведения и не применяется по целевому назначению. Основной признак этого заключается в отсутствии ввода здания в эксплуатацию. В ст.219 Гражданского кодекса сказано о том, что объект незавершенного строительства может считаться объектом гражданского оборота только при наличии государственной регистрации права собственности на него.
С целью выяснения этой информации судебный пристав делает запрос в Росреестр о принадлежности объекта должнику. Даже если строения на участке находятся на этапе незавершенного строительства, стоимость надела значительно возрастает. Но судебная практика сложилась таким образом, что при наличии любых строений обращение взыскания на земельный участок по обязательствам нередко заканчивается отказом.
Обращение взыскания на земельный участок
Арест, оценка и обращение взыскания на земельный участок осуществляются по общим правилам, предусмотренным для недвижимого имущества, за некоторыми исключениями.
Земельный участок — это часть пространства (территории), ограниченная в порядке, установленном земельным законодательством, государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Земельный участок может быть обременен сервитутом. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Соответственно сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Наличие сервитута может значительно повлиять на стоимость участка. В случае наличия сервитута судебный пристав-исполнитель отмечает наличие указанного обременения в акте о наложении ареста и постановлении.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. И хотя из приведенной статьи не ясно, необходимо ли отдельное решение суда об обращении взыскания на земельный участок и зачем оно нужно или все-таки достаточным условием для обращения взыскания на земельный участок будет исполнительный лист, соответственно выданный на основании судебного решения, судебная практика стала развиваться таким образом, что фактически для обращения взыскания на земельный участок требуется получение специального судебного решения, поэтому после ареста земельного участка (напомним, что обращение взыскания состоит из изъятия и реализации) судебному приставу-исполнителю или взыскателю необходимо обратиться в суд.
Комментарий к статье 278 ГК РФ
1. Часть 3 ст. 35 Конституции РФ устанавливает принцип, по которому никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Статья 278 ГК РФ восприняла указанный конституционный принцип, запретив обращение взыскания по обязательствам собственника на земельный участок иначе как по решению суда.
Однако из этого общего правила существует исключение, установленное ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По общему правилу, согласно ст. 51 указанного закона, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.
Исключение являются случаи, когда в соответствии со ст. 55 ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Так, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
— ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
— ФЗ от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
3. Судебная практика:
— постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;
— постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.11.2012 по делу N А46-18166/2011
— постановление ФАС Московского округа от 27.07.2009 N КГ-А40/5475-09 по делу N А40-1853/08-ИП-8.