Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долги за ЖКУ при продаже квартиры могут перейти к её покупателю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.
Чем может грозить покупка квартиры с долгами?
- Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
- Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.
Нужна ли помощь юриста
Покупая недвижимость с непогашенной задолженностью, следует уделить особое внимание вопросу урегулирования финансовых претензий со стороны организаций, поставляющих коммунальные ресурсы в адрес бывшего собственника квартиры. Если управляющая компания настаивает на том, чтобы квитанции за прошлый период оплачивал новый собственник, следует обратиться к опытному юристу. С его помощью покупатели смогут составить претензии на имя руководителей коммунальных служб, а также подать жалобу в жилинспекцию.
Не следует надолго откладывать момент снятия с себя чужой задолженности, чтобы впоследствии не стать ответчиком по уже накопленным после покупки долгам. Квалифицированная юридическая помощь позволит избежать неприятных последствий от сделки по покупке квартиры с коммунальными долгами.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
Чтобы дать исчерпывающий ответ, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника, потребуется обратиться к действующему законодательству. Такие сделки регулирует Жилищный кодекс Российской Федерации. Здесь в статье 153 сказано, что при операциях с недвижимостью, просрочки платежей, допущенные предыдущим хозяином, не переходят к новому собственнику.
Согласно действующему законодательству, долги по оплате услуг ЖКХ, кроме взносов на капитальный ремонт, считаются проблемой старого владельца квартиры
Однако тут найдутся определенные нюансы. Статья 391 гласит о вероятности начисления недоимки на счета покупателя при добровольном согласии этого человека погасить такую задолженность. Само собой, пункт о подобных намерениях фиксируется в договоре купли-продажи и дополняется нотариально заверенным соглашением.
В иных случаях новый владелец вправе оспорить в будущем этот момент.
Кроме того, в 2013 году возникло понятие услуги «капитальный ремонт». Здесь долги по коммунальным платежам предыдущего собственника по-умолчанию переходят к покупателю жилплощади. Этому нюансу посвящена третья часть статьи 158.
Однако нынешнее положение дел отличается от условий, которые установлены законодательно. Сегодня коммунальные хозяйства требуют полного погашения недоимки по просроченным выплатам ЖКХ, которые достались «в наследство» человеку, приобретшего такое жилье. Узнаем, обязан ли новый собственник оплачивать долги за коммунальные услуги, насколько правомерны требования представителей ТСЖ и что делать покупателям в подобных случаях.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.
То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
Что закреплено в законодательстве
Покупка квартиры на вторичном рынке — не редкость. Часто новые жильцы сталкиваются с проблемой неоплаты коммунальных услуг старыми владельцами. В этом случае в соответствии с действующим российским законодательством существует особая процедура взыскания средств коммунальными службами. Однако в любом случае новые собственники платить по чужим долгам не обязаны.
При покупке квартиры необходимо обращать внимание на информацию о наличии задолженности по коммунальным услугам. Просмотреть ее можно в ЖЭКе. При наличии долгов необходимо взять с продавца письменное обязательство о погашении их в определенный срок.
Внимание! Надо заметить, что закон полностью на стороне новых владельцев. Статья 153 Жилищного кодекса Российской Федерации защищает права собственников, оказавшихся в подобной ситуации.
Бывают ситуации, когда граждане, веря на слово продавцу, приобретают недвижимость с долгами без наличия бумаги о погашении задолженности.
В этом случае свою правоту придется доказывать через суд. Компания-поставщик самостоятельно не станет разбираться, кто обязан оплачивать задолженность, а направит на ваш адрес письменное уведомление о ее наличии. Подобный подход к решению проблемы не законен.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации обязанности по внесению платы за пользование коммунальными услугами у нового собственника возникают с момента заключения договора купли-продажи, договора аренды, договора социального найма. Договоры составляются в письменном виде и подписываются обеими сторонами сделки.
Все долги, которые существовали до указанного в бумаге срока, новому владельцу не принадлежат. Он не обязан вносить средства. Кроме того, поставляющие компании не имеют права прекратить подачу услуги, если новый собственник исправно оплачивает ее с момента возникновения обязанности.
Важно! Задолженность по капитальному ремонту старого владельца придется оплачивать новому собственнику.
Как узнать о долгах ЖКХ за квартиру?
Справка о погашении всех текущих платежей по отчуждаемой квартиры – единственная мера, которая позволит избежать неприятностей новому собственнику. Более того, большие долги за длительный период могут привести к наложению ареста на недвижимость и ограничению права распоряжения. Таким образом, риск отказа в переводе имущества к другому хозяину довольно велик.
Чтобы избежать риска, при покупке квартиры в ипотеку, кредитующий банк потребует представить доказательства, подтверждающие отсутствие каких-либо финансовых претензий в отношении собственности. Серьезность ситуации вынуждает покупателя предпринимать меры безопасности, уточняя заранее ситуацию с оплатой ЖКХ. При желании, покупатель вправе обжаловать сделку по проблемной квартире.
Следующие способы помогут проверить, имеются ли какие-либо финансовые претензии к объекту сделки:
- Интернет-ресурс центра координации ГУ ИС дает сведения по недвижимости, расположенной в московском регионе. Здесь можно получить общие сведения о жилье и выписки за определенные периоды.
- Официальные интернет-ресурсы управляющих компаний, обслуживающих конкретные адреса.
- Информационные ресурсы различных государственных структур и банков.
- Рассчетно-кассовые центы, конторы ЖЭК.
- Конкретные организации, поставляющие услуги по адресу расположения квартиры.
Из финансовых учреждений услуги информирования о наличии задолженностей предоставляет Сбербанк. Там же можно узнать долги по реквизитам имеющихся квитанций – при оплате по конкретному адресу будет указываться общая сумма долга за определенный вид услуги.
Чем грозит долг за коммунальные услуги
Долг по оплате коммунальных услуг, висящий на квартире, может перейти к новому владельцу. Однако это незаконно. Сотрудники УК не углубляются в тонкости законодательства и пытаются взыскать задолженность возможными методами с новых хозяев. В целях достижения цели они прекращают поставлять услугу.
Внимание! Для избегания проблем следует как можно раньше оповестить УК о смене собственника и заключить новый договор. Если этого не сделать, поставляющая организация подаст иск в суд. Если все документы в порядке, то решить проблему не сложно. В удовлетворении иска будет отказано.
Однако если появятся нестыковки, то долг повесят на нового собственника. Кроме того, система взыскания в России развита плохо, поэтому долг может просуществовать несколько лет.
Помните, что с вас никто не имеет право требовать погашения чужой задолженности, а также прекращать подачу услуг на ее основании. В ином случае действия сотрудников УК приравниваются к вымогательству.
Покупка квартиры с долгами по ЖКХ
Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.
Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.
Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя.
Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры
Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме. Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт. То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.
Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.
✅ Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке
Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:
- Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
- Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.
Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.
На видео о приобретении жилья с долгом ЖКХ
Долги по коммунальным платежам – явление довольно частое и распространенное. Причем даже продажа недвижимости с имеющейся задолженностью встречается в практике все чаще. В некоторых случаях будущие хозяева в курсе о подобном нюансе, за что могут потребовать снизить цену на квартиру или составить договор последующей оплаты.
Наиболее неприятным моментом считается, когда факт имеющегося долга обнаруживается после оформления сделки. В таком случае новые собственники сталкиваются с рядом проблем, одной из которых является невозможность регистрации по новому адресу до полного погашения долга.
Размер задолженности по счетам играет существенную роль. К примеру, если недобросовестные владельцы недвижимости сознательно не оплачивали услуги в течение длительного времени, то покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам будет сопровождаться дополнительными тратами
. А при условии современных тарифов на ЖКХ сумма окажется внушительная.
Как полюбовно урегулировать вопрос с коммунальными службами или управляющей компанией
Для того, чтобы долги старых хозяев не “висели” на новом владельце жилья, покупателю квартиры необходимо заключить новые договора на обслуживание на свое имя и переоформить лицевые счета. Но на практике сделать это не просто. Коммунальщики или управляющая компания часто пытаются всеми правдами и неправдами заставить нового владельца жилья заплатить долги старого собственника, поэтому они ничего даже слышать не хотят о переоформлении лицевых счетов.
Новому владельцу недвижимости необходимо написать заявления в организации, поставляющие коммунальные услуги, или в управляющую компанию (если обслуживанием дома занимается именно она) с просьбой перезаключить договора на обслуживания и переоформить счета. В заявлении нужно указать, когда была приобретена квартира и упомянуть, что с момента покупки задолженности за коммунальные услуги не имеется. К заявлению необходимо приложить:
- копию договора покупки квартиры;
- копию свидетельства о госрегистрации;
- показания счетчиков.
Что делать, если плачу за квартиру, а долг растет или не гасится
Даже сегодня, когда платежи стали автоматическими и максимально прозрачными, такие ситуации возможны. Если плательщик уверен, что полностью оплатил квартплату, а долг висит по — прежнему или даже увеличивается, действовать нужно следующим образом:
- Лично обратиться в управляющую компанию или ТСЖ с просьбой проверить факт поступления средств на счет энергоснабжающей организации. При расчете или получении оплаты мог произойти сбой.
- Если ТСЖ или УК не обнаружат ошибки, и все останется, как есть, необходимо писать в их адрес претензию с требованием аннулировать задолженность ввиду ее погашения. К претензии приложить подтверждающие платежные документы.
- При отсутствии результата направить аналогичную претензию в местную жилинспекцию и указать, что управляющие организации отказались провести проверку.
Если и жилищная инспекция откажет или не даст никакого ответа, следует обращаться в суд с иском об обязании аннулировать задолженность.
Проверить квартиру на долги
Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.
Евгения Свинтаржицкая
юрист
Обычно покупатель ограничивается ознакомлением с платёжными квитанциями за последние месяцы. Впрочем, бывает, что он просит справку об отсутствии задолженности. Сегодня управляющие компании и ТСЖ к этому уже привыкли и справки выдают без вопросов. Впрочем, с квитанциями тоже надо ознакомиться, чтобы убедиться, что реальные показания приборов учёта – воды, электричества, тепла – не расходятся с тем, что указано в квитанциях.
Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ. Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.
Анна Еремеева
руководитель управляющей
По закону задолженность по коммунальным платежам, накопленная бывшим владельцем квартиры, остаётся на нём. То есть, если квартира продана с непогашенными долгами по коммуналке, новый владелец по этим долгам не отвечает. А вот долг по платежам в фонд капремонта остаётся «висеть» на квартире, и его будет погашать уже новый собственник. Большинство покупателей квартир сегодня подкованные, поэтому они уделяют особое внимание именно балансу платежей на капремонт и требуют, чтобы продавец полностью рассчитался по этим платежам на день подписания договора купли-продажи.