Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор дарения: как правильно оформить передачу квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рассматривая вопрос формы такого договора, необходимо обратиться к гражданскому законодательству, по которому форма должна соответствовать требованиям, предъявляемым к основанному договору, который планируется заключить в будущем.
Функции предварительного договора дарения
Как уже говорилось, предварительный договор дарения – редко составляемый документ. Основной функцией любого предварительного соглашения сторон является фиксация их намерений. Если кто-то отказывается выполнять свои обязательства, на основании соглашения можно в судебном порядке заставить исполнить их, то есть заключить основной договор. В отношении дарения такая практика спорна, так как никто не имеет права заставить человека подарить что-либо. Дар – это безвозмездное и непринужденное волеизъявление. Поэтому к функциям соглашения по дарению можно отнести:
- подтверждение серьезности желания одарить конкретного гражданина (родственника, соседа, помощника и т.д.);
- возможность перенести заключение основного договора на определенное время по объективным причинам (получение или сбор необходимых документов и т.д.).
Как правильно составить договор дарения на долю квартиры, основные его тонкости
Выбор способа составления дарственной непосредственно зависит от желания участников соглашения. Так как можно это сделать самостоятельно или обратиться к квалифицированным должностным лицам. Но несмотря на это, в договоре должны быть указаны основные пункты, без которых он может быть признан недействительным. Какие факты обязательны:
- Обозначение достоверных сведений об участниках, с указанием паспортных данных, месте проживания.
- Полная характеристика объекта недвижимости, где прописывается все до мелочей. Общая площадь, наличие комнат, адрес, в каком городе находится дом, квартира.
- Непременно стоит обозначить, каким способом была приобретена недвижимость, (по договору дарения, наследование, покупка).
- Следует прописать такой пункт, что жилье не имеет никаких обременений в виде залога, ареста, сервитута, а также указать документы, свидетельствующие право собственности дарителя, подтверждающие, что она не продана кому-нибудь другому.
- В завершение нужно подписать договор сторонами с полной расшифровкой подписей.
Что касается тонкостей дарственного соглашения, независимо, это доля квартиры или другой вид имущества, например, земельный участок, то они являются важной его составной частью:
- При передаче доли, к примеру, 1/2 квартиры лицу, не достигшему совершеннолетия, возможность ею распоряжаться обозначает указанное условие в договоре. Если таким условием является достижение 18 лет, то до этого времени проводить любые сделки можно исключительно под контролем органов попечительства.
- Когда у передаваемого дара имеются обременения в виде задолженности по коммунальным услугам или возможный ремонт той части, что переходит в дар, то все финансовые затраты в этом вопросе возлагаются на официального опекуна.
- Договор составляется в трех экземплярах, два остаются в участников сделки, а один непосредственно в регистрирующем органе.
- Если квартира была приобретена на средства материнского капитала, то подарить ее можно, но на это потребуется разрешение органов опеки. Поскольку такой капитал имеет целевое направление и не является обще нажитым имуществом.
Составление предварительного договора дарения
Исходя из информации, описанной во 2 пункте 429 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, при составлении предварительного договора дарения можно пользоваться той же формой, что применяется для заключения основных сделок.
При этом, если форма рассматриваемого договора не установлена на законодательном уровне – предварительный договор, в любом случае, должен быть заключён в письменной форме, а игнорирование этого правила – ведёт к потере договором юридической силы.
Отметим, что, хотя, согласно установленным нормам, право перехода собственности во время подписания договора дарения требует обязательной государственной регистрации в соответствующих органах (МФЦ, Росреестр и пр.), но предварительный договор дарения в такой регистрации не нуждается.
Что такое предварительный договор дарения?
Предварительный договор дарения (далее – ДД) – это документ, согласно которому одна сторона (даритель) обязуется заключить со второй стороной (одаряемым) основной договор.
В отличие от стандартной дарственной, у предварительного ДД есть несколько особенностей:
- В обычном ДД предметом сделки выступает передаваемое имущество. В предварительном – обязанность сторон оформить основной договор.
- Предварительный ДД составляется в той же форме, что и обычный.
- Обязательно указание срока, в течение которого стороны должны заключить основной ДД. Если такого срока в документе нет, считается, что сделку нужно заключить в течение 1 года с момента оформления предварительного ДД.
- Предусмотренные предварительным соглашением обязательства аннулируются при незаключении основного ДД в установленные сроки.
Коротко: предварительный договор дарения оформляется в аналогичной основному форме, содержит полные данные о передаваемых ценностях или недвижимости. Это полностью безвозмездная сделка. Предъявление дарителем встречных требований к одаряемому влечет признание ДД недействительным (ст. 572 ГК РФ).
Понятие и обязательные признаки договора
Под названным договором необходимо понимать достижение соглашения между сторонами об обязанности заключить основной договор в будущем, с применением условий, указанных в предварительном соглашении.
К обязательному признаку относится безвозмездность. Если передача имущества поставлена в зависимость от совершения каких-либо действий, передачей имущества взамен, в таком случае это не будет являться договором дарения.
Причины оформления соглашения могут быть самые разные. Так, например, гражданка Т., будучи в пожилом возрасте, высказала своей внучке намерения подарить ей свои драгоценные серьги после того, как та закончит учиться. Поскольку ранее, бабушка говорила, что ни за что не отдаст эти украшения, внучка уговорила бабушку заключить предварительный договор дарения, согласно которому через полгода, то есть, когда внучка окончит 11 класс, бабушка передаст ей драгоценности в дар.
Следующим необходимым признаком является согласие одариваемого. Согласие необходимо, так как вещь, которая передается может иметь обременения, превышающие ее стоимость в несколько раз.
В прокурорской практике большое количества случаев, когда лицам по договору дарения передавали квартиру, на которой «висело» обременение в несколько десятков миллионов. Следовательно, после регистрации права на данную квартиру все обременения были возложены на нового собственника и его имущество.
Зачем заключать предварительный договор дарения
Чаще всего, подобные акты заключаются в случаях, когда у сторон нет возможности провести эту важную сделку, от которой иногда может зависеть бизнес (например, при дарении доли в ООО) или даже жизни человека (к примеру, дарственные деньги нужны для внесения платы за срочное лечение). Такие ситуации, к сожалению – не редкость. Регламентируется данный тип подготовки к сделке положениями, описанными в статье 429.
Суть: Итак, чтобы гарантировать, что обсуждаемая сделка в будущем обязательно состоится – специалисты рекомендуют заключать сторонам предварительный договор дарения, согласно перечисленным условиям которого дарственная будет подписана даже в случае отказа от этого одного из участников.
В практике юристов сайта «Юридическая скорая» был случай, когда даритель и одаряемый были вынуждены подписать подобный акт, так как для подготовки нужных для совершения сделки бумаг требовалось гораздо больше времени, чем имели участники. При этом, объект недвижимости нужно было ввести в пользование одариваемого гораздо раньше срока подготовки документации на постройку.
Но, это не значит, что предварительный договор не может понадобится в обычных ситуациях. Для этого стоит рассмотреть подробнее само понятие дарения.
Ничтожность предварительного договора дарения
Ничтожная сделка является по своей природе, не влекущей правовых последствий, и не требует доказывания ее недействительности в суде. В правоприменительной практике сложились наиболее часто встречающиеся основания, по которым предварительный договор признается ничтожным. К таким относят:
- Порок субъектов – то есть заключение с недееспособным или ограниченно дееспособным лицом.
- Порок воли – заключение под физическим или психическим воздействием на лицо.
- Несоответствие формы, установленной законом.
- Отсутствие указания на предмет дарения.
Отличие предварительного договора от основного договора
Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.
Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.
В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.
Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.
В первую очередь назначение предварительного договора дарения объясняется его названием. Такой документ только предваряет основную сделку, является обещанием ее заключить. Эта функция пригодится, например, если нет возможности оформить дарственную сразу — в силу законных оснований или по личным причинам.
Сами по себе предварительные сделки составляются с разными целями. Их составление и назначение регулирует ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Главная особенность любого предварительного договора — он не предусматривает исполнения будущей сделки, только ее заключение. Если же, заключив предварительный договор, одна из сторон решит не заключать основной, вторая сторона имеет право требовать этого через суд — или подать на возмещение убытков, которые повлек за собой отказ от обязательств.
На заметку. Какими будут последствия, если не исполнить в срок условия предварительной сделки, объясняет ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».
Таковы общие черты предварительных соглашений для любой планируемой сделки. Если же речь идет именно о предварительном договоре дарения, то он подразумевает будущее составление дарственной. Даритель, составляя такое соглашение с одаряемым, еще не совершает дарения, но оформляет обязательство сделать это в будущем.
Обязательные условия договора
Предварительный договор дарения – почти такой же важный документ, как сама дарственная, поэтому он должен содержать всю информацию, позволяющую идентифицировать недвижимость, которая впоследствии будет подарена:
- описание квартиры: ее точный адрес, этаж, кадастровый номер, общая площадь;
- сведения о доле, которая впоследствии перейдет к одаряемому: ее точная площадь и основание, на котором она принадлежит будущему дарителю (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследовании и пр.).
Предварительный договор дарения может быть заключен только в том случае, если у потенциального дарителя есть правоустанавливающие документы на недвижимость. Нет документов – нет будущего дарения.
Кроме того, в документе обязательно нужно указать:
- реквизиты его сторон – будущих дарителя и одаряемого (Ф.И.О., дата и место рождения, адрес проживания, паспортные данные дарителя и представителя ребенка, а для самого ребенка – реквизиты свидетельства о рождении);
- дату и место составления договора;
- обязательство сторон о заключении дарственной на долю в квартире в будущем;
- условия заключения сделки;
- перечень обязательств, которые принимают на себя стороны;
- дату вступления соглашения в силу.
Отказ сторон от передачи дара и отмена дарения
Статья 573 ГК РФ дает право одаряемому отказаться от получения дара в любое время до его передачи, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор был заключен письменно, то и отказ одаряемого должен быть оформлен письменно. При этом даритель может требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, если он был причинен этим отказом.
Даритель может отказаться от своих договорных обязанностей передать дар в будущем, при условии, что после заключения договора дарения изменилось его семейное (имущественное) положение, а также состояние здоровья, и исполнение обязанности дарителя существенно ухудшит его уровень жизни.
Основанием отказа дарителя от исполнения договора могут быть также обстоятельства, указанные в статье 578 ГК РФ:
- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников;
- одаряемый умышленно причинил телесные повреждения дарителю;
- одаряемый умышленно лишил дарителя жизни (в этом случае право отказа от передачи дара переходит к наследникам).
Уже произведенное дарение может быть отменено по этим же причинам. Отмена дарения возможна также в отношении вещи, которая представляет для дарителя большую неимущественную ценность, а обращение с ней одаряемого создает угрозу ее окончательной утраты. Кроме того, дарение, произведенное индивидуальным предпринимателем или организацией, может быть отменено судом, если дарение произошло в течение 6 месяцев до объявления дарителем себя банкротом.
Предварительный договор: комментарий к новой редакции ст. 429 ГК
Дарение представляет собой безвозмездную передачу имущества или имущественного права от одной стороны (дарителя) другой стороне (одаряемому), либо освобождение другой стороны от имущественной обязанности. По договору сделка совершается сразу в момент передачи дара (реальный договор) или в договоре содержится обещание дарения в будущем (консенсуальный договор).
Но в том и другом случае дарения, их объединяет безвозмездный характер сделки. Это один из главных признаков дарения, который исключает наличие встречного обязательства ко второй стороне. Однако безвозмездность вовсе не означает, что дарение совершается беспричинно. Мотивы обязательно присутствуют, но они выходят за рамки самого договора.
Так как дарение является договором, то есть сделкой между двумя сторонами, основанной на их взаимном соглашении, то предполагается, что одаряемый должен дать согласие на принятие дара. В противном случае договор дарения будет считаться незаключенным. Немаловажным также является намерение дарителя одарить определенное лицо.
Гражданин Редькин Р.Г. согласился купить его, но по цене, значительно ниже реальной рыночной стоимости. Так как гражданка Сивулина О.Л. считала себя обязанной мужу своей подруги, она согласилась сделать ему такой щедрый подарок. Однако, в данном случае с юридической точки зрения сделка является не дарением, а куплей-продажей, так как договор содержит встречное удовлетворение, выражающее в указании покупной цены.
С данного примера следует, что само по себе желание одарить не является основанием для того, чтобы считать сделку дарением. Для этого необходимо намерение дарителя передать имущество безвозмездно. То же касается и консенсуального договора дарения.
Совершая дарение, даритель сознательно увеличивает имущество одаряемого за счет уменьшения своего. Эти признаки договора дарения не имеют самостоятельного значения, но вытекают из безвозмездного характера сделки.
Сторонами договора дарения всегда являются как минимум два лица. С одной стороны, выступает даритель, с другой стороны — одаряемый. Основной договор дарения заключается на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Поэтому, стороны того и другого договора должны быть идентичными.
Как на стороне дарителя, так и на стороне одаряемого могут выступать физические и юридические лица, а также другие субъекты гражданского права. Однако, законодательством, некоторым из них, запрещено осуществлять дарение или принимать подарки, а некоторые лица — ограничены в этом. При заключении договора дарения стороны должны обладать правоспособностью и дееспособностью.
Дарение без получения согласия прочих заинтересованных субъектов
Допустим, собственниками квартиры выступают дольщики. Тогда несовершеннолетний сособственник обретает возможность подарить свою долю или часть доли другому лицу без получения согласия со стороны прочих правообладателей. При этом он обязан уведомить о предоставлении подарка сотрудников органов опеки, получить их одобрение.
Дарение же совершеннолетним лицом своей доли в недвижимости не требует соблюдения каких-либо вспомогательных условий. Также предоставление подарка несовершеннолетнему в виде доли недвижимости не требует от одариваемого или дарителя уведомлять по этому поводу органы опеки.
Когда пишется контрольная работа «Договор дарения», следует указать, что без обозначения правовых норм, без учёта даты перехода собственности и соблюдения формы сделки документ действительным признан не будет.
Если обозначить в документе возмездное условие перехода собственности к новому правообладателю, это уже не будет считаться договором дарения. Даритель не может ставить возмездных условий, как при разработке договоров мены, купли-продажи.
Отличия дарения от завещания
- Главным отличием договора дарения от завещания является момент исполнения волеизъявления инициатора сделки. Безвозмездный подарок можно сделать сегодня, передав имущество или права одариваемому. А вот по условию завещания к наследнику перейдёт собственность только после кончины наследодателя.
- Завещательный документ представляет собой одностороннюю сделку. Дарение же – сделка двусторонняя. Сторонами в статусах дарителя и одариваемого выступают конкретные лица, их даже может быть несколько.
- На практике даритель лично передаёт вещь одариваемому, тот ее с благодарностью принимает. Но можно передать подарок и через представителя, оформив доверенность нотариально. Тогда в документе чётко обозначается, что и кому передаётся.
- Имеет значение и закрытая форма завещания. Условия этого документа могут оставаться тайной даже для нотариуса, у которого он хранится. Тогда как в условия договора дарения обязательно должен быть посвящён другой его участник.
- Завещание в любой момент может быть переписано или изменено частично, причём без обозначения причин. Для расторжения условий дарственной должен быть указан весомый повод.
- В обязанность дарителя входит уведомить одариваемого обо всех особенностях и недостатках передаваемого имущества. Завещатель этого делать не обязан. Но и наследник вправе отказаться от невыгодного правообладания.
Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему
Предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему особенно актуален. Составляется он для того, чтобы стороны имели возможность внести какие-то коррективы, а также по возможности отредактировать его.
Кроме того, предварительный договор дарения позволяет сторонам ознакомиться со всеми нюансами сделки.
К примеру, одаряемый сможет узнать подробнее об имуществе, которое переходит ему в собственность, а даритель ознакомиться со всеми нюансами, которые, так или иначе сопровождают процедуру передачи недвижимости несовершеннолетнему.
Предварительный договор дарения доли квартиры для опеки может быть предоставлен с целью проверки. После этого при необходимости представители органов опеки и попечительства внесут в него определенные нюансы. Если предварительный договор составлен правильно, сотрудники опеки дадут свои рекомендации.
Такой договор дарения доли в квартире детям дает возможность изучить все нюансы, а в случае, если он оказался удачным, впоследствии подписать его в присутствии нотариуса.
Закон не обязывает заключать его в обязательном порядке. Но, чтобы избежать возможных проблем и провести сделку по всем правилам, то к подобным сделкам следует отнестись с должным вниманием, соблюдая все нюансы.
Поскольку несовершеннолетний является лицом, не достигшим 18 летнего возраста, это означает, что передать ему недвижимость невозможно.
Поэтому законный представитель ребенка знакомиться с договором, определяет, насколько он предусматривает права несовершеннолетнего. В случае, если те или иные условия ущемляют права этого лица, требуется изменение пунктов.
Если все устраивает, законный представитель подписывает договор и это означает, что он действует от имени несовершеннолетнего. В оформлении сделки участвуют органы опеки и попечительства.
Они следят за тем, чтобы были учтены все интересы несовершеннолетнего лица. Если что-то не устраивает, с законного представителя могут потребовать устранения недочетов или предложат отказаться от сделки.