Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор субаренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.
Комментарии к ст. 22 ЗК РФ
1. Арендные земельные отношения регулируются нормами гражданского и земельного законодательства. При этом нормы гражданского законодательства применяются к названным отношениям лишь в случаях, если они не урегулированы Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими актами земельного законодательства.
———————————
СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.
Право предоставления земельного участка и расположенных на нем строений в аренду принадлежит их собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Земельное и гражданское законодательство предоставляет право сдачи имущества в аренду российским и иностранным физическим и юридическим лицам. Поскольку земля может находиться в государственной или в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя в этих случаях выступают соответствующие государственные и муниципальные органы (по поручению собственника земли).
Обращаясь к п. 1 комментируемой статьи, следует отметить, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
2. Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Согласно Закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 10) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).
Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ). Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и на его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). И участок переходит к арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Поскольку арендатор пользуется землей не только на основании закона, но еще дополнительно по договору с собственником, то полнота и определенность его прав и обязанностей конкретнее прав и обязанностей обычного землепользователя.
В соответствии со ст. 40 ЗК РФ арендатор вправе:
использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с установленными действующим законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);
осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно право:
собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка;
самостоятельно хозяйствовать на земле;
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу;
отдавать арендные права земельного участка в залог;
вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В большинстве случаев право пользования активом (ППА) при аренде земли амортизируется в течение срока аренды. Если цели использования объекта у арендатора совпадают с целями использования собственных участков, ППА не амортизируется. То же самое касается аренды в целях инвестирования.
Важно: арендатор должен применять единую учетную политику в отношении ППА. Это касается аренды земли и других похожих активов. Такое требование выдвигает ФСБУ 25/2018. Если схожие по характеру использования активы не амортизируются, не амортизируется и право пользования арендованной землей.
Если земля признается объектом инвестирования, ППА переоцениваются на каждую отчетную дату вместе с инвестиционной недвижимостью. Уценка, дооценка включаются в финансовый результат (ФСБУ 6/2020).
Амортизация ППА обязательна, если объект аренды используется для собственных нужд, будь то строительство производственного здания или, например, выращивание сельскохозяйственных культур. Правда, механизм погашения стоимости ППА стандартами бухучета не уточняется. Нет отдельных норм на этот счет и в МСФО (IFRS) 16. Минфин официальных разъяснений тоже пока не давал. Все, что есть, это позиция Центробанка. Регулятор указывает на то, что срок полезного использования земли как объекта не ограничен. Срок использования актива ограничивается сроком аренды. Соответственно, амортизация ППА начисляется, пока действует договор с арендодателем (письмо ЦБ №17-1-2-6/865 от 24.10.2019).
ФСБУ 25/2018 (п. 17) определяет порядок погашения стоимости ППА посредством амортизации. Что касается срока полезного использования, он может не совпадать со сроком действия договора аренды. Более короткий срок амортизации – обычное дело. Больше он может быть только в одном случае, когда после окончания договора аренды арендатор получает землю в собственность.
Амортизация ППА отражается в учете проводкой Дт20 (23, 25, 26, 91.2, 08) Кт 02.
В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Если стороны субаренды решили расторгнуть соглашение и не имеют претензий друг к другу, они вправе самостоятельно определить условия прекращения сотрудничества. В соглашение нужно включить такие пункты:
- Информацию о каждом субъекте сделки — паспортные данные (для физлиц), сведения, соответствующие учредительным документам (для юрлиц);
- Предмет контракта — расторжение договора перенайма (номер и дату прекращения действия);
- Характеристики ЗУ;
- Сведения о возникших спорных вопросах и порядок их решения;
- Дата и подписи сторон.
Что из себя представляет
Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.
То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.
Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.
Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.
Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:
| Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды | так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу |
| Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника | документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору |
Собственно субарендой называется передача арендуемого одним лицом земельного участка во временное пользование другому лицу, которая обязательно должна производиться на основании соответствующего договора, оформленного юридически грамотно по актуальному на 2015-2016 год образцу.
И именно составление договора является основным и наиважнейшим условием заключения сделки о субаренде земли.
Сторонами такой сделки являются арендатор и субарендатор. Если в договоре аренды не указан отдельным пунктом запрет на субаренду всего участка или его части, то собственника о подобной сделке нужно только уведомить.
При этом договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок действия ранее заключённого договора аренды.
Оформление такой сделки письменным документом, безусловно, является гарантией обозначенных в нём положений всеми её участниками.
Но даже договор не в полной мере даёт такого рода гарантии, пока не будет произведена его регистрация в соответствующих органах, после чего все основные пункты договора вносятся в государственный реестр.
Вместе с тем, договор, заключаемый на срок до одного года, обязательной регистрации не подлежит.
Актуальный образец договора субаренды земельного участка можно здесь.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
В договоре субаренды должна присутствовать следующая информация:
- полное наименование документа;
- место и дата оформления сделки;
- наименование каждой из сторон с указанием их личной информацией;
- перечень оснований для передачи территории в субаренду;
- предмет договора с подробным описанием технических характеристик имущества;
- порядок, в соответствии с которым должна вноситься арендная плата;
- обязанности и права каждой из сторон;
- ответственность, которая накладывается на каждую из сторон в случае несоблюдения условий договора;
- срок, на протяжении которого будет действовать данное соглашение;
- заключительные положения с указанием точного количества экземпляров, а также порядок разрешения различных спорных ситуаций;
- подпись каждой из сторон.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда предусмотрена гражданским (п.2 ст. 615 ГК РФ) и земельным законодательством (ст. 22 ЗК РФ). Субаренда земли – это передача права пользования от арендатора к третьему лицу на платной основе.
Важно учитывать, что если собственником земельного участка является государство или муниципалитет, то руководствоваться следует нормами Земельного кодекса. Когда собственник – физическое лицо, правоотношения будут регламентированы Гражданским кодексом.
Земля может предоставляться в субаренду на срок, не превышающий период действия договора аренды. Субарендатор обязан оплачивать пользование земельным участком в пользу арендатора, с которым у него заключено соглашение.
Передача участка на правах субаренды возможна, только если это не противоречит договору аренды, заключенному между арендатором и собственником. Таким образом, основной документ должен включать пункт о возможности или запрете на передачу прав пользования наделом. При отсутствии этого уточнения следует заключить новый договор или внести корректировки путем оформления дополнительного соглашения. Это основополагающее условие, без которого субаренда исключается.
При оформлении субаренды арендатор становится арендодателем для третьего лица, изъявившего желание пользоваться землей. Он получает статус субарендатора. Говоря простым языком, субаренда – это, по сути, аренда внутри уже существующей аренды.
Если рассматривать именно земельные правоотношения, то, например, в сельском хозяйстве субаренда может касаться как использования земли, так и ее недр. Все собранные плоды или полученная прибыль будут являться собственностью субарендатора.
Права собственника земельного участка при оформлении субаренды
В соответствии со ст. 615 ГК РФ, отсутствие запрета на поднаем земли в первоначальном договоре аренды не означает невозможность включить это условие в дальнейшем. Собственник вправе включить этот пункт в текст документа посредством оформления дополнительного соглашения.
При заключении субаренды все риски принимает на себя арендатор. Однако собственник не должен оставаться в стороне при оформлении сделки. Он имеет законное право на то, чтобы:
- предоставить субарендатору основной документ об аренде для ознакомления;
- потребовать предоставить ему сведения о субарендаторе и его цели использования земли;
- увеличить размер арендной платы для арендатора (при этом для субарендатора ничего не изменится);
- потребовать возврата земельного участка после окончания периода действия договоров об аренде и субаренде;
- ознакомиться с условиями субаренды и удостовериться, что его пункты не противоречат первоначальному документу;
- потребовать прохождения процедуры государственной регистрации.
Вс расставил приоритеты в деле о передаче муниципального участка в субаренду
Верховный Суд в Определении № 305-ЭС21-479 от 22 июля разобрался в деле, в котором нижестоящие суды пришли к разным выводам о наличии или отсутствии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на его условиях и нормах закона.
11 октября 2007 г. Администрация Ленинского городского округа Московской области и ООО «Инком-Автозапчасти» заключили договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Согласно дополнительным условиям договора, указанным в п. 5.1, действия, предусмотренные п. 5–6 ст. 22 Земельного кодекса (субаренда), арендатор может реализовать только после предварительного согласования с арендодателем.
3 августа 2015 г. общество попросило согласовать предоставление части земельного участка в субаренду и разъяснить порядок такой сдачи.
Администрация сообщила о невозможности передачи земельного участка в субаренду в связи с отсутствием кадастрового учета планируемого к сдаче земельного участка.
Кроме того, она предложила заключить новый договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора либо произвести раздел земельного участка и заключить новые договоры аренды, а впоследствии передать их третьим лицам.
Так как общество все равно заключило договоры субаренды, администрация направила претензию о расторжении договора. Поскольку претензия осталась без ответа, администрация обратилась в Арбитражный суд Московской области. Истец посчитал, что ответчик нарушил п. 5.1 договора, согласно которому для передачи участка в субаренду общество должно было получить согласие.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции сослался на ст. 309, 310, 450, 452, 619 ГК, ст. 22, 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».
Он установил, что договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса на срок более 5 лет, при этом договоры субаренды с третьими лицами заключены после уведомления арендодателя. Суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды. При этом он указал на несоответствие п. 5.
1 договора действующему на момент его заключения законодательству.
В свою очередь суд апелляционной инстанции отметил, что п. 5.1 договора не оспорен, недействительным не признан.
Заключая договор, общество действовало добровольно и должно было предвидеть неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств и обеспечить соблюдение договора.
Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора и удовлетворил иск. Кассация поддержала позицию апелляции.
Рассмотрев жалобу общества, ВС обратил внимание, что нижестоящие инстанции пришли к разным выводам о наличии в действиях ответчика нарушения договора, основывая свои выводы на нормах закона и условиях договора.
При этом суд первой инстанции исходил из особенностей договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, не требующего предварительного согласия его собственника на передачу в субаренду, а суды апелляционной и кассационной инстанций посчитали приоритетным условие договора о необходимости получения предварительного согласия на такое распоряжение своими правами арендатором.
Верховный Суд также сослался на Постановление Пленума ВАС № 11, в п.
18 которого были даны разъяснения о том, что при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие этого кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
«Указанное разъяснение основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду, и это правило не может быть изменено соглашениями сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора», – отметил ВС.
Также Суд обратил внимание, что в п.
16 Постановления № 11, согласно которому уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом, было также разъяснено о праве арендодателя предъявить требование о возмещении убытков как мере защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности.
«Таким образом, поскольку в силу законодательного регулирования арендатор по договору аренды земельного участка на срок более 5 лет имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что п. 5.1 договора аренды были установлены дополнительные (особые) условия о предварит��льном согласовании с арендодателем передачи в субаренду, нельзя признать обоснованными», – резюмировал Суд.
Кроме того, указал ВС, п. 5.1 договора аренды прямо предусматривает, что арендатор может реализовать права, предусмотренные п. 5, 6 ст. 22 Земельного кодекса, после предварительного согласования с арендодателем. Учитывая, что спорные правоотношения возникли из долгосрочной аренды, подлежащие регулированию в совокупности с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, п. 5.
1 договора аренды не мог быть судами истолкован и применен при разрешении настоящего спора как ограничивающий права арендатора долгосрочной аренды при передаче в субаренду. Обратное, как обоснованно указал суд первой инстанции, противоречит закону, т.е. п. 9 ст.
22 ЗК РФ, императивно установившему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.
ВС заметил, что п. 9 ст.
22 ЗК также содержит особенности при расторжении договора аренды: досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях арендатора нарушений при передаче частей арендованного земельного участка в субаренду, в связи с чем не признал наличие оснований для расторжения договора.
Верховный Суд указал, что, ссылаясь на п. 3.
3 договора, содержащий основания для его расторжения при передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя, суды апелляционной и кассационной инстанций не приняли во внимание, что указанный пункт не мог регулировать спорные правоотношения в силу вышеизложенных особенностей договора аренды.
Кроме того, как прямо было в нем указано, он регулировал основания для одностороннего расторжения договора арендодателем, т.е. во внесудебной процедуре, в отличие от предусмотренного в спорной ситуации. Таким образом, ВС оставил в силе решение первой инстанции.
В комментарии «АГ» младший юрист Land Law Firm Тариел Арутюнян отметил, что постановление Десятого арбитражного апелляционного суда демонстрирует подход, примененный в недавнем Определении Верховного Суда от 23 марта по делу № А40-32015/2020, в котором ВС потребовал толковать договор последовательно, принимая во внимание буквальное значение слов и выражений, сопоставляя пункты с другими условиями и смыслом договора, а также выясняя общую волю сторон с учетом цели договора.
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 25.12.2018)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.
>Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?
Что такое субаренда земельного участка?
Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.
Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.
Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.
Что же понимается под и таким термином, как субаренда?
Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.
Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.