Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
Особенности выкупа ренты
Выкуп ренты представляет собой третий метод прекращения правовых отношений и обязательств между участниками соглашения. Данный метод представляет собой осуществление выплаты рентоплательщиком рентополучателю установленной суммы денежных средств. При этом собственность сохраняется за рентоплательщиком, в то время как обязательство по регулярному внесению постоянных платежей прекращается. Условия выкупа ренты определяются при составлении соглашения между сторонами. Остальные условия закрепляются действующим законодательством Российской Федерации и Гражданским кодексом, в частности. Для примера, если произошла передача недвижимого имущества за плату, выкуп осуществляется по стоимости, равной годовой величине выплат по условиям договора ренты. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества получателю, помимо суммы платежей по соглашению ренты в стоимость также включается среднерыночная цена недвижимого имущества.
Инициировать выкуп могут оба участника оглашения – как рентополучатель, так и рентоплательщик. Ключевые условия выкупа оговариваются статьей номером 592 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, рентоплательщик имеет право на отказ от последующего внесения постоянных платежей посредством выкупа недвижимого имущества. Данный отказ имеет силу при условии заявления рентоплательщиком в письменной форме в срок не более чем за 3 месяца до прекращения выплат или по условиям предварительного соглашения. Важно отметить, что рентоплательщик не освобождается от обязательств по выплате до момента получения полной выкупной суммы рентополучателем при отсутствии противоречий со стороны соглашения.
Условие договора ренты на постоянной основе относительно отказа от права выкупа недвижимого имущества со стороны рентоплательщика является ничтожным. Соглашение может предусматривать отказ от осуществления и реализации права выкупа при жизни рентополучателя или на протяжении определенного специальными условиями срока в пределах 30 лет с момента заключения соглашения. Рентоплательщик полностью освобождается от обязательств по выплате ренты только после осуществления последнего платежа от полной суммы. Определенные условия могут определяться соглашением. Например, это касается условий, связанных с запретом выкупа во время жизни рентополучателя или до истечения тридцатилетнего срока с момента заключения соглашения.
Статья номер 593 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что выкуп ренты осуществляется по инициативе рентополучателя при условии уклонения или отказа рентоплательщика от выполнения оговоренных заранее обязательств. Основанием для инициирования выкупа рентополучателем могут быть следующие факторы:
- Нарушение сроков выплат с превышением установленного периода времени на 1 год и более.
- Нарушение условий, предусмотренных статьей номер 587 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Потеря платежеспособности рентоплательщиком.
- Раздел недвижимости между несколькими лицами или вступление в право общей собственности.
- Иные ситуации в соответствии с соглашением между сторонами.
Расторжение на добровольной основе
Процедура расторжения на добровольной основе для обоих видов рент одинаковая. Для этого требуется, прежде всего, соглашение двух сторон. Одна из них отправляет другой стороне отправляет предложение о расторжении договора. Получив ответ в установленный срок, стороны должны написать соглашение.
В нем следует указать:
- данные плательщика (фамилия, имя, отчество, контактные данные, место жительства);
- аналогичные данные получателя ренты;
- сумму, уплачиваемую в месяц;
- дата начала действия договора;
- сумму, уплаченную (полученную) за этот период;
- указать на отсутствие претензий у обеих сторон правоотношений относительно друг друга;
- поставить дату, подписи обеих сторон с расшифровкой.
Плюсы и минусы договора
Категория рентных договоров двояка по правовой природе. Чтобы понять, насколько велика перспектива таких отношений, необходимо взвесить все положительные и отрицательные моменты конструкции.
Плюсы:
- Предметом может выступать дорогостоящее имущество (квартира, гараж);
- Рентоплательщик приобретает ограниченное право собственности на предполагаемое имущество сразу после подписания договора или его регистрации;
- Первоначальный собственник имущества рентного договора продолжает пользоваться таким имуществом;
Минусы:
- Слабая законодательная защищенность плательщика ренты;
- Невозможность отчуждать имущество без соответствующего согласия рентополучателя;
- Присутствие одностороннего порядка расторжения договора, к которому может прибегать только держатель ренты (собственник);
- Отсутствие законодательной возможности на выкуп ренты по инициативе рентоплательщика;
- Длительный характер отношений;
- Не прекращение обязанностей рентоплательщика даже в случае утраты, гибели, обесценивания предмета договора.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Мошенническая деятельность по отношению договора пожизненной ренты
Почти все законы, касающиеся представленного договора, направлены на решение проблемы посредством отставания прав получателя средств по ренте. Эта ситуация, где рентодатель почти не имеет прав. И чаще остается виновным в ситуации.
Поэтому, по причине того, что в данной ситуации есть сторона с большими правами, между ней и плательщиком могут происходить ситуации, в которых последний окажется не в самом лучшем свете. Например, получатель может создать искусственный разгром в жилье, свернув это на плательщика ренты, тем самым лишив его недвижимости.
ВАЖНО !!! Поэтому, чтобы не попасть в похожую ситуацию, необходимо производить фиксацию всех действий, касающихся договора. Сюда входит сохранение чеков, подтверждающих оплату ренты, наличие свидетелей, фото фиксация и видео, требование написание расписки, в случае передачи денег из рук в руки.
Ситуации с использованием мошеннических уловок происходят довольно часто, но для того, чтобы уберечь себя, необходимо знакомится со своими правами и пользоваться ими в полной мере. Также, перед тем, как подписать договор с конкретным человеком, необходимо обдумать все моменты и предусмотреть возможные ситуации. Лучше, конечно, решать дело без судовых разбирательств, а установить права на квартиру по обоюдному согласию.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Основания для расторжения пожизненной ренты
При анализе гражданского законодательства можно найти целый ряд оснований к расторжению договоров пожизненной ренты и схожих сделок. Основные положения закреплены в ст. №№ 166, 170, 450, 587, 599 и 605 ГК РФ.
- Соглашение сторон. Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).
- Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
- Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
- Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 593 ГК РФ рентополучатель вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком.
Однако, несмотря на все плюсы, бывают ситуации, когда участники хотят расторгнуть такой договор имея на то самые разнообразные причины. Сам по себе этот процесс имеет определенный регламент и требует наличия необходимых для этого оснований. Основаниями могут послужить как проблемы общего характера, используемые для всех договоров подобного типа, так и специального (касаемые требований закона о ренте).
Особо популярные основания для расторжения пожизненной ренты таковы:
- недееспособность получателя ренты (именно поэтому, перед заключением такого договора советуют ознакомиться с мед картой пенсионера и увидеть справку о состоянии его здоровья)
- обман получателя ренты (чтобы избежать подобного, следует заранее определить такие нюансы, как объем услуг и размер платежа)
- использование в своих целях тяжелого жизненного положения рентополучателя (если пожилой человек попал в безвыходную ситуацию, и он активно ищет способ решения проблемы, Не несущие выгоду договорные условия возможно позиционировать как использование тяжелого положения. Из этого следует, что услуги предоставляемые по договору обязательно должны нести выгоду всем сторонам)
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Продажа квартиры с пожизненной рентой
Жилье с пожизненной рентой считается обремененной до окончания договора, т. е. до кончины получателя.
Продать такую квартиру довольно проблематично. В законодательстве существует акцент на такой факт, что продажа такой квартиры возможна только с письменного согласия бывшего хозяина, или же после наступления его смерти снимаются запреты с квартиры.
Встречаются случаи, когда продавец и покупатель квартиры являются близкими родственниками. В таком случае получателя ренты (к примеру, престарелую бабушку) родные обязаны взять к себе, обеспечив ее всем необходимым – своей комнатой, одеждой, питанием и лекарствами. Снятие обременения и оформление купли–продажи производится согласно действующему законодательству, опять же, с письменного согласия бабушки.