Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как быстро оформить самозанятость. Пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду
«За неуплату налога с аренды квартиры обычно грозит штраф по статье 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы налога, если это произошло по неосторожности. За умышленную неуплату штраф будет уже 40%», — говорит Илья Бахилин.
Если же сдаются несколько квартир и общая сумма дохода, с которого не уплачен налог, превышает 2,7 млн в год три года подряд, ответственность будет действовать по статье 198 УК РФ. Эта статья предусматривает штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо в размере заработной платы или иного дохода за 1–2 года, либо принудительные работы до 1 года, либо арест на срок до 6 месяцев, либо лишение свободы до 1 года, разъяснил юрист.
Если же сумма неуплаченного налога превысит 13,5 млн рублей, возможен штраф от 200 тыс. до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишение свободы на тот же срок. В обоих случаях уголовная ответственность наступает, только если плательщик вообще не представил налоговую декларацию либо включил в нее заведомо ложные сведения.
В случае неуплаты налога с аренды жилья с многомиллионным доходом речь, по сути, идет о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью, поясняет Евгений Арапов. Этим и объясняются столь суровые возможные последствия с точки зрения закона.
«Верховный суд России разъяснил, что к предпринимательской деятельности не относится получение дохода от аренды или сдачи внаем жилья, если оно получено или приобретено для личных нужд, но временно не используется собственником из-за отсутствия такой необходимости, — добавляет эксперт. — Но данный критерий несколько расплывчат, и наиболее строгий вариант толкования сужает его к случаям временной сдачи единственного жилья (например, в период пребывания хозяина на загородной даче)».
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Самозанятые – кто это?
В России много самозанятых – людей, которые работают неофициально. Это мастера ногтевого сервиса, сантехники, веб-дизайнеры, репетиторы и другие сотрудники, которые получают деньги напрямую от работодателя.
До 2019 года самозанятые практически не платили налоги, а после было решено провести государственный эксперимент. Самозанятым из Калужской и Московской областей, Татарстана и Москвы предложили платить минимальный налог – 4% (меньше, чем при ИП, и оформление быстрое).
Эксперимент распространился на всех специалистов такого рода. Исключением стали люди, которые работают по договору поручения, а также продают и покупают подакцизные товары и полезные ископаемые. Важно, чтобы доход самозанятого не превышал 2,4 миллиона рублей в год. При этом месячный доход не регламентируется!
Стоит ли переходить из ИП в категорию самозанятых? Да, если:
-
планируете сдавать квартиру физическому лицу (в случае с юридическими лицами сохраняется общий процент в 6%);
-
хотите сократить сопутствующие расходы – самозанятые не платят взносы за ОМС и страховые взносы;
-
хотите избежать формальностей – декларация доходов, сбор документов, подготовка отчетности;
-
годовой доход не больше 2400000 рублей.
Как оплачивать налог за сдачу жилья как самозанятый?
Чтобы стать самозанятым и оплачивать налог за сдачу жилья:
-
загрузите приложение «Мой налог» и отправьте заявление. Если раньше вы были ИП, сообщите о смене статуса в налоговую;
-
после получения денег за сдачу недвижимости занесите сумму дохода в программу. Сформированный чек отправьте нанимателю недвижимости по электронной почте: налоговая, получив информацию, высчитывает сумму налога с учетом вычета;
-
если самозанятый вовремя не передал информацию в налоговую, он платит штраф в размере 20% от дохода (при повторном нарушении сумма штрафа составляет 100%);
-
оплачивать налог нужно ежемесячно не позднее 25 числа: можно настроить автосписывание.
Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.
Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.
Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.
Преимущества сдачи квартиры в качестве самозанятого
Речь на данный момент идёт о всё ещё довольно новом налоговом режиме, который у большинства вызывает подозрение. Тем не менее обратить внимание на такой вариант однозначно стоит хотя бы из-за его удобства.
У сдачи квартиры в качестве самозанятого хватает преимуществ:
- лёгкость регистрации. Вам не понадобится ни во что вникать, долго вбивать информацию. Также не нужно никуда ходить, особенно если у вас есть все данные от кабинета налогоплательщика. То есть зарегистрироваться и отчитываться о доходах можно дистанционно, вне зависимости от того, где вы находитесь;
- экономия. При получении дохода от сдачи квартиры физическому лицу ставка будет минимальной – всего 4%. Это меньше, чем у ИП на УСН при 6%. Причём обратите внимание на то, что у индивидуального предпринимателя меньшая из доступных ему ставок идёт с оборота. А у самозанятого – исключительно с дохода;
- полное отсутствие какой-либо отчётности. Вам не нужно будет подавать декларацию, заполнять какие-то документы, следить за бухгалтерией. Режим самозанятых рассчитан на максимально широкий круг лиц, которые не могут позволить себе нанять специалиста и далеко не всегда сами обладают соответствующими знаниями. Поэтому государство пошло навстречу таким лицам и предельно всё упростило;
- простота уплаты налога. По факту, вам достаточно указывать один раз в месяц получаемый доход и всё. Причём расчёты проводятся автоматически;
- ставки не будут меняться в течение 10 лет. Это закреплено в законодательстве. Следовательно, повышения налогов можно не опасаться;
- отсутствие обязательных страховых выплат. У ИП они есть, даже тогда, когда у него отсутствует доход. Самозанятый отчисляет налоги исключительно с дохода. Если прибыли нет, он ничего никуда не переводит;
- сочетаемость с другими налоговыми режимами и видами деятельности. Многие владельцы квартир не просто сдают имущество, они также работают или занимаются бизнесом. Уплата налога в качестве самозанятого не мешает это делать.
Как сформировать чек?
Каждый раз, когда квартиросъемщик будет платить вам деньги за аренду, необходимо создавать чек. При этом не важно, получили вы онлайн-перевод или наличные – для создания чека это не имеет значения.
Сформировать чек можно через приложение. Для этого нужно:
- Нажать на кнопку «Новая продажа»;
- В строке «Стоимость» указать сумму, которую вы получили от съемщика;
- В строке «Название услуги» указать полное наименование, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 марта»;
- Указать дату получения денег;
- Выбрать, от кого получены деньги – от физлица или юрлица/ИП;
- Нажать «Выдать чек».
Как самозанятому сдавать квартиру
Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.
При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.
Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.
Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.
При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.
Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.
Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.
Ограничения по виду деятельности
В законе № 422-ФЗ приведен перечень тех видов деятельности, которыми нельзя заниматься и применять в отношении них НПД. Можно сделать вывод, что любой иной деятельностью, которая не указана в законе № 422-ФЗ, заниматься с применением НПД можно. Рассмотрим, может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру, допустима ли сдача самозанятым в аренду нежилого помещения, а также сдача самозанятым в аренду автомобиля.
Подпункт 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ не относит к объектам налогообложения при применении НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Таким образом, о сдаче в аренду самозанятыми можно сказать следующее:
- сдача в аренду нежилого помещения самозанятым недопустима;
- сдача квартиры в аренду — это самозанятые граждане могут делать, равно как и сдавать в аренду автомобиль.
Нюансы аренды самозанятыми, и что нужно знать
При аренде самозанятым помещения заключается типовой договор аренды. Готовый шаблон можно скачать в интернете и внести небольшие правки. Самое главное нужно указать арендатора, как плательщика НПД. Стандартный договор составляется в двух экземплярах на бумажном носителе. Если срок аренды менее 12 месяцев, то достаточно подписей обеих сторон, иначе согласно статье 651 Гражданского Кодекса необходима дополнительная регистрация в Росреестре.
Это обязательное правило для любого договора аренды. Арендовать помещение можно как у физлица, так и у организации (ИП, ООО). Самозанятый может быть арендодателем, только если помещение жилое, он не имеет права сдавать в аренду коммерческую недвижимость (ст. 6 п. 2 ФЗ-422)
Если помещение будет арендовано под определенный вид деятельности, и это прописывается в договоре, например, для производства продукции, то арендодатель вправе потребовать документ, подтверждающий, что арендатор имеет статус ИП или самозанятого и зарегистрирован как налогоплательщик в Инспекции Федеральной Налоговой Службы.
Обратите внимание: по закону вы можете совмещать как предпринимательство, так и статус самозанятого. Это подробно прописано в ст. 4 п. 1 ФЗ-422
Также при заключении договора не получится снизить налог на сумму арендной платы, так как НПД выплачивается с дохода. Если у вас нет постоянного потока клиентов, то вопрос с временным владением коммерческого помещения должен волновать. Есть высокая вероятность сработать в ноль или понести убытки.
Самозанятость и доходы от квартиры
Физлицо может сдавать квартиру, и с дохода от аренды нужно платить налоги. Физлица без статуса ИП могут выбрать между НДФЛ и налогом для самозанятых.
Режим для самозанятых недавно стал доступен во всех регионах страны. Ставка налога — 4% с дохода от физлиц без статуса ИП. За счет налогового вычета первое время ставка будет даже меньше — 3%.
Это очевидная выгода по сравнению с НДФЛ, где ставка составляет 13% для налоговых резидентов и 30% для людей, которые находятся в России менее 183 дней в году.
Но заплатить НПД с дохода от продажи квартиры нельзя: доходы от продажи недвижимости этим налогом не облагаются. С них физлица без статуса ИП или самозанятые платят НДФЛ.
Если квартиру, которую сдавали в аренду, продает ИП на УСН, то налоги с дохода от продажи квартиры можно заплатить на этом же режиме.
Самозанятые и сдача имущества в аренду
Самозанятыми называют тех, кто применяет другой спецрежим — налог на профессиональный доход, НПД. На этом режиме может работать физлицо со статусом ИП или без. Ставки налога для самозанятых — 4%, если принимать деньги от физлиц, и 6%, если от юрлиц и ИП. Если не брать особые частные случаи, это самый низкий в России налог на доходы.
Самозанятый должен соответствовать таким ограничениям:
Кроме того, НПД не могут платить те, кто занимается чем-то из этого списка:
Если сдавать чужую недвижимость в качестве посредника, применять НПД нельзя. Если недвижимость ваша, режим подходит. Если перепродавать недвижимость, применять НПД тоже нельзя. Вы ее сдаете, поэтому ограничениям по видам деятельности вы соответствуете. Проблема — в нежилом помещении.
Судя по вопросу, с доходов от сдачи квартиры вам выгоднее платить 4%, а с доходов от нежилого помещения — по ставке УСН: 6 или 15% минус расходы. Так делать нельзя. Закон прямо запрещает совмещать НПД с чем-либо еще, будь то упрощенка, патент, ЕСХН или общая система налогообложения.
Также нельзя платить НПД с некоторых видов доходов, в том числе от сдачи нежилой недвижимости в аренду. С этих доходов самозанятый платит налоги как обычное физлицо — 13% НДФЛ.
Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит
Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).
Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?
Ситуация первая – страховой депозит.
Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.
Ситуация вторая – оплата ЖКХ.
Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.
Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.
Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.
Что изменится теперь?
- Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
- Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
- Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
- Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
- Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
- Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
- Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.