Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Смена категории земли — сложная и длительная процедура, которая сопряжена с определенными затратами и не всегда гарантирует достижение желаемого результата. Одним из альтернативных способов законного использования земель сельхозназначения является юридическое закрепление участка под ИЖС, не прибегая при этом к изменению его категории.
Подача заявления и необходимые документы
Перевод участка из сельхозназначения в ИЖС несложно осуществить собственными силами. Для этого нужно использовать алгоритм, прописанный в законе №172-ФЗ «О переводе земель из одной категории в другую».
Изменение статуса начинается с обращения с ходатайством (заявлением) в орган местной государственной власти. В заявлении необходимо указать кадастровый номер ЗУ, текущую и желаемую категории. Также надо представить основание для необходимости этих изменений. Ходатайство дополняется следующими документами:
- Личные данные (копия паспорта).
- Правоустанавливающие документы на землю.
Что такое Правила землепользования и застройки? Где взять ПЗЗ?
В законе (статья 1 ГрК) дано определение.
Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.
Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.
Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.
Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Какие преимущества дает разрешение на индивидуальное жилищное строительство?
При существующем порядке перевода сельскохозяйственных земель в категорию, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, земельный надел юридически становится частью инфраструктуры населенного пункта. Этот статус дает определенные преимущества его владельцам, например:
- возможность прописаться без какой-либо административной или судебной волокиты;
- автоматическое предоставление построенному на участке дому почтового адреса;
- возможность подключения дома на общих основаниях ко всем городским коммуникациям (электросетям, водопроводу, газопроводу);
- ответственность коммунальных служб населенного пункта за обслуживание дома и расчистку подъездных путей к нему.
Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.
Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:
- компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
- расходы на проведение экологической экспертизы;
- стоимость подготовки проектной документации;
- стоимость оплаты регистрационных услуг;
- расходы на получение справок и выписок.
Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.
Можно ли перевести землю с/х назначения в ИЖС
Главные положения законодательной базы, рассматривающие данный вопрос, находятся в законе Земельного кодекса (№ 172). Согласно ему, покупаемый надел земли уже должен быть закреплен за определенным населенным пунктом. Укажите причины перевода участка. Обозначьте мотивы своего намерения. Для этого обратитесь в соответствующие органы местной власти.
При проведении анализа кадастровой стоимости можно определить самый дорогой надел земли – это территория сельскохозяйственного назначения. Таким образом, вопрос обоснования такого перевода является очень важным и серьезным. Решить проблему также помогут другие документы, например, Градостроительный кодекс РФ. В нем указаны все особенности подобных переводов и причины, по которым это сделать будет невозможно.
В случае расположения угодья за границей имеющейся отрасли, перевод проводят после проведения процедуры межевания.
Подобный процесс возможен, когда:
- территория расположена недалеко от населенного пункта. Причем такое размещение согласовывается с генеральным планом функциональных участков;
- планирование вышеуказанных наделов производится в качестве специального назначения с целью развития города или поселка.
Таким образом, перевести участок земли вполне реально только при определенных условиях, для этого не должно быть никаких преград.
Как ВРИ влияет на земельный налог
От вида разрешенного использования участка зависит сумма земельного налога. На базе ВРИ определяется кадастровая стоимость земли, поэтому в тех регионах, в которых земельный налог платят по кадастру, к изменению ВРИ надо подходить осторожно – есть риск переплатить.
Это связано с тем, что сумму налога пытаются привязать к возможной прибыли от участка – чем больше денег можно заработать, тем больше налога придется заплатить. Поэтому на земли, предназначенные для коммерческого использования, налоги выше. К примеру, у участка для размещения объектов торговли, кадастровая стоимость и налог будут существенно выше, чем у участка для размещения объектов благоустройства.
Просто добавить дополнительный ВРИ тоже не всегда удачный вариант. Как правило, специалисты госучреждений, проводящие кадастровую оценку, выбирают из списка ВРИ тот, по которому налог будет выше.
Условия для изменения ВРИ
Поменять ВРИ можно только при соблюдении следующих условий:
- Получено письменное согласие от всех собственников земли. Исключение – когда вы единственный владелец;
- Участок находится в вашей собственности, поставлен на кадастровый учет, имеет четкие границы и не пересекается с соседними землями;
- Выполняются все нормативы по площади земельных участков, действующие в регионе (например, в Красноярском крае для строительства жилого дома выделено 0,05–0,01 га);
- Категория земель соответствует ВРИ, который вы хотите использовать. Если это не так, надо будет сначала изменить категорию. Например, не получится сменить ВРИ 1.16 «Личное подсобное хозяйство на полевых участках» на 2.2 «Личное подсобное хозяйство на приусадебных участках. Связано это с тем, что первый ВРИ предназначен для сельхоз земель, а второй для земель с жилой застройкой.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования. Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
Стоимость перевода земельного участка в другую категорию
В России земельные наделы, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, имеют наибольшую кадастровую цену. Не трудно подсчитать сумму пошлин, которую получают согласно вышеуказанной стоимости. Таким образом, при переводе надела земли из категории сельскохозяйственного назначения в ИЖС значительно уменьшается доход бюджета страны. Поэтому решение проблемы в пользу заявителя в данном случае не всегда является выгодным государству. Более результативным считается разрешение ВРИ, которое не ведет к смене категорий.
В ценовую политику перевода земельного надела, используемого для сельскохозяйственных нужд, входят:
- затраты, связанные с получением различных справок и выписок;
- оплата проведенной экспертизы;
- оплата проектов и связанной с ними документации;
- оплата регистрационных услуг;
- компенсационные выплаты в размере 30% от кадастровой стоимости.
Цена процедуры перевода зависит от размера территории и затрат, которые непосредственно связаны с получением ходатайства, обоснованием необходимости изменения категории. Выгодна ли процедура, определите в индивидуальном порядке.
Перевод земельного участка из одной категории в другую осуществляется на платной основе. Цена может варьироваться в пределах 50-20 тысяч рублей. Иногда сумма превышает указанный диапазон.
Что делать в случае отказа в переводе
Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:
- подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
- наличия ошибок в тексте прошения;
- подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
- предоставления не в полном объеме пакета документов;
- обращения не в ту инстанцию;
- получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
- возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
- распространения запрета на данную категорию земли.
Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.
Изменение целевого назначения
А как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если перевода из одной категории в другую не требуется?
Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.
Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.
Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.
На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.
Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса РФ). При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.
Чем отличаются разрешенное использование земли и целевое назначение
- Целевое использование – это особое направление использования земли и ее функций в интересах общества. Так как земли в соответствии с законодательством делятся на категории, принадлежность участка к одной из них, учитывая и ВРИ, определяет их целевое применение.
- Разрешенное использование – это уже нюансы эксплуатации территории в рамках зафиксированных категорий, при этом виды и условия имеются для каждой категории индивидуально, вспомогательный пункт применения земли, владелец может определить самостоятельно, а также оспорить решение местных властей по разрешению в суде.
Данные действия требуются в следующих случаях:
- Возведение или восстановление на выбранной площади с определенным видом здания, которое имеет другое направление в отличие от предыдущего;
- Изменение вида применения уже существующего объекта недвижимости;
- Уточнение ВРИ в связи с неверными данными или изменениями в законодательстве.
Порядок изменений вида разрешенного использования земли для всех категорий содержится в пошаговых действиях и подразумевает переход от основного вида к условно разрешенному:
- Для начала необходимо определиться, с какой целью будет использоваться территория, на основании этих соображений составить юридически грамотное заявление с причиной требования такого перехода. Важно: целевое назначение участка должно быть учтено, так как остается прежним.
- Сбор согласия от собственников и арендаторов соседних участков.
- Сбор необходимой папки документов.
- Обращение к главе администрации с заявлением и документами.
- Далее документы подаются на рассмотрение – лично под расписку или заказным письмом по почте с перечнем бумаг и уведомлением.
- По истечении 45 дней должен существовать ответ или мотивированный отказ.
- При положительном ответе необходимо зарегистрировать новый статус земли и собирать соответствующие бумаги.
- В случае отказа важно изучить документ на наличие пунктов с аргументами отказа.
За любое изменение необходимо оплатить государственную пошлину в размере 350 рублей.
Несоответствие недвижимости виду разрешенного использования земельного участка — признак самовольной постройки
Как мы знаем, объект недвижимости на момент возведения должен соответствовать различным требованиям, в первую очередь, земельного и градостроительного законодательства (правилам землепользования и застройки; градостроительным и строительным нормам и правилам и т.п.).
Несоответствие возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположено такое здание, как указывает законодатель, повлечет за собой признание объекта недвижимости самовольной постройкой.
Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства, и блокирует применение положений ст. 222 ГК о признании права собственности на объект самовольного строительства, и создает предпосылки для удовлетворения судом иска о признании такого объекта самовольной постройкой и приведение его в соответствие с установленными требованиями.
Недавно Верховный Суд рассмотрел дело № А40-31402/2017, в рамках которого, направив дело на новое рассмотрение, указал нижестоящим судам, что строительство гостиницы (объект капитального строительства — двухподъездное, четырехэтажное здание с подвальным этажом площадью застройки 240 кв. м.) на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.
Помимо этого, Экономколлегия указала, что проведение судебной экспертизы по данной категории споров является обязательным, в частности, для определения соответствия возведенного здания виду разрешенного использования земельного участка.
Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, на котором возводится соответствующий объект недвижимости; соответствует ли он такому объекту. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.
В случае судебного разбирательства (будучи истцом по иску о признании права собственности, либо ответчиком по иску о признании постройки самовольной), полезным будет провести досудебную строительно-техническую экспертизу (либо заявить соответствующее ходатайство в суде), которая установит, соответствует ли возведенная недвижимость виду разрешенного использования земельного участка.