Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Возможные ошибки при составлении и как их избежать

Оплошности при заключении ПДКП приводят к негативным последствиям: от недействительности соглашения до его признания основным договором купли-продажи. Что может навредить сделке:

• Несоблюдение формы. Преддоговор заключается только в письменной форме.
• Неправильное или нечеткое описание предмета (имущества).
• Непонимание различий между задатком/авансом.
• Неправильный расчёт. Если заплатить большую часть стоимости по ПДКП, то он может быть признан основным.

Цена — уже необязательное условие для преддоговора, но если вы сразу её укажете, будет лучше. Потому что если дело дойдет до судебного разбирательства, цену на недвижимость будет устанавливать судья.

Чем больше условий указать в преддоговоре, тем легче будет оформить договор купли-продажи.

Общие риски предварительного договора

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Особенности предварительного договора купли продажи, обремененного ипотекой от Сбербанк

Продажа дома на земельном участке, обремененного ипотечным кредитом, может быть осуществлена следующими способами:

• После досрочного погашения долга перед банком за счет погашения средствами продавца или покупателя, когда обременение снимается;
• Ипотечный кредит переоформляется на покупателя, и он продолжает платить по нему. Происходит только с согласия банка.

Поскольку на снятие обременения или переоформление кредита требуется время, участникам сделки лучше заключить предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим особенности каждой операции:

1. После погашения остатков ипотечного займа продавцом банк выдает справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Тогда предоставляется возможность заключить основной договор на продажу участка с находящимся на нем домом.
2. Если ипотека гасится средствами покупателя, то он открывает в банке ячейку и помещает сумму, составляющую разницу между стоимостью недвижимости и средствами, которые требуется передать кредитному учреждению в счет погашения кредита. В срок, установленный предварительным договором, обременение снимается и заключается основной договор купли-продажи. Денежные средства из ячейки будут переданы продавцу только после регистрации перехода прав собственности на предмет соглашения и предъявления выписки из ЕГРН.
3. Обязанности по ипотечному кредиту с согласия банка могут перейти к покупателю, т.е. происходит их переуступка. При этом новый заемщик должен соответствовать требований банка. Заключается трехстороннее соглашение с покупателем, продавцом и банком и долг по кредиту переходит к покупателю. После заключается договор сделки и кредитный договор с новым собственником.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком заключается между продавцом и покупателем в качестве свидетельства о том, что стороны намереваются совершить сделку.

Документ составляется, если в текущий момент времени нет возможности совершить основную сделку. Примером подобных ситуаций могут служить следующие:

• Покупатель жилого дома с земельным участком в настоящий момент не имеет достаточной суммы для оплаты покупки. Ему необходимо время, чтобы взять кредит или собрать нужную сумму.
• Продавец не имеет в наличии всех требуемых бумаг. Ему необходимо время, чтобы собрать весь пакет документов.
• Отсутствует физическая возможность оформить основную сделку.

Предварительное соглашение позволяет закрепить намерения о совершении сделки купли-продажи дома с земельным участком. Продавец получает гарантии того, что покупатель не откажется от сделки и не исчезнет, а покупатель — уверенность в том, что условия соглашения не изменятся.

Сроки действия предварительного договора

Продавец и покупатель могут отталкиваться от конкретных дат, устанавливать определенный промежуток времени или привязываться к событию, после наступления которого заключается договор купли-продажи. Как правило, эти условия четко прописываются составителем документа. Но если продавец и покупатель решили не привязываться к хронологии, то период действия бумаги законодательно ограничен сроком в 1 год.

Главный упор в договоре делается на обязательства сторон. Все, что от них требуется, провести и узаконить сделку по купле-продаже земли с домом в установленные сроки. Помимо этого, при возникновении спорных моментов, можно урегулировать их в главе «Заключительные положения». Вносить коррективы в этот раздел может каждая из сторон, а не только инициатор.

Отличительные особенности

Документ относится к первичным и по сути является базой, которая затем используется для оформления дальнейшей документации. Нюансы, которыми предварительный договор купли земельного участка отличается от основного договора:

• В отличие от договорных норм основным предметом соглашения является не факт купли-продажи, а лишь намерение ее совершить.
• Бумага начинает свое действие сразу после того, как стороны ставят свои подписи. В случае с основным бланком – только после государственной регистрации (постановки на учет в Российском реестре).
• Обязательством является не оплата стоимости и передача надела во владение, пользование и распоряжение, а гарантия участия в сделке.
• Любой платеж может быть только задатком (авансом) и никак более. Он является частью стоимости объекта.
• Действует временно и прекращает существовать юридически с момента госрегистрации главной бумаги.
• Не подлежит постановке на учет – достаточно лишь грамотного составления и подписания сторонами.

Несколько важных советов

• Вносите в соглашение информацию о задатке. Задаток – это часть денежных средств, передаваемых покупателем в качестве гарантии совершения сделки с его стороны. Пока нет задатка предварительный договор, по сути, ничем продавца не обязывает. А вот если продавец расторгнет договор, получив задаток, то он обязан будет вернуть его в двойном размере.
• Обозначайте каждую деталь, имеющую смысл. Например тем гражданам и юридическим лицам, которым хочется заняться фермерством на новом участке, стоит сделать предварительную экспертизу почвы. Каждая такая деталь может повлиять на соблюдение условий договора в дальнейшем;
• Узнавайте заранее о том, есть ли у земли или дома иные собственники, иначе вы рискуете стать жертвой мошенничества;
• Не стесняйтесь предоставлять лишние бумаги, имеющие отношение к делу – они будут весьма полезны;
• В случае затруднений обращайтесь к юристам по жилищным вопросам – по многим ситуациям можно получить абсолютно бесплатную консультацию.

Иные категории споров из предварительного договора купли-продажи дома

Бывают споры, связанные с требованием признать предварительный договор купли-продажи дома незаключенным. Они часто связаны с тем, что подготовка проекта документа проводилась без учета всех требований законодательства в части согласования существенных условий.

Одним из них будет идентификация предмета. Для индивидуализации предмета достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (см. ст. 554 ГК РФ и п. 2 постановления № 54). Тем менее этот объект может не быть на конкретный момент в собственности стороны, так как предварительное соглашение выражает только намерение (см. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25.12.2017 по делу № 2-2787/17).

Следует учитывать, что, если действие предварительного договора прекратилось, необходимости в признании его незаключенным не возникает, достаточно заявить требование о взыскании суммы задатка как неосновательного обогащения (см. решение Октябрьского районного суда г. Томска от 14.12.2017 по делу № 2-3025/17).

Предварительный договор с задатком

Дополнительными, но не менее важными, документами к Предварительному договору, являются Соглашение о задатке и расписка от продавца в получении денег. В статью 380 ГК РФ с 1 июня 2022 года внесен пункт 4 о задатке.

Предварительный договор является возможностью закрепить обязанности сторон по совершению сделки купли-продажи недвижимости. Внесение задатка становится гарантом заключения основного договора. Иные обязательства по предварительному договору не могут стать основой для задатка.

По согласованию между сторонами сделки в рамках предварительного договора может быть внесен задаток. Это денежная гарантия того, что сделка состоится, поскольку при неисполнении условий договора и отказа от совершения купли-продажи влечет (статья 381 ГК РФ):

• потерю суммы задатка, если от сделки отказался покупатель;
• возврата двойного размера задатка, если отказался продавец.

Предварительный договор купли-продажи земельного участка — основные положения

Чтобы говорить о договоре (предварительном) более детально, для начала ознакомимся со ст. 429 ГК РФ. Согласно указанной норме права данный документ должен заключаться в той форме, которая предусмотрена российским законодательством для основного договора, а при отсутствии отдельного указания — в письменной форме.

В случае несоблюдения формы предварительного документа он считается недействительным.

ГК в ч. 3 ст. 429 указывает на то, что в предварительном договоре должны содержаться все существенные условия, которые впоследствии будет содержать основной договор. Кроме того, сторонами должен быть согласован срок, в течение которого последний будет заключен, а если указания на него в предварительном варианте отсутствуют, тогда основной договор должен заключаться не позднее чем через год после того, как был подписан предварительный его вариант.

Предварительный документ утрачивает силу тогда, когда сторонами не заключается основной договор в срок, предусмотренный ими ранее (или предусмотренный законом), либо одной из них не будет направлено в адрес контрагента предложение относительно заключения основного документа. Если же отказ от его заключения поступит в одностороннем порядке, то вторая сторона вправе принудить «отказника» к заключению договора, действуя в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ.

Особенности оформления предварительного договора

В силу своего характера предварительный договор обладает некоторыми особенностями оформления.

• Если речь идет о заключении предварительного договора юридическими лицами, вне зависимости от стоимости земельного участка, определенной сторонами, нельзя рассматривать совершение предварительного договора как крупную сделку. Соответственно, не требуется получать одобрение. Связано это с тем, что договор такого рода не направлен на приобретение или отчуждение имущества.
• Важно понимать, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не создает каких-либо прав и обязанностей для сторон, кроме обязанности по заключению основного документа на аналогичных условиях. Более того, стороны вправе предусмотреть в документе способы обеспечения исполнения обязательств, касающихся заключения договора, о чем упоминается в ст. 329 ГК РФ. Данное положение подтверждается, в частности, ч. 4 ст. 380 ГК РФ, определением ВС РФ от 13.11.2012 года № 11-КГ12-20. По мнению суда, применение одного из способов обеспечения исполнения обязательств (например, задатка) не запрещено Гражданским кодексом, однако обеспечиваться может лишь обязанность по заключению основного документа, но не исполнение обязательств, возникших после заключения последнего.
• По соглашению сторон любые условия предварительного договора, и существенные в том числе, можно изменить при заключении договора основного.

Процедура купли-продажи дома с земельным участком

Детально по порядку изучите необходимые действия, которые требуются для осуществления купли-продажи жилого строения с участком земли, на котором оно возведено:

• Найдите или восстановите документацию относительно участка и дома;
• Определитесь с тем, кто будет покупатель (или продавец);
• Опираясь на вышеперечисленные особенности предварительного договора купли-продажи, заключите его;
• Сформулируйте и оформите основной договор на приобретение недвижимого имущества;
• Оплатите всю сумму сделки, получите ключи от приобретенной недвижимости;
• Зарегистрируйте право собственности на приобретенное имущество путем передачи такого права от продавца покупателю.

Внимательным образом подготовьте следующие бумаги, которые необходимо применять в процессе заключения предварительного договора и для последующих правовых действий:

• Правоустанавливающие документы на дом и на земельный надел. В качестве таких документов применяется свидетельство на право собственности, договор дарения, мены иной вариант гражданского договора;
• Кадастровую документацию на жилую недвижимость и на участок земли;
• Оформить справку по форме №9, в которой указаны граждане, прописанные и проживающие на площади жилого помещения;
• Оформите согласие всех проживающих в доме граждан на осуществление купли-продажи дома и участка земли. При этом необходимо установить в письменном виде сроки, в рамках которых жильцы обязуются выписаться из жилого помещения и покинуть его;
• Выписка из ФНС об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения и земельного надела;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений в отношении объектов недвижимости;
• Кадастровый паспорт на земельный участок, если его нет, то необходимо уведомление из кадастровой службы, которое удостоверит такую информацию.

Договор купли-продажи земельного участка 2021 года

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка (далее – Основной договор), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре, а также форма (образец) Основного договора является Приложением №2 к настоящему Договору.

1.2. Основной договор будет заключен Сторонами не позднее рабочих дней после проведения землеустроительных работ по выделению земельного участка, являющегося предметом настоящего предварительного Договора и Основного договора и оформления права собственности на Продавца.

1.3. Земельный участок, являющийся предметом Основного договора (далее – Участок) общей площадью кв. м. будет выделен из земельного участка, имеющего кадастровый номер , площадью кв. м., категория земель: , адрес объекта: .

1.3.1. Участок, являющийся предметом настоящего Договора и Основного договоров, обозначен на плане, приведенном в Приложении №1 к настоящему предварительному Договору.

2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя Участок, а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в Основном договоре.

2.2. На момент заключения Основного договора, категория земель, на которых расположен Участок, – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование Участка – под дачное строительство.

2.3. Переход права собственности на Участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.4. На момент заключения Основного договора Участок принадлежит Продавцу на праве собственности.

2.5. Стоимость Участка на момент подписания настоящего предварительного Договора составляет рублей (далее – Цена договора).

2.5.1. Стоимость Земельного участка определяется исходя из стоимости 1 сотки земли (100 кв.м. площади), которая составляет рублей.

2.6. С целью исполнения принятых на себя обязательств по настоящему Договору, Покупатель в срок до «»2021 г. обязуется перечислить на расчетный счет Продавца сумму в размере рублей (далее по тексту – Обеспечительный платеж). В соответствии с п.1 ст.329 ГК РФ Обеспечительный платеж является непоименованным в законе способом обеспечения исполнения обязательства, который Стороны предусмотрели для настоящего предварительного Договора.

2.7. Обеспечительный платеж, оплаченный по настоящему предварительному Договору, будет засчитан в счет стоимости приобретаемого Участка, подлежащей уплате по Основному договору купли-продажи земельного участка.

2.8. Продавец обязан передать Покупателю Участок в течение рабочих дней с момента подписания Основного договора. Передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому Сторонами передаточному акту.

2.9. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, оформляемой подписанием передаточного акта, и передачи надлежащим образом оформленных документов для государственной регистрации перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.

2.10. Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого Участка с момента поступления на расчетный счет Продавца Цены договора.

2.11. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора продаваемый Участок не будет обременен правами третьих лиц, третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, его права на Участок не будут оспариваться, он не будет находиться под арестом, Продавцу ничего не известно о возможности изменения назначения его использования, о возможности его изъятия для государственных, муниципальных или публичных нужд.

2.12. Продавец гарантирует, что на момент заключения Основного договора будут уплачены все налоги и обязательные платежи, начисленные до момента продажи.

2.13. Иные условия Основного договора согласованы Сторонами в Приложении №2 к настоящему Договору.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных Сторонами;

3.1.2. оплатить все расходы, связанные с фактическим и документарным установлением границ Участка, оформлением документов в земельных органах и с государственной регистрацией права собственности Продавца на Участок;

3.2. Продавец имеет право отказаться от исполнения настоящего договора с возвратом Покупателю суммы, предусмотренной п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.3. Покупатель обязуется:

3.3.1. заключить в будущем Основной договор на условиях, согласованных сторонами;

3.3.2. уплатить сумму, предусмотренную п.2.6 настоящего предварительного Договора.

3.4. Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего предварительного договора с уплатой штрафа в размере % от суммы, оплаченной по настоящему Договору.

4.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим предварительным Договором, более дней после наступления срока, предусмотренного п.1.2 настоящего предварительного Договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков добросовестная Сторона вправе взыскать с уклоняющейся Стороны штраф в размере % от Цены договора.

4.2. Возмещение убытков не влияет на право каждой из Сторон в силу п.4 ст.445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.

5.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

Когда не исполняется предварительное соглашение

Если одна из сторон без веских оснований уклоняется от выполнения обязательств по пред.договору или просто отказывается заключить основной, то у другой стороны есть выбор как поступить.

Обратиться в суд для принудительного заключения купли-продажи. Имеется смысл, когда сделка явно к выгоде истца. При этом поведение ответчика очевидно недобросовестное, то есть имеется нарушение преддоговорных условий и пр. Здесь важно чтобы пред.договор был правильно составлен. Ведь защитой ответчика может быть, в том числе, признания пред.договора незаключенным или недействительным.

Взыскание штрафных санкций. Они предусмотрены условиями пред.договора. Достаточно предъявить письменную претензию нарушителю. Если добровольно не уплачивает, то взыскание идет через суд.

Компенсация убытков. Потери могут быть разнообразными, главное их подтвердить документально. И связать эти потери с нарушением пред.договорных условий.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Если условиями соглашения предусмотрена передача аванса (задатка), то одними из существенных аспектов будут являться:

• сумма авансового платежа;
• порядок передачи средств покупателю. Если предполагается перевод средств на расчетный счет продавца, то дополнительно указываются полные реквизиты банковского счета;
• сроки передачи средств;
• порядок возврата аванса в случае досрочного расторжения предварительного договора или не заключения основного соглашения. Авансовый платеж может быть возвращен полностью или частично или удержан в качестве компенсации за несоблюдение условий договора.

Получение авансового платежа может подтверждаться:

• отдельным пунктом в предварительном соглашении;
• распиской.

Расписка должна содержать следующие данные:

• дату и место составления документа;
• ФИО, адрес проживания и паспортные данные покупателя, выступающего в качестве лица, выдающего документы и аналогичные данные продавца, который получает деньги и данный документ;
• реквизиты предварительного договора, являющегося основанием для передачи денежных средств;
• описание имущества, за которое передаются деньги;
• сумма аванса (должна быть указана числом и прописью);
• подписи сторон.

Расписка может быть оформлена:

• сторонами самостоятельно;
• у нотариуса;
• в присутствии свидетелей.

В отношении содержащихся в нём реквизитов этот документ практически идентичен основному договору. Здесь обязательно прописываются данные сторон.

Отразить нужно такую информацию о покупателе и продавце:

1. ФИО;
2. Паспортные данные участников;
3. Реквизиты сторон;
4. Сведения о фактическом месте проживания и регистрации, если это разные места;
5. Место и дата рождения;
6. Если кто-то из участников сделки – юридическое лицо, нужно отметить его реквизиты, прописать наименование организации.

Чтобы контракт получил юридическую силу, необходимо строго придерживаться п.2 ст. 429 ГК РФ. Образец договора 2021 можно скачать по ссылке ниже, у документа нет строгой формы, поэтому стороны могут составить его по своему усмотрению.

СКАЧАТЬ Предварительный договор купли продажи дома образец

В этом документе не стоит пытаться уместить все моменты, особенно финансовый вопрос касаемо передачи задатка. Для передачи задатка принято составлять отдельный договор, в котором отражать порядок взаиморасчётов. Если же попытаться включить сведения о получении задатка в предварительный договор купли-продажи, то в конфликтной ситуации в суде такой документ не получится использовать в роли доказательства.

В документе обязательно должны быть включены такие пункты:

• Место заключения и дата;
• ФИО сторон, дополнительно указываются данные их паспорта;
• Подробное описание предмета договора (адрес дома, кадастровый номер, правоустанавливающие документы на объект, другие характеристики). Если продавец не может доказать факт собственности – он не вправе распоряжаться домом, продавать его или заключать предварительный контракт;
• Дата заключения полноценного договора купли-продажи.

Следующий важнейший аспект – зафиксировать цену приобретения. Обязательно нужно обсудить и прописать в документе порядок внесения оплаты, указав временной промежуток для выполнения условий. Сроки стороны обсуждают сами, это может быть, как пара дней, так и пару месяцев. Если в документе не оговорён срок, считается, что документ будет действовать на протяжении года, после чего признается недействительным.

В конце прописываются права и обязанности сторон, а также какие санкции понесёт человек, не выполнивший условия предварительного договора. Если продавец хочет уберечь себя, он должен настоять на внесении пункта о пени и штрафах для покупателя, который будет допускать просрочку внесения средств. Каждый из пунктов стороны должны обсудить. Если окажется, что какой-то из них не подходит, спорный момент лучше исключить. В конце стороны проставляют на документе свои подписи.

К этому документу обязательно стоит приложить отдельный договор задатка, копию технического и кадастрового паспорта на жилье. Промежуточный договор составляется минимум в двух экземплярах, чтобы каждая сторона получила по образцу. Ещё одну копию стоит сделать для передачи в регистрационную службу вместе с основным договором.

Похожие записи:

• Изменения для бухгалтера с 2023 года
• Фиксированные платежи на 2022 год для ИП
• ЧТО В БАШКИРИИ ПОЛОЖЕНО СЕМЬЯМ С ДЕТЬМИ В 2022