Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Коммунальная сделка: что нужно знать перед покупкой комнаты в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Один мой старый товарищ и коллега неустанно повторяет и напоминает — Таня куда вы лезете?! Лучше взяться за продажу обычной квартиры, нежели коммунальной, подумайте хорошенько, уж очень много геморроя, а деньги те же…
Продажа комнаты в коммуналке — дело тонкой психологии
От риэлтора при продаже комнаты в коммунальной квартире в первую очередь требуется отличное знание всех тонкостей души человеческой и всевозможных хитросплетений взаимоотношений соседей по коммуналке, чтобы знать на что нажимать в процессе продажи и вовремя предупреждать необдуманные действия.
Что, продажа комнаты как части общей коммунальной квартиры, значит для самого риэлтора? Скорее всего, это затяжной прыжок длинною до нескольких лет. Не всегда и не всё при продаже комнаты в коммунальной квартиры проходит гладко. Порою и действительно с комнатой в коммуналке так напляшешься, аж ноги подкашиваются.
Лично у меня был опыт продажи 2-х комнат в 3-х комнантной коммунальной квартире длинною в 3,5 года. Ценник себе набила — можно продолжать дальше)))…
Как получить согласие соседей
Иногда мне кажется, что легче слетать на Луну, нежели договориться от чём бы то ни было в коммунальной квартире, а уже тем более что-то получить от её соседей. Зачастую, собственники других комнат осознанно и преднамеренно затягивают процесс. Стоит отметить, что совсем не обязательно получить согласие других собственников коммунальной квартиры на продажу комнаты, необходимо лишь иметь доказательства, что вы предоставили им право приоритеного выкупа и заблаговременно их об этом уведомили. Чтобы выполнить требование предписаное законом, собственник должен проинформировать о продаже комнаты:
- Собственников приватизированных комнат в общей коммунальной квартире
- Муниципалитет в лице жилищного комитета, если кто-то из соседей проживает в своей комнате по договору социального найма, собственником является город
- Органы опеки и попечительства ООП, в том случае, когда собственником комнаты в коммунальной квартире является лицо с ограниченными возможностями — инвалид или несовершеннолетний ребёнок
Оформить уведомление о намерении продать комнату в коммунальной квартире с обязательным указанием цены и условий, можно двумя способами:
- В простой письменной форме составить извещение о продаже и отправить его соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением
- Составить у нотариуса уведомление и отправить нотариально заверенное извещение
Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире
Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Алгоритм можно разделить на следующие этапы:
- Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
- Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
- Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
- При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
- Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
- Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.
Что такое коммуналка и история ее появления
Под коммунальными квартирами понимается недвижимость, жилыми комнатами в которой владеют разные собственники. К местам же общего пользования причисляют прихожую, коридоры, кухню и санузлы, которыми владельцы вынуждены пользоваться сообща.
Сами по себе коммунальные квартиры являются пережитком советского быта и восходят к 1918-му, когда новая на тот момент власть отменила на жилье частную собственность, начав «уплотнение» и заселение к прежним собственникам квартир новых соседей. Последние обычно были представителями рабочего класса, которым где-то нужно было жить. В качестве же нормы для этих целей правительство определило 9 кв. м на человека, вынудив остававшиеся, «лишние», метры отдавать нуждающимся.
В постсоветской России коммуналки пребывают в полулегальном положении, а современные власти то и дело пытаются избавиться от этого вида жилья, называя его наследием прошлого. В этих целях начиная с 1990-х россиянам сообщали о принятии программ расселения коммуналок, которые даже к 2020-м победить окончательно так и не удалось. Однако если прежде коммуналки принадлежали государству, с 1991-го их можно приватизировать, бесплатно оформив в собственность.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
- Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
- Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
- Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
- Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
- Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.
Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.
Они следующие:
- Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
- В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
- Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
- Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
- Заняться поиском покупателя.
- Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.
Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.
Какие документы нужны для продажи
Продавцу необходимо собрать целый пакет бумаг, чтобы договор прошел регистрацию в Росреестре:
- паспорта всех владельцев комнаты (для детей – свидетельства о рождении);
- выписка из реестра прав собственности на недвижимость;
- технический и кадастровый паспорта;
- уведомления других жильцов о предстоящей продаже (или заверенные нотариусом отказы);
- справка о прописанных в комнате;
- нотариальное разрешение супруга на продажу, если недвижимость куплена в браке (когда жена или муж не указаны в качестве владельцев);
- согласие органов опеки на сделку, если собственник несовершеннолетний или лишен дееспособности;
- нотариальная доверенность, когда сделка проводится доверенным лицом.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Преимущественное право покупки.
Решив продать комнату, нельзя просто найти первого попавшегося покупателя и продать ему недвижимость. Правом преимущественной покупки данного помещения обладают хозяева других комнат данной квартиры.
При этом соблюсти все формальности и оформить согласие соседей — это прямая обязанность продавца, а не покупателя или других лиц. Если проигнорировать это правило, то сделка в будущем может быть аннулирована и признана по суду недействительной в результате рассмотрения судебного иска заинтересованных лиц.
Уведомлять соседей совершенно нет необходимости только в одном случае: если все комнаты продаются одновременно. То есть продать целиком коммунальную квартиру проще, даже если в ней несколько собственников и лицевых счетов, чем продать отдельно любую из комнат.
Если сосед игнорирует уведомление.
Согласно статье 250 ГК Российской Федерации, срок для получения согласия или отказа от всех соседей составляет тридцать календарных дней с момента отправки им уведомления.
Если в указанный срок сосед не выразил свое мнение и проигнорировал уведомление, то по истечении срока ожидания можно продавать комнату без согласия соседей.
В случае отправки почтовых уведомлений нужно самостоятельно отсчитывать срок окончания ожидания ответа, если же отправить уведомления через нотариуса, то нотариус самостоятельно все посчитает и известит об окончании срока ожидания, если согласие или отказ так и не будут получены.
Продажа комнаты в коммунальной квартире в 2019 году предполагает практически те же действия, что и при реализации жилплощади, находящейся в единоличном владении. За некоторым исключением:
Предпродажная подготовка квартиры. Этот пункт включает в себя оценку стоимости недвижимости, определение условий продажи (возможна ли оплата материнским капиталом, наличный или безналичный расчёт и иные тонкости), размещение объявления о продаже или обращение к риэлтору.
Информирование соседей. Пожалуй, это самое затруднительное дело, которое требует максимальной концентрации и знания нюансов. Во-первых, следует выяснить список владельцев комнат в квартире (речь идёт не о фактических жильцах, а о собственниках) и уведомить их в письменной форме о намерении продать квадратные метры. Возможно несколько вариантов развития событий:
- продажа комнаты в коммунальной квартире соседу, таким образом, реализуется его преимущество на покупку согласно ст. 250 ГК РФ;
- письменное согласие;
- выражение несогласия и игнорирование уведомления.
В последних двух случаях придётся выждать обозначенные в законе 30 дней, в этот период действия по продаже осуществить невозможно. Если соседи не против продажи и не желают выкупить комнату, это нужно зафиксировать письменно, заверив подписи каждого у нотариуса или при обращении в Регистрационную палату.
Получение отказа от покупки от других собственников
Важный вопрос — обязательно ли нужны ли отказы соседей от приобретения продаваемой доли в праве общей собственности. Ответ на него будет утвердительным.
Важно! Если сосед отказывается от доли жилья, то факт этого отказа должен быть документально зафиксирован.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Для регистрации отказа потребуется:
- Личное присутствие собственника, которому было сделано предложение о покупке доли; его паспорт.
- Свидетельство о праве на долевой собственности.
О возможности продажи комнат в коммунальной квартире
Для некоторых коммунальных квартир приватизация уже завершилась полностью. Но есть и варианты с социальным наймом, с отдельными комнатами, прошедшими приватизацию.
Продажа сама по себе – реализация права распоряжения собственностью по своему усмотрению. Это одно из важнейших прав, которые вообще доступны собственникам.
Право продавать комнаты в коммуналках есть только у владельцев, либо у тех, кто наделён соответствующими полномочиями. Она должна быть приватизирована, если есть желание оформить продажу.
Если квартира неприватизирована, то можно осуществить обмен, на другое жильё, не прошедшее приватизацию. Обмен относится к специфическим договорам, которые заключают между собой собственники квартир.
Наймодатели-собственники жилья играют в этом договоре важную роль, хотя подписывают его только непосредственные наниматели.