Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в новостройке в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Нюансы и сложности при оформлении
Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.
Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.
Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.
Новое в получении сведений из ЕГРН
|
ВОПРОС/СИТУАЦИЯ |
НОВОЕ/ЧТО ИЗМЕНИЛИ, УТОЧНИЛИ |
| Кто официально предоставляет сведения из ЕГРЮЛ | Теперь закреплено, что сведения из реестра предоставляет Федеральная кадастровая палата (ФКП) Росреестра |
| В какой форме запрашивать сведения | Страховые и кредитные организации обязаны запрашивать сведения из ЕГРН только в электронной форме |
| На какую дату актуальны сведения в выписке из ЕГРН | Сведения о кадастровой стоимости актуальны на дату, указанную в запросе.
Иные сведения — на дату подписания выписки сотрудником Росреестра. До 30.04.2021 было установлено, что сведения актуальны на момент выдачи выписки. |
| Получение сведений ЕГРН через МФЦ | МФЦ должен переслать запрос в течение 1 рабочего дня (а не 2-х, как ранее).
Подготовленные сведения орган регистрации прав передает в МФЦ в течение 1 рабочего дня с момента их подписания (ранее – 2 раб. дня с момента передачи запроса от МФЦ). |
| Получение акта согласования местоположения границ земельных участков | Копию акта из межевого плана могут получить:
|
| Получение сведений ЕГРН арбитражными управляющими | С 30.04.2021 могут бесплатно получить не только сами арбитражные управляющие, но и те, кому они выдали доверенность.
Сведения можно бесплатно получить:
|
| Запрет продажи выписок из ЕГРН | Никто не вправе передавать третьим лицам за плату выписки из ЕГРН. Запрещены неофициальные сайты и мобильные приложения, с помощью которых можно получать выписки ЕГРН.
Распоряжаться информацией, в которой есть сведения из ЕГРН, можно свободно, если она отвечает следующим требованиям:
|
Оформление права собственности через МФЦ
Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации. Порядок действий, а так же необходимый перечень документов определен Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы зарегистрировать в собственность построенную недвижимость через МФЦ, нужно прийти в любой многофункциональный центр, оказывающий подобную услугу.
Желательно дождаться, чтобы застройщик произвел первую регистрацию помещения в доме самостоятельно, т. к. это уменьшит список подаваемых каждым дольщиком документов (не будет необходимости в предоставлении технического плана, разрешения на ввод в эксплуатацию и других бумаг, которые подаются только раз для всего дома в целом).
Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:
- паспорта гражданина РФ;
- договора долевого участия или уступки;
- акта приемки-передачи квартиры;
- квитанции об оплате госпошлины (для физ. лица 2000 рублей, если собственников по договору несколько, то эта сумма пропорционально делится на всех);
- заявления о регистрации (оформляется в МФЦ).
В случае если недвижимость приобретена супругами сообща в совместную собственность (без выделения долей), необходимо предоставить свидетельство о браке, без него заявление не будет принято.
Специалист МФЦ проверяет и принимает указанные документы, составляет их опись, а потом выдает расписку о принятии.
В этой расписке указывается:
- номер заявления, по которому можно проверить его статус;
- перечень принятых бумаг;
- плановая дата выдачи готовых документов;
- ФИО сотрудника.
Срок оформления квартиры в первичную собственность через МФЦ составляет 12 рабочих дней, из них 10 рабочих дней непосредственно на процедуру регистрации в Росреестре, а 2 дня на передачу документов из МФЦ и обратно.
После регистрации и возвращения документов в МФЦ, заявителю придет уведомление, что услуга выполнена. Приехав в центр, он сможет забрать у специалиста:
- правоустанавливающий договор;
- приемо-передаточный акт;
- оригинал выписки о праве собственности.
Договор и акт могут пригодиться позже, например, для подачи документов на налоговый вычет, в т. ч. их необходимо сохранить на будущее.
Нюансы регистрации права собственности при ипотеке
Регистрация собственности при наличии ипотеки имеет свои нюансы. Несмотря на то, что квартира принадлежит собственнику, на нее накладывается обременение согласно ипотечному кредитному договору. Проводить какие-либо регистрационные действия становится возможно только после согласования с кредитной организацией, выдавшей ипотечную ссуду. Поэтому для владельцев ипотечной квартиры процедура регистрации (неважно, через МФЦ, Госуслуги, лично или по почте) не заканчивается после подачи документов в Росреестр и получения ответа.
Полная процедура оформления ипотечного жилья в новостройке состоит из нескольких шагов:
- регистрация недвижимости в Росреестре;
- оценка квартиры у независимых оценщиков;
- сдача документов в кредитную организацию;
- оформление закладной на квартиру.
В некоторых случаях, согласно кредитному договору, закладная оформляется до оформления недвижимости в Росреестре, и сдается вместе с остальными документами. Но в последнее время крупные банки (Сбербанк, Газпром, ВТБ) указывают в правилах, что на это дается 3-6 месяцев после регистрации первоначальных документов.
Наследственная собственность
Процедура получения квартиры в наследство занимает длительное время. Наследственное имущество после смерти его владельца может быть передано его правопреемнику по истечении шести месяцев с момента наступления смертельного случая.
Для этого потребуется в этот период обратиться в нотариальную контору и представить соответствующую документацию. При соблюдении всех условий наследополучателю будет выдано свидетельство о праве на наследство, которое потребуется в дальнейшем представить для регистрации.
Правоустанавливающий документ будет выдан нотариусом после подачи:
- Доказательств, подтверждающих право распоряжения у наследодателя на передаваемую недвижимость;
- Кадастровый паспорт на наследственное имущество;
- Оценка стоимости квартиры на день смерти умершего.
Регистрация прав на недвижимое имущество: куда нести документы
Чтобы подать собранные документы, следует обратиться в любой филиал МФЦ, удобнее — в ближайший к месту жительства. Если сделать предварительную запись через сайт МФЦ, стоять в очереди не придётся. В назначенный день и час сотрудник многофункционального центра примет документы, а взамен выдаст расписку, где будет указано, какие документы были приняты, в каком количестве и какой номер присвоен вашему обращению.
Кроме того, допустимо отправить пакет документов «Почтой России». При этом обязательна опись вложения. Подлинность вашей подписи необходимо предварительно заверить у нотариуса. Спустя несколько дней вам должно прийти уведомление о вручении письма в территориальный орган Росреестра.
Есть особая опция для двух категорий граждан. Государство готово предложить преференции ветеранам Великой Отечественной войны и инвалидам 1, 2 групп. Специалисты сами приедут домой и примут пакет документов.
Сбор документов и регистрация права собственности на квартиру в новостройке
Для того чтобы регистрация права собственности на квартиру в новостройке состоялась, понадобится собрать и предоставить специалисту Росреестра следующие документы:
- заявление о регистрации права собственности;
- акт приема-передачи квартиры;
- договор о долевом участии в строительстве;
- кадастровый паспорт;
- кредитный договор и закладную (для недвижимости, приобретаемой по ипотечному кредиту);
- заявление о регистрации недвижимости;
- документы, удостоверяющие личность заявителя и всех совладельцев квартиры;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- нотариально заверенную доверенность (если от имени жильца действует его представитель).
С 1 января 2023 г. собственники наделяются правом бесплатно получать информацию о том, кто зарегистрирован в их жилом помещении — причем, получать согласие зарегистрированных граждан не потребуется (Закон от 14 июля 2022 г. № 304-ФЗ).
В рамках такого информирования будут предоставляться персональные данные жильцов: Ф.И.О., дата и место рождения, дата постановки на регистрационный учет, а по иностранным гражданам — также дополнительно сообщат их гражданство и срок регистрации.
Эти поправки понадобились в связи с тем, что органы МВД (которые ведут сейчас регистрационный учет граждан по месту жительства и пребывания) отказывались предоставлять собственникам жилых помещений информацию о зарегистрированных жильцах без их согласия (как того требует Закон о защите персональных данных №152-ФЗ).
А как собственник мог получить такое согласие, не зная, кто вообще числится на регистрационном учете, МВД не разъясняло.
Оформленный договор дарения на недвижимое имущество у нотариуса, сразу же действует с того дня, как его подписали обе стороны.
Если дарственная оформлена самостоятельно и подписана обеими сторонами, но не зарегистрирована, то срок её действия равен трём годам. За это время документ должен быть зарегистрирован, иначе он аннулируется. Как только осуществлена государственная регистрация договора, объект становится собственностью принявшего дарение.
После подписания договора дарения, надо сразу регистрировать право на имущество в ЕГРН. Тогда будут исключены возможные ситуации по оспариванию дарения третьими лицами. Если произведена добровольная регистрация, то одаряемому и дарителю нужно совместно подать документы и через десять дней получить выписку ЕГРН.
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия
Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.
В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…
И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.
Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.
Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:
- Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
- частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
- Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Сколько стоит оформление новостройки в собственность?
Многие застройщики занимаются оформлением новостроек в собственность централизованно и чаще всего – за плату (иногда бывают маркетинговые акции, в рамках которых обещают бесплатное оформление квартиры в собственность). Разброс цен довольно велик – от 10 тыс. рублей (самая разумная и «реальная» цифра) до 50 тыс. рублей и выше.
Некоторые эксперты считают, что если оплату за оформление новостройки в собственность берут в момент подписания договора долевого участия – то это навязанная и не совсем законная услуга (т.к. квартиры де-факто нет, существует риск, что ее и не будет, если застройщик не выполнит своих обязательств по договору долевого участия в строительстве).
В любом случае не забывайте, что ваше право, как покупателя, внимательно подсчитать все сопутствующие расходы, и решить, выгодно ли покупать именно эту квартиру.
Может так оказаться, что в момент заключения договора возможность переложить на застройщика хлопоты по оформлению новостройки в собственность казалась привлекательной. Но потом финансовое положение изменилось и появилось желание сэкономить средства. Обидно, если договор не будет позволять делать это
Итак, какие документы понадобятся для регистрации квартиры в новостройке? Прежде всего, паспорта всех участников долевого строительства. Акт приема-передачи квартиры. Далее, в зависимости от того, по какой схеме вы покупали квартиру в новостройке — собственно договор участия в долевом строительстве со штампом государственной регистрации или договор переуступки прав требования, тоже со штампом государственной регистрации.
Разрешения органов опеки и попечительства, если один из владельцев будет несовершеннолетним (а такое происходит, например, если квартира приобретается с участием материнского капитала). Кадастровый паспорт с экспликацией (планом) квартиры (застройщик организует централизованный обмер квартир БТИ).
Если квартира приобреталась с использованием банковского кредита и вместе с оформлением собственности на нее будет оформлен залог, то нужно принести еще и кредитный договор. Все документы предоставляются в оригинальном виде с ксерокопиями.
Заявление о государственной регистрации права собственности сейчас заполняется в электронном виде. Размер государственной пошлины в 2017 году составляет 2000 рублей.
Подать документы на государственную регистрацию квартиры в новостройке можно и по доверенности.
Тонкий момент: что происходит, если дольщик умирает, не успев оформит новостройку в собственность. Как поясняет Марина Комогорова, заместитель руководителя департамента новостроек «НДВ-Недвижимость», случаи, когда дольщик умирает, не успев получить ключи от квартиры, не исключены на практике.
Разумеется, квартира «не уходит» застройщику. Начинается процедура вступления в наследство, и в течение полугода наследники должны объявить об их правах на причитающееся им имущество, включая требования на квартиру в приобретенной новостройке. Нотариус, которому предоставляется ДДУ, помогает оформить необходимые документы: а именно свидетельство о праве на наследство. Его нужно предоставить на этапе приемки квартиры, помимо паспорта и договора ДДУ.
Важно: по новым правилам с 1 января 2017 года регистрация прав будет занимать семь рабочих дней (девять – при подаче документов через МФЦ), постановка на кадастровый учет – пять рабочих дней (семь – при подаче документов через МФЦ). А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней (12 рабочих дней – через МФЦ) (п. 1-5 ч. 1 ст. 16 закона о регистрации недвижимости). Если же права регистрируются на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство или свидетельства на долю в общем имуществе супругов, то срок регистрации составит, как и сейчас, три рабочих дня. В случае подачи документов в электронной форме срок также не изменится и составит один день (абз. 6 п. 3 ст. 13 действующего закона о регистрации, п. 9 ч. 1 ст. 16 нового закона о регистрации)
После того, как вы оформите новостройку в собственность, вы можете зарегистрироваться по данному адресу. Не забудьте проверить, что оплата коммунальных теперь рассчитывается с учетом местных льгот.
Для справки, сегодня в Московской области стоится около 27 млн. кв. м жилья. Московская область является по этому показателю лидером в стране. Так, только за первые три квартала 2016 г. в Московской области было введено 5.4 млн кв. метров жилья, что составило 11% от всего жилья, построенного в России за этот период.