Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменить вид разрешенного использования земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все виды разрешенного использования земель перечислены в классификаторе ВРИ. Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
Что такое основные и условно разрешенные ВРИ?
Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение. Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления. Это в первую очередь касается капитального строительства.
Что делать, если в предоставлении госуслуги отказали?
Полный перечень причин для отказа в оказании госуслуги приводится в тексте административного регламента по ее предоставлению.
Наиболее часто встречаемые:
- Заявление заполнено не по форме регламента либо не поддается прочтению.
- Заявка подписана лицом, не имеющим на это право.
- На участок наложены ограничения в силу закона, либо он является изъятым из оборота.
- Сведения в представленных документах противоречивы.
- Выявленное при анализе документов отсутствие прав на земучасток.
- Испрашиваемый вид использования надела не соответствует видам, предусмотренным ПЗЗ.
- Отзыв заявления.
Отказать в оказании услуги органы власти могут по любому из этих оснований. Причина отказа обязательно указывается в тексте решения. После устранения причины отказа, заявление может быть подано повторно.
- Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются правообладателями (собственниками земельных участков и объектов капитального строительства) самостоятельно.
- Лицо, желающее изменить ВРИ земельного участка, обращается в местное МФЦ с заявлением о смене ВРИ ЗУ и прикладывает комплект документов, удостоверяющих его права на данный ЗУ.
- Если территориальная зона по ПЗЗ вашего населенного пункта предполагает в качестве основного или вспомогательного ВРИ ЗУ, за сменой которого обращается заявитель, то в ЕГРН вносятся изменения. Если не предполагает, то заявитель получит отказ.
- После смены ВРИ земельного участка, у него изменится кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость устанавливается в зависимости от ЦН и ВРИ земельного участка, а рассчитывается на основании массовой кадастровой оценки проводимой не чаще чем раз в 5 лет и актуализируется исходя из поправочного коэффициента, установленного правительством вашей области.
Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка
Согласно ЗК РФ, решение об смене ВРИ принимает местная или региональная администрация. В больших городах для этого создаются специальные отделы, которые рассматривают обращения землевладельцев. Узнать о наличии таких ведомств можно на муниципальных сайтах. К примеру, в Москве разрешением подобных земельных вопросов занимается Департамент городского имущества. Причем информация о самой процедуре предоставлена на сайте учреждения.
Если планируется изменить вспомогательный либо основной вид разрешительного использования надела, на который распространяются предписания ПЗЗ и регламентов, то с заявлением следует обращаться в Росреестр. Дальнейшая процедура заключается лишь в смене информационных данных. После ее завершения заявителю выдается выписка ЕГРН с указанием нового вида землепользования.
Правила зонирования территории
В отношении данного процесса принят строгий регламент, регулируемый ст. 34 ГсК РФ, что нужно для соблюдения правил застройки и других градостроительных норм. Среди главных ограничений, которые применяются в этой отрасли:
-
можно объединять земли с одним типом;
-
новая постройка не должна наносить ущерб уже действующим;
-
соответствие культурным, историческим и религиозным особенностям местности;
-
границы зон должны совпадать с линиями других поселений, осевыми улицами и магистралями, естественными природными объектами.
Как установить вспомогательный вид разрешенного использования?
Вспомогательные виды устанавливаются в дополнение к основному или условно-разрешенному. То есть, чтобы определить вспомогательный вид необходимо изначально знать основной или условно-разрешенный.
В ГПЗУ должны быть отражены вспомогательные виды использования.
В свою очередь вспомогательные виды определяются с учетом правил землепользования и застройки.
При этом необходимо учитывать, что вспомогательный вид изменяется по желанию собственника, с учетом установленных ограничений, без каких-либо дополнительных разрешений со стороны органов местного самоуправления. Установление вспомогательного вида не должно подменять основной вид.
Обжалование отказа в перемене порядка использования земельного участка
Если заявителю будет отказано в изменении вида использования участка, тогда он вправе обратиться в суд с иском о признании такого отказа незаконным. Однако, обращаясь в суд с указанным иском желательно оценить, насколько отказ является незаконным и почему он незаконен. В любом случае заявителю необходимо будет мотивировать свои требования о признании отказа в изменении вида незаконным.
Судебная практика в данном вопросе встречается разная, поскольку основания для отказа в изменении вида использования участка также бывают разные. Суд будет оценивать законность отказа в изменении вида с учетом положений действующего законодательства и принимать решение об удовлетворении иска истца или об отказе. Поскольку сфера земельных отношений является не совсем простой и в ней трудно бывает разобраться даже лицам с юридическим образованием, поскольку они не специализируются на соответствующей категории споров, то в целях экономии сил и возможно средств лучше обратиться к профессиональным адвокатам в данной области за консультацией.
В нашем бюро работают адвокаты, хорошо разбирающиеся в вопросах изменения видов использования участков, и которые всегда могут проконсультировать в данных вопросах и выполнить иные юридические действия в целях оказания помощи доверителю.
Какие бывают виды разрешенного использования земельного участка
Учтите, что законодательно термина ВРИ земельного участка не существует, хотя данная характеристика земли является важной и основной для земельного участка. Чтобы понять суть данного термина, изучите всю информацию, систематизируйте ее.
Вид допустимого применения земельного участка – это одна из основных характеристик участка территории, которая непосредственно влияет на формирование юридических оснований применения территории и земельных ресурсов. Правила, которые регулируют ВРИ, определяются нормами распределения территории на зоны целевого использования.
Согласно правилам зонирования территории владелец участка получает право использовать землю в строгом соответствии обозначенным видам допустимого использования территории. При этом в правилах четко прописано, что допустимо делать на участке земли, в какой ВРИ земли перевести собственность, кроме этого, прописано, какие действия с земельными ресурсами на территории участка недопустимы для любого пользователя или собственника.
Основная задача формулирования ВРИ заключается в том, чтобы определить функциональные ограничения по применению участка земли.
Законодательство определяет три важные категории видов разрешенного применения земельного участка:
- Основные – на основании таких ВРИ собственник имеет право применять земельные ресурсы в границах своей территории без получения дополнительных документов или разрешений на осуществление деятельности, без прохождения процедуры согласования с уполномоченными органами. Список основных видов допустимого землепользования формируется градостроительными регламентами, которые распространяются в пределах территории расположения земельного участка;
- Условно разрешенные – виды применения земли, которые разрешены к использованию, но могут быть применены только после прохождения процесса общественного согласования. А это значит, что после проведения соответствующих мероприятий владелец должен получить документ, разрешающий применять определенный ВРИ земли в качестве основного. Существует специальный алгоритм действий для осуществления процедуры согласования, согласно ГрК РФ:
- Инициатор подает заявление в специальный комитет, имеющий право принимать и рассматривать для вынесения решения заявления с требованиями провести процедуру согласования;
- Учтите, что в тексте заявления необходимо указать точный вид условно разрешенного использования земли, которое требуется установить в отношении территории собственника;
- Далее, в соответствии с нормами и правилами осуществления общественных слушаний организуется такое мероприятие, на котором выносится на обсуждение вопрос присвоения вида условно разрешенного использования земли в отношении участка заявителя;
- После озвучивания повестки принимается решение о том, чтобы присвоить запрашиваемый вид условно разрешенного применения земли участку собственника или отказать в этом. Знайте, что в случае отрицательного решения после проведения общественных слушаний можно обратиться в суд и отстаивать право на изменение ВРИ в отношении собственного участка;
- Вспомогательные – такие виды допустимого использования ресурсов земли устанавливаются в отношении территории, которой уже присвоен основной ВРИ или условно разрешенный. При этом вспомогательный вид использования земельного ресурса присваивается с целью обеспечения условий максимально полной эксплуатации участка земли в соответствии с целевым назначением земельного ресурса.
Внимательно изучите примеры, чтобы наглядно понять, каким образом формируется ВРИ любого участка и территории.
Для условно взятой для примера территории с установленной категорией землепользования существуют следующие варианты применения ресурсов земли:
- Основной ВРИ предусматривает право на возведение объектов ИЖС, что дает возможность собственнику возводить жилые здания без получения специальных разрешений на строительство таких объектов в границах данной территории;
- Условно-разрешенный ВРИ позволяет возводить жилые помещения общей площадью, не превышающей 100 квадратных метров, что подразумевает получение дополнительного разрешения на право возводить объекты нежилого назначения, если есть у собственника намерение возвести магазин или иной объект для осуществления определенного вида деятельности;
- Вспомогательный ВРИ подразумевает возможность без дополнительных разрешений строить автостоянки для легкового автомобильного транспорта. Учтите, что автомобильную стоянку без дополнительных разрешений и согласований разрешается возводить только после того, как будет построено хотя бы одно здание на территории. В таком случае автостоянка будет считаться объектом, созданным для обслуживания строительства.
Чтобы понять, с каким количеством территориальных зон можно столкнуться на практике, изучите основной перечень:
- Для жилищного строительства;
- Промышленные зоны;
- Восстановительные ресурсы;
- Территории общественного и делового строительства;
- Инженерные;
- Специального назначения;
- Зоны для возведения строений в ведомстве ВС РФ;
- Зона транспортной отрасли и всех объектов инфраструктуры;
- Земли сельхоз назначения;
- Зоны другого типа.
Учтите, что каждая зона формируется таким образом, чтобы любой участок земли располагался в конкретн��й зоне, не допуская пересечения границ. Территориальная зона определенного назначения, в пределах которой располагается участок, формирует основной вид допустимого использования участка земли.
Как выбрать вид разрешенного использования земельного участка
Приобретая участок земли, заранее ознакомьтесь с перечнем ВРИ, которые допускается применять в отношении указанного участка. Применяйте правила использования земли и градостроительный регламент муниципального образования, в границах которого располагается земельный участок.
Такого типа документация должна быть размещена на официальном ресурсе администрации в интернете. Доступ к этой информации должен быть открытый и свободный.
Несоблюдение обязанностей чиновниками может привести к тому, что информацию найти не получится, тогда обратитесь с требованием предоставить вышеперечисленные данные в администрацию поселения.
В одобренных муниципалитетом правилах застройки территории поселения существует глава или раздел с подробным описанием всех градостроительных норм и регламентов для конкретных территориальных зон. В таком разделе содержится информация о том, какая территориальная зона является основной для указанного участка земли, какие виды землепользования могут быть присвоены участку при смене ВРИ.
Если сложно сориентироваться по тексту документа, примените графический раздел градостроительного регламента, найдите участок земли, определите, к какой территориальной зоне он относится.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков 2020.
О категориях земель и видах разрешенного использования читайте тут.
Как поменять вид разрешенного использования земельного участка, читайте по ссылке:
Обратите внимание на то, что данные о ВРИ в регламентах и правилах застройки и землепользования должны совпадать со сведениями классификатора, одобренного для систематизации видов допустимого применения земли. Знайте, что правила и нормы, которые были утверждены раньше даты принятия классификатора ВРИ, имеют законную силу.
Изучите следующие сведения, которые можете найти в градостроительных регламентах и нормах застройки территории:
- Зафиксирован минимальный и максимальный размер участка, расположенного в конкретной территориальной зоне, в зависимости от типа территории;
- Количество застроенной территории, которое высчитано в процентах от общего размера территории;
- Перечень документации и ссылки на оригинальные нормативные акты.
Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка
Если слушания состоялись, то письменный ответ о результатах заявитель получит не позднее 3 суток с момента завершения слушаний. Если решение в пользу заявителя, то администрация поселения начнет составлять акт о согласовании планов землепользователя в отношении участка с измененным ВРИ. Это займет время.
После получения на руки акта о том, что планы собственника согласованы и администрация дает разрешение на внесение изменений во ВРИ с занесением изменений в кадастровый реестр, отправляйтесь с этой бумагой в Росреестр.
При себе необходимо иметь:
- Пакет документов, которые собирались ранее и подавались с заявлением;
- Выписку из результатов публичного слушания по данному вопросу;
- Акт о смене основного ВРИ на условно разрешенный ВРИ.
Виды разрешенного использования земельных участков
Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением. Перечислим категории, это земли:
- населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
- сельхозназначения с ограничением по использованию;
- отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
- заповедные и охраняемые территории;
- лесничеств, охраняемых зон вблизи водоемов;
- участки запасного назначения.
Несмотря на то что вид разрешённого использования земельного участка представляет собой едва ли не самую главную характеристику надела, его можно изменить. Сделать это можно, как корректируя целевое назначение участка, так и оставив его прежним.
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путём перевода земель и земельных участков из одной категории в другую, что регламентируется Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». В таком случае земельному участку может быть присвоен любой вид разрешённого использования, исходя из его целевого назначения.
Если же вносить изменения в категорию участка не планируется, вид разрешённого использования земельного участка может быть выбран только из перечисленных в законодательстве вариантов для конкретной категории земель.
Для того чтобы изменить вид разрешённого пользования, в органы местной власти по месту нахождения земельного участка необходимо представить заявление (ходатайство), в котором должны быть указаны кадастровый номер земельного участка; категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; права на земельный участок.
Вместе с ходатайством представляют выписку из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
При изменении вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. Чтобы это сделать необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Чтобы изменить условно разрешенный вид использования, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления. Глава местной администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.
Сведения о виде разрешенного использования земельного участка содержатся в ЕГРН. Это дополнительная характеристика участка.
Виды разрешенного использования делятсяна основные, условно разрешенные, вспомогательные. От принадлежности к одной из этих категорий зависит порядок изменения вида использования.
Порядок изменения вида разрешенного использованияземельного участка зависит от того, утверждены ли для данного муниципального образования правила землепользования и застройки.
Обычно такие правила утверждены. Они устанавливают границы территориальной зоны, содержат градостроительный регламент. Кроме того, из них можно узнать порядок изменения вида разрешенного использования. При изменении вида использования нужно соблюдать технические регламенты.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить, есть ли правила землепользования и застройки. Процедура изменения вида использования (в частности, порядок, сроки, перечень документов) может быть определена в региональном административном регламенте.
Если правил нет, уточните порядок изменения вида разрешенного использования участка в местной администрации.
Если для земель градостроительный регламент не устанавливается, изменение вида разрешенного использования участка осуществляется иначе. Может потребоваться, например, перевести земли из одной категорию в другую.
Перечень видов разрешенного использованиядля данной территориальной зоны можно узнать из градостроительного регламента. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.
Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.
Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.
Что такое градостроительный регламент?
В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.
Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.
Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.
Изменение вспомогательных видов разрешенного использования.
Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.
Никаких разрешений и согласований получать не нужно.
Важный нюанс.
Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.
Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.
Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).
Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.
Зачем нужно менять вид разрешенного использования земельного участка
Приобретая землю в собственность у государства, гражданин приобретает участок с установленным типом допустимого использования земельного ресурса. При этом поймите, что после приобретения участка земли меняется собственник, а не ВРИ.
В качестве примера рассмотрите несколько ситуаций:
- На землях для сельхозназначения не разрешается строить автозаправку;
- На участке земли под дачное строительство нельзя возводить многоэтажные дома.
Чтобы применять землю для осуществления деятельности, не разрешенной в отношении участка земли, допускается осуществить процедуру смены ВРИ.
Рассмотрите основные причины для проведения смены ВРИ:
- Увеличение стоимости участка земли перед заключением сделки купли-продажи участка, обусловлена такая причина тем, что земли сельхоз назначения стоят дешевле по рыночной стоимости земель муниципальных образований;
- Оформление на территории прав на осуществление коммерческой деятельности с целью получения прибыли. Чаще всего такая деятельность осуществляется путем возведения торгового помещения или помещений, сдаваемых в аренду для торговой деятельности или производства товаров;
- Возведение многоэтажного здания на территории, которая официально по бумагам предназначена для осуществления деятельности в пределах подсобного хозяйства;
- Планирование возвести жилой квартал из многоэтажных жилых зданий на территории земель сельхоз назначения.
Довольно часто собственники земель не обращают внимание на подготовку документов, на ограничения в виде допустимого использования земли. При этом осуществляют хозяйственную деятельность с нарушениями.
Знайте, что за нарушение правил использования земель виновному грозит административная ответственность и штрафы:
- Если участок земли использовался не по целевому назначению, то необходимо собственнику оплатить штраф в размере 1% от кадастровой стоимости участка, где выявлено нарушение. При этом сумма штрафа не может быть меньше 10.000 рублей;
- Если участок земли, выделенный под сельскохозяйственную деятельность, не используется по прямому назначению, тогда собственник заплатит штраф в размере 0,5% от стоимости, зафиксированной в кадастре. Сумма штрафа не может быть меньше 3000 рублей;
- Если на территории участка, выделенного под возведение частных жилых построек, не планируется и не осуществляется строительная деятельность, а объектов жилой собственности на участке нет.