Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС считал срок давности в споре о плохом ремонте квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Как застройщик передаёт квартиру
После того, как строительство дома завершено, застройщик должен получить заключение на соответствие новостройки всем заявленным нормам. Этот документ передаётся в орган, где было выдано разрешение на возведение объекта. Затем госинстанция одобряет проект, а девелопер подаёт документы в Росреестр, где новостройка получает адрес. Чаще всего только после выполнения этих действий строительная компания приглашает дольщиков.
Эту встречу покупателя и продавца обычно называют приёмкой-передачей. Именно на этом этапе собственники должны внимательно осмотреть объект и, если обнаружены недостатки, указать на них в дефектном акте. Этот документ послужит доказательством некачественного выполнения работ — с ним дольщики могут требовать, чтобы девелопер выплатил компенсацию или же устранил недостатки за свой счёт.
Инструкция: 7 шагов, как получить компенсацию с девелопера
Сначала попробуйте договориться с застройщиком мирным путём. Если он устранил все недостатки за свой счёт в кратчайшие сроки, а качество работ вас устраивает, можете подписывать акт приёма-передачи квартиры и оформлять на неё право собственности в Росреестре. Если девелопер не признаёт свои недостатки в работе и не собирается их устранять, следуйте нашей инструкции.
Обращение за помощью к строительному эксперту
Обычно независимые оценочные компании прописывают прямо на сайте диапазон своих услуг. Необходимо подобрать эксперта, который хорошо разбирается именно в строительно-технической оценке. Чтобы выбрать специалиста, изучите его документы, почитайте отзывы: обращайте внимание на профильное образование, обязательную регистрацию в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ и членство в одной из саморегулируемых организаций (СРО) — специализированных компаний, которые контролируют и отвечают за работу своих участников.
Когда эксперт найден, заранее согласуйте с ним время осмотра объекта. Предупредить о проведении экспертизы нужно и застройщика — не менее чем за три дня. Если объект расположен в другом регионе, оповестите девелопера минимум за пять дней до осмотра квартиры. Найти его почтовый адрес можно на сайте налоговой, это самый надёжный способ оповещения.
Проследите, чтобы отправлению был присвоен регистрационный номер — так можно будет доказать, что застройщик был извещён в положенный срок.
После проведения экспертизы будет подготовлен оценочный отчёт с причинами появления дефектов и ценой восстановительного ремонта.
Направление претензии к застройщику
Перед отправкой претензии девелоперу внимательно изучите ДДУ. В некоторых договорах застройщики прописывают возможность снижения цены за квартиру только после того, как они не устранили дефекты при сдаче жилья. То есть право на уменьшение стоимости будет действовать только в том случае, если девелопер никак не отреагирует на замечания.
В подобной ситуации важен срок, в который строительная компания должна исправить брак. Если он нарушен — отправляйте застройщику претензию. Тут тоже лучше всего написать письмо, указав: ДДУ, дефектный акт, отчёт строительно-технической экспертизы — всё это в дальнейшем станет доказательствами в случае судебного разбирательства. Необходимо также обозначить срок, в который должен уложиться девелопер. Например, разумным для устранения дефектов в ремонте считается период в десять дней после получения письма. Если строительная компания игнорирует обращение — смело обращайтесь в суд.
Подача искового заявления
Если претензии не принесли результатов, самое верное решение — подать иск. Важно определиться, в какую инстанцию обращаться: если сумма вашего требования менее ста тысяч рублей, достаточно написать заявление мировому судье. Когда больше — в районный суд. Обычно инстанция, в которую нужно подать иск, прописана в ДДУ. Это может быть суд по месту расположения новостройки, юридическому адресу застройщика или проживания дольщика.
Расчёт стоимости иска
В исковом заявлении указывается сумма, которую необходимо взыскать с девелопера. По законодательству можно требовать:
— компенсацию за принесённый моральный вред — окончательный размер определит суд;
— возмещение расходов за строительные материалы — опираясь на заключение независимого эксперта или судебной экспертизы;
— неустойку за несоблюдение сроков выплаты части стоимости по ДДУ — если девелопер согласился на снижение цены квартиры;
— штраф по Закону о защите прав потребителей.
Если стоимость иска менее одного миллиона рублей, то госпошлину оплачивать не придётся. Это право отражается в подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Если сумма в исковом заявлении больше одного миллиона рублей, то нужно заплатить 0,5% от суммы, превышающей это значение, но не более 60 тысяч рублей, а также дополнительно 13 200 рублей. Например, общая сумма иска полтора миллиона рублей — в таком случае, размер госпошлины составит 15 700 рублей.
Сбор документов
Вместе с иском в суд подаются копии документов, которые подтверждают претензии к девелоперу. В стандартный пакет обычно входят:
— договор долевого участия (ДДУ);
— финансовые документы о покупке квартиры;
— отчёт независимого специалиста по строительно-технической экспертизе;
— претензия к девелоперу и подтверждение её получения;
— квитанция об оплате госпошлины, если требуется.
Обязательно отправляйте копию иска девелоперу с перечислением приложенных документов. Лучше послать пакет с курьером или почтой с уведомлением. Так можно будет доказать, что застройщик был предупреждён о поданном иске.
Судебные заседания
После подачи иска назначается судебное заседание. Помощник судьи высылает обеим сторонам извещение о дате и времени проведения процедуры. Истец должен взять с собой оригиналы документов. Во время суда необходимо опираться на статьи Гражданского кодекса и Закон о правах потребителей. Если не будет представителя от застройщика, рассмотрение дела перенесут. Как правило, проводится от двух до четырёх заседаний до оглашения решения.
Ожидание решения суда и получение компенсации
После того, как суд вынес положительное решение, можно требовать от девелопера компенсацию. Имейте в виду: документ вступает в силу через тридцать дней после его составления. За этот период стороны могут обжаловать решение. Обычно в апелляционную инстанцию обращаются ответчики для пересмотра дела. Если решение будет обжаловано, новое постановление вступает в силу в день его вынесения.
Чтобы взыскать деньги с девелопера, дольщик должен получить на руки исполнительный лист. По этому документу он вправе обратиться в банк, где у застройщика открыт расчётный счёт. Кроме исполнительного листа потребуется написать заявление, в котором необходимо указать банковские реквизиты застройщика. Их можно узнать в налоговой службе или базе судебных приставов.
Как правило, взыскание средств со строительной компании — процесс длительный. Редко выходит, чтобы дольщик сразу после обращения в банк получил деньги. Если у застройщика на счёте недостаточно средств, его будут проверять судебные приставы на наличие имущества — на него и наложат арест, пока строительная компания не рассчитается по своим долгам перед дольщиками.
Если просрочка по выплате компенсации длится больше трёх месяцев, а сумма превышает 300 тысяч рублей, то дольщик может направить в суд новый иск с просьбой признать застройщика банкротом. Судя по практике, подача такого заявления — эффективный способ заставить девелопера быстрее закрыть задолженность. Однако у подготовки иска о банкротстве есть свои особенности, поэтому лучше заранее проконсультироваться со специалистом.
Какой ремонт считается некачественным?
Дефекты, допущенные при ремонте, обычно сразу бросаются в глаза или обнаруживаются через некоторое время в ходе эксплуатации.
Под некачественным ремонтом подразумевают нарушение:
- условий договора подряда, касающихся объема работ, строительных материалов, технологии, визуального (дизайнерского) проекта;
- строительных ГОСТов и СНиПов;
- требований безопасности.
Если результаты работ не соответствуют целям проживания в квартире, к ним также можно предъявлять требования по качеству.
На практике подрядчики допускают следующие существенные недостатки:
- неравномерно наклеивают обои;
- неровно укладывают, плитку, линолеум, другое покрытие;
- используют некачественные материалы, что приводит к трещинам;
- небрежно устанавливают натяжные потолки.
Срок исковой давности
Гражданским Кодексом РФ установлено, что общий срок исковой давности, то есть период, в течение которого допускается обращение в суд за защитой своих прав, составляет три года.
В течение этого периода лицо получает право подать исковое заявление в суд и требование возмещения понесенных неудобств от исполнителя.
Важно! Период начинает исчисляться со дня, когда заказчик узнал о том, что его права были нарушены, или в день, когда он об этом должен был узнать.
Когда речь идет о соглашении подряда, то период исковой давности начинает свое действие на следующий день после того дня, который установлен в соглашении как день сдачи работы.
Когда конкретный срок сдачи работы не установлен, срок исковой давности начинает течь с того дня, который заказчик обозначил как день сдачи работы.
Помните, что законом установлен и сокращенный период обращения с иском, который равен году. Применяется этот срок, как раз в случае выполнения ремонтных работ в квартире.
Что нужно обязательно учесть, чтобы избежать некачественного ремонта жилья
В первую очередь не торопитесь сделать ремонт быстро.
Прежде чем заключать соглашение, посоветуйтесь со знакомыми по поводу наличия проверенных исполнителей или изучите комментарии в сети интернет.
Важно! В процессе выбора исполнительной бригады необходимо придерживаться следующих рекомендаций:
- в первую очередь следует обращаться только к проверенным исполнителям, которые оказывают услуги по ремонту помещений. Такие подрядчики, как правило, на рынке услуг не один год, готовы представить положительные отзывы о выполненных заказах,
- после выбора организации рекомендуется ознакомиться с работами, которые уже были выполнены этой организацией. Не стоит стесняться задавать вопросы о ходе выполнения работ, сроках сдачи и материалах. Когда представитель затрудняется ответить, лучше не стоит заключать с фирмой соглашение,
- помните, не стоит обращаться за выполнением работ к фирмам, которые требуют предоплату. Заранее допускается только оплата материалов, которые потребуются для исполнения заказа,
- старайтесь выбрать только ту организацию, которая выполняет весь перечень работ, то есть от начала ремонта до его окончания. В первую очередь заказчик получит возможность избежать проблемы, а во-вторых, так будет намного легче контролировать ход выполнения работ.
Если подходить к вопросу максимально серьезно, то лучше уже на первый осмотр квартиры отправляться со специалистом. Он визуально оценит квартиру и, в частности, определит, насколько она соответствует описанию в договоре долевого участия. Сами покупатели редко подробно изучают ДДУ, а застройщики этим пользуются.
«Приемка всегда проходит быстро, но спешить в таких вопросах нельзя и лучше довериться специалисту. Мы сталкивались с такими случаями, когда в договоре долевого участия могло быть прописано, что потолок в квартире окрашенный и оштукатуренный. По факту же оказывался натяжной, и застройщик даже преподносил это как подарок для новоселов. Но натяжной потолок — это дешевле и менее трудозатратно, чем выравнивание и окрашивание. То есть мы имели дело с явным удешевлением застройки, но покупатели и подумать не могли об этом. Плюс за натяжным потолком можно скрыть столько дефектов, что если при экспертизе его снять, то наверняка удастся насчитать немалую сумму компенсации», — говорит Вячеслав Круглов.
Как вернуть деньги за некачественный ремонт квартиры
Статья 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» также позволяет отказаться от договора и вернуть деньги за ремонт, но при определенных условиях:
- Если исполнитель не исправил недостатки работ в срок, установленный заказчиком
- Если выявленные дефекты ремонта являются существенными. В этом случае требование о возврате денег и возмещении убытков можно выдвигать сразу. Определить существенность недостатков выполненных работ сможет эксперт.
- Если подрядчик при выполнении ремонтных работ существенно отошел от условий договора (например, применил не те материалы, на свое усмотрение изменил цвета, дизайн, заменил материал отделки стен, полов или потолка, и т.п.)
Как видим, вернуть деньги за некачественный ремонт вполне реально. В большинстве случаев так и бывает, поскольку люди обращаются к нам за помощью и подают в суд на подрядчика лишь в самых запущенных случаях, когда ремонт крайне некачественный, при выявлении именно существенных недостатков. Когда речь идет о незначительных дефектах, обычно достаточно заявить об их исправлении, и подрядчики, как правило, решают вопрос миром.
Особенности урегулирование споров по ремонту
Особенностью таких споров является то, что подрядчику КРАЙНЕ не выгодно доводить дело до суда, т.к. дело будет рассматриваться по закону о защите прав потребителей и со дня подачи досудебной претензии ему может начисляться пени до 3-х% за каждый день просрочки, а также штраф до 50% от размеров требования.
Лучше всего выставлять претензию до подписания акта приема работ, тогда исполнителю придется доказывать невиновность. В случае, когда акт уже подписали, а проблемы и недостатки обнаружились спустя время, нужно обратиться закону о защите прав потребителей, регулирующему такие отношения.
Чтобы решение суда было в пользу заказчика, нужно предоставить максимальное количество документов и доказательств, претензия и исковое заявление должны быть сформулированы грамотно и по закону. Заключение эксперта соответствовать 73 ФЗ. Что бы получить профессионализм с гарантией звоните или и мы вас проконсультируем бесплатно.
Как вернуть деньги за некачественный ремонт квартиры?
Чтобы отказаться от договора и вернуть вложенные финансы за некачественно выполненный ремонт, следует доказать следующие факты:
- Выявленные дефекты существенные. Их фактически невозможно исправить — разве что начать ведение ремонтных работ сначала. Это тот случай, когда все требования о возврате вложенных финансов, выдвигаются сразу. Но определить существенность огрехов должен только эксперт.
- При ведении ремонта наемный работник/бригада мастеров существенно отошли от плана работ или условий, прописанных в договоре (применили не те материалы, изменили выбранные цвета и оттенки поверхностей без согласования с заказчиком, заменили материалы для отделочных работ).
- Исполнитель не исправил недостатки. И уже завершен срок, установленный заявителем, а работы до сих пор не проведены.
На что стоит обратить внимание в договоре?
Договор на оказание ремонтных услуг или подряда должен быть заключен в простой письменной форме. Обязательными условиями называются такие, без отсутствия договоренностей по которым невозможно считать правоотношение состоявшимся. В частности, в таких договорах должны содержаться четко отражёнными следующие условия:
- Предмет договора (то есть какие конкретные ремонтные работы должны быть произведены).
- Срок выполнения ремонта.
- Гарантийные обязательства бригады или юридического лица, выполняющего услугу.
- Стоимость работ с подробным расчетом себестоимости услуги и тарификации рабочих.
- Порядок проведения расчетов между сторонами.
- Порядок рассмотрения споров.
- Есть ли условие о договорной подсудности.
- Проверить контактные данные исполнителя (ИНН, адрес, фамилия, имя и отчество руководителя исполнителя)
Как доказать, что ремонт сделан плохо?
Выявленные внешние недостатки должны фиксироваться в соответствующем акте, а также с использованием фото и видео оборудования. Также можно составить дефектную ведомость. Обычно, такие документы формируются в присутствии подрядчика. Если он или представитель не хотят подписывать документ, это не страшно.
Следующее обязательное действие – проведение экспертизы выполненного ремонта. Этот документ потребуется как на стадии досудебного рассмотрения спора, так и в судебном слушании. На полученных в ходе экспертизы сведениях будет строится и претензия, и сам иск.
В ходе выполнения экспертизы будут выявлены все явные и скрытые нарушения. Будет установлена их опасность для жизни и здоровья проживающих в помещении граждан. Определена стоимость восстановительных работ по устранению выявленных недостатков. А также, насколько существенны эти нарушения.
Что делать при некачественном ремонте от застройщика?
Договор купли-продажи, долевого участия или иное соглашение, на основании которого гражданин становится собственником квартиры в новостройке, содержит условия о качестве работ и ответственность сторон за ненадлежащее исполнения договора.
Качество ремонта от застройщика определяется техническим заданием, являющимся приложением к договору, а также требованиями законодательства РФ, ГОСТами, СНиПами, СП, техническими и градостроительными регламентами.
Свод правил, устанавливающих качество работ, закреплен Постановлением Правительства от 26.12.2014 № 1521. Технический регламент безопасности зданий (N 384-ФЗ) устанавливает, что перечень стандартов и правил утверждается именно в таком порядке (Постановлением Правительства).
Нормативно-техническая документация может устанавливать дополнительные требования к качеству работ.
В случае нарушение требований к качеству отделки квартиры застройщиком необходимо предпринимать активные действия, не дожидаясь окончания гарантии.
Существует несколько моментов, которые следует учитывать при планировании сметы в МКД:
- Часть манипуляций может быть выполнена собственниками. Это позволяет существенно сократить стоимость процесса, самостоятельно закупив необходимые материалы. Экономия достигается за счет отсутствия стоимости доставки, дополнительной накрутки подрядными организациями стоимости материалов;
- Собственники получают отказ от УК выполнять определенные виды манипуляций. В данном случае следует ориентироваться на позицию Высшего Арбитражного суда РФ. Она гласит, что все ремонтные работы, направленные на восстановление инженерных коммуникаций и сохранение структурных элементов конструкции считаются автоматически необходимыми и разрешенными для проведения в МКД с привлечением УК.
Изучение всех постановлений и норм позволяет собственникам поддерживать МКД в удовлетворительном состоянии.