Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 103 ЖК РФ. Выселение граждан из специализированных жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Расторжение договора найма может происходить по соглашению сторон, по инициативе нанимателя. Это основания носят добровольный характер. Иначе наймодатель имеет право обратиться в суд для принудительно выселения из служебного жилого помещения.
Комментарии к ст. 103 ЖК РФ
1. Комментируемая статья предусматривает условие выселения граждан из специализированного жилого помещения в случае расторжения или прекращения договора найма такого помещения.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке или может прекратить свое действие в силу наступления определенных условий (например, прекращение трудовых отношений нанимателя служебного жилого помещения и нанимателя жилого помещения в общежитии) (см. комментарий к ст. ст. 101 и 102 ЖК). Граждане, проживающие в этих помещениях, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 комментируемой статьи.
2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено настоящим Кодексом для нанимателей служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии. Выселение нанимателей других специализированных жилых помещений производится без предоставления другого жилого помещения.
В комментируемой статье названы категории граждан, которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения.
Выселению из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии без предоставления других жилых помещений не подлежат:
- во-первых, члены семей военнослужащих, а также сотрудников органов внутренних дел, федеральной службы безопасности, таможенных органов, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, федеральной службы исполнения наказаний, погибших, умерших или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей. В этом случае не имеет значения, являлся военнослужащий нанимателем служебного жилого помещения или членом семьи нанимателя. Независимо от принадлежности жилищного фонда члены семьи военнослужащего не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения;
- во-вторых, пенсионеры по старости. Согласно ст. 7 ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» пенсионерами по возрасту считаются мужчины, достигшие возраста 60 лет, и женщины, достигшие возраста 55 лет;
- в-третьих, члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии. В данном случае оставшиеся проживать члены семьи умершего работника не имеют оснований пользоваться служебным жилым помещением, в связи с чем они подлежат выселению;
- в-четвертых, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении своих обязанностей либо вследствие заболевания, связанного с исполнением своих обязанностей. В соответствии со ст. 1 ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» инвалидом признается лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Признание лица инвалидом осуществляется Государственной службой медико-социальной экспертизы. Порядок и условия признания лица инвалидом устанавливаются Правительством РФ.
Основания для выселения из служебного жилья
В суд собственник служебного жилья обращается в случае, если наниматель и члены его семьи нарушают обязательства по установленному договору:
- Не вносят оплату за проживание, не оплачивают коммунальные услуги более 6 месяцев подряд;
- Совершают действия, которые приводят к разрушению/повреждению жилплощади;
- Неоднократно нарушают интересы соседей;
- Используют служебную квартиру не по назначению.
Выселение из специализированных жилых помещений
Перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений) установлен в ст. 92 Жилищного кодекса РФ.
К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Данный перечень сформулирован как исчерпывающий.
Целевое назначение указанных жилых помещений определяется в ст. ст. 93 — 98 ЖК РФ. Пользование специализированными жилыми помещениями осуществляется в соответствии с договорами найма таких помещений.
Прекращение договора найма
специализированного жилого помещения
Жилищный Кодекс различает расторжение (ст. 101) и прекращение (ст. 102) договора найма специализированного жилого помещения. Логически это не вполне корректно, так как расторжение договора обязательно влечет его прекращение. Поэтому расторжение договора найма было бы правильнее рассматривать как одно из оснований прекращения такого договора.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно: а) по соглашению, т.е. взаимному согласию, наймодателя и нанимателя; б) по инициативе нанимателя; в) по инициативе наймодателя.
В последнем случае расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 3 ст. 101 ЖК РФ).
Согласно ч. 2 ст. 101 ЖК РФ наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма указанного жилого помещения.
Наличие у нанимателя права в одностороннем порядке в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения предполагает, что для расторжения договора в данном случае достаточно волеизъявления только одной стороны. Расторжение договора на основании ч. 2 ст. 101 Жилищного кодекса производится во внесудебном порядке.
Необходимо только, чтобы наниматель сообщил наймодателю об одностороннем расторжении договора, руководствуясь при этом требованиями заключенного с ним договора найма и соответствующего типового договора найма специализированного жилого помещения (ч. 8 ст. 100 ЖК РФ).
Следует обратить внимание на то, что при одностороннем расторжении договора найма специализированного жилого помещения по инициативе нанимателя не требуется согласие членов семьи данного нанимателя.
Для сравнения напомним, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть такой договор только с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ).
В отличие от нанимателя, наймодатель по договору найма специализированного жилого помещения не наделен правом в одностороннем порядке расторгнуть соответствующий договор.
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.
Таким образом, если по поводу расторжения указанного договора не достигнуто согласие сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК РФ), то наймодатель вправе инициировать расторжение договора только в судебном порядке по основаниям, названным в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 4 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, к которой отсылает рассматриваемая правовая норма, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использования жилого помещения не по назначению.
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
- 1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
- 2) пенсионеры по старости;
- 3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
- 4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
В соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору найма жилого помещения. Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку, согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Другой комментарий к статье 103 ЖК РФ
1. По общему правилу в случае прекращения или расторжения договора найма специализированного жилого помещения наниматель и члены его семьи обязаны освободить занимаемое жилое помещение. В случае отказа освободить помещение соответствующие лица подлежат выселению в судебном порядке.
2. Следует отметить, что в случае, если дом, в котором расположено специализированное жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу или специализированное жилое помещение признано непригодным для проживания, то по смыслу коммент. ст. и ст. ст. 101, 102 ЖК договор найма данного помещения в этом случае не прекращается и не расторгается.
В то же время в законодательстве отсутствуют нормы, определяющие последствия признания жилого помещения непригодным для проживания и дома, в котором находится такое помещение, аварийным и подлежащим сносу применительно к специализированным жилым помещениям.
ЖК определяет такие последствия в отношении жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. В частности, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, признано непригодным для проживания или дом, в котором находится помещение, признан аварийным и подлежащим сносу, то нанимателям и членам его семьи наймодатель обязан предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.
В отношении данного помещения должны соблюдаться следующие условия (подп. 1, 3 ст. 85, ст. 86, ч. 1 ст. 89 ЖК; абз. 1 п. 37 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9):
— помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта;
— помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению;
— помещение должно отвечать установленным требованиям;
— помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.
Санкт-Петербургский городской суд по одному из дел указал, что приведенные нормы следует по аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК) применять к случаям, когда общежитие признано непригодным для проживания (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 апреля 2011 г. N 33-5614/2011).
Следуя логике Санкт-Петербургского городского суда, нужно признать, что такой подход может быть применен и к случаям реконструкции, капитального ремонта, сноса домов, в которых находятся помещения, относящиеся к какому-либо виду специализированных жилых помещений, а также к случаям признания таких помещений непригодными для проживания.
3. В соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст. в случае прекращения или расторжения договора найма служебных помещений и помещений в общежитиях определенные категории лиц из них могут быть выселены только при условии предоставления им других жилых помещений в черте соответствующего населенного пункта.
Перечень категорий лиц, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения (ч. 2 коммент. ст.), не является исчерпывающим. Так, в соответствии со ст. 13 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15) граждане не могут быть выселены из служебных помещений и общежитий без предоставления других жилых помещений при наличии одновременно следующих условий:
— помещения, которые они занимают, предоставлены до 1 марта 2005 г. (введение в действие ЖК);
— граждане состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК), или имеют право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК);
— выселение данных граждан без предоставления других жилых помещений не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ.
4. Далее остановимся на требованиях, которым должно соответствовать помещение, предоставляемое на основании ч. ч. 2, 3 коммент. ст.
Законодательство прямо не устанавливает таких требований.
Требования, которым должно соответствовать предоставляемое другое жилое помещение, установлены только для случаев выселения из помещений, занимаемых по договору социального найма.
Так, в соответствии со ст. 90 ЖК, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги без уважительных причин, то они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер данного помещения должен соответствовать норме вселения в общежитие, которая составляет шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК).
При буквальном толковании ЖК следует прийти к выводу, что данные нормы (ст. 90, ч. 1 ст. 105 ЖК) не распространяются на случаи предоставления других жилых помещений в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст.
Верховный Суд РФ разъяснил, что в случае предоставления помещений в соответствии с указанными частями коммент. ст. «благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют» (абз. 3 п. 42, п. 41 Постановления Пленума ВС от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // БВС. 2009. N 9).
Вместе с тем Санкт-Петербургский городской суд занимает позицию, согласно которой при выселении с предоставлением другого жилого помещения в соответствии с ч. 3 коммент. ст. необходимо учитывать принцип социального государства, а также что человек, его права и свободы являются высшей ценностью; признание, соблюдение и защита прав и свобод ч��ловека и гражданина — обязанность государства (ст. ст. 2, 7 Конституции РФ; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2011 г. N 33-2145/2011 // СПС «КП»).
Исходя из этих принципов при предоставлении другого жилого помещения в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст. нужно учитывать, позволяет ли помещение фактически проживать в нем выселяемым гражданам с учетом состава их семьи, состояния здоровья. Кроме того, следует учитывать, что законом для случаев выселения граждан из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в связи с неоплатой жилья и коммунальных услуг предусмотрено, что жилая площадь предоставляемого помещения не может быть менее шести квадратных метров на одного человека (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 февраля 2011 г. N 33-2145/2011 // СПС «КП»).
Такой подход Санкт-Петербургского городского суда следует признать обоснованным.
Е.А. Шипунова пошла еще дальше и пришла к выводу, что площадь помещений, предоставляемых на основании ч. ч. 2, 3 коммент. ст., должна быть не менее нормы предоставления в расчете на одного человека (ч. ч. 1 — 3 ст. 50, ч. 5 ст. 57 ЖК), кроме того, комнаты могут предоставляться только в случае, указанном в ч. 4 ст. 59 ЖК (см.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. 2009. N 5. С. 108).
По мнению автора, данный вывод следует из того, что требование о предоставлении другого жилого помещения предусмотрено ч. 2 коммент. ст. в отношении граждан, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Таким образом, критерии, предъявляемые к данным гражданам, соответствуют критериям, предъявляемым к гражданам, которым предоставляются помещения по договору социального найма.
Следовательно, помещения, предоставляемые в соответствии с ч. ч. 2, 3 коммент. ст., должны соответствовать тем же требованиям, которые предъявляются к помещениям, предоставляемым по договору социального найма: норма предоставления, случаи предоставления комнаты, а не квартиры (см.: Шипунова Е. Специализированный жилищный фонд: вопросов больше, чем ответов // Жилищное право. 2009. N 5. С. 108).
По нашему мнению, в настоящее время, возможно, было бы правильным предусмотреть такое правовое регулирование, при котором гражданам, указанным в ч. 2 коммент. ст., следовало бы предоставлять помещения, соответствующие требованиям, предъявляемым к помещениям, предоставляемым по договору социального найма. Однако при буквальном толковании ЖК следует прийти к выводу о том, что указанным гражданам должны предоставляться другие жилые помещения, т.е. помещения по нормам, предусмотренным для общежитий (ст. 90, ч. 1 ст. 105 ЖК).
Комментарий к статье 103 ЖК РФ
Комментируемая статья устанавливает основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений.
Законодатель возложил на нанимателя и членов его семьи, проживающих в специализированном помещении, обязанность освободить его при расторжении или прекращении договора найма.
Если указанные граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.
Выселению без предоставления другого жилого помещения не могут быть подвергнуты следующие лица:
члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
пенсионеры по старости;
члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Запрет на выселение указанных категорий граждан без предоставления других жилых помещений действует лишь в том случае, если такие граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семей нанимателей жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семей собственников жилого помещения, либо состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Указанные граждане при соблюдении этих условий выселяются в другие жилые помещения в черте того же населенного пункта, в котором расположено специализированное жилое помещение.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи установил, что при смене собственника служебного жилого помещения и помещения в общежитии, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам, граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление такими помещениями.
Статья 99 ЖК РФ. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
- Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.
Статья 104 ЖК РФ. Предоставление служебных жилых помещений
- Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
- Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде. - Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Статья 106 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений маневренного фонда
- Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.
- Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);
2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);
3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);
4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса). - Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.
Выселение военнослужащего должно производиться при наличии серьезных оснований.
Все они перечисляются в ст. 83 ЖК:
- отсутствие платы за услуги ЖКХ, причем деньги не вносятся больше полугода, а также нет у военного веских причин на это;
- применяется объект не по его прямому назначению;
- нарушаются права соседей или иных третьих лиц;
- наниматель долго отсутствует в объекте, например, переехал в другую жилплощадь, а при этом не было прислано уведомление владельцу недвижимости;
- военный умирает;
- портится разными способами помещение;
- проводится перепланировка без предварительного согласования, поэтому она является незаконной.
Нюансы при обращении в суд
Выселение квартиросъемщика, который отказывается добровольно съехать, возможно только через суд. Судебные иски по таким делам встречаются достаточно редко, так как:
- во-первых, служебные квартиры используются не так уж и часто:
- во-вторых, квартиросъемщик, проживающий в служебном жилом помещении, подписывает договор найма и понимает, что по его окончании съехать все равно придется;
- в-третьих, обращение в суд по таким делам является крайней мерой, собственник и наниматель квартиры чаще всего находят общий язык и арендодатель идет навстречу квартиросъемщику, предоставляя последнему время для поиска альтернативного жилого помещения в случае острой необходимости.
Но такие ситуации возможны. В любом случае собственник, прежде чем писать исковое заявление, должен удостовериться, что в этом есть необходимость и действия нанимателя в самом деле противоправны.
Это обусловлено тем, что суды крайне неохотно идут на выселение почти во всех ситуациях, то есть, нарушение должно быть действительно серьезным. Даже если все обстоятельства дела на стороне собственника, суд тщательно изучит все обстоятельства для выселения и может не принять сторону истца.
Например, если исковое заявление о выселении подается по причине длительной просрочки по коммунальным платежам, то суд пример решение о выселении только в том случае, если у нанимателя нет никаких уважительных причин для возникновения долга, среди которых:
- длительная тяжелая болезнь;
- задержки с выплатой заработной платы:
- другие уважительные причины.
Другой причиной для подачи иска может стать нарушение прав соседей, но и здесь не всегда суд идет навстречу истцу.
Например, если нарушение было однократным, то суд вряд ли примет позицию собственника квартиры. Для выселения по этому поводу истец должен доказать неоднократные нарушения прав соседей в виде постоянных громких звуков в ночное время, постоянное нарушение санитарно-гигиенических норм или правил пожарной безопасности. Иными словами – нарушение должно быть злостным (сознательно недобросовестным).
Как происходит выселение из отдельных категорий жилых помещений
Подобная процедура обязательно требует судебного разбирательства и вынесения соответствующего решения суда. Непосредственно исполнительное производство возбуждается на основании исполнительного листа, полученного после решения суда.
- Выселение из квартиры
Обязательно необходимо учитывать юридический статус собственника жилого помещения. Так, граждане вправе выселить из квартиры незаконно проживающих там лиц, однако сложность возникает, если речь идет о выселении квартирантов, которые заплатили за проживание, но не заключили договор найма жилого помещения. Дело в том, что многие собственники опасаются обращаться в правоохранительные органы из-за того, что они могут нести ответственность за незаконное предпринимательство. При имеющемся договоре коммерческого найма ситуация облегчается, сособственник может инициировать выселение жильцов на основании статьи 687 Гражданского кодекса РФ. В том числе, собственник вправе требовать выселения нанимателя в судебном порядке, если последний не платит за квартиру в течении 6 месяцев при длительном найме или 2 раза подряд при краткосрочном. Также выселить квартирантов из квартиры можно, если установлен факт порчи ими жилого помещения.
Важно! В процессе рассмотрения дела суд может принять решения об отсрочке выселения граждан на срок до 1 года и дать им возможность «реабилитироваться».
- Выселение из жилого помещения.
Согласно закону жилым помещением признаются помещения, пригодные для постоянного проживания граждан – это квартира, комната в общежитии, комната в коммунальной квартире, частный дом, комнаты в социальном жилищном фонде.
Важно! Граждане, не достигшие возраста совершеннолетия, вправе пользоваться приватизированным и муниципальным жильем даже после расторжения брака между их родителями.
- Выселение из общежития.
Как известно, проживание в муниципальных общежитиях осуществляется на основании договора социального найма. При этом, собственники приватизированных комнат больше застрахованы от выселения, поскольку вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. В целом выселить из общежития граждан можно по причине несоблюдения договора социального найма:
- когда жилое помещение используется не по назначению;
- когда установлен факт умышленной порчи жилплощади.
Важно! При сносе общежития владельцам жилья полагается другое благоустроенное жилье, которое выделяется исходя их минимальной нормы жилплощади на одного человека, установленной органами местного самоуправления.
- Выселение с земельного участка.
Особенности процедуры по закону
Сразу стоит прояснить, служебная квартира (дом) относится к специализированному жилфонду, порядок прописки и выписки из которого регулируется 4 разделом ЖК РФ.
Заселение производится на основании договора найма такого помещения. При этом одной стороной соглашения является собственник в лице государства (наймодатель), а второй стороной – работник (наниматель) (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).
Выселение из служебного жилья может быть оформлено по следующим основаниям:
- В случае увольнения гражданина, находившегося с государством в трудовых отношениях;
- При несоблюдении нанимателем своих обязанностей (неуплата коммуналки, причинение вреда казенному имуществу, использование не по назначению, нарушение прав соседей);
- Если работник приобрёл свою собственную квартиру и желает переехать в нее;
- Разрушение служебной жилплощади и др.
Существует два варианта снятия с регистрации: в добровольном порядке или же через суд по желанию наймодателя.