Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения: как купить коммерческую недвижимость?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если коммерческое помещение находится в многоквартирном доме, его можно перевести в жилой фонд в несколько этапов. Сначала нужно переделать планировку, чтобы она соответствовала требованиям законодательства в отношении жилых объектов. Как только работы заканчиваются, владелец должен заказать новый технический паспорт на помещение и получить согласие общего собрания жильцов дома на перевод. После этого остаётся только подать заявление в местную администрацию.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Переводим объект из жилого в коммерческий

Администрация созывает представителей разных ведомств на специальную комиссию, основная задача которой — оценить пригодность помещения к постоянному проживанию. После смотра комиссия даст своё заключение, на основании которого администрация принимает окончательное решение о том, можно ли присвоить объекту жилой статус. Если решение положительное, последний шаг — обновить данные в ЕГРН.

1. По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
2. Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
   

   Важно:
   На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
   В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

3. Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
4. ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Какие площади под стрит-ретейл в новостройках востребованы, а какие нет

Инвесторам в стрит-ретейл в новостройках важно, чтобы их помещения нашли арендатора максимально быстро, дорого и надолго. «Основные профили арендаторов, типичные для стрит-ретейла жилых комплексов, — это аптеки, ателье и бытовые услуги, небольшие продуктовые магазины, пекарни, магазины алкогольной продукции, а также различные детские заведения: школы иностранных языков, детские развивающие центры и т. д.», — перечисляет Шакина из Colliers International.

По словам эксперта, возможность размещения арендатора того или иного профиля обусловлена размерами помещений, потребностью в данном профиле, размерами самого жилого комплекса и технической готовностью девелопера предлагать решения для более широкого круга арендаторов. Например, для ресторанных помещений требуется специальная вытяжка, а для супермаркетов — продуманная зона погрузки-разгрузки, не мешающая жителям шумом.

Востребованными инвесторами могут быть не отдельные помещения, а целые ЖК. «Помещения раскупаются в комплексах «понятных» застройщиков либо в районах плотной застройки (ЖК от 1 тыс. квартир), либо в ЖК, встроенных в окружение, где есть перспектива роста — будущая застройка, появление станции метро и т. д.», — рассказала Ярова из RRG.

С трудом покупаются помещения в бюджете от 200 млн руб. либо просто крупные помещения от 150 кв. м без возможности деления, неформатные, темные, с большим количеством несущих стен и др. либо расположенные в ЖК, который находится в глубине района. «Также с некоторым затруднением продаются помещения на огороженных территориях или с окнами и входной группой во двор, так как это, скорее, офисы либо помещения под свой бизнес — йога, школа, салон красоты и др. Но визуальная и физическая доступность для клиентов, формальность помещения и качество инфраструктуры и самого ЖК являются крайне важными для инвесторов сегодня. Ну и цена, конечно. Она должна давать возможность рассчитывать на доходность от 8% годовых, иначе нет смысла в такой инвестиции», — добавила эксперт из RRG.

Отвечает главный специалист «Центра регистрации недвижимости» Анастасия Лукьянова:

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы

Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП — это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.

В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе — налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше — в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

Налогообложение сделки

Потенциальных продавцов волнует вопрос, какими налогами облагается продажа коммерческой недвижимости. Здесь возможны вариации, в зависимости от статуса владельца объекта, планирующего продать имущество: физическое или юридическое лицо, является ли он налоговым резидентом РФ.

Если продавец – физическое лицо, налог на сделку составит 13% от стоимости недвижимости (НДФЛ). По факту осуществления продажи, в установленные сроки требуется передать в налоговые органы декларацию (форма 3-НДФЛ). Не будучи налоговым резидентом Российской Федерации, продавец обязан «отдать» государству 30% от полученного дохода.

Физические лица, оформленные как индивидуальные предприниматели, отчисляют налог в казну согласно системе налогообложения, применяемой к их деятельности на момент отчуждения недвижимости.

Налог при продаже недвижимости коммерческого формата юрлицом зависит от вида его регистрации, системы налогообложения, действующей на предприятии, типа объекта сделки. По умолчанию, это НДС (18%) и налог на прибыль (доход минус совокупность расходов).

Остается отметить, что налогообложение при продаже коммерческой недвижимости, как физическим, так и юридическим лицом, выступает сложным вопросом в области правового регулирования. Чтобы не сомневаться в корректности его реализации в конкретном случае, стоит проконсультироваться у специалистов.

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости в 2020 году

Какой существует налог с продажи недвижимости

• Так, для исчисления налога с продажи недвижимости — единственной квартиры индивидуального предпринимателя, применяющего УСН и использующего ее для проживания, следует использовать нормы о НДФЛ. Такой вывод может быть сделан, в частности, из анализа постановления ФАС ВВО от 10.05.2012 по делу № А79-5243/2011.
• Если же квартиры (комнаты) продаются и покупаются гражданином-предпринимателем для целей осуществления предпринимательской деятельности, то налоговые органы учитывают соответствующие платежи при исчислении УСН (постановление АС ЗСО от 12.01.2020 № Ф04-6115/2016 по делу № А45-7997/2016).
• Особенностью исчисления налога при купле-продаже недвижимости является, в частности, то, что если гражданин продал и купил квартиру в рамках одного налогового периода (календарного года), то он может воспользоваться каждым видом налоговых вычетов, если ранее их не использовал (письмо Минфина РФ от 08.04.2016 № 03-04-05/19956).
• Если стороны определили в соглашении о продаже квартиры, какой налог с продажи недвижимости и в каком размере уплачивается стороной, не являющейся плательщиком налога по законодательству (например, покупатель дает расписку о компенсации продавцу части налога из страха, что сделка может не состояться), то соглашение в указанной части является недействительным и каких-либо правовых последствий не порождает (апелляционное определение Мособлсуда от 14.09.2016 по делу № 33-25097/2016).

Пошаговая инструкция оформления

Ипотека на нежилую недвижимость выдается при личном обращении заявителя в отделение кредитной организации. Нужно учитывать тот факт, что процедура достаточно сложная и за один день оформить сделку невозможно. Как показывает практика, операция осуществляется в следующем порядке:

• клиент консультируется с сотрудником банка о возможности получения коммерческой ипотеки;
• потенциальный заемщик подает заявление и документы на кредит;
• кредитная организация рассматривает заявление и выносит предварительное решение (одобрение или отказ);
• в случае получения одобрения, клиент подбирает объект, которое отвечает требованиям банка;
• далее потенциальный заемщик передает документы на недвижимость банку, кредитная организация оценивает объект, а если все в порядке, одобряет его;
• на следующем этапе заключают ипотечный договор, в котором четко прописан объект, на приобретение которого выданы денежные средства;
• покупатель и продавец заключают договор купли-продажи;
• клиент регистрирует переход права собственности на объект и обременения в Росреестре;
• недвижимость страхуют.

Классификация коммерческой недвижимости

---

Для удобства восприятия разделим коммерческие объекты на виды:

1. Свободное назначение: это те, которые используются в сфере обслуживания. Например, рестораны, бары, кафетерии, фитнес-клубы, гостиницы.
2. Торговые: магазины, супермаркеты.
3. Офисные: помещения предназначены для работы предприятий, организаций, компаний.
4. Индустриальная: в этих помещениях юридические лица и граждане занимаются производственной деятельностью. Это заводы, складские помещения.
5. Социальные: поликлиники, детские сады, вокзалы, аэропорты.

Особенность коммерческой недвижимости состоит в том, что она редко продается. В основном, сдается в аренду. Стоимость сделок (купли-продажи, аренды) зависит от определенных факторов, к которым относятся:

1. Район месторасположения помещений. В центре цена квадратного метра традиционно выше, чем в спальном районе.
2. Проходимость. Если недвижимость находится на оживленной точке, то прибыль от реализации продукции торгового или производственного помещения повышается. Соответственно, от прибыли зависит и стоимость объекта недвижимости.

Но при определении цены на объект коммерческой недвижимости ключевую роль будет играть не только потенциальный доход. Если предприниматель решил приобрести в собственность помещение складского назначения, то его стоимость будет складываться не только по параметрам площади и места, но удобства располагающейся рядом инфраструктуры. Это наличие магистралей, подъездных путей.

Расходы по оформлению

Перечень расходов сторон зависит от нескольких нюансов.

• Если договор оформляется нотариально, потребуется проведение независимой оценки рыночной стоимости нежилого помещения. Она нужна нотариусу для расчета размера госпошлины. Как правило, нотариус сравнивает кадастровую стоимость с рыночной и берет пошлину с большей из них. Если собственник один, а продавцов несколько, то «виновником» нотариальной формы является продавец, и наоборот. Если стороны спорят о том, кто какие затраты несет, то есть основания возложить затраты по оценке и по оплате госпошлины на «виновника». Оценка – от 3000 рублей, госпошлина с техническими работами – от 10 000 рублей.
• В случае, если НП приобретается с привлечением займа, банк также запросит независимую оценку стоимости НП. В данном случае расходы на оценку несет покупатель, потому что кредит берет он.
• В случае, если НП приобретено продавцом в браке (за исключением дарения или завещания), потребуется нотариальное согласие второго супруга на продажу НП.

Похожие записи:

• Получение гражданства РФ по браку в 2022 году: способы и сроки оформления
• Программа «Молодая семья» в 2022 году — условия ипотеки
• Сгорают ли штрафы ГИБДД, если прошло 2 года и их не платили?