Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Условия, необходимые для перевода помещения

Перед тем, как вы будете подавать документы на перевод нежилого помещения в жилое, нужно ознакомиться с условиями, которые установлены законом.

Перевод нежилого помещения в жилое (или, наоборот жилое в нежилое) допускается с учетом требований Жилищного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно Жилищному Кодексу:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания».

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечить гражданам права на жилище, отвечающее санитарным, экологическим, противопожарным нормам и требованиям безопасности.

Новые правила перевода: что усложнили

До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.

Необходимые документы

Для перевода нежилого помещения в жилое потребуются следующие документы:

1. запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе нежилого помещения в жилое;
2. документ, удостоверяющий личность заявителя, или документ, удостоверяющий личность и полномочия представителя заявителя;
3. правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
4. проект переустройства или перепланировки помещения (в случае необходимости);
5. протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);
6. заключения уполномоченных организаций о соответствии переводимого нежилого помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;
7. решение органа опеки и попечительства, подтверждающее полномочия законного представителя, — если собственником переводимого помещения является несовершеннолетний;
8. свидетельство о рождении или соответствующий документ — в отношении детей-сирот, а также если свидетельство или документ, подтверждающий факт рождения и регистрации ребенка, были получены не в г. Москве.

Некоторые документы из вышеприведенного списка уполномоченное должностное лицо может запросить самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Таким образом, документы из списка ниже заявитель может предъявлять опционально (по своей инициативе), если не желает затягивать процедуру рассмотрения заявления:

• сведения о правоустанавливающих документах на помещение (если право на него зарегистрировано в ЕГРН);
• поэтажный план с экспликацией;
• выписку из технического паспорта;
• справку органа технического учета о состоянии здания/помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• выписку из ЕГРН;
• свидетельство о рождении (за исключением свидетельств детей-сирот, а также случаев, когда свидетельство или соответствующий документ были получены не в г. Москве);
• заключение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы. Вы вправе представить эти документы по собственной инициативе (п. п. 2.5.1.2 — 2.5.2 Административного регламента).

Когда требуется перевод?

Процедура перевода здания из нежилого в жилое может потребоваться по разным причинам. Нежилые строения являются востребованными объектами, так как они могут использоваться для ведения предпринимательской деятельности или иных целей. Если же у владельца возникает необходимость в наличии жилого объекта, то он может изменить назначение и категорию своего объекта.

Наиболее часто перевод здания из нежилого здания в жилое требуется в следующих ситуациях:

• У крупной компании возникает необходимость предоставить своим работникам жилые помещения для постоянного проживания, но фирма располагает только нежилым объектом, который не применяется для каких-либо целей.
• Отсутствует необходимость у владельца применять недвижимость для каких-либо целей, не связанных с проживанием людей, поэтому все помещения в здании переоборудуются в жилые комнаты.
• Прекращается предпринимательская деятельность человеком или компанией, поэтому нежилое здание переоборудуется в жилой объект.

Могут иметься и другие веские причины для выполнения данного процесса. Он выполняется только при содействии государственных органов, а также при условии, что имеющийся объект соответствует определенным требованиям.

Какие предъявляются требования?

Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:

• Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
• Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
• Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
• Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
• Требуется наличие противопожарной системы.
• К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
• Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
• Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.

Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.

Жилые и нежилые помещения

Тенденция такова, что довольно часто происходит возвращение коммерческой недвижимости в жилой фонд. Чтобы понять, можно ли изменить целевое назначение помещения, нужно понять, какие требования предъявляет законодательство к жилым объектам.

Помещение признается жилым, если соответствует следующим характеристикам:

• изоляция от других объектов недвижимости;
• располагается в жилой зоне;
• отвечает требованиям безопасности для проживания людей и сохранности инженерных коммуникаций;
• подключено к жизненно необходимым коммуникациям – электричество, газоснабжение, водоснабжение и т.д.;
• имеет соответствующий уровень гидро-, шумо-, вибро- и теплоизоляции;
• отвечает санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности;
• высота размещения потолка не менее 2,5 метров;
• имеет естественное освещение.

Не допускается размещение жилых помещений в подвальных или цокольных этажах, а также располагать санитарные помещения над жилыми комнатами. Использовать объекты, предназначенные для проживания, для других целей не допускается.

При органах местной власти функционируют жилищные комиссии, которые принимают решения о возможности перевести то или иное нежилое помещение в жилое, либо об отказе. Процедура перевода нежилого здания (помещения) в жилое начинается со сбора документации, которая затем подается собственником соответствующим инстанциям. Помимо письменного ходатайства владельца о смене статуса, нужно предоставить следующие бумаги:

• правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (допускается предоставление нотариально заверенных копий);
• подробное описание строения, выраженное техническим паспортом (обязательно фиксируются все перестройки, перепланировки, если таковые имели место);
• предоставленный жилищно эксплуатационным участком план дома поэтажный;
• письменное согласие всех соседей.

Как признать жилым частный дом

Стоит отметить, что процедура перевода помещений, расположенных в многоквартирных домах несколько легче, чем частных объектов. Прежде всего, с трудностями сталкиваются те, кто хочет осуществить перевод нежилого помещения в жилое на территории садоводческого товарищества. Здесь на первом плане выступает проблема не столько технических характеристик строения, сколько статус участка, который изначально предназначался не для жилой застройки, а как садово-огородное хозяйство.

Чтобы претендовать на перевод нежилой собственности в жилую, необходимо, чтобы садовое некоммерческое товарищество (СНТ) или дачное партнерство, где находится частный дом, располагалось на землях населенных пунктов. Соответствующая запись должна быть зафиксирована свидетельством о праве собственности на земельный участок. Далее последует процедура признания строения жилым, т.е. пригодным для круглогодичного проживания, где хозяин сможет зарегистрироваться. Иногда, получается решить этот вопрос административными процедурами. Чаще всего, вопрос признания постройки на садовом участке объектом жилого фонда решается через суд, где заявитель имеет право ходатайствовать о назначении строительной экспертизы, подтверждающей соответствие строения жилому объекту.

Согласно существующих на сегодня законодательных норм, жилым домом считается индивидуальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, служащих для бытовых нужд, связанных с проживанием. Здание обязательно должно отвечать нормам пожаробезопасности, а также санитарным, гигиеническим и экологическим показателям.

Как перевести объект недвижимости в жилой фонд

Чтобы перепрофилировать нежилое помещение, необходимо подать заявление в органы местного самоуправления. К нему требуется приложить:

• Документы, подтверждающие факт собственности, в оригинале или копии, заверенной нотариально;
• Проект перепланировки, если такая требуется, чтоб привести помещение в соответствие требованиям профильного законодательства.

Данный список утверждён Жилищным кодексом РФ. Чтобы ускорить прохождение процедуры, собственник может дополнительно представить:

• Тех. план;
• Заключение БТИ, комитета по архитектуре, центра гигиены, что объект недвижимости соответствует требованиям, предъявляемым к квартирам.

Заявление подаётся в произвольной форме, в нём указываются:

• Реквизиты заявителя;
• Адрес помещения;
• Сведения о регистрации права собственности;
• Особенности помещения.

Перевод из нежилого помещения в жилое и наоборот

Бывает, что нужно перевести недвижимость из жилой в нежилую или наоборот. А-ЭКСПЕРТ всегда на высшем уровне оказывает услуги по экспертному сопровождению таких операций. Насколько сложен перевод дома или квартиры в «нежилой» статус или обратно в «жилой»? Как он выполняется?

Важная характеристика любой недвижимости – является она пригодной для проживания или нет. Жилищный кодекс России четко определяет пригодное для жилья помещение (в ст. 15, п. 2). Это изолированная недвижимость, отвечающая инженерно-техническим и санитарным нормам. В ней должны быть комфортные условия для жизни, определенные инженерные коммуникации и пр. Другие объекты, просто «входящие в состав зданий», являются нежилой недвижимостью и могут использоваться для коммерческих целей.

Дом в садовом товариществе

Перевести дом в садовом товариществе в жилое состояние крайне тяжело.

Невзирая на то, что многие дачи оснащены всем необходимы для комфортной жизни и зачастую обустроены даже лучше квартир, в 80% случаев муниципальные власти отказывают в проведении процедуры перевода строения из нежилого в жилое.

Дело в том, что такие дома построены на участке, который предназначен для садоводства, но не для жилой застройки. Именно это и является причиной частых отказов.
Российское законодательство делит дачные участки на три типа, представленные:

1. Огородными земельными участками. На земле, предназначенной для огородничества жилые дома запрещено, а нежилые помещения построенные здесь, не подлежат признанию в качестве жилых.
2. Дачным земельными участками. Могут быть использованы для постройки жилого дома.
3. Садовыми земельными участками. На них можно строить капитальные жилые строения, однако не разрешены жилые помещения.

Домостроения и помещения, построенные на огородных и садовых участках, нельзя зарегистрировать как жилые, потому что они не предназначаются для постройки жилых домов. Жилая недвижимость от жилых строений отличается тем, что первую можно зарегистрировать в качестве жилой, а вторая используется только для проживания, но процедуру регистрации оформить нельзя.

Ограничения на перевод объектов нежилого фонда

Не всегда существует возможность, как перевести дом из нежилого в жилой. Так, законодательством утвержден перечень объектов недвижимости, в отношении которых не могут быть получены новые документы.

Но из каждого правила есть исключения. И, можно ли свое нежилое помещение перевести в жилое, зависит от особых условий. К таким относятся:

1. Переводить строение из одной категории в другую можно только собственникам недвижимости. Независимо от условий получения объекта во владения, а также давности возникновения имущественных прав, распоряжаться недвижимостью имеет право лишь текущий собственник.
2. Отсутствие обременения – обязательный пункт. Непогашенная ипотека или целевой заем не позволят зарегистрировать переоформление. Правильно будет начать изменение статуса объекта только после полного погашения денежных обременений. Это правило распространяется на все объекты, которые находятся в залоге.
3. Сделать оформление получится только в отношении тех сооружений, которые находятся в жилых зонах (черта города, сельская местность).
4. Перевод доступен только в отношении тех объектов, которые предназначены для проживания и имеют все обязательные условия. В основном это касается коммунальных коммуникаций.
5. Перевод нежило помещения в жилое происходит при обязательном условии, если есть порядок в технических документах. Здание – исправно, отсутствуют деформации основных конструкций, нет причин переводить сооружение в статус ветхого или аварийного.

Смена категории недвижимости влияет только на изменение рыночной стоимости объекта, но даже если после присвоения нового статуса квартира станет дороже, владельцу недвижимости оплачивать налог не придется. Это же касается кадастровой цены, которая не меняется, независимо от того, признан объект жилым или коммерческим.

Но гражданам придется столкнуться с другими категориями затрат:

• перепланировка требуется не всегда, но при необходимости может потянуть большие денежные вливания;
• изменение технических документов (изготовление нового плана с вызовом специалиста, а также подготовка актуального кадастрового паспорта);
• государственная пошлина;
• оплата услуг нотариуса.

Как показывает практика, суммарная стоимость затрат может достигать 5000 рублей и больше. Окончательная стоимость зависит от характеристик объекта, его расположения, а также тарифов нотариального офиса.

На практике часто возникаю сложности с переоборудованием общежитий. В таком случае для проведения переоформления категории комнат требуется письменное согласие всех жильцов, а получить его оказывается не так и просто. Единственный способ решить конфликт – обратиться в суд с исковым заявлением.

Документы, которые необходимо подготовить

Для осуществления процедуры изменения статуса помещения (нежилое в жилье) необходимо получить разрешение соответствующих органов местной власти, которые отвечают за жилой фонд. Для этого потребуется заявление и приложенный к нему пакет документов, основными из которых являются:

• удостоверяющий личность документ (удостоверение или паспорт) владельца или представляющей его личности;
• свидетельства, подтверждающие права владения помещением, которое будет переоформляться;
• проект по переустройству или перепланированию переоформляемого помещения;
• справки-заключения от СЭС (санэпидем станции) и других уполномоченных органов по тому, как помещение соответствует предъявляемым требованиям и нормам.

Кроме того, могут потребоваться и другие бумаги:

• согласие всех собственников, если заявитель владеет частью (долей) помещения;
• протокол собрания жильцов (собственников) многоквартирного дома, если переделка помещения каким-то образом затрагивает общее имущество и может создать им неудобства, причем к протоколу должны быть приложены все бумаги, относящиеся к собранию;
• решение от органов попечительства и опеки, подтверждающее полномочия представителя собственников рассматриваемых помещений — детей несовершеннолетнего возраста.

Для конкретного случая список бумаг может отличаться, потому целесообразно получить предварительную консультацию, посетив ответственный за жилой фонд орган лично, или онлайн на сайте.

Решение судов по этим делам было неоднозначным. Перевести бывшие туалеты, ванные из нежилого представлялось практически невозможным исходя из условий перевода в жилое, регламентированным в п.4 ст. 22 ЖК РФ.

Жильё должно отвечать требованиям установленным в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47, в которые входят:

• Наличие в помещении инженерных систем, с помощью которых осуществляется газификация, водоснабжение и так далее.
• Соответствие жилья санитарно-эпидемиологическим требованиям безопасности.
• Обязательное наличие теплоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции, виброизоляции.
• Наличие в комнатах естественного освещения.
• Соответствие недвижимости правилам пожарной безопасности.
• Размещение в жилой части дома.

По ЖК РФ жилыми являются изолированные помещения, пригодные для использования в течение всего года. Также они обязаны соответствовать санитарным и гигиеническим нормам.

Имущество, не подходящее под данные нормы, перевести в жилое можно тогда, когда оно в случае необходимости будет соответствовать всем требованиям.

Важно помнить, что жилым может быть целый частный дом или квартира. Дача может стать жилой только в том случае, если она становится капитальным строением и правила ее перевода соответствует правилам использования земельного участка.

Помимо этого, жилым помещением становится только то имущество, которое не обременено третьими лицами и находится в законной собственности.

Похожие записи:

• Завещание или дарственная: что надёжнее и дешевле?
• Можно ли отдавать ребёнка в садик до 3 лет с точки зрения нейропсихологии
• О сроках возврата товаров и подачи претензий