Договор купли-продажи жилого дома

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор купли-продажи жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Особенности ДКП дома с земельным участком

Особенности ДКП дома с земельным участком:

• При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
• В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
• При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
• Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Какие документы потребуются

Для заключения сделки с дальнейшей ее регистрацией в Росреестре потребуется подготовить следующий пакет документации:

1. Заявка в Росреестр формируется ответственным специалистом и заверяется заинтересованным лицом при передаче документации на регистрацию.
2. Договор на приобретение участка.
3. Свидетельства, подтверждающие личность сторон (гражданские паспорта, документ о регистрации для юрлица).
4. При наличии представителей потребуются доверенности, заверенные в нотариате.
5. Правоустанавливающие свидетельства на участок.
6. Кадастровый паспорт.
7. Передаточный акт.
8. Чек об уплате государственного сбора.
9. Заверенное в нотариате согласие супруга.

Продавец на момент продажи дома должен предъявить покупателю свежие, не позднее одного месяца, документы из БТИ на дом.

К документам относятся:

• План БТИ на здание дома, и планы на каждый этаж, если здание имеет два и более этажа.
• Технический паспорт дома.
• Кадастровый паспорт земельного участка. Если участок уже стоит на учете в Росреестре, то достаточно получить выписку из кадастрового дела. Если же не, то процедуру постановки на учет нужно будет начинать с нуля. Разумеется, это потребуется, если земля будет продаваться вместе с домом.
• Удостоверение о регистрации собственности на участок.

Помимо документов, относящихся непосредственно к самому строению и земельному участку, на котором он расположен, для осуществления сделки потребуется ряд документов процессуального характера, без которых сделка будет неосуществима.

1. Копии личных документов субъектов сделки, то есть продавца и покупателя.
2. Если договор купли-продажи осуществляется в интересах других лиц, то потребуется нотариальная доверенность от собственника на продажу дома и от покупателя, на покупку дома.
3. Нотариально удостоверенное согласие сособственников дома на его отчуждение. Об этом следует помнить, даже если по документам продавец является единственным владельцем. Например, если дом был приобретен в период брака, то 50% стоимости дома принадлежат супругу по определению, даже если он не указан в документах, как собственник.
4. Справка об отсутствии долгов по налогам как на дом, так и на придомовой участок.

Сведения о прописанных в доме людях (по данным домовой книги).

5. Справка об отсутствии долгов по коммуналке.
6. Справка о свободе дома и участка от любого вида обременений.

---

Для того, чтобы продать земельный участок самостоятельно, его владельцу следует тщательно подготовиться к совершению сделки:

• прежде всего нужно привести в порядок территорию угодья;
• после этого можно разместить в Интернете и местных газетах объявления о продаже;
• согласовав с потенциальным покупателем условия сделки, рекомендуется в целях ее обеспечения заключить предварительный договор;
• также внимание следует уделить факторам, влияющих на цену объекта недвижимости;
• затем в соответствии с условиями предварительного соглашения можно переходить к заключению главного договора;
• если участок находился в собственности как минимум 5 лет (для отдельных случаев, оговоренных законом – 3 года), налог за его реализацию не взимается.

Существенные условия договора купли-продажи дома с участком

Для заключения договора необходимо добиться согласования всех его существенных условий. Если единодушие не будет достигнуто, он не будет признан заключенным. При совершении сделок этого типа закон устанавливает следующие существенные условия:

1. Предмет. Под ним понимается объект сделки (ст. 554 ГК РФ). В ситуации заключения договора об одновременной продаже дома с участком возникают два самостоятельных объекта.
2. Цена сделки (ст. 555 ГК РФ). Она может указываться как совокупно, так и для каждого из объектов в отдельности. Допускается указание фиксированной суммы, цены за квадратный метр, процентов от кадастровой стоимости.
3. Список лиц, имеющих право проживать в нем (см. ст. 558 ГК РФ), если коттедж или дача относятся к жилой недвижимости (имеют статус жилого дома либо, если речь идет о садовом поселке, жилого строения). К лицам, обладающим правом проживания, например, относятся:

• получившие право по завещательному отказу (ст. 33 Жилищного кодекса РФ);
• члены семьи бывшего собственника, если они имеют на руках соответствующее судебное решение (ст. 31 ЖК РФ).

Налогообложение доходов с реализации дач и ЗУ осуществляется согласно положениям НК РФ, в том числе:

1. Ст. 208, ст. 217 НК РФ в редакции от 05.10.2015 года, если дача и участок приобретены до 01.01.2016 года.
2. Ст. 208, ст. 217, ст. 217.1 НК РФ в редакции от 28.12.2016 года, если вышеназванные объекты приобретены после 01.01.2016 года.

Согласно новых правил НК РФ налоги при реализации дачных участков необходимо обратить внимание на следующие нормы по уплате НДФЛ:

• Если доходы Продавца составляют меньше, чем кадастровая цена проданной недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7 (по состоянию на начало года, когда Продавец оформил дачу в собственность), НДФЛ составит 13% от соответствующего размера кадастровой цены, сниженной на отмеченный коэффициент.
• При этом, если дача не оценена по кадастровой стоимости в установленном законодательном порядке — отмеченное правило не применяется.

Особенности ДКП дома с земельным участком

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Особенности ДКП дома с земельным участком:

• При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
• В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
• При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
• Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Заключение ДКП на дом возможно только между дееспособными лицами, достигшими совершеннолетнего возраста. В соглашении обязательно должны быть указаны точные личные данные обеих сторон (ФИО, место и дата рождения, пол, адрес регистрации, адрес проживания и реквизиты документа, удостоверяющего личность).

Своеобразной чертой заключения ДКП дома с участком является тот факт, что в одной сделке участвуют два объекта. На каждый из них можно составить личное соглашение, но общий договор считается более простым и удобным решением.

Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.

Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.

После предварительной подготовки, можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.

Статья специально для тех, кто покупает ЗУ с домом!

А вот здесь можно узнать как уменьшить налог с продажи ЗУ с домом.

Стоимость дома с участком и форма оплаты

В качестве размера стоимости берется рыночная. Если есть сомнения, продавец не может определиться с суммой, можно пригласить профессионального оценщика.

Цена жилой и земельной недвижимости первоначально устанавливается продавцом. Контрагент либо сразу соглашается с ней, либо предлагает свой вариант – осуществляется торг. В бумагах стоимость указывается только после взаимного согласия, т.к. в итоге будет передана именно эта сумма. Какие средства можно использовать для оплаты:

• Наличные средства.
• Электронные деньги (последующий перевод с банковской карты).
• Материнский семейный капитал.
• Ипотечный кредит.

Когда можно произвести оплату:

• До государственной регистрации сделки (перед или сразу после подписания договора).
• После оплаты пошлины и внесения сведений о передачи собственности в реестр.
• Оплата по частям до оформления акта (в рассрочку).
• Часть денег в виде задатка передается до регистрации, остальное – после.

Когда нужен предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком

Предварительный договор составляется для продавца и покупателя, которые готовы совершить куплю-продажу дома и участка земли, при этом условия должны устраивать покупателя.

Сделка может быть отложена при наступлении следующих обстоятельств:

• Нет денег у покупателя в наличии, но есть документы о том, что деньги появятся. Такое бывает в случае, когда покупатель оформляет кредит, который предварительно одобрил банк;
• Продавец не нашел необходимые документы, которые придется оформлять в качестве дубликатов;
• Одна из сторон откладывает сделку по причине невозможности ее совершить из-за физического состояния (болезнь, командировка).

Правильно составленный предварительный договор позволяет покупателю заниматься поиском определенной суммы для приобретения дома и земли. Продавец имеет возможность готовить документы и заниматься подготовкой земли и дома к продаже, рассчитывая на получение конкретной суммы средств.

Процедура купли-продажи дома с земельным участком

Детально по порядку изучите необходимые действия, которые требуются для осуществления купли-продажи жилого строения с участком земли, на котором оно возведено:

• Найдите или восстановите документацию относительно участка и дома;
• Определитесь с тем, кто будет покупатель (или продавец);
• Опираясь на вышеперечисленные особенности предварительного договора купли-продажи, заключите его;
• Сформулируйте и оформите основной договор на приобретение недвижимого имущества;
• Оплатите всю сумму сделки, получите ключи от приобретенной недвижимости;
• Зарегистрируйте право собственности на приобретенное имущество путем передачи такого права от продавца покупателю.

Внимательным образом подготовьте следующие бумаги, которые необходимо применять в процессе заключения предварительного договора и для последующих правовых действий:

• Правоустанавливающие документы на дом и на земельный надел. В качестве таких документов применяется свидетельство на право собственности, договор дарения, мены иной вариант гражданского договора;
• Кадастровую документацию на жилую недвижимость и на участок земли;
• Оформить справку по форме №9, в которой указаны граждане, прописанные и проживающие на площади жилого помещения;
• Оформите согласие всех проживающих в доме граждан на осуществление купли-продажи дома и участка земли. При этом необходимо установить в письменном виде сроки, в рамках которых жильцы обязуются выписаться из жилого помещения и покинуть его;
• Выписка из ФНС об отсутствии задолженности в отношении жилого помещения и земельного надела;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии или наличии обременений в отношении объектов недвижимости;
• Кадастровый паспорт на земельный участок, если его нет, то необходимо уведомление из кадастровой службы, которое удостоверит такую информацию.

Купля-продажа земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка не надо регистрировать в кадастровых органах, но регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость. Право собственности на земельный участок покупатель получит только после государственной регистрации перехода права. Обратите внимание, что само по себе заключение и даже исполнение договора купли-продажи этого права не дает.

Подавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на землю надо в территориальное подразделение Росреестра (Федеральная кадастровая служба). Представить нужно следующие документы:

• заявление о государственной регистрации;
• договор купли-продажи земельного участка и передаточный акт;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• документ от оплате государственной пошлины (2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для организаций).

Если стороной договора купли-продажи земли является юридическое лицо, то дополнительно потребуются документы, подтверждающие полномочия руководителя, и решение об одобрении сделки (или подтверждение того, что сделка не является для организации крупной). Договор купли-продажи земельного участка можно, по желанию сторон, заверить у нотариуса. В этом случае, после проверки документов, нотариус вправе сам отправить документы на государственную регистрацию перехода права собственности.

Продажа земли и налоги

Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.

Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.

Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.

У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.

Условия расторжения договора и признания его недействительным

На любом этапе сделку можно расторгнуть. Основания для этого предусмотрены ст. 450 ГК РФ:

• нарушение условий договора одной из сторон;
• отказ от обязательств по купчей;
• форс-мажорные обстоятельства.

Расторжение проходит в одностороннем порядке, по соглашению сторон или через суд:

1. В первом случае оформляется отказ пострадавшей стороной исполнять условия по договору и документ отправляется в Росреестр.
2. По соглашению сторон между покупателем и продавцом заключается итоговый документ о разрыве сделки.
3. Для расторжения через суд требуется время и юридическая помощь для составления иска. Но, если истец выиграет, то он не только получит свое имущество обратно, а может рассчитывать и на компенсацию морального вреда.

Похожие записи:

• Какой налог выбрать для салона красоты
• Как взыскать алименты с детей на содержание родителей ?!
• До 2023 года 138 тысяч военнослужащих обеспечат постоянным жильем