Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Электронная регистрация недвижимости: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.
Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв
Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:
- нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
- зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
- oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
- дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
- peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
- зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.
Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:
- пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
- дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
- кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
- cвидeтeльcтвo o бpaкe;
- cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
- coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
- aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.
Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.
Что такое электронная регистрация прав собственности
Вы купили квартиру, и после заключения с продавцом договора купли-продажи вам нужно зарегистрировать её как свою собственность. Раньше существовал только один способ это сделать — прийти в отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы», подать пакет документов и через несколько дней получить его обратно. Сейчас ваше присутствие необязательно, документы можно подать в электронном виде самому, загрузив их на сайт Росреестра. А ещё это можно сделать через банк или нотариуса. По электронной почте вам пришлют выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающую, что теперь вы собственник указанной недвижимости, а также договор купли-продажи с электронной квалифицированной подписью сотрудника Росреестра о передаче прав собственности. Если вы купили жильё в новостройке, то подпись Росреестра будет стоять на договоре долевого участия (ДДУ).
Электронная регистрация сделки с недвижимостью – это новый способ оформления права собственности. С ее помощью можно зарегистрировать куплю-продажу, обмен или дарение имущества. Но если обычно стороны подписывают документы собственноручно (или через доверенное лицо), то при удаленной сделке это делается в онлайн-формате.
Продавцу и покупателю не нужно идти в МФЦ или Росреестр – бумаги будут отправлены в регистрирующие органы по зашифрованному каналу через интернет. А передавать сведения и удостоверять сделку могут уполномоченные на то организации:
- банки;
- агентства недвижимости;
- застройщики;
- нотариальные конторы.
Стоит ли проводить сделки с недвижимостью удаленно? Если вы не хотите терять время на ожидание в очереди к специалисту в МФЦ, рассмотрите вариант оформления документов онлайн.
В чем преимущество интернет-регистрации права собственности:
- это быстрее и проще, чем обычная сделка;
- размер госпошлины меньше на 30% (скидка может действовать не во всех регионах);
- стало возможным купить недвижимость в другом городе, не присутствуя лично и без доверенности;
- банки, предоставляющие услугу электронной регистрации заемщикам, часто снижают для них ставку по ипотеке.
Минусы электронной подачи документов:
- Основной недостаток такого способа регистрации сделки – цена. Большинство продавцов и покупателей предпочитают потратить время, но не переплачивать крупную сумму посреднику. Однако если они находятся в разных регионах, данный вариант может быть даже выгоднее, чем встречаться лично.
- Услуга доступна только совершеннолетним россиянам. Ею нельзя воспользоваться, если собственниками являются дети или недееспособные лица.
- Нельзя удаленно регистрировать право собственности по военной ипотеке.
Когда могут приостановить регистрацию
На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:
- Заявитель подал неполный пакет документов;
- Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
- На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
- Ошибки в бланках;
- Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.
Подготовка к электронной регистрации
На этом этапе участвуют все стороны сделки. Общими усилиями подготавливается пакет документов для подачи в Росреестр в соответствии с требованиями закона, сложившейся практикой и техническими особенностями.
Юрист по недвижимости:
- Уточняет возможность регистрации сделки в электронном виде
- Предоставляет перечень документов необходимый для регистрации сделки
- Составляет договор и направляет на согласование участникам сделки
- Направляет образцы документов: доверенности для нотариуса и договор оказания услуг
- Помогает заявителям выпустить ЭЦП
Стороны сделки предоставляют:
- Нотариальная доверенность. Образец предоставит юрист, участники сделки обращаются к нотариусу для удостоверения доверенности на бумажном бланке и в электронном виде(с ЭЦП нотариуса). Готовая электронная доверенность представляет собой файлы на компьютере. Один архив, внутри которого скан доверенности в формате .pdf и второй файл подпись нотариуса в формате .sig
- Условия сделки или договор (правоустанавливающий документ, по которому проводится сделка). Подадим на регистрацию ваш договор или составим для вас с учетом всех особенностей сделки.
- СНИЛС. Требуется просто номер, юрист заполнит его в заявление.
- Сопутствующие документы исходя из обстоятельств и вида сделки. Например продавец, при продаже совместно нажитой недвижимости предоставляет согласие супруга.
Электронная регистрация недвижимости
В связи с загруженностью работой Росреестра, это ведомство выступило с инициативой создания системы электронной регистрации прав собственности. Первым банком, поддержавшим эту инициативу, стал Сбербанк. На сегодняшний день электронное внесение данных в реестр недвижимости стало популярным.
Преимущество процедуры в экономии времени, так как на следующий день после принятия документов, их проверяют и вносят данные в ЕГРН. Выписку из этого реестра заявитель получает на адрес электронной почты.
Суть самой процедуры регистрации прав в том, что они переходят с одной стороны сделки купли-продажи квартиры на другую. Именно эти данные и меняют в едином реестре.
В архив Росреестра вносится сам договор, на основании которого произошёл переход прав собственности.
Электронная регистрация не подразумевает получения стандартного печатного документа – выписки из ЕГРН. Часто бюрократические процедуры требуют предоставления именно печатного документа для проведения действий.
Самый важный этап после фиксации права собственности заключается в прописке собственника и других жильцов на жилплощади. Здесь могут возникнуть трудности при сдаче пакета документации в соответствующее подразделение.
Стандартный перечень документов включает:
- общегражданский паспорт владельца;
- заявление по указанной форме;
- выписку из ЕГРН;
- справку по форме №3 о составе проживающих;
- документы, идентифицирующие личность других жильцов (паспорт, св-во о рождении, военный билет, пенсионное удостоверение).
Если сотрудник учреждения отказывается принимать правоустанавливающие документы в электронном виде, необходимо предоставить ссылку на Закон №218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В законодательном акте четко прописано, что бумажная документация отменена и ответственные сотрудники не имею законного права требовать печатную версию документа.
Как зарегистрировать сделку дистанционно
В зависимости от того, как проходит ваша электронная сделка, вы можете воспользоваться различными способами дистанционной подачи заявления. Мы собрали их в таблице ниже.
| Способ | Кому доступен | Расходы |
| Через банк | Тем, кто оформляет через этот банк ипотеку | Госпошлина + вознаграждение банку |
| Самостоятельно через сайт Росреестра | Всем желающим участникам сделки с недвижимостью | Госпошлина + выпуск УКЭП |
| Через нотариуса | Тем, кто удостоверяет сделку у нотариуса | Госпошлина + вознаграждение нотариусу за удостоверение сделки |
Плюсы и минусы электронной регистрации
Электронная регистрация сделки в росреестре при ипотеке обладает как достоинствами, так и недостатками. К плюсам ее можно отнести:
оперативность услуги – нет необходимости тратить время на посещения МФЦ или Росреестра, чтобы сначала сдать документы, потом получить. Кроме того, регистрация проводится в короткие сроки;
- оформление квартиры, которая находится в другом городе, стало намного проще – нет необходимости ехать в этот город;
- после того, как регистратор внесет запись в реестр, готовая документация будет оправлена заявителю на электронную почту – нет необходимости являться лично;
- можно сэкономить время и деньги – при электронной подаче госпошлина для заявителя уменьшается на 30%, а срок регистрации сокращается вдвое;
- воспользоваться сервисом могут не только ипотечные клиенты банка, но и обычные клиенты, которые на покупку недвижимости тратят собственные деньги;
- клиенты, желающие воспользоваться сервисом, могут воспользоваться услугами риэлтора «Этажей», который зарегистрирует необходимые документы и проконсультирует по всем вопросам.
Помимо этого, Сбербанк может уменьшить ставку по ипотеке для тех заемщиков, которые воспользовались сервисом – примерно на 0,7 %.
Однако у услуги есть и минусы, среди которых:
- воспользоваться услугой могут только граждане России – если хотя бы одна сторона по сделке имеет гражданство другой страны, в заключение сделки будет отказано;
- воспользоваться услугой не смогут несовершеннолетние или недееспособные участники сделки;
- если продавец приобрел продаваемую квартиру раньше 1998 года и регистрировал право собственности по прежним правилам – без Росреестра, документы по сделке можно подать только обычным способом на бумаге;
- сервис будет недоступен, если продается только часть жилья, а не квартира целиком.
Кроме того, поскольку работа системы до сих пор до конца не отлажена, нередко происходят различные проволочки. В результате вместо экономии времени может получиться более длительный срок регистрации, если сервис даст какой-то сбой.
Приостановка и отказ в регистрации права
Есть несколько особенных ситуаций, которые позволяют сотруднику МФЦ отказать вам в регистрации права на собственность, или просто приостановить данный процесс. При каких случаях возможен отказ:
- Если вы предоставили специалисту МФЦ не все документы;
- Если были выявлены проблемы среди заявленных прав и уже регистрируемых;
- Бумаги содержат ошибки или их нужно проверить на оригинальность;
- Документы не соотносятся с законом страны. Например, в договоре нет пункта о сумме покупки или другой обязательной информации, без которой сделка невозможна;
- Нет разрешения третьего лица, если оно должно там быть;
- Дом или квартира арестованы и не могут быть проданы;
- Не был получен ответ новым собственником по вопросу о сведениях из ФМС и ФНС, из-за данного повода он не хочет продолжать сделку. Возможно, потребует ее приостановить.
Если вдруг регистрация по каким-либо причинам не может быть осуществлена, то каждому участнику процесса будет прислано письменное уведомление о причине невозможности продолжения процесса и как можно устранить ошибки, чтобы продолжить оформление документов. Приостановка регистрации возможна на три месяца, пока вы не устраните причины. Позже можно заново возобновить регистрацию или полностью от нее отказаться. Отказ от начавшейся регистрации, можно оформить только в том случае, если ранее она была приостановлена или вы не смогли убрать ошибки в назначенный срок. Отказавшись от регистрации, вы не сможете государственную пошлину вернуть обратно. По закону возможно вернуть вам документы, которые вы отнесли на оформление права собственности, если они не соответствуют правилам. Например, на бумагах есть пометки или помарки, которые не должны быть. Документы возвращаются в том случае, если нет квитанции об оплате государственной пошлины сроком пять дней с момента поступления ваших документов в МФЦ.
В статье мы рассказывали про оформление документов через МФЦ, но, чтобы дать вам полную картину процесса, нужно указать, что есть еще варианты, где можно провести быстро оформление сделки купли-продажи:
- Через МФЦ, о котором мы говорили;
- Через Росреестр – все регионы, кроме Москвы, так как в столице данная функция доступна только юридическому лицу;
- Через сайт Государственные услуги.
Условия, при которых можно сдать документы для электронной регистрации
Условий не много, но необходимость их соблюдения обязательна. Так как только в этом случае документы будут приняты, и клиент получит правоустанавливающие документы.
- наличие договора купли-продажи или ДДУ. Без него ни одна сделка не будет считаться действительной;
- участник сделки должен быть физическим лицом. В случае оформления документов юридическим лицом, клиент получит отказ;
- сделка – это неотъемлемая часть договора. Если она не будет осуществлена, то электронной регистрации тоже быть не может;
- доля в квартире оформляется только при обращении в Росреестр;
- при наличии несовершеннолетних, также требуется обращение в Росреестр;
- сделки по доверенности не производятся;
- военная ипотека не регистрируется;
- максимальное количество продавцов и покупателей 2 человека, если больше, то в сделке будет отказано.
Если у вас все условия соблюдены, то регистрация документов пройдет успешно.
Проблемы с оформлением права собственности, налогового вычета и при использовании материнского капитала по электронной регистрации ипотеки в Сбербанке
Мы получили достаточно много обращений наших читателей по серьезной проблеме с работой официальных структур государства при оформлении ипотеки по электронной регистрации. Все они требуют оригинал правоустанавливающих документов с синей печатью, что противоречит законодательству.
Ключевые проблемы могут возникнуть, если вы:
- Решили сделать налоговый вычет и возврат процентов по ипотеке;
- Направить деньги материнского капитала на гашение ипотеки;
- Получить право собственности после завершения стройки.
Решение проблем:
- Процедура оформления права собственности при оформлении ипотеки с электронной регистрации не меняется. Застройщик помогает её провести.
- Если возникают проблемы с получением вычета, то необходимо предоставить официальный ответ ФНС от 09.03.2016 №БС-4-11/3812:
Что необходимо застройщику
Директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая говорит, что для электронной регистрации нужно привлекать не только специалистов по оформлению документов, а еще и IT-специалистов, потому что нужно устанавливать и настраивать специальное программное обеспечение. К тому же, в базу данных электронной регистрации необходимо вносить всю рабочую документацию, связанную с реализацией проекта. Сегодня Росреестр требует все эти документы в бумажном виде для подтверждения.
Программное обеспечение приходится покупать. По информации компании «Эталон-Инвест», оно стоит порядка 20 тысяч рублей. Покупатель программного обеспечения также получает ключ, являющийся электронной цифровой подписью юридического лица. По словам Ирины Прачевой, схема вначале кажется простой, но так как необходимо устанавливать новые сервисы, нужно потратить время, чтобы отладить технику, протестировать и научить сотрудников с ней работать.
Застройщикам удобно пользоваться услугой электронной регистрации при заключении с покупателями договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Но дольщикам достаточно сложно получить электронную подпись, поэтому иногда строительные компании делают удостоверяющий центр прямо в своем офисе продаж. Благодаря этому можно из одного окна совершать все действия.
Такой центр открыла компания «Эталон-Инвест». Конечно, чтобы организовать регистрационное управление, нужно приложить определенные усилия, но плюсов от этого гораздо больше. Как говорит Даниил Селедчик, директор компании «Эталон-Инвест», благодаря центру один сотрудник ежедневно может подать около 100 пакетов документов, а это гораздо больше, чем при обычной регистрации.
Это послужило примером и для других застройщиков. В октябре прошлого года Urban Group совместно со Сбербанком предоставляют услугу электронной регистрации. Но Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, говорит, что услугой могут пользоваться только клиенты, оформляющие в Сбербанке ипотеку, и покупатели, которые сразу на 100% оплачивают приобретение квартиры из своих средств. В декабре компания RBI из Санкт-Петербурга сообщила, что тоже будет предоставлять такую услугу.
Светлана Александрова считает, что получение электронной цифровой подписи в офисе строительной компании будет удобной и распространенной, потому что существенно сэкономит время клиентов. По словам Ирины Прачевой, то, что получать электронную подпись самостоятельно – долго, препятствует популярности электронных сделок среди физических лиц. Поэтому для качественного сервиса девелоперу нужно вводить услугу выдачи электронных цифровых подписей для клиентов у себя в офисе. Эксперт говорит, что «Донстрой» сейчас разрабатывает такой сервис.
Сейчас непонятно, сколько будет стоить услуга при широком ее распространении. Компания «Эталон-инвест» берет за выдачу цифровой подписи 650 рублей, а это гораздо меньше, чем в удостоверяющих центрах. Но, кроме этого, клиент должен оплатить заказ комплексной услуги по регистрации ДДУ и получению права собственности по завершении строительства (услуга была платной и до запуска электронной регистрации). Компания не озвучила ее стоимость, но, по словам специалистов Est-a-Tet, услуга обойдется в 50-100 тыс. руб. Но, к примеру, Urban Group бесплатно и выдает электронные подписи, и регистрирует ДДУ.
Можно сделать вывод, что как самостоятельный инструмент электронная регистрация сделок с недвижимостью и права собственности полезна в основном строительным компаниям, в то время как физическим лицам не имеет смысла получать электронную подпись ради однократного использования. Но если застройщики наладят выдачу электронных подписей клиентам в своих офисах, взяв на себя все трудозатраты, обеспечат качественный сервис, отчего впоследствии выиграют.