Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое обременение недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
�訇�迮邾迮郇迮郇邽迮 赲 赲邽迡迮 �迮郇��
�郇郋 郈�郋邽��郋迡邽� �郋迣迡訄, 郕郋迣迡訄 郈�訄赲訄 �郋訇��赲迮郇郇郋��邽 郈迮�迮�郋迡�� 郋� 郋迡郇郋迣郋 �迮郅郋赲迮郕訄 郕 迡��迣郋邾�. �訄郈�邽邾迮�, 郋迡邽郇郋郕邽邿 郈郋迠邽郅郋邿 �迮郅郋赲迮郕 郱訄郕郅��訄迮� 迡郋迣郋赲郋� �迮郇�� �郋 �赲郋邽邾 郱郇訄郕郋邾�邾, 郕郋�郋��邿 �郋迣郅訄�邽郅�� 郱訄訇郋�邽���� 郋 郇迮邾 邽 �郋迡迮�迠訄�� 迡郋 �訄邾郋邿 �邾迮��邽. 苤郋訇��赲迮郇郇邽郕 郈�郋迡郋郅迠訄迮� 郈�郋迠邽赲訄�� 赲 郕赲訄��邽�迮 邽 郈郋郅��訄迮� �迮郇�� 赲 赲邽迡迮 �邽郕�邽�郋赲訄郇郇郋邿 ��邾邾� 郕訄迠迡�邿 邾迮���. � ��郋邾 �郅��訄迮 � 郈郅訄�迮郅��邽郕郋邾 �迮郇�� 郱訄郕郅��訄迮��� 迡郋迣郋赲郋�, 迣迡迮 郈�郋郈邽��赲訄���� 赲�迮 ��郅郋赲邽�. �赲訄��邽�訄 郈迮�迮�郋迡邽� 郕 �迮郇�郋迡訄�迮郅� �郋郅�郕郋 郈郋�郅迮 �邾迮��邽 迮迮 �郋訇��赲迮郇郇邽郕訄. � 郈郋郕訄 �迮郇�郋郈郋郅��訄�迮郅� 迠邽赲, 郇迮迡赲邽迠邽邾郋��� 郇訄�郋迡邽��� 郈郋迡 郋訇�迮邾迮郇迮郇邽迮邾, 邽 郋訇�迮郕� 郇迮郅�郱� 郈�郋迡訄�� 訇迮郱 迮迣郋 郈邽��邾迮郇郇郋迣郋 �郋迣郅訄�邽�.
�迮�迮郱訄郕郅��邽�� 迡郋迣郋赲郋� �迮郇�� 郇訄 迡��迣郋迣郋 �迮郅郋赲迮郕訄 邾郋迠郇郋. 苠訄郕郋迮 �郅��訄迮���, 迮�郅邽 �迮郇�郋迡訄�迮郅� 郇訄��郅 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郇訄 迠邽郅��. � ��郋邾 �郅��訄迮 郇郋赲�邿 �郋訇��赲迮郇郇邽郕 郕赲訄��邽�� 邾郋迠迮� ��訄�� 邽 �迮郇�郋迡訄�迮郅迮邾 �� �郋 迮��� 赲郋郱�邾迮� 郇訄 �迮訇� 赲�迮 郋訇�郱訄�迮郅���赲訄 郈郋 �郋迡迮�迠訄郇邽� 郈郋迠邽郅郋迣郋 赲郅訄迡迮郅��訄 郕赲訄��邽��.
�郋 �訄郕邽迮 �迡迮郅郕邽 �郅��訄���� 郇迮�訄��郋 邽 郇訄邿�邽 郈郋郕�郈訄�迮郅� 郇訄 郕赲訄��邽�� � 郈郋迡郋訇郇�邾 郋訇�迮邾迮郇迮郇邽迮邾 �郅郋迠郇郋. 衩�邽��� 郇迮 �郋赲迮���� 赲���郈訄�� 赲 �迡迮郅郕� � 迠邽郅�迮邾, 郋訇�迮邾迮郇�郇郇�邾 �迮郇�郋邿, ��郋訇� 郇迮 ��郋郅郕郇����� � 郇迮郈�邽��郇郋���邾邽. 虴訄��郋 郇迮迡郋訇�郋�郋赲迮��郇�迮 �迮郇�郋迡訄�迮郅邽 郈��訄���� 郈�郋迡訄�� 迠邽郅�迮, 郇迮 郈郋郅��邽赲 �訄郱�迮�迮郇邽� 邽郅邽 迡訄迠迮 郇迮 郈郋��訄赲邽赲 赲 邽郱赲迮��郇郋��� �赲郋邽� 郈郋迡郋郈迮�郇��. �郋迡郋訇郇訄� �邽��訄�邽� 邾郋迠迮� 郈�邽赲迮��邽 郕 迡郅邽�迮郅�郇�邾 ��迡迮訇郇�邾 郈�郋�迮��訄邾 邽 郈郋�迮�邽 迡迮郇迮迣.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Обременение по ипотеке
В течение всего периода, пока вы выплачиваете долг по ипотеке, квартира находится в залоге у банка. Таким образом страхуя себя от финансовых рисков, связанных с невыплатой долга, банк может выдать кредит под более низкий процент, чем обычный потребительский. Если заемщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства, финансовая организация имеет полное право продать квартиру в счет уплаты кредита.
Для того, кто покупает квартиру в ипотеку, наличие обременения означает то, что жилье, которое находится в залоге у банка нельзя продавать, обменивать, дарить.
Также кредитная организация иногда может оговорить запрет на сдачу квартиры в аренду, проведение перепланировки, регистрацию третьих лиц и осуществление других действий — без предварительного согласования с банком. И это вне зависимости от того, использовался ли для покупки материнский капитал, действовали ли какие-либо льготные программы и так далее.
Обозначенные запреты и ограничения будут иметь силу, пока вы не выплатите весь долг и не снимете обременение. Делать это следует сразу же после внесения платежа по ипотеке в последний раз — так вы можете быстрее погасить все обязательства и стать полноправным владельцем своей недвижимости.
Убедитесь в том, что обременение снято
Это важный этап. Если вы подали заявление, предоставили все документы и отсчитали 3 дня с момента подачи (10 — если подавались через МФЦ), это еще не значит, что процедура завершена. В редких случаях происходят сбои, и будет неприятно выяснить это, когда вы уже выйдете на сделку о продаже или соберетесь сдавать жилье.
Убедитесь в том, что у вас больше нет никаких обязательств перед банком и ограничений — в помощь сайт Росреестра или МФЦ.
Как проверить наличие обременения на квартире?
Проще всего это сделать на сайте ФССП. Запрос бесплатный, информацию система выдает сразу же.
Чуть дольше и не бесплатно будет через Росреестр. Нужно заказать выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. В выписке будет указано не только наличие (или отсутствие) обременения, но и причина наложения, сроки, кто является залогодержателем. Также в выписке будет указано, какие обременения на квартире были раньше, кто является владельцем жилья (или совладельцами). Получить выписку имеет право любой гражданин, не требует даже прописка по запрашиваемому адресу.
Обратите внимание: Росреестр не принимает граждан напрямую по таким вопросам. Поэтому, можно заказать выписку или в любом отделении МФЦ, или онлайн на сайте Росреестра. Личный кабинет Росреестра связан с учетной записью госуслуг.
Как проверить наличие обременений?
Существует несколько юридических документов, в которых отражаются данные об обременении:
- Выписка из ЕГРН – основной источник информации о недвижимости. Он помогает понять, находится ли жилье в ипотеке, долгосрочной аренде или долевом владении, заключен ли на него договор ренты, является ли оно собственностью несовершеннолетнего.
- Домовая книга или справка о прописанных – позволяют узнать, сколько жильцов зарегистрировано в квартире.
- Договор приватизации – содержит информацию о лицах, которые отказались от официального оформления.
- Документ о праве на материнский капитал – показывает, использовались ли эти средства для покупки недвижимости.
Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.
Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.
Как поступить, если имеется такое ограничение?
Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно. Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.
Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.
Материнский капитал и несовершеннолетние собственники
Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.
Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo. К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.
Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.
В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.
Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.
С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:
- признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
- трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
- возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
- взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.
Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Последствия обременений
Основным последствием наложения обременения является ограничение прав владельца. Если в условиях его отсутствия собственник беспрепятственно владеет, пользуется и распоряжается квартирой, то при установлении круг возможностей резко сужается.
Для каждого из видов обременения установлены собственные ограничения:
- Арест. В соответствии со 2 пунктом статьи 115 УК РФ, запрещаются любые действия с недвижимостью, в том числе разделение на доли. В некоторых случаях нельзя даже проживать в квартире.
- Ипотека. Доступны любые действия, однако, распоряжаться имуществом можно только после получения согласия банка.
- Аварийное жилье. Квартира находится в собственности, поэтому дарить ее, сдавать в аренду или передавать по наследству можно. Ограничивается только продажа
- Сервитут. Отчуждение возможно только при наличии согласия заинтересованных лиц.
- Залог. Для заключения сделки о продаже следует уведомить держателя закладной и получить его разрешение. Иные действия над имуществом, например, сдача в аренду, в соответствии с 40 статьей ФЗ № 102-ФЗ, могут производиться без разрешения держателя закладной.
- Рента. Жилье может передаваться третьим лицам, однако выселение рентополучателя производиться не может.
- Аренда. В период действия договора квартиросъемщики не могут быть выселены из квартиры без наличия достаточных доказательств нарушения условий соглашения
Восстановление прав собственности в полном объеме производится только после снятия обременения.
Можно ли обремененную квартиру продать
Как показывает юридическая практика, продать квартиру с обременениями можно.
Однако это касается не всех видов обременений:
- так, квартира с арестом продаже не подлежит,
- при ипотеке отчуждение возможно, однако при условии, что обязанности кредитополучателя переходят к новому собственнику.
В последнее время продать квартиру с обременениями или другими ограничениями стало обычной практикой. Главное условие – покупатель должен знать о существующих проблемах и понимать, что его права собственности будут ограничены до тех пор, пока обременение не будет снято.
Консультация юриста по недвижимости бесплатно круглосуточно.
Например:
- собственник квартиры полностью не погасил ипотеку. Квартира продается по сниженной цене вместе с обязательствами по займу,
- квартира продана в рассрочку. До момента погашения всей суммы недвижимость числится за продавцом,
- квартира арендуется по долгосрочному договору. При заключении сделки по купле-продаже такого жилья к новому собственнику переходят права арендодателя. И до окончания срока действия договора аренды новый собственник не может пользоваться приобретенным жильем,
- квартира обременена рентой. На ее отчуждение потребуется не только решение собственника, но и согласие получателя ренты. При его получении сделка возможна. При этом обязанности по договору ренты переходят к новому собственнику.
Действующее законодательство требует, чтобы при отчуждении квартиры с обременением это было указано в отдельном пункте договора. А если это касается ипотечной квартиры, то с новым собственником заключается договор ипотечного кредитования.
Необходимые документы
Учтите! При оформлении продажи квартиры, которая имеет те или иные обременения, потребуется предоставить:
- договор о купле-продаже недвижимости, в котором отдельным пунктом будет указано наличие обременения,
- акт приема-передачи квартиры,
- правоустанавливающий документ на право собственности на жилое помещение,
- выписка из ЕГРН с указанием на установленные обременения,
- письменные заявление покупателя и продавца, в которых отражены сведения о том, что стороны сделки уведомлены о наличии обременения на квартиру,
- выписка из домовой книги обо всех, кто зарегистрирован в данной квартире,
- банковская квитанция по оплате государственной пошлины,
- паспорта продавца и покупателя. Если кого-либо из них или обоих представляют доверенные лица, прилагаются документы представителей и доверенности, которые подтверждают их полномочия.
Это неполный перечень документов, которые необходимы для совершения сделки. В каждом конкретном случае может потребоваться наличие и других официальных бумаг, которые обусловлены особенностями установленного обременения.
Например:
- обременение ипотекой потребует письменного согласия залогодержателя,
- обременение рентой – согласие получателя выплат, оформленное нотариально,
- судебный арест потребует решения судебной инстанции о его отмене или соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя,
- продажа квартиры, которая принадлежит полностью или частично несовершеннолетнему, возможна только с согласия органа опеки и попечительства,
- отчуждение совместно нажитой квартиры без согласия второго супруга невозможно.
Если квартира находится в доверительном управлении, необходимо представить копию и оригинал договора доверительного управления.
Подготовка документов для продажи объекта
Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.
В обязательном порядке нужно предъявить:
- Подтверждение права собственности.
- Договор купли-продажи.
- Паспорт владельца квартиры (продавца).
- Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.
Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2020 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:
- При ипотеке – согласие залогодержателя.
- При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
- При ренте – договор ренты.
- При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.
Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.
Покупка квартиры с зарегистрированным лицом
Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.
Продать квартиру с прописанным жильцом реально, однако это не повлечет расторжения договора аренды.
Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.
Что должен сделать каждый продавец обремененного имущества:
- Получить при необходимости все разрешения от надзорных или банковских органов;
- Подготовить нотариально заверенные копии таких документов;
- Уведомить покупателя о наличии каких-либо обременений;
- Своевременно информировать надзорные или банковские органы об изменении хода сделки.
Что должен сделать каждый покупатель:
- Проверить в открытых государственных источниках все сведения, предоставленные продавцом;
- Отдать документы на проверку юристу или риэлтору (желательно);
- Не доверять обещаниям на слово, требовать письменного подтверждения.