Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля в общем имуществе супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Процедура регистрации общей долевой собственности
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:
- паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
- документы, подтверждающие право собственности;
- нотариально заверенное соглашение (если нужно);
- решение суда о праве на долю (если был суд);
- квитанции об уплате госпошлины.
Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность
Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.
Пример: Если приобретать недвижимость без брачного контракта, она автоматически будет оформлена в совместную собственность. Вариантов нет. Супругам будет отказано в попытке зарегистрировать жилье в долевую собственность. Но если заключить брачный контракт (неважно, до свадьбы или после нее), то можно в этом документе определить, что у каждой стороны есть свое имущество и распоряжаться им они могут самостоятельно, без оглядки на партнера.
Преимущественный выкуп
После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.
Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.
В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке. Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней). Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.
Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.
Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.
Что такое приобретение жилплощади в доле
Стоит распознавать формы зарегистрированного права на недвижимость:
- единоличное владение – оформляется на 1-го хозяина. При этом в случае нахождения обладателя в браке, актив признается вместе нажитым;
- общее имущество – оформляется на законных мужа и жену;
- долевое владение – на 2-ух либо более владельцев, не являющихся супружеской парой, а также лицами, имеющими супружеский контракт с особенным режимом принадлежности на вместе нажитый актив.
Получение усадьбы в единое долевое ведение не несет за собой нотариального удостоверения при условии, если:
- Отчуждающее лицо единовластно обладает жилплощадью и не является недееспособным. В случае приобретения квартиры в браке необходимо нотариальное разрешение второй половины.
- Лица, отчуждающие объект недвижимого имущества, обладают им на праве общего совместного ведения и также не являются недееспособными.
- Совершая покупку доли квартиры в долевую собственность, будь то супруги или не супруги, дольщику нужно принимать во внимание, что его право – это никак не площадь территории или конкретная комната. В данном случае это та часть помещения в процентном соотношении, которая принадлежит в соответствии с договорными отношениями.
Нет времени читать статью?
Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно
: оформи заявку и система подберет подходящие компании!
По этой услуге подключено 131 компаний
Начать подбор в несколько кликов >
По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира. Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица. В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.
Что такое брачный договор
По закону супружеское имущество делится пополам только в том случае, если между ними не был заключен брачный договор, в котором были оговорены иные варианты раздела собственности.
Брачный договор по своей сути является супружеским контрактом, в котором оговариваются имущественные права и обязанности между мужем и женой. Заключить такого рода договор супруги имеют со дня подачи заявления в ЗАГС и в любой момент до расторжения брака. Контракт, заключенный до свадьбы, вступает в силу только с момента официальной регистрации отношений. Чаще всего брачный договор заключают граждане, находящиеся в процессе расторжения брачных отношений.
Брачный контракт позволяет избежать долгой тяжбы и конфликтов в процессе раздела имущества. В договоре может быть оговорен режим раздельной собственности на регистрируемое движимое и недвижимое имущество. Такая форма владения выгодна лицам, состоящим в повторном браке и имеющим своих детей. В случае смерти своего родителя дети не смогут претендовать на жилище и другие виды собственности второго супруга.
Брачный контракт имеет силу только в том случае, когда он заверен нотариально. Устные договоры никакой силы не имеют. Изменить условия контракта можно до тех пор, пока супруги находятся в браке.
Когда возникает долевая собственность
По умолчанию между супругами устанавливается режим совместной собственности. Однако по своему желанию они могут изменить данный режим на договорной. Это возможно:
- При подписании брачного договора, действие которого распространяется на все вещи и имущество, принадлежащие семейной паре. Он может заключаться как до свадьбы, так и в период супружеской жизни. Договор имеет силу как в отношении уже присутствующих в семье материальных ценностей, так и в отношении вещей, которые предполагается приобрести в дальнейшем.
- При подписании отдельных соглашений на приобретаемое или вновь создаваемое имущество. Чаще всего договоры составляются в отношении недвижимых объектов. На основании такого соглашения производится оформление квартиры в долевую собственность супругов.
Получение имущественного налогового вычета при долевой собственности
Когда жилье оформляется в совместную собственность мужем и женой, то это влияет на проведение расчета по налоговому вычету. Действующим законодательством предусмотрена возможность получения вычета по налогу, как двумя супругами, так и одним из них. Если на вычет претендует только один из них, то вторым супругом оформляется отказ от получения вычета в свой адрес. Здесь рассматривается ситуация внутри семьи, когда получение вычета только одним супругом намного выгоднее чем сразу обоими. Если имущество имеет долевой раздел частей, то вычет получит каждый супруг по отдельности.
Процедура по получению напрямую зависит от пропорциональности долей. Налоговый вычет распространяется только на один жилой объект. Общая цена за жилье делится только на доли, вне зависимости людей-собственников, проживающих в квартире. В налоговом законодательстве предусмотрено четкое правило для приобретаемого жилья – его стоимость не должна превышать 2 млн. руб. Если цена объекта на рынке была выше указанного лимита, то вычет полагается исходя из установленных 2 млн. руб. Берется на рассмотрение размер каждой доли супругов — у кого жилплощадь во владении больше, тот и получит сумму налога выше, чем другой.
В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности
Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.
Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).
Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.
В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2021 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.
Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:
- при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
- при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
- приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.
Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.
После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.
Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.