Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.
Как оформлять ипотечную сделку
Ипотека — это вариант залога недвижимости. Покупатель приобретает объект в кредит, а в качестве обеспечения выполнения обязательства по расчету предоставляет покупаемую или уже имеющуюся у него недвижимость в залог. В случае неисполнения обязательства на эту недвижимость может быть обращено взыскание по иску банка, даже если квартира для физлица является единственным жильем.
В России ипотека — самый распространенный способ получить собственное жилье. Несмотря на усложнение обстоятельств и повышение ставки есть варианты оформить льготную ипотеку, преференции предоставляются молодым семьям, жителям сельской местности и Дальнего Востока, специалистам IT-компаний, для них ставки снижены до 6-7, а иногда и 3-4%.
В банке создается специальный кредитный комитет, который рассматривает документы и принимает решение о предоставлении кредита или отказе в нем. Может потребоваться поручительство или дополнительные гарантии, условия у разных банков разные. Договор об ипотеке подлежит обязательной госрегистрации под страхом быть признанным ничтожным.
Таким образом, к стандартной схеме сделки купли-продажи недвижимости добавляется еще один этап — оформление кредита в банке. А банк становится стороной в договоре с будущим собственником объекта, которая получает большое влияние на судьбу сделки. Важно оперативно и грамотно подготовить документы, чтобы не получить отказ банка и не потерять за время согласований продавца подходящей недвижимости. Ведь сделка по купле-продаже квартир и помещений итак усложнена за счет этапа государственной регистрации.
Коллектив компании «РосКо – Консалтинг и аудит», примите нашу искреннюю благодарность за возможность успешно и юридически грамотно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ. С вашей помощью российское представительство LECO обрело твердую базу для продвижения фирменной продукции, возможность солидных инвестиций в российскую экономику и эффективных инноваций в сфере разработки аналитического оборудования.
Мы полагаем, что высококлассная юридическая поддержка – один из ключевых факторов в развитии компании на иностранном рынке. Нельзя пренебрегать важностью выбора ответственного и благонадежного консультанта. Именно такого партнера мы нашли в лице коллектива компании «РосКо» и очень довольны своим выбором.
Нам также известен многолетний вклад «РосКо» в развитие и укрепление международных деловых отношений. LECO полностью солидарна с вами на этом нелегком пути – вместе мы можем многое.
С уважением к вашему труду, руководство LECO.
Генеральный директор ЗАО «ЛЕКО ЦЕНТР-М» М.Е. Кирпичников.
А ВЫ ЗНАЛИ, ЧТО…
Важную информацию можно найти в расширенном варианте выписки из домовой книги.
В указанной справке видно, куда убыли прежние жильцы — например, не служат ли они в армии или не помещены ли в места заключения. В таких случаях граждане снимаются с учета временно, то есть по прибытии они будут зарегистрированы вновь.
Когда продавец получил свою недвижимость по решению суда, следует проверить прохождение всех стадий обжалования.
В случае, когда имущество достается собственнику по итогам судебного разбирательства, важно удостовериться, что пройдены и завершены все предусмотренные процедуры обжалования. Возможно, что продавец выиграл дело и получил квартиру, но теперь на соответствующее решение суда подана кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию, то есть остается вероятность отмены вступившего в законную силу решения.
Квартира, которая приобретена по договору участия в долевом строительстве, может войти в состав общего имущества супругов.
Даже если гражданин не состоит в браке и покупает жилье в новостройке на этапе строительства, но оформление прав собственности происходит после его вступления в официальные семейные отношения, то объект будет считаться совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора.
Срок давности для оспаривания — 3 года.
По общему правилу для признания сделки недействительной закон отводит 3 года, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.
Банкротство застройщика снижает шансы дольщиков на возврат денег.
В случае начала процедуры признания финансовой несостоятельности частные лица, которые вложили деньги в стройку, относятся к кредиторам только 3 очереди. В итоге чаще всего после погашения приоритетных долгов 1 и 2 очереди денег просто не остается.
По ДДУ можно получить компенсацию.
При нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи квартир с застройщика можно взыскать неустойку.
Что включает в себя комплексная услуга по сопровождению сделки с недвижимостью
Услуга сопровождения сделки с недвижимостью предполагает выполнение целого комплекса задач, охватывающих все аспекты сделки.
В частности, это:
- полное консультирование по любым вопросам, связанным с подготовкой и оформлением сделки;
- сопровождение процедуры приобретения или продажи недвижимости;
- информационная поддержка в плане выбора оптимального вида сделки, причем юристы изначально берут во внимание все особенности объекта, риски и прочие аспекты;
- правовой анализ предоставляемых заказчиком документов, связанных с реализуемой недвижимостью;
- помощь и консультационная поддержка по оформлению недостающих документов;
- присутствие или самостоятельно проведение переговоров с любыми контрагентами;
- полноценная комплексная проверка всех данных по объекту;
- разработка и согласование договора купли-продажи, а также правовой анализ соглашения, предоставленного продавцом;
- присутствие юриста на всех этапах сделки;
- помощь в решении любых проблем, связанных с наследованием;
- представительство интересов клиента во всех судах по делам, связанным с оспариванием или отменой договора купли-продажи недвижимости.
Можно заказать только некоторые из этих услуг, но лучше не стараться сэкономить, и обратиться за комплексным сопровождением. Это позволит вам быть уверенным в том, что вас не обманут, случайно или намеренно, и вы гарантированно завершите запланированную сделку максимально безопасно, и без лишних затрат, что тоже очень важно.
Сопровождение риэлтора и юриста
Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.
Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.
В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.
Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.
Стоимость юридического сопровождения сделки
Стоимость данного процесса всегда строго индивидуальна. Но ее величина несопоставима с величиной возможных потерь в случае осуществления самостоятельного процесса сопровождения сделок.
Например:
- Компания, выигравшая тендер на строительство и оборудование производственного цеха, нуждалась в срочном получении новой банковской гарантии для сохранения заказчика (срок действия старой гарантии истек, выдавать новую гарантию банк отказался).
- Специалисты КСК ГРУПП в течение одной недели решили вопрос по получению новой банковской гарантии, что позволило компании сохранить заказчика и продолжить выполнение работ.
Проверка «юридической чистоты» сделки с недвижимостью
В наше время столь интересное понятие, как «юридическая», «правовая» или «легальная» чистота сделки с недвижимостью. Все это не является столь очевидным для большинства граждан. Поэтому необходимо разобраться, что же это всё-таки значит и нужна такая проверка вообще.
Выражаясь сухим юридическим языком — чистотой называется состояние отсутствие препятствие к заключению сделки, равно как и отсутствие обстоятельств позволяющих признать данную сделку недействительной в будущем. Заключив договор на юридическое сопровождение сделки с недвижимостью с нашим адвокатским бюро Вы получаете гарантию нашего адвокатского образования на выполнение сотрудниками всех средств по выявлению правовых препятствий к заключению сделки. К примеру, данными основаниями могут быть:
- заключение сделки противоречащей какому-либо нормативно-правовому акту,
- подложные сведения, содержавшиеся в правоустанавливающих документах,
- нарушение прав несовершеннолетних, недееспособных, ограниченно дееспособных лиц,
- ущемление прав наследников при совершении сделок с недвижимостью;
- совершение сделок совершенных с применением угроз, обмана, насилия или заблуждения;
- иные факторы основания возникновения проблем в будущем.
Почему юрист надёжнее риэлтора
Человек без опыта в сфере сделок с недвижимостью не сразу отличит деятельность риэлторской компании от работы юристов. И те, и другие оказывают комплексные услуги при оформлении сделок с недвижимостью. В чём между ними разница?
Риэлтор ищет недвижимость согласно запросу клиента, анализирует рынок, выезжает на просмотр и выступает только в роли посредника. Он зарабатывает на процентах от сделки. Чем быстрее она завершится, тем быстрее риэлтор получит деньги. Внимательная работа с бумагами тормозит процесс продажи, поэтому риэлторское агентство или частный специалист не заинтересованы в доскональном изучении документации и истории объекта. Они также могут скрыть информацию о недостатках ради собственной выгоды. Риэлтор не отвечает за правовые последствия сделки, даже если у него есть юридическое образование.
Юристы не ищут выгодные предложения для клиента на рынке и не показывают объекты. Они проверяют юридическую историю недвижимости и предыдущих операций с ней, изучают соответствие заявленным параметрам объекта, проводят аудит документов. Юристы имеют опыт судебной практики, каждый день работают с действующим законодательством и гарантируют правовую чистоту сделки.
Вы можете доверить поиск недвижимости риэлтору, но юридическую услугу по оформлению сделки с недвижимостью должен оказать профессионал. Юристы Адвокатской конторы «Пелевин и партнёры» не зарабатывают на клиенте, а работают вместе с ним. Доверьте процесс компетентным людям.
Стоимость услуг по сопровождению сделок с объектом недвижимости
- Юридическая консультации по вопросам купли-продажи недвижимости — от 2 000 рублей.
- Юридическая экспертиза документов — от 2 000 рублей.
- Проверка «юридической чистоты» сделки (на предмет обремений, судебных споров, банкротства и т.д.) – от 5 000 рублей.
- Заказ выписок из ЕГРН, сведений о кадастровой стоимости недвижимости – от 1 000 рублей.
- Подготовка договоров дарения, купли-продажи — от 5 000 рублей.
- Сопровождение сделки в банке, у нотариуса, МФЦ – от 10 000 рублей.
- Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью «под ключ» — от 25 000 рублей.
- Оформление наследства «под ключ» — от 25 000 рублей.
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Сопровождение сделки купли-продажи квартиры включает в себя работу на разных этапах сделки.
Анализ компании-застройщика или агентства недвижимости:
- проверка, не находится ли компания в состоянии банкротства;
- выяснение репутации компании на рынке;
- изучение судебных процессов, связанных с компанией-застройщиком.
Экспертиза документов другой стороны:
- выяснение, имеет ли другая сторона достаточно прав, чтобы участвовать в договоре купли-продажи квартиры (действует ли генеральная доверенность, например);
- анализ подлинности правоустанавливающих документов;
- изучение правовой стороны квартиры — не арестована ли она судом, не является ли предметом залога, какие лица зарегистрированы в квартире, не ведутся ли судебные споры о праве собственности;
- получение всей необходимой информации об интересующей вас квартире (архивная выписка, выписка из домовой книги, ЕГРП, БТИ).
Подготовка документов для сделки:
- составление договора купли-продажи квартиры;
- разработка документации, необходимой для проведения сделки;
- правовая фиксация передачи задатка;
- привлечение нотариуса при необходимости.
Участие при подписании договора:
- проверка полномочий сторон;
- сверка оригиналов документов с их копиями, проверка их актуальности;
Работа с Росреестром:
- подготовка и передача документов в Росреестр;
- получение и передача вам свидетельства о праве государственной регистрации права собственности из Росреестра.
Кто оказывает услуги?
- Нотариус . Заверит необходимые документы, проверит наличие обременений и подлинность документов. Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры, имеет право сам подава документы на регистрацию, и сам получать их обратно.
- Юрист по жилищному праву. В услуги юриста входят подготовка документов по покупке и продаже, проверка их подлинности, составление договора, сопровождение в инстанциях.
- Агент консалтингового агентства. Поможет определиться с предложениями рынка, проверит наличие обременений и подлинность документов, поможет составить договор, подготовить документы, сопроводит клиентов в инстанциях, качественно выполнит помощь для составления акта-приёма передачи квартиры.
- Риелторское агентство. Помогут от стадии анализа рынка до оказания поддержки в офисе Росреестра. Часто имеют в своём штате высококвалифицированных юристов.
- Свободный риелтор может действовать и совершенно один. В таком случае проверкой документов и поиском возможных обременений должно будет заняться другое лицо.
- Специалист в сфере жилищного права проверит историю квартиры при необходимости, риелторскую фирму, которая подобрала квартиру, выяснит законность документации, подготовит договор.
Вознаграждение юриста составляет за одно обращение около 4000 руб. в Москве, и цены разнятся по регионам России. Размер вознаграждения за полный пакет услуг по сопровождению в десятки разы выше разового обращения и напрямую зависит от статуса компании. Хотя невозможно определить точную стоимость на словах, так как каждый случай требует отдельного отношения и включает свои возможные чрезвычайные ситуации.
- Услуги нотариуса за заверение договора-купли продажи в том случае если квартира стоит свыше 10 млн. руб. – 23 000 руб. + 0,1% от суммы сделки, но не более 50 000 руб.
- Если квартира или комната стоимостью до 1 млн. руб., удостоверение у нотариуса обойдётся в 3 000 + 0,4% от суммы сделки.
- Различные консалтинговые компании, риэлторские конторы берут от 3% стоимости квартиры с покупателя за полное сопровождение (подробнее о стоимости услуг риэлтора при сопровождении сделки мы рассказываем тут).
Справка! Имейте в виду, что чем выше статус юриста, чем лучше репутация на рынке, тем больше будет и цена.