Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя делать в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
Что можно делать без согласования
Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.
В целом без согласования можно:
- Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
- Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
- Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
- Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
- Переставлять электроплиту в пределах кухни.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Итак, вы внесли несанкционированные изменения в процессе ремонта, а затем решили их легализовать. Признать перепланировку законной можно только через суд.
Для этого необходимо следовать плану.
- Соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро.
- Оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании.
- Напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы и проект, составленный специалистом строительной компании.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Следующий алгоритм применяют, чтобы сносить стены в квартире без нарушений действующего законодательства:
- Для внесения существенных конструктивных изменений собственник обращается в проектное учреждение, чтобы подготовить качественный пакет документации.
- Разрушение не несущих стен и другие простые операции можно изобразить на имеющемся плане самостоятельно.
- Собирают необходимые справки, подтверждения.
- С полученным в БТИ техпаспортом и сопроводительными документами по списку обращаются в архитектурное подразделении муниципалитета.
- Получают официальное разрешение на перепланировку квартиры (согласование сноса стены).
- Выполняют рабочие операции.
- Приглашают специалиста БТИ для профессиональной фиксации сделанных изменений в акте выполненных работ (передают в реестр без участия владельца недвижимости).
- На основании сделанных измерений БТИ создает новый технический план.
- Этот документ передают в «Росреестр» через МФЦ, чтобы сделать корректировку записей в базе данных.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Снос стены между кухней и комнатой: возможности, инструкция к работе в этапах, межкомнатные перегородки, особенности демонтажа
Вот, когда вам придет в голову такая мысль — не ломайте стены сгоряча. Потому что по законодательству любую перепланировку нужно оформлять через БТИ, чтобы избежать проблем в дальнейшем со штрафами, продажей квартиры или вообще обвалом потолка на голову. Если решены все вопросы с документальным оформлением и разрешениями на перепланировку, можно приступать к работе.
Желательно для того чтобы измерения были более точными, в месте замеров необходимо снять облицовочный материал (штукатурку, обои, шпаклевку) со стены до кирпича или до бетонной плиты. Монолитные постройки являются самыми сложными в определении — несущая стена или нет, потому что при постройке такого дома используются разные технологии и конструктивные решения такие как колонны, пилоны, балки, и в отличие от кирпичных и панельных домов тут внутренние межкомнатные перегородки могут превышать толщину 200 мм, так как при постройке перегородок используются пеноблоки. Поэтому если вы хотите произвести демонтаж стены в таком доме, то для определения типа стены лучше использовать архитектурный проект.
Что является перепланировкой в квартире
- Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
- Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
- Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
- Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.
- Встраивать газопровод в стену;
- Закрывать вентиляционные люки;
- Объединять лестничные площади и коридор;
- Изменять расположение кухонных и ванных комнат;
- Соединять территорию лоджии и площадь внутреннего размещения;
- Проведение демонтажа порогов, размещенных на выходах с балкона;
- Демонтаж блоков подоконников;
- Увеличение уже существующих проемов в наружных конструкциях на входе с лоджии;
- Разбор блока подоконника, если с его помощью удерживается балконная плита;
- Соединение двух жилых объектов, если их собственниками являются разные люди. Это возможно, когда владельцем является один и тот же человек;
- Сооружать препятствия доступу к коммуникационным и контролирующим измерителям.
Процесс перепланирования связан с ограничениями в плане демонтажа перегородок. В крупнопанельных постройках много несущих стен, которые нельзя демонтировать. Оптимальное решение – создание проемов в виде ниш с обязательным усилением. Они не должны быть выбиты – только вырезаны, без затрагивания вентиляционных каналов.
Важно! Расположение и параметры ниш предварительно рассчитываются. Любое затрагивание стен с нарушением конфигурации комнат требует предварительного согласования и документированного разрешения.
Перепланировку в панельном доме провести можно. Главное, чтобы работы, выполняемые в рамках процесса, не были запрещены текущим законодательством.
План действий при демонтаже стен независимо от материала
Независимо от того, из какого материала выполнена межкомнатная перегородка, снос её должен проходить в соответствии с нормами и правилами по безопасности демонтажа конструкций. Производство таких работ относится к категории травмоопасных.
Общая последовательность работ:
- подготовка защитной одежды и приспособлений. Наличие очков и респиратора позволит избежать попадания мелких частиц пыли в глаза и дыхательные пути. Прочная обувь и перчатки необходимы для предотвращения травм;
- перед началом работ по сносу стены необходимо отключить водоснабжение и электричество;
- на первом этапе работ снимается декоративный слой, демонтируются дверь и коробка;
- непосредственно демонтаж стены – работу следует начинать сверху вниз от дверного проема или с центральной части, во избежание обвала перегородки;
- уборка строительного мусора.
Соблюдение техники безопасности и этапов демонтажа позволят выполнить работы быстро и без травм.
Демонтаж стен санузла в типовой квартире
Для демонтажа стен санузла необходимо согласование работ в муниципальных органах и получение соответствующего разрешения, несмотря на то, что перегородки этого помещения не являются несущими. В большинстве типовых квартир санузел — это своеобразная коробка, выполненная из газоблока. Как правило, трудностей при демонтаже конструкции не возникает.
Наиболее сложным процессом является согласование демонтажа перегородок в туалете. В многоквартирном доме это практически нереально.
В зависимости от того, из какого материала выполнены стены санузла определяется порядок демонтажных работ. Если в качестве материала был использован кирпич, снос проводится в соответствии с правилами демонтажа кирпичных стен.
Для производства работ с бетонными стенами используется болгарка и кувалда, при этом демонтаж проводится отдельными небольшими блоками от потолка к полу.
Что такое перепланировка
Под ней понимается всякое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения характеристик, отражающихся в виде изменений в записях поэтажного плана.
В переустройство включаются такие процедуры, как:
- Изменение жилищных параметров;
- Смена коммуникационных систем, включая переустановку оборудования отопления;
- Любые модификации, отмеченные в технической и правоустанавливающей документации на недвижимый объект.
Статьей 26 ЖК РФ устанавливается список работ, проведение которых подлежит получению разрешительной документации в соответствующих службах::
- Преобразование нахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
- Перемена функциональности объекта внутри квартиры. Это связано с переделкой жилых помещений в бытовые;
- Реорганизация фасадов, застекление лоджий, вывод на фасадную стену кондиционера, спутниковых установок, антенн, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающихся на архитектуре строения. Такие переустройства не оказывают влияния на план квартиры, но влекут согласование проектной документации по перепланировке;
- Изменение половых покрытий. Это могут быть заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Владельцы квартир в городских многоэтажках порой переустраивают свои квартиры полностью — с переносом ванной, устройством дополнительных окон и прочая, и прочая. Но на глобальные переделки решаются все же не все. Есть самые популярные виды перепланировок. Именно к таким, наряду с остеклением лоджии или заменой плиты, относится снос стен в панельном доме.
Стены дома выполняют множество задач. Они не только защищают хозяев от неблагоприятных погодных условий. На них, например, держатся перекрытия. Расчеты прочности делаются с учетом несущей способности всех стен. Конечно, запас учитывается всегда, но каждая снесенная капитальная стена делает многоэтажку менее надежной, и именно поэтому не разрешается делать перепланировки по своему усмотрению. Так что перед тем, как начинать глобальные перемены, нужно разобраться, какие именно стены являются несущими, то есть элементами конструкции всего дома:
- Как правило, они расположены перпендикулярно балкам – концы балок перекрытий лежат именно на несущих стенах.
- В большинстве многоэтажек перекрытия сделаны из бетонных плит, и их края укладываются на поверхности несущих стен.
Если вы затрудняетесь определить, на чем лежат перекрытия вашей квартиры, попробуйте найти несущие стены по другим признакам. Они могут быть:
- наружными;
- между квартирами;
- между отдельными блоками.
С чего начинается снос несущей стены в панельном доме? С консультации специалиста. В разных городах такими вопросами занимаются разные структуры, поэтому самое разумное – для начала обратиться в управляющую компанию, обслуживающую ваш дом. Если в ней не предусмотрен штатом специалист подобного профиля, вас, по крайней мере, направят в организацию, где такой инженер есть. Как правило, это архитектурный отдел местной администрации.
Важно! Это — очень важный момент, потому что необходимо будет сделать расчеты прочности с учетом того, что на одну из стен вашего дома нагрузка больше падать не будет. Не исключено также, что придется кардинально менять схему подачи электроэнергии или другие коммуникации. Специалист даст техническое заключение о возможности сноса стены, которую вы хотите убрать.