Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры за материнский капитал в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
- Если после получения и использования маткапитала на покупку квартиры появился еще один ребенок, нужно ли давать ему долю?
Да, если рождение произошло до составления нотариального обязательства.
- Можно ли маткапиталом покрыть расходы на постройку дома?
Да, причем теперь возведение разрешается на садовых участках, а не только в зоне индивидуального жилищного строительства.
- Можно ли с помощью МК сделать ремонт в уже имеющемся жилье?
Подводные камни покупки жилья на маткапитал
Если материнский капитал используется для приобретения жилья, родители обязаны выделить доли ребенку (детям). Продать такую недвижимость гораздо сложнее, чем обычную.
Дело в том, что это затрагивает права несовершеннолетних членов семьи, соблюдение которых контролируется органами опеки и попечительства, а также органами прокуратуры. Покупатели неохотно соглашаются на такие сделки.
«Если квартира куплена на материнский капитал, для того, чтобы ее продать, нужно сначала полностью погасить кредит (если брали ипотеку), снять обременение, выделить доли детям — и все эти действия зарегистрировать в Росреестре. Если родители все сделали по закону и выделили детям доли, то для продажи квартиры они должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом государство контролирует, что соблюдаются интересы детей при продаже недвижимости», — отмечает Володченко.
Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал
Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.
Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:
- данные сторон договора;
- сведения о недвижимости;
- стоимость доли;
- схема перевода денежных средств;
- порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.
Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:
- паспорт и СНИЛС;
- сертификат на маткапитал;
- документы о семейном положении и наличии детей;
- заявление на распоряжение матсредствами;
- выписку из ЕГРН на часть в квартире;
- нотариальное обязательство на выделение доли;
- договор купли-продажи.
По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.
Можно ли продать жилье, купленное на материнский капитал?
Продать жилье, купленное с привлечением средств материнского капитала, можно. Однако, если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, перед этим необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки. Для этого родителям нужно подтвердить, что имущественные права детей будут соблюдены. Сделать это можно одним из следующих способов:
- приобрести на полученные от продажи средства новое жилье и выделить в нем равнозначные доли детям;
- выделить детям равнозначные доли в уже имеющемся жилье без покупки нового;
- перевести средства, полученные от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей.
После получения разрешение ООиП на продажу жилья, отчуждение недвижимости должно быть проведено по одной из двух схем:
- продажа жилья и покупка нового, которое не уступает отчужденному условиями и площадью;
- зачисление полученных от продажи средств (сумма которых равна стоимости выделенных долей детям) на их банковский счет.
Какими законами регулируется
Законодательство Российской Федерации регламентирует вопросы, связанные с приобретением квартиры за семейный капитал следующими нормативными актами.
- От 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ.
- От 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ.
- Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007г.
До настоящего времени в эти законодательные акты вносились изменения, направленные на их совершенствование.
Существует ряд требований, который необходимо знать родителям:
- средства можно добавить к уже имеющимся деньгам;
- использовать как первый взнос при ипотеке;
- погашать займ в банке, который был взят из-за нехватки финансов.
Вариант как купить дом под материнский капитал зависит от его стоимости. В случае если недвижимость продается как раз по сумме материнского капитала, то и оплата будет производиться единоразово сразу на счет продавца. Происходит это в обход непосредственного покупателя. Если же стоимость больше чем четыреста пятьдесят три тысячи рублей, а чаще всего так и происходит, то сначала покупатель должен внести на банковский счет продавца необходимую сумму, а только после этого средства на счет переведет ПФ Российской Федерации. Во втором случае деньги материнского капитала так же переводятся без участия покупателя непосредственно от государства на счет продавца. В некоторых случаях ПФ может отказать в приобретении дома, даже если он юридически соответствует всем жилищным требованиям. Это происходит в случае:
- окончания права на сертификат;
- нахождение дома на территории другой страны;
- неполноценно собранный пакет документов для оформления сделки;
- недвижимость не имеет права собственности;
- дом находится «в поле» и расположен за пределами населенных пунктов;
- постройки вообще нет, а сделка оформляется только на участок земли.
Приобретение у родственников
Сложность приобретаемого дома за материнский капитал у родственников состоит в том, что подобные сделки – это самая распространенная схема обналичивания государственной помощи. Как известно, любые случаи и схемы получения наличных денег в счет МК преследуются по уголовному закону. Именно поэтому к сделкам с родственниками чиновники проявляют повышенный интерес.
Приобретение дома за маткапитал у родственников возможно, если:
- сделка не совершается только для вида и ее участники не ставят перед собой цели обмануть бюджет – иными словами, если стороны действительно хотят продать/купить дом;
- в процессе проверки сделки в ПФР не будет выявлено никаких подозрительных моментов в виде занижения суммы продажи или покупки на средства МК лишь части жилья.
Таким образом, купить дом у родителей на материнский капитал вполне реально при условии строгого соблюдения всех требований закона, особенно если дом в итоге полностью перейдет в собственность одной семьи.
Единовременная покупка за наличные
Купить квартиру за наличные с использованием материнского капитала, можно лишь когда ребенку, на которого выдали сертификат, исполнится 3 года.
Если суммы ваших накоплений и маткапитала хватает на прямую покупку квартиры, сделка проходит через по стандартному сценарию.
Единственное отличие — в договоре купли-продажи оговаривается отсрочка платежа. В документе указывается, что часть средств перечисляется не позднее 40 дней после подачи заявления в ПФР.
В остальном все этапы стандартны:
Выберите квартиру, договоритесь о цене и использовании средств маткапитала, подготовьте документы.
Подпишите договор аванса или задатка.
Возьмите выписку о состоянии счета маткапитала. Этот документ нужен для продавца. По закону несколько раз обладатели сертификата могли обналичить часть денег маткапитал — от 12 000 до 25 000 ₽. Поэтому на счете могло оказаться меньше 453 000. Чтобы доказать продавцу или банку, что у вас именно 453 000, возьмите в ПФР выписку о состоянии счета маткапитала. Выписка действительна 30 дней.
Как за счет маткапитала купить доли в квартире или отдельную комнату
Как купить долю в квартире. Закон требует, чтобы купленное жилье было изолированным, а при долевом владении границы собственности не определены. Поэтому государство и банки не одобряют покупки части квартиры на средства маткапитала. Такие сделки сложно оформить так, чтобы соблюсти интересы всех участников.
Государство никогда не разрешит использовать деньги маткапитала для покупки доли в квартире, которая находится в общей совместной собственности. Но это может разрешить сделки, в которых вы покупаете «последние» доли в квартире, после чего семья становится единственным собственником. Например, за средства маткапитала вы можете выкупить долю ваших брата, сестры или родителей. Единственное условие — вы должны составить нотариальное обязательство о наделении детей долями, если покупаете квартиру в ипотеку.
Покупаемое за счет маткапитала жилье должно быть самостоятельным жилым помещением
Как купить отдельную комнату. Государство легко разрешит покупку отдельной комнаты, если на нее полностью хватит средств маткапитала. Например, комнаты в общежитии, которое переведено в частный жилой фонд.
Изредка государство может разрешить покупку изолированной большой комнаты с отдельным входом и статусом приватизированной. Чтобы провести такую сделку, вам надо доказать, что она улучшает жилищные условия семьи и, прежде всего, детей. Например, если до этого вы жили в ветхом жилье с 5 родственниками, то покупка отдельной комнаты в двушке бабушки очевидно улучшит ваши условия.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
-
обязанности и права всех сторон сделки;
-
адрес и параметры квартиры, а также расположение;
-
наличие соцпомощи и субсидий;
-
сумму задатка, который вносит покупатель;
-
сумма сделки;
-
реквизиты для перевода денег.
Кратко — как продать квартиру, которую купили за деньги маткапитала?
-
Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
-
Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
-
Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
-
Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
-
Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
-
Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
-
Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Подводные камни и схемы мошенничества
Следует запомнить, что любые схемы обналичивания материнского капитала являются незаконными и преследуются органами власти. Если будет выявлен факт обналичивания бюджетных средств, то сделку аннулируют, дом вернут продавцу, а деньги изымут.
Широкую практику получили схемы обналичивания через приобретение строящегося жилья. Поскольку долю выделяют только после получения готовой квартиры в пользование, недобросовестный владелец может в период со дня оплаты ДДУ через сертификат и до момента вступления в права собственности перепродать будущую квартиру по переуступке.
Если после такой сделки будет обнаружено нарушение прав окружающих, сделку аннулируют через суд, а пострадавшей стороной окажется покупатель по переуступке. При заключении договора переуступке покупатель должен очень внимательно проверить основание приобретения прав продавцом.
Однако случается и так, что граждане, ничего не подозревая, попадаются на уловки мошенников. Под видом законного обналичивания сертификата мошенники принимают предоплату и исчезают. Граждане остаются ни с чем.
Пошаговая инструкция действий
Число и порядок действий зависит от многих факторов.
Например, если приобретение жилья не требует оформления ипотечного займа, то следует последовательно выполнить следующее:
- осуществить куплю-продажу объекта, а именно, подписать договор;
- официально зарегистрировать смену собственника;
- обратиться за оформление банковского займа, размер которого не превышает значение материнского капитала или письменно скрепить договоренности между сторонами сделки при условии, что неоплаченная сумма может быть покрыта сертификатом;
- направить заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда с письменно изложенной просьбой перечислить денежные средства на приобретение или расширение жилищного пространства.
Если же речь идет об ипотечном займе, то сначала нужно собрать и предоставить необходимые документы в кредитное учреждение, затем получить одобрение, найти подходящий объект недвижимости и купить его с использованием заемных средств. После этого следует посетить отделение Пенсионного фонда и получить финансовую помощь.
Приобретение без ипотеки
Покупка жилья с использованием материнского капитала без ипотеки процедура не сложная, но долгая. Вам придется набраться терпения, ведь понадобится собрать внушительный пакет документов.
Понять, как происходит покупка квартиры с материнским капиталом без ипотеки, поможет условное разделение процедуры на следующие этапы:
- получение сертификата на маткапитал;
- подбор квартиры;
- заключение договора купли-продажи;
- регистрация права собственности на приобретенную недвижимость;
- обременение жилплощади;
- подача документов в отдел ПФР;
- перечисление пенсионным фондом денег продавцу;
- составление акта приема-передачи жилища;
- снятие обременения с жилья;
- выделение обязательных долей детям.
А вот список документов, которые нужно будет предоставить в ПФР, чтобы приобрести жилплощадь за материнский капитал без ипотечных средств:
- заявление установленной формы;
- паспорт;
- подтверждение регистрации;
- копия СНИЛС;
- оригинал сертификата на материнский капитал;
- копия договора купли-продажи жилого помещения;
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности продавца на жилое помещение
- документ, подтверждающий намерение покупателя выделить обязательные доли детям (нотариально удостоверяется).
Все предоставленные вами документы пенсионный фонд будет рассматривать не более месяца. В некоторых случаях для наиболее достоверной оценки ситуации сотрудники фонда могут даже самостоятельно посетить и осмотреть приобретаемую вами жилплощадь.