Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взаимозачет квартир на новостройки и недвижимость на вторичном рынке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Схема приобретения ипотечного жилья также возможна при взаимозачете. Покупатель, прежде всего, продает свое старое жилье — и бронирует в новостройке новую квартиру. Также параллельно он собирает документацию в банковскую организацию для того, чтобы ему предоставили ипотечный кредит на выбранную квартиру.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Продажа и покупка квартиры в один год: оформляем взаимозачет
Как ни было бы запутано законодательство, налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры является отличным подспорьем новоселам. Ведь на самом деле нередки ситуации, когда молодой паре или большой семье приходится менять жилье, даже то, которое в собственности недавно.
К сожалению, договора обмена сейчас очень редки. В основном, сделки совершаются через продажу и покупку недвижимости. А любая продажа — это необходимость уплатить подоходный налог. А если учесть стоимость современного, даже очень скромного жилья, то суммы НДФЛ получаются заоблачные.
Поэтому возможность зачета квартиры при покупке и продаже — это огромное подспорье собственникам. Но для того, чтобы грамотно все оформить и постараться избежать уплаты налога, нужно разобраться в тонкостях налогового законодательства.
Итак, давайте разберемся, какие права и обязанности есть у тех, кто продает одну квартиру и покупает другую.
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.
Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:
- Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 . В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
- Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.
Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Риски участия во взаимозачете
Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:
- Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты. При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.
- Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
- Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
- Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.
Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.
Особенности программы «квартира в зачет»
Полноценный трейд-ин в Санкт-Петербурге не прижился – из-за того что компании-покупатели устанавливают слишком большой, до 20-25%, дисконт к рыночной стоимости объекта. Собственники не готовы платить такую цену за скорость и удобство оформления сделки.
В качестве альтернативы специалисты петербургского первичного рынка изобрели подкорректированный трейд-ин – так называемые программы «квартира в зачет». Клиент взаимодействует параллельно с двумя юридическими лицами: строительной компанией, практикующей продажу квартир по зачетной схеме, и с дружественным ей агентством недвижимости.
Алгоритм действий покупателя несложен. Представим, что искомое жилье найдено в строящемся комплексе и застройщик или действующий от его имени продавец готов предложить его по программе «квартира в зачет». Так как большинство строительных компаний справедливо полагают, что продажа жилья на вторичном рынке для них бизнес непрофильный, они направляют клиента к партнерам-риэлторам.
Те, в свою очередь, присылают специалиста для оценки недвижимости, находящейся в собственности потенциального клиента (услуги оценщика обычно оплачивает заинтересованный застройщик). На этом этапе может выясниться, что объект для зачета не подходит, так как риэлторы не хотят браться за его реализацию. Скорее всего, агентство откажется продавать недвижимость, расположенную в другом регионе. Не заинтересует его также вариант с комнатой или долей в квартире. Могут отказать клиенту в том случае, если необходимо разрешение органов опеки – например, когда в жилище прописан несовершеннолетний. Связано это не с капризами профессионалов, а с необходимостью продать недвижимость в кроткий срок и с длительностью некоторых бюрократических процедур в нашем государстве.
Предположим, звезды сошлись удачно и риэлторам ваша недвижимость приглянулась. Если денежные потери клиента не пугают (а квартира в спешке, как правило, продается на 5-10% ниже рыночной цены), то стороны подписывают соглашение об оказании услуг агентством недвижимости. В грамотно составленном документе должен быть указан объект, срок его реализации, минимальная цена, а также период экспонирования, после которого прайс может быть снижен. Стоимость услуг агентства составляет 3-4% от вырученной при продаже суммы; в исключительных случаях строительные компании готовы взять эти расходы на себя.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Холдинг RBI предлагает услугу зачета жилья покупателям квартир во всех своих объектах. Схема зачета жилья у RBI следующая: первоначальный взнос на приобретаемое жилье варьируется от 20% до 30%, договор заключается в соответствии с ФЗ-214. Старая квартира реализуется по рыночной цене без потери в стоимости в течение 90 (150) дней. В случае непродажи имеющейся недвижимости гарантируется 100%-й возврат первого взноса. Приобретаемая квартира бронируется на требуемый срок с фиксацией цены, предоставляется возможность совмещения с ипотекой от Сбербанка РФ. Важно, что агентское вознаграждение компенсируется RBI. Также застройщик предлагает дополнительную скидку клиентам, воспользовавшимся услугой «квартира в зачет», размер которой зависит от величины первоначального взноса.
Еще одна компания, которая предлагает услугу зачета недвижимости по всем своим объектам, – «Петротрест». Ее клиент может стать обладателем новой квартиры, не занимаясь продажей старого жилища самостоятельно. Специалисты «Петротреста» проводят квалифицированную оценку жилья и помогают продать его по рыночной стоимости, при необходимости осуществляется расчет размера доплаты для покупки новой квартиры. На период продажи новая квартира бронируется на первичном рынке, а покупатель вносит деньги за новое жилье по договору после того, как продана старая. Кроме того, предоставляется возможность рассрочки.
NAI Becar также предлагает возможность купить квартиру по программе зачета. Компания готова подобрать варианты у ведущих застройщиков Петербурга, при необходимости – оформить ипотеку на выгодных условиях в различных банках. Бесплатно предоставляется оценка стоимости жилья, а также подбор оптимальной цены для быстрой продажи. Специалисты компании оказывают помощь в заключении договора продажи вторичной недвижимости. Заключается договор бронирования новой квартиры с фиксацией цены на весь период брони (90 дней), а сумма первоначального взноса определяется конкретным застройщиком (при отсутствии требования со стороны застройщика устанавливается сумма от 50 тыс. рублей). NAI Becar осуществляет полное юридическое сопровождение сделок предоставляет клиенту личного менеджера на всех этапах.
Интересные предложения по зачету квартир можно найти в компании «Кивеннапа». Помимо стандартных вариантов, действует специальная акция для владельцев квартир в жилых комплексах «Новая Ижора» (застройщик ООО «Заневский»), «Северная Долина» (застройщик ООО «Главстрой-СПб») и «Золотые ключи» (застройщик «Старт Девелопмент»). Если клиент является владельцем жилья в указанных объектах, он может воспользоваться услугой зачета на особых условиях. Во-первых, ему предоставляется 30%-я скидка на квартиры в ЖК группы компаний «Кивеннапа» – «Кивеннапа Юг» и «Кивеннапа Север». Во-вторых, существует возможность зачета квартиры даже в случае, если имеющаяся квартира находится на этапе строительства. В третьих, в качестве базы для оценки жилья используются те цены, которые указаны в официальных прайс-листах застройщиков на момент подачи заявки.
Также предлагается фиксация цены на бронируемую квартиру.
Зачетом квартир можно воспользоваться и в компании «Ленстройтрест». Первый взнос составляет не менее 10% от базовой стоимости квартиры, который необходимо внести в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора ДДУ в УФРС. Взнос от продажи имеющейся квартиры должен составлять не менее 40% и быть внесен не позднее 5 месяцев с момента подписания ДДУ, остаток выплачивается согласно индивидуальному графику, предоставляется возможность рассрочки или ипотеки. Покупателям, которые участвуют в программе, предоставляется скидка до 9% на первый взнос и до 5% на взнос от продажи – при досрочном внесении основного платежа может быть предоставлена также дополнительная скидка.
Юлия Барахтина, директор АН «Бекар»:
Клиент, воспользовавшийся программой «Квартира в зачет», имеет ряд преимуществ. Во-первых, чрезвычайно удобно, что весь процесс продажи жилья и приобретения новой квартиры происходит в одном агентстве. Во-вторых, на период совершения сделки агентство недвижимости фиксирует все цены. В-третьих, клиент уверен в удачной продаже своей недвижимости и не опасается, что застройщик продаст выбранную им квартиру.
Напомню, что от 30 до 40% покупателей жилья в новостройке совершают сделку за счет продажи вторичного жилья. По сути эти люди не отличаются от покупателей со 100%-й оплатой. Но девелопер не может их обеспечить квартирой на период продажи недвижимого имущества. А агентство недвижимости может. Таким образом, у данной программы нет минусов, а ее перспективы крайне позитивны.
Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:
ГК «Кивеннапа» уже несколько лет практикует программу «Взаимозачет жилья» для владельцев недвижимости в жилых комплексах «Новая Ижора», «Северная долина» и «Золотые ключи». Компания выступает в качестве агента и помогает клиенту произвести обмен уже имеющегося домовладения на дом в жилых комплексах «Кивеннапа». Данная программа была создана и реализуется с единственной целью – улучшить условия жизни.
Для клиента главным плюсом является шанс провести сделку по продаже старого и покупке нового жилья за один раз. Помимо этого, существует возможность зафиксировать цену покупаемой недвижимости еще до продажи собственного жилья и проживать в нем до окончания стройки.
Однако у данной программы существует и минус. Не все застройщики готовы долго ждать квартиру, поэтому выбор жилья для покупателя ограничен объектами ближайших сроков с��ачи, которые стоят дороже.
Какие документы понадобятся и на что обратить внимание?
В ходе зачета подписывается как минимум три договора в отношении недвижимости:
- договор бронирования новой квартиры;
- договор купли-продажи старого жилья;
- договор купли-продажи новой квартиры или договор долевого участия в строительстве, если дом еще не построен.
Соответственно, потенциальному собственнику нового жилья нужно будет выступить продавцом в сделке по продаже своего жилья и покупателем в сделке по приобретению новой недвижимости. Как правило, эти сделки подписываются и регистрируются одновременно.
Как и в любой сделке, приобретатель нового жилья несет различные риски. Вот на что нужно обратить внимание при оформлении зачета:
- При бронировании новой квартиры обратите внимание, на какой момент фиксируется цена: на момент бронирования или на момент покупки. Некоторые агенты могут добиться фиксации цены на момент бронирования, и это наиболее выгодный для покупателя вариант. Если же цена определяется в момент покупки, вы рискуете заплатить за жилье больше, чем рассчитывали.
- Если вы планируете заключать договор долевого участия в строительстве нового дома, заранее продумайте, где вы будете проживать до момента сдачи новостройки. Решить вопрос нужно и с временным жильем.
- Заранее соберите документы для продажи вашего жилья, чтобы не потерять время бронирования нового жилья.
- Убедитесь в том, что ваш покупатель полностью дееспособный. Попросите, чтобы он предоставил согласие супруги на покупку.
- Проверьте, что не нарушаются права несовершеннолетних граждан или третьих лиц.
Сделка по взаимозачету – очень сложная как с юридической, так и с психологической точки зрения. Нужно учесть массу нюансов, начиная от требований застройщика к порядку оплаты, вопросов расчета за старую квартиру и завершая выбором конкретной даты сделок.
Именно поэтому оформление зачета нужно доверить опытному специалисту, который проведет анализ сделок, посожжет согласовать все условия и оформит необходимые документы.
✅ Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Схема взаимозачета плюсы и минусы
В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.
К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.
Какой вариант лучше выбрать
Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.
Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.
Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.
Взаимозачет при покупке квартиры и ипотека – возможно ли это?
Схема приобретения ипотечного жилья также возможна при взаимозачете. Покупатель, прежде всего, продает свое старое жилье — и бронирует в новостройке новую квартиру. Также параллельно он собирает документацию в банковскую организацию для того, чтобы ему предоставили ипотечный кредит на выбранную квартиру.
Заметьте, что обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно. Причина в том, что большинство кредитных организаций заключают договора не со всеми застройщиками. Получив одобрение в банке, вы сможете убедиться — будет ли застройщик взаимодействовать с банком.
Кстати, в банке вы можете попросить список домов с адресами, на которые могут выдать ипотеку.
Как только на старое жилье находится покупатель, и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.
После этого покупатель переводит денежные средства от продажи старого жилья на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.
Воспользоваться ли этой схемой — решать вам. Плюс заключается в том, что отсутствует срочность продажи жилья. А минус — в ограничении по выбору жилья и требованиях к клиенту от банковской, кредитной организации.
Из каких шагов состоит покупка квартиры по взаимозачёту?
На первом этапе клиент выбирает квартиру, которую он хотел бы приобрести в строящемся или готовом доме. Определённо, с таким вопросом он обращается в агентство, так как именно крупные компании занимаются продажей квартир в новых домах. После этого специалисты оценивают стоимость старого жилья и начинают осуществлять процесс его продажи, сопровождая его рекламной кампанией. Важно понимать, что рейтинг и известность агентства являются важными фактороми, которые влияют на поиск покупателя и скорость продажи недвижимости. В это время клиент бронирует выбранную в новостройке квартиру, а как только будет найден покупатель для старой недвижимости, оформляется договор об одновременной её продаже с покупкой новой. Особенностью данного вида сделки является то, что клиент не теряет средства, продавая свою квартиру. Он лишь оплачивает услуги компании, занимающейся вопросами осуществления сделки.