Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Здание стоит на чужой земле. Что учитывать собственнику объекта». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить
Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.
Правомерна ли продажа доли в доме без земли
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.
Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:
- На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
- Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
- Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
- Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.
На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.
Затраты при оформлении
Конечная сумма на подготовку в первую очередь зависит от итоговой суммы сделки. Также потребуется оплатить ряд пошлин и налог на продажу, если это предусмотрено законом в вашем случае.
К расходам относятся:
- подготовка всех необходимых документов и справок — стоимость будет зависеть от количества необходимых бумаг и расценок вашего региона;
- налог в размере 13 % стоимости доли в случае, если вы владели недвижимостью менее 5 лет;
- услуги нотариуса — стоимость его помощи также зависит от региона и составляет обычно от 5 тысяч рублей;
- нотариальное удостоверение — стоимость в пределах 0,5 % от суммы сделки;
- регистрация в Росреестре — наименее затратный пункт, обойдется вам всего в 2 тысячи рублей.
Ситуация 1. Дом и земля в собственности
Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.
Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.
Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.
Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники
Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.
Мнение риелторов Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:
— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.
Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.
В конце прошлого века многие наши сограждане строили дома, не беспокоясь о регистрации и разных согласованиях. Причина сложившейся ситуации — сложный процесс оформления и большие затраты времени на него.
Долгое время никаких проверок на предмет законности незарегистрированных построек попросту не проводилось, и граждане просто строили дома, нигде не оформляя их. Многие из них так и остались незарегистрированными по сей день.
Однако со вступлением в силу закона о дачной амнистии проблема перестала быть актуальной. Процесс оформления дач и садовых домиков в собственность упростился, сроки сократились. Теперь весь процесс регистрации занимает не более полутора месяцев, так что более современные постройки являются неоформленными крайне редко.
Что если дом не оформлять и после покупки?
Не оформленные, а, значит, незаконные дома могут представлять некоторые проблемы для собственников. Впрочем, денежные штрафы законодательством не предусмотрены. Однако «заплатить» все же придется, правда, другими способами. А пока нужно иметь в виду следующие моменты:
- регистрация построек проводится только по заявлению владельца, а потому власти не могут обязать его подать;
- сроков подачи документов на оформление дома не установлено;
- налоги на неоформленный коттедж не начисляются;
- штрафов за нарушение сроков платежей нет.
Все дело в том, что при отсутствии регистрации отсутствуют и сведения о владельце дома. А это означает, что штрафы и платежи выставлять практически некому. Зато у властей есть иные способы заставить оформить право на коттедж:
- повышенные (вдвое) налоги на земельный участок — начисляется на участок под ИЖС, на котором за 10 лет постройка не появилась или не была оформлена. Говорят, что стоит ожидать пятикратного увеличения ставки;
- повышение общей стоимости оформления — это особенно актуально для тех граждан, у которых во владении имеются садовые домики. Госпошлина составляет уже 350 рублей;
- введение нулевого налога для пенсионеров и граждан, имеющих домик площадью до 50 квадратных метров. Это будет мотивировать к официальному оформлению.
Кaк yзнaть кoмy пpинaдлeжит yчacтoк зeмли
Пoлyчить инфopмaцию o тoм, кoмy пpинaдлeжит 3У мoжeт любoй гpaждaнин PФ. И этo eгo зaкoннoe пpaвo. Oднaкo нa пpaктикe для пoлyчeния этoй инфopмaции cyщecтвyeт pяд oгpaничeний. Пoлyчит ли чeлoвeк дaнныe o coбcтвeнникe или нeт, зaвиcит в пepвyю oчepeдь oт цeлeй eгo oбpaщeния в кoмпeтeнтныe opгaны. Taк, нaпpимep,
ecли гpaждaнин paздyмывaeт o тoм, кaк нaйти xoзяинa yчacткa зeмли, pyкoвoдcтвyяcь пpи этoм лишь любoпытcтвoм, тo пoлyчить oтвeт нa cвoй вoпpoc eмy вpяд ли yдacтcя.
3aтo ecли y гpaждaнинa ecть бoлee вecoмыe пpичины для oбpaщeния в кoмпeтeнтныe opгaны, тo yзнaть ктo являeтcя xoзяинoм 3У нe cocтaвит тpyдa. К вecoмым пpичинaм oтнocятcя:
- apeндa или пoкyпкa зeмли;
- пpивaтизaция 3У;
- вcтyплeниe в пpaвa нacлeдcтвa;
- пepeдaчa yчacткa пo дoгoвopy дapeния;
- oбъeдинeниe coceдниx yчacткoв;
- oпpeдeлeниe тeppитopиaльныx гpaниц влaдeния;
- пpoклaдкa кoммyникaций чepeз тeppитopию, нe пpинaдлeжaщyю Baм.
Bo вcex этиx cлyчaяx инфopмaция o тoм, ктo являeтcя coбcтвeнникoм пpocтo нeoбxoдимa. Beдь в бoльшинcтвe из ниx гpaждaнинy пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт влaдeльцa зeмли нa выпoлнeниe paбoт. A пpи вcтyплeнии в пpaвa нacлeдcтвa или пpи пoлyчeнии нeдвижимocти в дap oт дaльниx poдcтвeнникoв, гpaждaнинy вpяд ли зaxoчeтcя пoлyчить нeпpиятный бoнyc в видe нecкoлькиx coбcтвeнникoв, имeющиx дoлю в oбъeктe. И ecли пpи этoм имя влaдeльцa интepecyющeгo 3У гpaждaнинy нeизвecтнo, тo eмy пpидeтcя пoзaбoтитьcя o тoм, кaк yзнaть coбcтвeнникa зeмли.
Cпpaвкa! Пpи визитe в кoмпeтeнтный opгaн гpaждaнинy пpидeтcя пoдpoбнo oпиcaть цeль пoиcкa влaдeльцa нeдвижимocти.
Можно ли продать землю отдельно от строения, расположенного на ней?
Можно ли продать свою землю, не продавая дом, расположенный на ней, если строение покупать не хотят? Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно с домом, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности. То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.
Это положение регулируется нормами статьи 35 ЗК РФ. Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.
Исключение могут составлять случаи:
- дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу;
- постройка была не санкционированной, без официального оформления;
- продаётся только часть участка, отчуждённая от придомовой территории межеванием.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Можно ли купить дом без земли?
Внимание
Такая закрепленная в законодательстве норма позволяет сохранить единство судьбы земельных участков и объектов недвижимости, находящихся на них. Эта норма является одним из основополагающих принципов земельного законодательства и гарантирует сохранение размеров и целевого назначения земли, отчуждаемой вместе с домом.
Важно
Это также касается и установленных ранее для этой земли сервитутов, обременений и ограничений в пользовании, а также вида права на данный земельный участок. Если покупается часть дома, земельный участок, на котором он находится, также делится в пропорциональных долях.
В том случае, когда продавец хочет выставить на продажу только часть земельного участка со строением, он может это сделать.
Продажа дома без оформления земли
Что говорит законодательство В том случае, когда продавец является собственником и строения, и земельного участка, отчуждение (продажа) этого строения возможна только вместе с земельным участком, как оговорено в ст.35 Земельного Кодекса РФ. Это положение является обязательным и, если дом, находящийся в собственности продавца был куплен без земли, которая также является его собственностью, такой договор купли-продажи законной силы не имеет и его можно признать недействительным.Если земельный участок не принадлежит продавцу Но есть случаи, когда строение находится на земельном участке, право собственности на который принадлежит третьему лицу. Такое возможно, если дом был построен, например, на арендованной земле. Согласно ч.3 ст. Как показывает практика риэлтора, бывают ситуации, когда покупателя интересует покупка только частного дома. Его не интересует земельный участок. У него нет желания заниматься садоводством-огородничеством, а все вопросы благоустройства и поддержания порядка прилегающей территории он с удовольствием отдал бы кому-либо.
Или обратная ситуация. Собственник дома, расположенного на земельном участке, решил продать дом, а землю оставить за собой. Казалось бы, взаимный интерес очевиден. Осталось только обеим сторонам встретиться и заключить сделку.
Дом без земли: возможно ли продать?
Для начала уверенно ответим на этот вопрос — да! В Земельном кодексе РФ присутствуют абсолютно чёткие правовые нормы, однозначно отвечающие на такой вопрос.
Нередко хочется узнать все подробности. Итак, рассмотрим же их дальше. На вопросы нам ответит как раз этот Земельный кодекс, согласно которому сделки по недвижимости в виде находящихся на участке земли строений производятся вместе с этим самым участком земли, когда у здания имеется один владелец.
Согласно установленным на основании Федерального закона правовым нормам строение и земля, на которой он находится, воедино связаны.
Вы удивлены? Почему же тогда мы ответили «да»? Читайте дальше.
Итак, в понятие недвижимости входит напрямую связанное с землёй имущество. Когда продаётся земля, то осуществляется и продажа дома. Также и наоборот — когда здание переходит к другому владельцу, то та же участь постигнет и связанный с ним земельный участок.
Когда продаётся какая-то часть здания, то при этом отчуждается и пропорциональная доля земельного участка. Когда составляют договор на покупку дома, непременно учитывается и земельный вопрос. Если в договоре не прописывается передача в собственность и земли, и строения, то подобный договор юридически определяется как недействительный.
Однако вот! Внимание! В 4 пункте 35 статьи уже упомянутого нами кодекса присутствуют важные исключения из общего правила.
Что же это за исключения? Когда дом с землёй не являются единым целым, вместе не продаются?
Вот перечень ситуаций, когда подобное допустимо:
— При отчуждении части сооружения, которую на практике нельзя выделить вместе с участком земли;
— При случае, когда земля, где здание находится, изымается из оборота.
Владельцы придомовой территории и их права
Участок возле частного или квартирного дома со всеми располагающимися на нем объектами может находиться в собственности одного человека. Ранее подобными вопросами интересовались немногие, но в последнее время хозяева стараются оформить документацию на владение придомовой территорией. Чтобы получить подробную информацию, нужно обратиться в органы кадастрового учета. Если участок был выкуплен или распределен до 2005 года, а именно до введения Жилищного кодекса, то оформить право собственности можно на бесплатном основании. Если таких документов не имеется у владельца, то можно самостоятельно установить границы, которые должны принадлежать хозяевам.
Придомовая территория с другими объектами коммунальной собственности
Если придомовая территория прописана за определенным собственником, то другие могут пользоваться данным участком с соответствующим разрешением. Фактически третьи лица не могут строить или пользоваться придомовой территорией без разрешения владельца. Относительно многоквартирных домов — придомовой участок должен распределяться между всеми жильцами. Пределы таких границ определяются жилой площадью квартиры.
Некоторые участки придомовой территории могут сдаваться в аренду.