Заключение сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса *

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса *». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

• Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
• Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
• Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности

В соответствии с п.6 ст.1 ФЗ №218 от 13″.07.2015, все сделки по недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации.

Регистрация права собственности — это акт признания и подтверждения права конкретного лица на квартиру или иной объект недвижимого имущества.

Переход права собственности фиксируется в Едином Государственном реестра прав на недвижимое имущество (далее ЕГРН). В эту электронную базу вносится информация относительно всех существующих и прекращенных правах на конкретный объект.

Регистрация права собственности происходит исключительно после подписания договора и финансового расчета между сторонами сделки.

Для регистрации необходимо предоставить заявление и квитанцию об уплате госпошлины. Документы можно подать двумя способами: через Росреестр (срок рассмотрения до 7 дней) или в МФЦ (срок рассмотрения до 9 дней). Следует учесть, что сотрудники МФЦ не регистрируют переход права собственника. Данное государственное подразделение по сути выполняет роль промежуточной инстанции, которая только принимает документы от заявителя и передает их далее по межведомственному каналу связи.

Если сделка оформляется через нотариуса, то юрист может самостоятельно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде. Покупатель также может передать документы на регистрацию в режиме онлайн. Однако в этом случае сторонам сделки нужно будет заверить договор купли-продажи электронными подписями.

Процесс регистрации прав завершается выдачей расписки о получении документов, которую выдает сотрудник Росреестра или МФЦ. В данном документе указывается конечная дата окончания процедуры.

Как происходит оформление сделки?

Подписание соглашения о купле-продаже недвижимости через нотариуса требует предварительного решения – кто именно этим будет заниматься и нахождения компромисса между частниками сторон. Далее выбирается подходящие дата и время для финального этапа процедуры.

Если стороны хотят провести процедуру и для передачи задатка, то этот этап также можно закрепить нотариально и уточнить сроки передачи ключей, освобождения квартиры и другие аспекты.

По время подписания, нотариус зачитывает его, разъясняет все нюансы, уточняет правовые последствия сделки, проверяет полномочия на проведения операции с объектом.

Пошаговые рекомендации для грамотного оформления

1. Подготовка пакета документов продавцом (подтверждение права имущества, технический паспорт и др.) и их проверка покупателем самостоятельными усилиями или с привлечением экспертов.
2. Формирование текста со всеми нюансами, когда необходимо внести правки.
3. Расчет с покупателем. Как правило, нотариусы требуют документальное подтверждение получение всей суммы через банк.
4. Встреча у нотариуса с проведением всех процедур, подписание ключевого документа.
5. В день оформления сделки нотариус вносит в электронный реестр данные о сделке.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.

Зачем это нужно и какие гарантии предоставляются?

При продаже квартиры нотариус подтверждает факт заключения сделки, а также соблюдения всех законодательных и правовых норм в данной процедуре. Данное право дает ему государство как компетентному заверителю. В дальнейшем нотариальное подтверждение поможет избежать спорных ситуаций и судебных разбирательств, при возникновении же таковых станет весомым основанием для решения вопроса в пользу законных владельцев.

Нотариальный акт является документом с повышенной доказательной силой. Это значит, что данный документ не требует дополнительных подтверждений, самостоятельно являясь безусловным доказательством, что очень важно при возникновении конфликтов и судебных разбирательств. Оспорить его можно только в случае подделки документов или при выявлении нарушений в их составлении.

Составление нотариального акта обезопасит от рисков мошенничества или оспаривания, что особенно значимо для крупных сделок. Залогом действенности документа выступает ответственность (имущественная) самого уполномоченного лица.

Именно поэтому перед проведением засвидетельствования нотариус в полной мере проверяет правомерность договора:

• добровольное волеизъявление;
• осознанность при заключении сделки;
• соответствие документов правовым нормам.

Начнем с преимуществ:

1. Полный контроль за соблюдением законности.

   Как было указано выше, задача нотариуса – следить, чтобы все требования законодательства были соблюдены. Но это еще не все. Указанное должностное лицо должно следить и затем, чтобы не происходило ущемление интересов сторон, особенно тех участников сделки, которые каким-то образом ограничены в правах: детей, инвалидов и так далее.

2. Комплекс необходимых услуг.

   Мало того, что нотариусы консультируют своих клиентов, помогают им разобраться в тонкостях законодательства, так еще и другие сопутствующие услуги могут быть оказаны сторонам сделки сотрудниками нотариальной конторы. Самые популярные из них: сдача документов на регистрацию в МФЦ или в органы Росреестра, помощь в осуществлении оплаты покупки через депозит нотариуса.

   Отметим следующее: ранее, когда очереди в МФЦ были огромные, услуга по сдаче документов была очень актуальна. Сейчас же, можно спокойно справиться с задачей самостоятельно, сэкономив значительное количество финансовых средств.

Минусы:

1. Высокая стоимость услуг.

   Это сложилось исторически. И к 2018 году ничего в этом плане не изменилось. Договор в простой письменной форме можно изготовить бесплатно, скачав его из интернета и немного отредактировав – если знаний хватает. Нотариальный договор – это всегда существенные траты.

2. Нотариус, как правило, требует большее число документов, чем просят, например, юристы, работающие в МФЦ. С чем это связано? Все довольно просто: нотариус, если можно так выразиться, «отвечает головой» за качество подготовленных бумаг. У тех лиц, которые предлагают услуги по подготовке простой письменной формы документа, никакой ответственности нет. То есть, формально есть, конечно же, но привлечь их к ней практически невозможно.

Таким образом, у оформления сделки в нотариальной конторе есть свои плюсы и минусы. Но, если закон требует соблюдения именно такой формы договора, то выбирать не приходится.

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Какие нужны документы для оформления купли-продажи у нотариуса

При визите в нотариальную контору продавцу и покупателю нужно будет предъявить пакет следующих документов (в зависимости от ситуации):

1. Удостоверения личности (паспорт, свидетельство о рождении).
2. Доверенность.
3. Документ, подтверждающий эмансипацию несовершеннолетнего.
4. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве собственности продавца на квартиру.
5. Документ, на основании которого было получено право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о праве на наследство).
6. Договор купли-продажи.*
7. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
8. Квитанция об оплате госпошлины (подается не сразу, а после проверки нотариусом остальных документов).

Нужно ли заверять договор на продажу или покупку квартиры в нотариальной конторе? На протяжении длительного времени оформление сделки купли-продажи обязательно удостоверялось у нотариуса, однако в настоящее время для надлежащего подтверждения прав требуется регистрация договора в службе Росреестра.

Тем не менее, без нотариального удостоверения договора купли-продажи не обойтись, если предметом сделки выступает жилое помещение, принадлежащее гражданам на праве долевой собственности. В этом случае в полномочия нотариуса входит не только проверка документов на предмет соответствия действующему законодательству, но и соблюдение интересов других владельцев долевого объекта недвижимости.

Помимо этого, удостоверить договор купли продажи квартиры у нотариуса стороны могут в любом ином случае, если достигли такой договоренности. Рассмотрим, в чем заключаются преимущества нотариального удостоверения сделок у нотариуса:

1. если нотариус проверил договор и поставил удостоверительную надпись, регистрация в учреждении Росреестра может осуществляться по упрощенной форме, в том числе путем направления документов по каналам электронной связи;
2. регистрация сделок после нотариального удостоверения происходит не только по упрощенной форме, но и значительно быстрее – в течение одного дня при подаче документов в электронной форме, и три дня – при стандартном варианте обращения в службу Росреестра;
3. при удостоверении сделок нотариус гарантирует сторонам соответствие условий договора требованиям законодательства, а при возникновении проблем юридического характера ответственность нотариуса наступает по договору страхования гражданской ответственности;
4. стоимость оформления купли-продажи через нотариуса может включать в себя услуги технического характера, что позволяет сторонам избежать необходимости обращаться к юристу.

Процесс государственной регистрации недвижимости

Нотариус может помочь зарегистрировать купленную квартиру. Выполнение процедуры считается неотъемлемым этапом оформления недвижимости. В процессе осуществления действия за покупателем закрепляется право собственности на квартиру. В результате человек приобретает неограниченные возможности по распоряжению собственностью.

Кстати! Обычно нотариус не занимается комплексным сопровождением сделки. Специалист лишь оказывает услуги, которые оплатил клиент.

Нотариус обратится в уполномоченный орган за клиента. Специалисты выполняют действие значительно быстрее, чем многофункциональный центр. Росреестр обязан зарегистрировать недвижимость в течение 3 дней с момента получения запроса из нотариальной конторы. Срок сокращается из-за того, что часть обязанностей, которые обычно выполняет Росреестр, берёт на себя нотариус.

Помощь юристов в Москве и Санкт-Петербурге по оформлению договоров, документов для нотариуса.

Несмотря на то, что в большинстве сделок участие нотариуса не является обязательным, все же оформление продажи квартиры у нотариуса в Санкт-Петербурге осуществляется примерно в 45% случаев.

Вы можете также воспользоваться юридическими услугами для оформления покупки квартиры. Мы предоставим полноценное сопровождение купли-продажи и других мероприятий, связанных с недвижимостью.

Нотариальное оформление сделок по дарственной, завещаниям, наследству и покупке жилья обычно имеет формальный характер, и договора составляются по определенным шаблонам. Если вы хотите внести особенности, предпочтения и пожелания – вам потребуются юридические услуги.

В перечень наших услуг входит:

• консультирование клиента на всех этапах сделки;
• проведение переговоров со всеми заинтересованными сторонами;
• ведение дел по доверенности;
• представительство интересов клиента;
• сбор и подготовка документов;
• полное сопровождение юридических регистрационных действий.

Нотариальное сопровождение обладает своими преимуществами и недостатками.

Преимущества:

1. Одним из самых важных преимуществ нотариального сопровождения сделок купли-продажи является значительно сокращенный срок прохождения государственной регистрации в Росреестре. Обратившись к нотариусу, стороны смогут всего за 1 день получить желаемый результат. Срок регистрации будет составлять 3 суток в случае, если регистрация производится через МФЦ.
2. Расчет по нотариальному обслуживанию производится непосредственно через депозит самого нотариуса. Покупателю достаточно отправить перевод на этот счет без необходимости в обналичивании, транспортировки крупной суммы денежных средств и т.п. Денежные средства будут переведены на счет продавца специалистом, но уже после регистрации права собственности на недвижимое имущество (при электронной регистрации).
3. Безопасность с юридической точки зрения и отсутствие негативных последствий в результате совершения сделки.

Сроки регистрации перехода права собственности

Переход права собственности от продавца к покупателю происходит при внесении соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Помните! Подать документы можно разными способами:

• вручить лично ответственному работнику территориального подразделения Росреестра;
• подать документы в региональный многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг;
• направить по почте. Такой способ вручения документов потребует нотариального заверения всех направляемых документов, в том числе удостоверения подписи заявителя;
• пригласить специалиста Росреестра к себе домой и передать ему документы. За вызов специалиста придется заплатить отдельно;
• направить документы электронной почтой.

Для каждого способа существует свой срок, который четко прописан в регламенте. При этом если документы направляет нотариус в электронном виде, то перерегистрация права собственности на квартиру произойдет в два раза быстрее, чем при личном обращении.

Так, личная подача документов в Росреестр позволит получить выписку из ЕГРН уже через 5 дней, при подаче документов в МФЦ – через 7 дней.

Похожие записи:

• Квитанция на госпошлину на развод
• Сроки инструктажа по пожарной безопасности
• Универсальное пособие с 01.01.2023