Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Семь ловушек, в которые можно попасть при покупке новостройки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.
Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).
Особенности покупки жилья у подрядной компании:
- Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
- Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
- Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.
Застройщики иногда включают в договор пункт о возможных финансовых взаиморасчетах при приемке квартиры в случае отличия реальной площади квартиры от проектной (оплаченной), говорит адвокат, кандидат юридических наук Анастасия Поликыржа. При сдаче квартиры часто обнаруживаются отклонения проектных площадей от фактических. Если фактическая площадь больше, то дольщик обязан будет доплатить за дополнительные квадратные метры.
В этом случае для проверки предоставленных данных следует провести замеры самостоятельно или пригласить на приемку профильную компанию, что позволит исключить переплату за недостоверные данные, рекомендует ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. Следует помнить, что по закону в площадь квартиры не включаются балкон, лоджия и терраса.
«Для вашей защиты нужно, чтобы застройщик указал конкретные цифры, в пределах которых может колебаться площадь квартиры и при этом не будет изменяться конечная стоимость. Необходимость данного условия в договоре долевого участия в июле 2021 года еще раз подтвердил Верховный Суд РФ», — добавила Анастасия Поликыржа.
Распространенной хитростью со стороны застройщика нередко становятся обещания, которые даются вне договора — в рекламных буклетах или на словах, отмечает Анастасия Поликыржа. Например, это может быть вид из окна, дом бизнес-класса, бассейн на территории комплекса или благоустроенная территория с детским садом. Но нужно понимать, что не все обещанное в рекламе и на буклетах будет воплощено в жизнь.
«Застройщики зачастую привлекают дольщиков хорошей инфраструктурой и отличным благоустройством, но так как указанные условия не фигурируют в договоре долевого участия, надо быть готовым к тому, что они будут выполнены не в полном объеме. Так, например, к моменту сдачи дома могут быть не построены детские сады и школы, что добавит проблем дольщику», — рассказала Анастасия Шеверева.
Как стать партнером строительной компании
Распространённый повсеместно и неизменно растущий строительный бизнес кажется привлекательным многим профессиональным управленцам и инвесторам. Но что нужно, чтобы начать эту деятельность, и как стать подрядчиком или субподрядчиком в строительстве или ремонте вновь создаваемых или модернизируемых объектов? Чтобы разобраться в аспектах этого вида занятости и заработка нужно более системно понять, как устроен процесс строительства, как на рынке строительных услуг осуществляется распределение и дальнейшее производство строительных подрядных работ. Для начала осуществления строительных работ логичнее всего стать партнёром строительной организации, у которой уже есть и достаточные объёмы работ, и сложившийся опыт отношений с ключевыми Заказчиками.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2022 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:
- Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
- Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
- Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
- Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.
Некоторые особенности при оформлении сделки с подрядчиком обусловлены тем, что покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства, получает не само жилье, а право требования его у застройщика.
Способы покупки квартир:
-
Договор цессии (ст. 388 ГК РФ) должен быть оформлен в письменной форме и содержать указание на заключенную сделку с застройщиком и перечень условий, которые были определены по ней.
Данный договор подписывается до момента сдачи дома в эксплуатацию и действителен, в случае, если это не запрещается основным договором. - Договор переуступки прав может быть заключен в случае, если в процессе строительства, крупными подрядчиками были привлечены субподрядчики, с которыми расчет осуществляется по договору цессии. Субподрядчики, могут продать квартиру, путем заключения договора переуступки прав. Минусом такой сделки является невозможность проконтролировать и отследить «цепочку» переуступок и выполнения обязательств.
- Договор соинвестирования регулируется ст. 4 ФЗ № 39. Согласно данному договору подрядчик может одновременно выступать инвестором, который предоставляет свои услуги застройщику в качестве инвестиции, а взамен получает право на квартиру. В такой ситуации с будущим покупателем будет заключен договор соивестирования, по которому к нему перейдут права на квартиру в тех объемах, в которых принадлежали подрядчику.
- Договор купли-продажи является самым безопасным способом совершения сделки и заключается после сдачи дома в эксплуатацию. В данном случае подрядчик уже оформил право собственности на недвижимость, что существенно увеличит ее цену, но риски у данного вида сделки минимальные.
Преимущества квартиры от подрядчика
Сразу определим разницу между застройщиком и подрядчиком: застройщик – это организация, у которой есть права застройки на определенном участке земли. Застройщик может привлекать нескольких подрядчиков для проведения строительных работ и реализации недвижимости.
Иногда подрядчик получает жилплощадь в качестве взаимозачета за выполненные работы. Для покупателя не имеет значения, в каком статусе выступает юридическое лицо при продаже квартиры, главное, чтобы все правоустанавливающие документы были в порядке.
С каждым годом возрастает доля жилья, приобретенного в новостройках, для этого существуют реальные предпосылки: обветшание старых домов, отсутствие капитального ремонта, изношенная инфраструктура, сомнительная история старых квартир, мошенничество на этапе оформления документов и передачи денег.
При этом многие покупатели и риэлторы отмечают весомые преимущества заключения сделок купли-продажи с застройщиками многоквартирных домов (МКД).
- В новостройках часто имеется собственный отдел продаж, нет необходимости переплачивать риэлторам и юристам.
- Все документы готовы в оперативные сроки, имеются договоренности с банками, которые предоставляют ипотеку на льготных условиях.
- Нет внезапных наследников или родственников, претендующих на квартиру, которые пропустили приватизацию или находились на лечении.
- Удобная планировка, современные материалы для строительства и отделки, которые соответствуют техусловиям и санитарным нормам.
- Обширные балконы и лоджии, вместительные грузовые и пассажирские лифты, многоуровневые надземные и подземные паркинги.
- Качественное оборудование инженерных коммуникаций, электропроводки, которые прослужат без ремонта более 20 лет.
- Эффективные технологии утепления и изоляции, чтобы предотвратить теплопотери и обеспечить звуконепроницаемость жилья.
- Комплексное благоустройство территории – в надлежащем состоянии сдаются дороги, газоны, игровые и спортивные площадки.
Общее впечатление от новостроек значительно превышает уровень старого жилого фонда: свежеотделанные фасады, просторные подъезды и вестибюли, однотипные дверные и оконные конструкции.
Преимущества и недостатки приобретения квартиры в новостройке
Относительно низкая цена — не единственное преимущество покупки жилья в новостройке. В подобных сделках есть и другие достоинства:
- крупные строительные компании часто проводят выгодные акции для покупателей;
- если девелопер аккредитован банком, нужен минимум документов для ипотеки;
- покупателям не придётся переживать из-за юридической чистоты квартиры;
- современные новостройки оснащаются пожарной сигнализацией, видеокамерами, несколькими лифтами на один подъезд;
- часто есть возможность провести перепланировку по своему усмотрению, но с согласия банка, если речь идёт об ипотеке.
Покупка квартиры через подрядчика. Стоит ли игра свеч?
По основной специальности Елена — провизор, но в 2013 году решила получить второе высшее образование в одном из белорусских вузов. Говорит, что сдружилась с одногруппником, который часто расспрашивал ее про зарплаты в фармацевтике. Объяснял он это тем, что его супруга тоже хочет работать в этой сфере.
— К концу третьего года обучения одногруппник стал меня убеждать, что раз я хорошо зарабатываю, пора покупать квартиру. Он сказал, что работает в компании, которая производит строительные смеси, и иногда застройщики рассчитываются с ними квартирами — с большими скидками, не по рыночной стоимости. Я была в хороших отношениях с этим человеком, поэтому полностью ему доверилась. Тем более он подчеркивал, что таким образом купил себе квартиру в Могилеве, уверял, что никаких проблем не будет.
Подрядчик — его права и обязанности
Подрядчик строительства — компания или лицо, непосредственно выполняющее строительные работы. С заказчиком его связывает договор, в котором прописано право и обязанность при необходимости привлекать к выполнению работ и другие организации, субподрядчиков. Основная задача подрядчика — провести строительные работы и довести дом, корпус, территорию и другие объекты до состояния пригодности к эксплуатации.
Заказчик оплачивает услуги застройщика, и тут начинается интересующая нас часть отношений. В качестве оплаты или обеспечения расходов, застройщик-заказчик может передать подрядчику права на часть квартир в новостройке, которые могут быть реализованы в виде переуступки или продажи — в зависимости от сдачи объекта в эксплуатацию.
Юридическое оформление договора переуступки
Переуступка прав требования оформляется примерно так же, как покупка обычного жилья. Договор проходит госрегистрацию в ЕГРН, для чего его стороны подают заявления в Росреестр через МФЦ. К ним прикладывается собственно договор ППТ в трех экземплярах и оплачивается госпошлина. Полный перечень документов, требующихся для сделки, выглядит следующим образом:
- паспорт либо иной документ, удостоверяющий личность;
- квитанция о внесении государственной пошлины;
- ДДУ, внесенный в ЕГРН;
- договор ППТ со всеми дополнениями;
- согласие супруга, если жилье покупается в совместную собственность;
- согласие органа опеки на ППТ, если участником ДДУ является несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
- согласие девелопера на ППТ, если таковое требуется.
Форму договора ППТ нередко предоставляет застройщик, поскольку он заинтересован в юридически правильном оформлении сделки.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Переуступка от подрядчика строительства
Способ покупки квартиры по переуступке — вполне законный вариант сделки с применением ДДУ по 214-ФЗ. Степень риска снижается при грамотной проверке прав того, кто продает их, и всей ситуации на объекте строительства. Продажа квартир подрядчиком до ввода новостройки в эксплуатацию не запрещена законом, при этом имеет ряд особенностей:
- по юридической сути это договор цессии, переуступки права;
- по процедуре это сделка, требующая одобрения или как минимум уведомления застройщика о переходе права к покупателю;
- по степени риска продажа квартиры подрядчиком строительства находится на том же уровне, что и стандартная схема ДДУ, если учесть, что подрядчик по отношению к застройщику является лицом зависимым;
- по экономической составляющей это выгодное решение, если покупатель может позволить себе подождать завершения строительства, чтобы купить квартиру дешевле.
Для того, чтобы представить себе все нюансы и риски подобного решения, важно разобраться в цепочке отношений между лицами, от которых зависит строительство нового ЖК. Это застройщик, заказчик, подрядчики, инвесторы.