Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Апартаменты или квартира: за и против». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 кв. м сильнее влияет на решения, чем собственник 30 кв. м. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.
Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно.
А вот в апартаментах — вполне. Половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.
Выгода от инвестиций в апартаменты
Зная отличие апартаментов от квартиры в Санкт-Петербурге, можно выделить преимущества покупки помещений в апарт-отелях:
-
Апартаменты начинают приносить прибыль уже в первый сезон работы отеля, в то время как ожидание арендатора квартиры может затянуться на неопределенный срок. За управление апарт-отелем отвечает профессиональная управляющая компания. Соответственно, поиск, регистрация и заселение новых арендаторов также находится в ее ведении.
-
Владелец может выбрать доходную программу с подходящими условиями.
-
Профессиональная управляющая компания обеспечит высокоуровневый сервис и избавит от решения бытовых задач, сопутствующих бизнесу аренды.
- Апарт-отель VALO располагается вблизи от метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и транспортной развязкой. Поэтому представляет особый интерес для разных категорий туристов и жителей города.
Чем грозит статус нежилого помещения
И в апартаментах, и в квартирах есть все удобства: вода, канализация, интернет, видеонаблюдение. И все же разница есть. Строительство коммерческих объектов контролируется не так строго, как возведение многоэтажных жилых домов. Для последних действуют жесткие санитарные нормы, требования по планировке и уровню звукоизоляции. Новые жилые комплексы должны быть обеспечены социальной инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками. Жилую недвижимость нельзя строить возле опасных или шумных производств, а коммерческие зоны нужно оборудовать отдельными входами.
На апартаменты эти правила не распространяются. Качество используемых материалов, расположение зданий, наличие придомовой территории и количество коммерческих помещений остаются на усмотрение застройщика. Не учитываются здесь и территориальные нормы по количеству школ и детских садов на число проживающих. Это грозит тем, что образовательные учреждения не предоставят место для каждого ребенка из тех, кто живет в апарт-отеле. А дополнительные школы никто строить не обязан.
Важно: Даже если апартаменты являются единственным вашим жильем, его имеют право забрать за долги. Для приставов эта недвижимость — такой же актив, как, например, автомобиль или гараж.
Преимущества апартаментов
Впрочем, у апартаментов есть и существенные преимущества перед квартирами, которые могут оказаться решающими для тех, кто выбирает этот вид недвижимости. Речь идет о не только цене, как на первичном, так и на вторичном рынке, которая, несомненно, очень часто является основополагающим фактором при выборе.
Перепланировка апартаментов, в отличие от квартир, особенно не ограничивается, за исключением запрета на смелое манипулирование несущими стенами. Здесь не требуется жестко делить помещение на жилые и нежилые зоны, «мокрые» и «сухие» места. Таким образом, кухни и санузлы можно располагать где угодно, причем, в любом количестве.
Россияне остро нуждаются в жилье либо в улучшении условий проживания. Сделки по купле-продаже помещений жилого назначения выступают самыми популярными в сегменте рынка недвижимости. Понятие квартиры дает закон. В частности, ст. 16 ЖК РФ. Основное, что стоит понимать – квартира предназначена для проживания. Помещение жилое, отвечает правилам СНИП. Квартира отвечает требованиям закона, в частности, той же статье жилищного законодательства:
- структурная обособленность;
- соответствие СНИП и иным нормам;
- наличие доступа к помещениям общего пользования.
В квартире проживают люди, пользуются ею на разных основаниях.
- Право собственности. Оно могло возникнуть вследствие первичной приватизации помещения. А также по заключению, подписанию гражданско-правовых договоров: дарение, наследство, мена.
- Социальный найм. Квартира находится в государственном имущественном фонде. Собственник заключает с нанимателем договор. Это социальный наем.
- Аренда: нуждающийся в жилье человек арендует у владельца помещения квартиру. Заключается одноименный договор, в который прописываются имущественные условия возникших между сторонами отношений. К главным пунктам, без которых аренда не признается в качестве действительного договора, относят:
- цена;
- предмет.
Сравнение апартаментов с квартирой
Рассмотрим параметры помещений в табличном виде:
| Показатель | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| ипотечная ставка | 8,6% | 9,99% |
| налог | 0,1-0,3% | 0,5-2% |
| регистрация | постоянная | временная |
| применение льгот на приобретение недвижимости | да | нет |
| соблюдение требований СНИП при строительстве | да | нет |
| согласование переустройства помещения | да | нет |
| возможность имущественного вычета | да | нет |
Что лучше: квартира или апартаменты?
Точный ответ на этот вопрос зависит от конкретной жизненной ситуации. Если у вас нет собственного жилья, то апартаменты — не лучший выбор. Да, вы сможете проживать в купленных апартаментах на постоянной основе, но не сможете оформить здесь постоянную регистрацию. В долгосрочной перспективе, повышенная сумма налогов и коммунальных платежей «съест» выгоду от разницы в цене. Кроме того, по закону, застройщики не обязаны возводить вокруг апарт-комплекса необходимые объекты социальной инфраструктуры.
Часто апартаменты, особенно, на ранних стадиях строительства, рассматривают как инвестиции — кубышку, в которой можно спрятать сбережения от наступающей инфляции. Их покупают для последующей перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду. Как правило, у такого покупателя уже есть собственное жилье, с регистрацией и инфраструктурой и такие детали ему не интересны.
Плюсы и минусы апартаментов
Разумеется, что статус нежилого помещения апартаментов изменяет некоторые их «параметры», привычные для владельцев квартир.
К плюсам апартаментов можно отнести более низкую по сравнению квартирами стоимость, а также возможность их расположения в деловых районах городов. Это позволяет поселиться поближе к месту работы.
Однако есть и целый ряд минусов апартаментов:
- В них можно получить только временную регистрацию по месту жительства – на пять лет. В квартире она, как известно, может быть бессрочной.
- Плата за коммунальные услуги в большинстве случаев выше, чем в квартирах – используется повышающий коэффициент, применяемый для коммерческой нежилой недвижимости.
- К данному виду помещение не применяются нормы СанПина, регулирующие освещенность, шумоизоляцию, инсоляцию и т.д.
- При банкротстве застройщика, покупатели апартаментов в рамках долевого строительства не смогут воспользоваться теми же гарантиями, что и покупатели жилых помещений у этого же застройщика.
Строительство жилых многоквартирных домов регламентируется федеральными законами и нормами — есть требования к плотности застройки, освещенности, расстоянию между домами, наличию социальной инфраструктуры. Жилые дома нельзя строить рядом с заводами, ЛЭП — должна соблюдаться санитарная зона. В отношении квартир строгие требования к инсоляции и минимальной площади комнат, пожарной безопасности.
К апарт-комплексам требования мягче — как в плане строительства, так и к самим помещениям. Впрочем, чаще всего девелоперы не злоупотребляют послаблениями, и по своему качеству новостройки с апартаментами практически не отличаются от жилых. Но все же есть нюанс — строительство социальной инфраструктуры в составе апарт-комплексов никак не регламентируется законами и остается на усмотрение застройщика, поэтому в подобные проекты чаще всего не включают школы и детсады.
Апартаменты VS квартира: Налоговый вычет.
Квартира. Для стимулирования рынка недвижимости и с целью помочь гражданам улучшить жилищные условия, государство предоставляет возможность получить налоговый вычет, при которой покупатель может вернуть 13% от стоимости квартиры, но не более, чем от 2 миллионов рублей. То есть 260 000 рублей Вы можете вернуть на свой счет. Если собственником квартиры станут оба супруга, и не один из них ранее не воспользовался такой льготой, то это означает, что речь идет уже о сумме 520 000 рублей на семью, если квартира стоила более 4 миллионов рублей. При этом с уплаченных по ипотеке процентов государство так же возвращает 13% подоходного налога, но не более 390 000 рублей на собственника.
Апартамент. Если помещения не относятся к жилому фонду, то по закону их владельцы не имеют права ни на какие государственные компенсации по налогам.
Апартаменты считаются дорогим видом недвижимости, это связано с тем, что они продаются часто уже с готовым интерьером, отделкой, обстановкой. Но на самом деле такие жилые помещения стоят на процентов 10-15 меньше, чем квартира такой же площади и состояния. Но есть ли действительно выгода в покупке апартаментов?
ВНИМАНИЕ! Нужно учитывать, что для объектов жилого фонда коммунальные платежи намного ниже, чем для объектов фонда нежилого.
В процесс проживания в квартире апартаментного типа ее владельцы столкнуться с большими суммами в платежках, это существенный отрицательный момент. Нужно хорошо просчитать, стоит ли престижный статус жилья таких расходов в будущем.
Чем апартаменты отличаются от квартиры: преимущества и недостатки
Перед покупкой апартаментов плюсы и минусы оценивают в первую очередь. Чем апартаменты отличаются от квартиры? Одним из главных преимуществ является цена таких объектов.
К плюсам в пользу альтернативы обычных жилых квартир также относят:
- свободное проведение перепланировки с изменением количества комнат и метража;
- благоустроенная территория рядом с новостройкой и отличной инфраструктурой;
- гостиничный сервис;
- право на прикрепление к поликлинике и оформление детей в школу, сад по временной прописке.
Апартаменты без права прописки не влекут серьезных ограничений в использовании гражданских прав, поскольку закон разрешает продлевать временную регистрацию каждые 5 лет, хотя и не решает проблему наличия постоянной регистрации. В то же время, закон не делает различий между правами граждан с регистрацией на постоянной основе и на ограниченный срок, разрешая продлять прописку один раз в пятилетку.
Многих покупателей интересует разница в стоимости — почему апартаменты дешевле на ¼ по сравнению с обычными квартирами. Просто так стоимость комфортного жилья вряд ли была бы снижена. И действительно, за подобным преимуществом скрываются недостатки.
К отрицательным сторонам относят:
- Невозможность покупки в ипотеку с помощью маткапитала, поскольку средства от государства можно использовать только для приобретения жилья. Невозможно использовать и другие государственные субсидии.
- Не предусмотрен и возврат налоговых отчислений, который полагается при оформлении жилой недвижимости. Вследствие этих минусов, апартаменты уже не представляются в столь радужном свете.
- Растут расходы на ЖКХ, и для покупателей объектов ждет еще одно разочарование – суммы за коммунальные платежи в апартаментах на 20% выше.
- Несмотря на условное отнесение к жилой недвижимости, объект представляет собой личное имущество человека, поэтому от ареста и конфискации при ликвидации задолженности в принудительном порядке особый статус недвижимости не спасает.
- Еще один минус ждет покупателей строящихся объектов. В отличие от дольщиков, чьи риски защищены рядом законодательных актов, права будущих владельцев коммерческой собственности никак не гарантированы, поскольку юридически покупатель становится соинвестором. При банкротстве застройщика его ждет нерадужная перспектива длительного ожидания возврата долга в числе кредиторов третьей очереди. Такие правила делают надежд на возврат призрачными.
И все же, для любителей пошуметь в ночные часы выбор в пользу апартаментов избавит от необходимости выяснения отношений с соседями. По закону проживающие в таких помещениях граждане могут нарушать тишину в любое время суток, по своему усмотрению. Даже если соседи вызовут полицию, любое преследование нарушителя тишины незаконно.
Перед покупкой жилья необходимо детально изучить тонкости приобретения и продажи помещения:
- Риски. При строительстве дома возможна заморозка проекта из-за нехватки финансирования. Если комплекс состоит из апартаментов и квартир, остановка возведения в 80% случаев приходится на первую категорию. Чтобы не попасть в категорию обманутых дольщиков, проверить юридический статус застройщика и количество сданных в эксплуатацию объектов.
- Спрос. Несмотря на разницу цен (апартаменты дешевле), предпочтение отдается квартирам.
- Использование государственных субсидий. Ипотечное кредитование имеет схожие условия предоставления займа, но при оформлении апартаментов исключена возможность оплаты части долга материнским капиталом.
- Получение налогового вычета. Опция доступна покупателям квартир. Подать заявку можно через три года владения.
- Аренда. Для этой цели используются апартаменты. Ставка эквивалентна сдаче квартир, но окупается быстрее. Например, передача помещения третьим лицам для коммерческой деятельности. Однако здесь учитывается удобство расположения, наличие парковки, удаленность от центра.
- Коммунальные платежи. Современные новостройки включают оба типа жилых помещений, поэтому усредняют счета. Другими словами, разница в платежах минимальна.
- Продажа. Лояльность покупателей направлена на квартиры. Жилая недвижимость имеет конкретный юридический статус, обслуживание дешевле, налогообложение меньше, чем у апартаментов. Кроме этого сегмент рынка шире. Даже в случае срочной продажи проще найти покупателя.
Для справки! Проводить сделку рекомендовано в присутствии эксперта. Это позволит избежать неприятных последствий, связанных с юридической чистотой.