Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Распространенная ситуация, нарушающая права клиента — несвоевременный ввод жилого дома в эксплуатацию. В этом случае владельцы будущих квартир имеют право взыскать с застройщика неустойку. Такая норма предусмотрена Федеральным законом о долевом строительстве и защите прав потребителей.
Как в досудебном порядке взыскать неустойку с застройщика?
Чтобы взыскать с компании неустойку без судебного вмешательства, необходимо подготовить письменную претензию. В ней следует предложить застройщику добровольно уплатить штраф и пени. Заявление должно содержать сумму неустойки и требование возместить ущерб в полном объеме за нарушение срока сдачи строительного объекта. В расходы, которые понес дольщик из-за недобросовестной фирмы, можно включить оплату арендной квартиры и другие подобные убытки.
К заявлению с требованием оплатить неустойку гражданин должен предоставить застройщику ДДУ (договор долевого участия) и копии платежных документов. Они необходимы для подтверждения расходов, которые возникли из-за нарушения сроков сдачи жилья.
Когда претензия сформирована, все документы подготовлены, весь комплект следует направить застройщику ценным или заказным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении. Альтернативный вариант — передать заявление лично строительной компании.
В этом случае следует подготовить два экземпляра, один из которых остается у дольщика. На нем представитель фирмы должен поставить подпись о получении претензии с указанием даты. Заверяется отметка штампом или печатью юридического лица. У гражданина на руках должно быть официальное подтверждение, что представитель строительной компании получил документы. Они могут потребоваться в суде.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Убытки сверх неустойки
Согласно ст. 15. ГК РФ:
«Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).»
В соответствии с п. 4. ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
— теоретически можно включить сумму за аренду квартиры, в которой Вы жили до получения квартиры.
Придется приложить договор аренды/найма и расписку в получении денег или иной подтверждающий уплату Вами платежей документ. Если этих документов нет, то как правило, суд отказывает в этих убытках. Если даже есть указанные документы, то Вам все равно нужно будет постараться обосновать и документально подтвердить, почему Вы не могли проживать по адресу регистрации. Если Вы нигде не зарегистрированы, то это значительно упрощает процесс доказывания.
— если квартира приобретена Вами за счет кредитных средств и кредитным договором установлена повышенная ставка по кредиту до оформления собственности, разницу между обычным процентом и повышенным тоже можно заявлять в качестве убытков.
Для обоснования любых убытков нужно предоставлять письменные доказательства. В настоящее время в Москве и МО плохо удовлетворяют убытки в виде расходов на аренду квартиры. Отказывают по тем или иным основаниям. Решения по удовлетворенным убыткам можно пересчитать по пальцам. В основном удовлетворяют если постоянная регистрация в другом регионе не Москва и МО и если есть подтверждения о постоянной занятости в Московском регионе. Для обоснования упущенной прибыли, перед просрочкой от дольщика была претензия о том что если квартиру вовремя не передадут, то у дольщика возникнет упущенная выгода от невозможности сдавать квартиру. Убытки, как и упущенная выгода достаточно сложно доказуема.
Федеральные нормативные правовые акты
Гражданский кодекс РФ
Основные ссылки:
— ст. 151 «Компенсация морального вреда»
— ст. 307 «Понятие обязательства»
— ст. 309 «Общие положения» (гл. 22 «Исполнение обязательств»)
— ст. 310 «Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства»
— ст. 314 «Срок исполнения обязательства»
— ст. 330 «Понятие неустойки»
— ст. 332 «Законная неустойка»
— ст. 333 «Уменьшение неустойки»
— параграф 4 гл. 59 «Компенсация морального вреда» (ст. ст. 1099 — 1101)
Дополнительные ссылки:
— ст. 15 «Возмещение убытков»
— ст. 190 «Определение срока»
— ст. 421 «Свобода договора»
— ст. 431 «Толкование договора»
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Основные ссылки:
— ст. 4 «Договор участия в долевом строительстве»
— ст. 6 «Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства»
— ст. 7 «Гарантии качества, предусмотренные договором»
— ст. 8 «Передача объекта долевого строительства»
— ст. 10 «Ответственность за нарушение обязательств по договору»
— ст. 12 «Исполнение обязательств по договору»
Дополнительные ссылки:
— ст. 9 «Расторжение договора»
— ст. 19 «Проектная декларация»
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»
— ст. 13 «Ответственность изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за нарушение прав потребителей»
— ст. 15 «Компенсация морального вреда»
— ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя»
— ст. 17 «Судебная защита прав потребителей»
— ст. 23 «Ответственность продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за просрочку выполнения требований потребителя»
— ст. 27 «Сроки выполнения работ (оказания услуг)»
— ст. 28 «Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)»
Величина неустойки, которая взимается с застройщика, составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, эта величина составляется на день обязательства, без права просрочки. Если платеж просрочен, начисляются штрафы. Если дольщик – это физическое лицо, то неустойка должна быть выплачена вдвойне.
Пример
Размер пени – 2/300 ставки ЦБ. Допустим, что ставка в день, когда рассматривается дело, составляет 7,25%. Цена квартиры – 2 000 000. На год просрочен платеж. Сумма неустойки в таком случае может быть подсчитана следующим образом:
2 000 000 * 365 * 2/300 * 7,25/100 = 352 850 руб.
Сумма эта является достаточно крупной, а если за оплатой обращается не один дольщик, а сразу несколько, то для застройщика последствия могут быть очень печальными. В данной ситуации компания может предложить выплату пени по 214 ФЗ без суда, на договорных основаниях. В данном случае – как поступить, решает исключительно физическое лицо, быстро получить сумму, которая меньше положенной, или несколько месяцев вести судебные разбирательства с застройщиком и получить не только выплаты по неустойкам, но и моральный ущерб, прочие убытки.
Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.
В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:
- 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
- 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.
Неустойка за нарушение срока передачи объекта строительства
Взыскать неустойку с застройщика по ДДУ 100% без снижения
Вы заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
Срок передачи квартиры наступил,
а квартира не передана. Либо строительство еще не закончено, либо строительство закончено, но дом не вводят в эксплуатацию.
В этом случае застройщик должен выплатить участнику долевого строительства неустойку.
Неустойка выплачивается
за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства от цены договора.
Если участник долевого строительства физическое лицо — неустойка умножается на два.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Как сделать так, чтобы суд не снизил неустойку
Законом предусмотрено право суда при рассмотрении дела по иску о взыскании неустойки снизить её размер.
На сегодняшний день суды общей юрисдикции пользуются этим правом настолько активно, что установленная законодателем предупредительная функция неустойки фактически утратила свою силу.
Законодателем был установлен конкретный размер неустойки, причем достаточно существенный при длительном нарушении прав участника долевого строительства.
Нарушать права дольщиков должно было стать для застройщиков не выгодным.
Однако застройщики знают о том, что из 10 написавших претензию о выплате неустойки, в суд обратится 2-3 человека, при этом суд скорее всего в десятки раз снизит размер неустойки.
Поэтому застройщики в 99% случаев
не удовлетворяю требования участников долевого строительства о выплате им неустойки за допущенные нарушения, при этом с легкостью допускают нарушения, за которые законом предусмотрена её выплата.
Суд не может снизить размер взыскиваемой неустойки по своей инициативе — это делается только по ходатайству застройщика.
По закону в решении суд обязан указать, по каким мотивам он снизил неустойку, и обосновать, почему он произвел снижение именно в таком размере.
Но на практике происходит так,
что юристам застройщика достаточно заявить ходатайство о снижении неустойки, при этом указав лишь на ее несоразмерность последствиям нарушения прав участника долевого строительства.
Суд снизит в разы или десятки раз неустойку,
не утруждая себя объяснением в решении необходимых для этого мотивов, если после этого со стороны участника долевого строительства не поступит необходимых возражений, содержащих четкую правовую позицию, объясняющую невозможность применения судом ст.333 ГК РФ или невозможность снижения неустойки в запрашиваемом застройщиком размере.
Поэтому от чрезмерного снижения неустойки страдают дольщики, которые самостоятельно занимаются ведением своего дела в суде, при этом не готовы представить суду в нужный момент необходимую правовую позицию.
Помимо правильной правовой позиции по вопросу снижения судом неустойки, избежать ее снижения можно иными способами.
Сразу нужно оговориться,
что эти методы применяются в тех случаях, когда речь идет о существенном размере неустойки.
Если застройщик должен вам выплатить неустойку в размере 20 тысяч рублей, то суд вряд ли вообще снизит ее размер.
Чтобы суд не снизил неустойку, существует ряд работающих на момент публикации этой статьи методик, в том числе:
- изменение подсудности спора на более лояльный суд
- дробление права требования неустойки
- уступка права требования неустойки юридическому лицу или ИП (изменение процессуальной подведомственности спора)
- смешанная схема
Чтобы понять, какую из методик выбрать, нужно оценивать конкретные обстоятельства дела:
- размер подлежащей взысканию неустойки
- действительные причины нарушения прав участника долевого строительства (просрочки передачи объекта или устранения недостатков)
- имущественное положение застройщика
- подсудность спора
- судебную практику по данному застройщику
- прочие обстоятельства
Если вы не хотите нести лишние расходы на юридическую помощь, при этом хотите получить максимальный размер неустойки — позвоните и посоветуйтесь бесплатно с юристом общества защиты прав потребителей.
При решении вопроса о взыскании пени следует грамотно подойти к оформлению сопровождающей документации в судебное заведение, поскольку, практика показывает, что каждый застройщик в своём штате персонала имеет юриста, защищающего его интересы.
Судебная практика показывает, что некомпетентность дольщика может обернуться для него обоснованным отказом в положенной выплате.
Исковое заявление необходимо подавать в районные судебные заведения, расположенные по месту регистрации объекта, застройщика, или дольщика.
При этом необходимо заранее подготовить пакет документации:
- документы, удостоверяющие личность заявителя;
- исковое заявление о взыскании неустойки;
- расчёт суммы пени;
- договор ДДУ;
- чеки и квитанции об оплате обязательств в соответствии с условиями соглашения;
- претензия к застройщику;
- акт приёма – передач жилья (при наличии).
Основания для взыскания
Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.
Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.
На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.
Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.
На основании каких нормативных актов происходит взыскание неустойки по договору долевого участия в строительстве?
Кроме собственно договора долевого участия, Грант Токмаджян, юрист Содружества Земельных Юристов, советует обратить внимание на следующие документы.
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступили в силу существенные изменения в закон.
- Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
- Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
- Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.07.2017.
Должен ли застройщик оплачивать аренду квартиры, если не передал новостройку участнику долевого строительства в срок? Можно ли включать в сумму иска компенсацию морального вреда?
По словам г-на Токмаджяна дольщик может рассчитывать на благосклонное отношение суда и просить у суда взыскать денежные средства за, так называемые, нравственные страдания.
Обычно суд самостоятельно решает на какую сумму оценить причиненный моральный ущерб. На практике, в зависимости от случая, возможно взыскать от 10 до 50 тысяч руб.
Что касается компенсации аренды, то тут мнения экспертов разделились. Мария Литинецкая уверяет, что суды далеко не всегда видят причинно-следственную связь между нарушением сроков сдачи новостройки и необходимостью дольщиков арендовать жилье, хотя фактически, конечно, она есть.
«Чтобы максимально повысить шансы на компенсацию за аренду, дольщику необходимо предоставить в суд договор аренды, а также расписки о платежах владельцу квартиры».