Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ДДУ – это договор долевого участия, при котором люди, желающие получить жилье от определенной компании, предварительно отдают свои деньги, а через определенное время получают квартиру, которая стоит больше вложенных денег. Заманчивая схема, но вас может насторожить момент «деньги сейчас, квартира потом» — а вдруг застройщик заберет все деньги и убежит? К сожалению, такие истории случались в нашей стране в 90х и 2000х годах. С 2018 года все стало по-другому. Деньги дольщиков не попадают напрямую застройщикам, а замораживаются на специальных счетах в банке. Они называются эскроу счета. А уже банк выдает застройщику займ на строительство. В случае успешного завершения строительных работ и передачи долгожданного жилья дольщиком, банк переводит деньги компании-застройщику. Если же что-то идет не по плану и стройка не может быть завершена (банкротство компании или другие эксцессы), то банк возвращает всем дольщиком их деньги с эскроу счетов. Такой договор долевого строительства гарантирует безопасность сделки и защиту прав дольщиков.
Когда оформляется ДДУ
Договоры долевого участия оформляются до возведения здания или в готовом доме, но до ввода объекта в эксплуатацию. При этом застройщик обязуется предоставить квартиру с оговоренными и прописанными параметрами. Кроме заключения договора ДДУ непосредственно с застройщиком, возможно оформление переуступки. Эта процедура немного сложнее, чем оформление ДДУ – дольщик переуступает свое право собственности на квартиру, оформленное в договоре, третьему лицу. При этом, стоимость переуступки может быть как аналогичной изначальной, так и выше, если стоимость жилья выросла. Кроме того, новый дольщик не сможет ничего изменить в текущем ДДУ – ему переходит договор в неизменном виде. Подробности – в разделе «Вопросы и ответы».
Существуют другие виды договоров на покупку недвижимости: ДКП и ЖСК.
ДКП – договор купли продажи. Он применим, когда объект сдан в эксплуатацию. После вступления договора в силу, вы становитесь владельцем недвижимости сразу, без ожидания и прочего. Все максимально просто – вы выбираете объект, осматриваете и покупаете.
ЖСК – жилищно-строительные кооперативы. Сложная и не всегда прозрачная схема покупки квартиры, точно не регламентируемая законом. В теории, жильцы должны быть готовы без услуг посредника (как в случае ДДУ – банка) самостоятельно скооперироваться денежными средствами для строительства дома. При этом пайщики должны каким-то образом сами договориться обо всех условиях и правилах с компанией застройщиком – сколько будет стоить пай, какие будут сроки сдачи, как будут решаться вопросы неустоек и исправления дефектов постройки и прочее. Как показывает практика, ЖСК – благодатная почва для мошенников. Кроме того, отсутствие жесткого регулятора чревато срывами сроков застройщиком и неприятными разбирательствами по разным вопросам: право собственности, ценовые вопросы и прочее. В настоящее время в России разрешено только достраивать дома по ЖСК, новые кооперативы для строительства запрещены.
Приемка квартиры – ответственное мероприятие, которое может, как помочь вам сэкономить много нервов и денег, так и наоборот. Во время приемки квартиры застройщик демонстрирует покупателю то, что собственно и было построено. Если последнего все устраивает, то он подписывает акт приема-передачи и квартира переходит в его право собственности. Но! Во время стройки что-то могло пойти не по плану и квартира может оказаться с дефектами, которые сразу не видны – это могут быть трещины и полости в стенах, неправильные углы, щели, сквозняки, плохая теплоизоляция и многое другое. Правильный акт приема-передачи с составлением ведомости нарушений обяжет застройщика исправить все недочеты за свой счет и к определенному гарантийному сроку. Подробнее о приемке новостройки читайте здесь.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:
- последняя квартира, завтра ее могут забрать;
- планируется повышение цен;
- ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
- такого выгодного предложения больше нет и не будет.
Письменные обещания и достижение компромисса
Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.
После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:
- внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
- точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
- нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.
Зачем нужна регистрация ДДУ?
Подписание договора долевого участия вовсе не подразумевает, что сделка между вами и строительной компанией состоялась. В соответствии с законодательством, данный договор сам по себе никак не поможет вам получить жилье, потребовать неустойку или вернуть свои деньги, ведь ДДУ не является заключенным до момента его регистрации. Даже подпись и печать не имеют значения в данном случае. Дольщиком вы станете, когда договор долевого участия будет зарегистрирован.
Застройщики же, в основном, стремятся получить от вас деньги как можно скорее. Многие настаивают на оплате сразу после подписания договора долевого участия, якобы тогда они отнесут в Росреестр сразу несколько договоров. Так проще и быстрее их зарегистрировать и проверить. И действительно, для застройщика так гораздо проще, а вот для вас это может обернуться возникновением огромных сложностей.
Ни при каких обстоятельствах не позволяйте строителям забрать ваши деньги раньше времени. Мы настоятельно рекомендуем не платить по договору долевого участия сразу после его подписания! Нужно сначала проверить факт его регистрации, а потом уже можно будет осуществлять все необходимые расчеты.
После того как вы проверите регистрацию договора долевого участия, у вас появится уверенность в том, что:
- ДДУ и все остальные документы строительной компании в полном порядке;
- отсутствуют нарекания к проектной и разрешительной документации на ваш будущий дом;
- застройщик действует в полном соответствии с законом.
Осталось определиться с тем, как же выглядит зарегистрированный ДДУ. Необходимо проверить оборотную сторону договора — там должны стоять подпись и печать регистратора, а также штамп Росреестра. Также документу обязательно будет присвоен индивидуальный регистрационный номер.
Договор не зарегистрирован — что дальше?
Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.
Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.
Процедура регистрации в Росреестре
Чтобы ДДУ мог быть без проволочек зарегистрирован в Росреесте, подготовьте следующий пакет документов.
- Договор долевого участия. Обычно его подают в трех экземплярах, из которых один подшивается в дело, остальные после простановки на них отметок о совершении регистрационного действия выдаются сторонам договора.
- Если покупатель состоит в зарегистрированном браке, то от второго супруга нужно согласие на заключение сделки, заверенное нотариусом.
- Заявления участников ДДУ о совершении регистрации.
- Документы, удостоверяющие личность сторон ДДУ и их право на заключение договора, иными словами паспорта и доверенности (если участвуют представители).
- Разрешительная документация, дающая застройщику право на строительство, а также на использование земельного участка под будущим домом.
- Проектная декларация.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.
Чего опасаться при составлении договора?
Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».
Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.
Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.
Гарантии, дающиеся законом
В Федеральном законе № 214 прописаны гарантии защиты прав, законных интересов и имущества дольщиков, вступивших в сделку ДДУ:
-
Защита от мошенничества. Чтобы избежать сбора денег с граждан на возведение объектов «на бумаге», законом запрещено оформление ДДУ до получения разрешения на застройку, либо до госрегистрации застройщиком права собственности на земельный участок под строительство (договора аренды, субаренды).
-
Защита от «двойной» сделки. Договор долевого участия заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации договор не считается заключенным.
-
Гарантия сохранности финансов дольщиков. Если застройщик – банкрот (в том числе намеренно), то соинвесторы не должны остаться ни с чем. С момента госрегистрации договора дольщики обеспечиваются залогом в виде земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности (аренды), и возводимого на этом участке объекта недвижимости.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Последние изменения в законодательстве касательно долевого строительства
В прошлом году был принят Федеральный закон № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон ужесточил условия осуществления долевого строительства. Компания-застройщик подвергается тщательной проверке на предмет соответствия изложенным требованиям. В частности, у нее должны быть опыт строительства многоквартирных домов, определенный уставный капитал, полный перечень необходимых документов и пр.
Изменения вступили в силу в июле 2018 года. Обновленные требования значительно усложнили жизнь застройщикам. Не исключено, что многие окажутся не в состоянии выполнить все условия и вынуждены будут прекратить свою деятельность. Сейчас сложно предсказать, пойдут ли изменения на пользу дольщикам, обезопасив их, или же, напротив, лишь усугубят экономическую ситуацию, повысив стоимость квартир.
Как проверить застройщика?
Проверка застройщика – обязательный этап перед заключением договора долевого участия в строительстве.
Деятельность девелоперов открыта и прослеживается через официальные порталы Федеральных служб, средств массовой информации и форумы дольщиков. Рассмотрим каждый способ отдельно.
Реестр застройщиков
Эта база данных начала работать с 2017 года. В ней компаниям-застройщикам присваивают рейтинг на основе анализа сроков сданных объектов. Значения рейтинга находятся в диапазоне от 0,5 до 1. Чем ближе к единице, тем меньше риск переноса сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Если рейтинг 0,5, то девелопер допустил просрочки. Стоит хорошо подумать прежде, чем заключать договор с такой компанией.
Кроме того, на портале есть информация о владельцах земли и организациях, которые оформили аренду на эту территорию с указанием сроков и характеристик.
Сайт Федеральной налоговой службы
На этом ресурсе можно запросить подробную выписку, введя в поисковую строку ИНН организации и выбрав регион нахождения. Исходя из данных выписки можно сделать вывод о вероятности скорого закрытия организации.
Сайт Федеральной службы судебных приставов
На этом портале стоит войти во вкладку «проверка судебной задолженности». В поисковой строке ввести название организации или ИНН. Если в отношении компании есть непогашенные исполнительные производства, то значит, что обязательства организация исполняет безответственно. Конечно, все зависит от конкретных дел, но в большинстве случаев стоит задуматься над тем, чтобы заключать с ней договор.
Картотека Арбитражных дел
Ссылки на этот ресурс можно найти на любом официальном сайте арбитражного суда. В строке поиска вводится ИНН организации. Исходя из наличия дел, в которых застройщик выступает ответчиком, можно сделать вывод о том, как четко он относится к выполнению принятых на себя обязательств перед кредиторами и подрядными организациями. Также, можно найти информацию о прохождении компанией процедуры банкротства.
Государственная Автоматизированная система «Правосудие»
Дает информацию о судебных спорах с физическими лицами. Если споров действительно много, значит обязательства перед дольщиками выполняются плохо. Это прямой сигнал о нежелательности заключения договора ДДУ с такой организацией.
Аккредитация в крупных кредитных организациях
Если застройщик работает только со структурами, которые входят в топ-10 банков России, то это свидетельствует о наличии финансовой стабильности предприятия. Есть возможность получения ипотечного кредитования на выгодных условиях. Как правило, аккредитация становится доступна тем девелоперам, которые себя хорошо зарекомендовали, а строящийся объект уже приближается к окончательному этапу.
Сайт Банка России
На этом ресурсе размещен реестр страховых компаний, с которыми разрешено сотрудничать строительным компаниям. В зависимости от того, какая компания страхует деятельность застройщика, можно сделать вывод о стабильности готовящегося проекта.
Форумы дольщиков
Сами граждане, которые уже инвестировали свои средства в деятельность строителей активно стараются оставлять свои отзывы о деятельности того или иного застройщика. Мониторинг прямых отзывов позволяет получить наиболее объективную информацию о контрагенте.
Запрос документов
При начале строительных работ организация подготавливает значительный пакет документов, копии которых стоит запросить у организации. Сюда включаются:
- уставные документы компании, а именно ИНН, устав, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
- действующая лицензия застройщика;
- полная проектная документация;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- финансовую отчетность и годовой баланс.
Особенности использования ипотеки
Приобретение квартиры по ДДУ с использованием ипотеки допускается, однако документы оформить сложнее, поскольку это будут два параллельных процесса – оформление самого договора и ипотеки. Хотя некоторые застройщики имеют ипотечных брокеров, что существенно упростит дело, поскольку они помогут с подготовкой документации.
Пошаговое оформление ипотеки по ДДУ выглядит так:
- выбор застройщика и объекта;
- оформление договора бронирования на жильё с застройщиком;
- подсчёт необходимой суммы;
- оформление и подача заявки в банк;
- после её одобрения – заключение ДДУ;
- его регистрация;
- предъявление зарегистрированного договора банку;
- заключение с банком договора о залоге имущественного права;
- оплата страхования;
- регистрация договора о залоге имущественного права;
- перечисление средств банком клиенту, а уже им – застройщику.
Как видите, процедура существенно усложнилась. Приобретённая с привлечением ипотечных средств недвижимость будет обременена до тех пор, пока вы полностью не расплатитесь за неё с банком.
Расторжение договора долевого участия
Дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия. Основанием для этого является задержка строительства более чем на два месяца, существенные недостатки квартиры, отказ устранить недочеты в разумный срок или уменьшить стоимость квартиры при обнаружении недостатков.
Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт приема-передачи квартиры, пока не осмотрите ее как следует и не зафиксируете все недоделки и неполадки, которые в обязательном порядке следует включить в акт. Ни в коем случае не поддавайтесь на уговоры подписать акт без недоделок! Иначе вам никому и никогда не удастся доказать, что таковые были.
Дольщик может взыскать с компании деньги за пользование чужими средствами или разницу между ценой договора и стоимостью жилья на момент расторжения договора. Также, дольщик вправе расторгнуть сделку, если застройщик не опубликовал проектную декларацию, строительные работы компания может производить, имея разрешение на строительство и проект соответствующий градостроительным нормам. В таком случае застройщик будет обязан вернуть назад денежные средства с процентами, а также компенсировать убытки дольщика.