Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 ошибок при покупке квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Инoгдa cтoимocть квapтиp нa втopичкe дeшeвлe, чeм нa пepвичнoм pынкe, чтo cвязaнo c изнocoм cтpoeния и, в нeкoтopыx cлyчaяx, нeyдoбнoй плaниpoвкoй. Чaщe вceгo цeнa нижe cpeднepынoчнoй в дoмax cтapoгo фoндa. Пpи этoм, пoкyпкa втopичнoй нeдвижимocти coпpяжeнa c pиcкaми: нa pынкe дeйcтвyют мoшeнничecкиe cxeмы, в дoкyмeнтax coбcтвeнникa мoгyт быть oшибки, кoтopыe пoвлeкyт гpaждaнcкиe cпopы пocлe зaвepшeния cдeлки. Бeзoпacнo кyпить квapтиpy нa втopичнoм pынкe мoжнo чepeз aгeнтcтвo, пpи этoм вы cэкoнoмитe вpeмя, пoлyчитe дoпoлнитeльныe гapaнтии и пpeимyщecтвa. Ecли вы peшили дeйcтвoвaть caмocтoятeльнo, чтoбы cлeдyйтe нaшим coвeтaм нe быть oбмaнyтым.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— При выборе новостройки перед посещением офиса продаж необходимо изучить всю проектную документацию либо на сайте проекта, либо на портале Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИЖС). Нужно обратить особое внимание на несколько показателей: сроки сдачи и наличие переносов сроков сдачи, является ли проект проблемным, идет ли реализация по эскроу-счетам, наличие коммерческой и нежилой недвижимости в рамках проекта и их количество (паркинг, кладовые, коммерческие помещения). На этом портале можно ознакомиться с шаблоном ДДУ и изучить его со своим юристом. Особенно это актуально при покупке квартиры с полной отделкой: как она прописана в договоре, какие опции обозначены и т. д. Также необходимо изучить отчетность застройщика.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Посмотреть параметры выбранной квартиры по жилой и нежилой площади. Не забывать, что понятие «свободная планировка» — это не более чем уловка маркетологов. Поэтому при планировании дизайна квартиры надо четко понимать, где будут находиться мокрые зоны, которые нельзя переносить.
Чтобы не разочароваться в выбранном варианте, следует помнить о нескольких факторах. Прежде всего — габариты помещений. Если на плане квартиры застройщик нарисовал в небольшой спальне двуспальную кровать, шкаф, рабочее место и зону для отдыха, это не значит, что вся эта мебель туда действительно поместится. Обратите внимание на форму помещений. Чем «квадратнее» комнаты, тем лучше. Не стоит забывать, что закругленные стены, острые или тупые углы, эркеры могут создать проблемы для дизайна и меблировки (особенно если речь идет о небольших квартирах).
Если вы покупаете квартиру, в которой ваша семья будет жить ещё много лет после сделки, нельзя спешить. Никакой суеты и непродуманных решений.
Когда речь идёт о дорогостоящих покупках нельзя принимать эмоциональные решения.
Даже если вы уверены, что хотите жить именно в этой новостройке и именно в этом районе, всё же стоит рассмотреть и другие варианты — сравнить цены, планировки, инфраструктуру и условия банков на ипотеку в новостройке. Узнайте подробности о жилом комплексе — материал и толщина стен, сроки сдачи объекта и стоимость коммунальных услуг.
Не поддавайтесь панике! Если менеджер застройщика утверждает, что уже завтра эта квартира подорожает и нужно срочно соглашаться — помните, что ему выгодно заключить сделку с вами как можно быстрее.
Регистрация прав собственности
Процесс регистрации прав на недвижимость состоит из таких разделов:
- Ввод в эксплуатацию.
- БТИ утверждает план объекта.
- ФРС выдает свидетельство о регистрации прав на объект.
- Вносятся пометки ЕГРН.
Список основных документов, чтобы осуществить регистрацию:
- заявления правообладателя;
- документация о правах на недвижимость;
- платеж, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- паспорт;
- план из БТИ;
- договор с застройщиком;
- акт приёма-передачи квартиры.
Кроме оригиналов не забудьте сделать копии. Регистратор обязан дать расписку о получении всех документов. Вместе с покупателем эту процедуру должен пройти и продавец.
Процесс оформления квартиры в собственность в новостройке проходит в несколько очередных этапов:
- Нахождения агентства недвижимости.
- Выбор определенной квартиры.
- Заключение с компанией договора по оформлению квартиры в собственность.
- Оплата.
- Подписание договора уступки права требования.
Риски при покупке квартиры в новостройке:
- строительство приостановилось;
- застройщик заключил договор без регистрации в Росреестре;
- присутствие двойных продаж;
- застройщик в целях экономии изменил отделку квартиры;
- несоответствие фактических размеров площади жилья с обмерами квартир БТИ;
- возможность подмены квартир (в плане нарисована одна, в реальности – другая);
- квартиры продаются на дополнительных этажах;
- изменение в процессе строительства цены на квартиры;
- многочисленные задатки за один и тот же объект – это больше присуще деятельности недобросовестных риелторов;
- полностью незаконченные документы у застройщика, хотя дом построен;
- разные цены на одну и ту же квартиру, очень распространённый случай встречается в объявлениях – то тоже больше всего на совести брокеров;
- слишком заниженная стоимость жилья вызывает сомнения, если это, конечно, не акция.
Конечно, предугадать все возможные риски нельзя. И заверять, что с описанного выше что-то может наверняка случиться тоже никак нельзя. Но нужно проявлять осторожность и тщательно изучать документацию.
Рынок недвижимости очень разнообразен. И цена квартиры несравнима с ценой, например, велосипеда. Человек, может, долго копил эти кровно заработанные деньги, чтобы купить себе или наследникам долгожданное жилье. Но многие непорядочные застройщики не брезгуют такими нечестными заработками и обманывают покупателей, придумывая разные схемы обмана.
Вот примеры некоторых из них:
- Продавец объясняет, что в целях экономии ваших финансов, можно подписать предварительный договор, так как он не подлежит обязательной регистрации в Росреестре. И предлагает заключить договор купли-продажи векселя, цена которого равна стоимости покупаемой квартиры. Здесь можно заключить эту сделку и с третьей компанией. Покупатель впоследствии просто лишается квартиры.
- Застройщик озвучивает платные дополнительные услуги (страхование рисков, деньги за оформление документации).
- Недвижимость поначалу продавалась от имени застройщика, но потом сам договор заключался с совсем иными организациями.
Особенности договора долевого участия
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
Перед подписанием ДДУ следует тщательно изучить пункты:
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Если же застройщик не работает с этим законом, то квартирные риски покупателя взлетают в тысячу раз, поскольку тогда подписывается не договор ДУ, а договор другого характера, где покупатель выступает инвестором, партнером и т.д. А инвестор и партнер – это не покупатель конкретной квартиры, это всего лишь вложение средств в строительство, которое непонятно чем закончится. В этом случае доказать, что была приобретена определенная квартира, будет фактически невозможно. Застройщик может заключить с покупателем и ДДУ, но не зарегистрировать его в Росреестре, и тогда этот договор теряет силу. Поэтому зарегистрировать договор нужно обязательно!
Виды договоров при покупке квартиры в новостройке
Теперь вам надо определиться по какому виду договора будете совершать долгожданную сделку. Их несколько.
Перечислим основные виды договоров с компаниями:
- Договор долевого участия в строительстве (ФЗ 214);
- Договор уступки права требования (цессии);
- Договор инвестирования (форма договора о совместной деятельности);
- Предварительный договор, вексельная схема и прочие не совсем законные схемы.
Все они являются законными на определенном этапе. Рассмотрим их подробнее.
Первая, распространенная схема — приобретение недвижимости по договору долевого участия граждан.
Этот договор четко регулируется законом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Поэтому вероятность подвохов здесь маленькая. Он же имеет приоритет над другими видами. Заключение договоров по этой схеме обеспечивает покупателю определенные гарантии.
Договором цессии является любой договор, который в той или иной форме уступает другой стороне право на что-то. Инвестор покупает объект у застройщика, а потом перепродает ее другому покупателю, заключив договор по переуступке. Нужно быть внимательным и знать, что по этому виду договора возможные риски ложатся не только на продавца.
Чтобы обезопасить покупателя недвижимости следуйте по этой схеме:
- Нужно убедиться в реальности существования договоров.
- По факту совершения оплаты — наличие копии платежек.
- Нужно убедиться, что сделки не оспаривались.
- После определенных условий можно подписывать договор об инвестировании.
- Наличие разрешения на строительство.
- Правильно оформленный участок.
- Проект прошел все необходимые согласования.
Договор инвестирования регулируется Федеральным законом№ 39-ФЗ (от 25 февраля 1999 года). Он заключается между застройщиком и потенциальным инвестором. Инвестиции – это финансовые вливания, ценные бумаги и другие валютные ценности.
Вполне справедливо считаются «серыми» схемами такие правовые конструкции:
- Предварительный договор купли-продажи. Клиент вносит «обеспечительный платеж» в строительство наперед. Причем все объекты числятся за застройщиком, и никаких четких обязательств у него нет. Если договор не выполняется, есть большая вероятность, что покупатель у непорядочного застройщика может не забрать свои вложения;
- Предварительный договор участия в долевом строительстве. По условиям этого договора после завершения строительства застройщик должен перезаключить с ним договор долевого участия. Здесь тоже покупатель подвергается тем же рискам, описанным выше;
- Договор бронирования или соинвестирования. Покупатель вносит на первоначальном этапе строительства небольшой процент стоимости будущей квартиры, другими словами, бронирует себе объект. Если строительство остановится по каким-либо причинам — большая вероятность потерять внесенный аванс;
- Вексельная схема. С целью обойти законодательство была разработана вексельная схема. Она где-то созвучна с договором бронирования. Только покупатель здесь приобретает векселя строительной фирмы, та, в свою очередь, по завершении строительства, погашает вексель квадратными метрами. Точное место квартиры за вами закреплено не будет;
- «Депозитная» схема. Здесь правовые отношения возникают между застройщиком, банком и покупателем, у которого есть сбережения в этом банке. Иными словами, строительная фирма берет кредит в определенном финансовом учреждении;
- Договор займа. Покупатель одалживает свои деньги застройщику. Никаких прав требования на объект у покупателя не возникает.
Какой бы ни был договор его нужно тщательно вычитать. На приличной крупной фирме у застройщика есть свои профессиональные юристы, менеджеры и нотариусы. Лучше сейчас все выяснить и учесть, пока еще есть время. Для подстраховки можете прибегнуть к услугам своего юриста, ведь ставки – то высоки.
Обязательные пункты договора:
- четкая характеристика объекта (с указанием этажа, планировки, номера, площади);
- сроки выполнения работ и сдачи дома;
- цена договора;
- порядок и форма оплаты;
- срок гарантий на объект;
- описание непредвиденных обстоятельств;
- список документации, необходимой для проведения строительства;
- срок действия этого договора;
- реквизиты сторон.
Если хоть один из этих пунктов не заметите в списке, договор заключать не стоит.
Это очень важный показатель. Несмотря на документы и положительную репутацию Застройщика, дом может быть не достроен.
Как же оценить готовность дома? Если продавец утверждает, что дом полностью готов и коммуникации подведены, то лучше убедиться в этом лично. Попросите продавца продемонстрировать, что свет и вода есть — это наилучшее доказательство. Если Вам это не покажут со ссылкой на внешние обстоятельства, то Вы можете приехать на стройку в другой день без сопровождения продавца и поспрашивать строителей о том, подведен ли к дому свет, вода, канализация. Так как рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, они могут вам выложить все проблемы застройки. Также необходимо зарегистрироваться на форуме, посвященному строительству дома, там эти вопросы уже обсуждали. Более того, вы из общения с другими дольщиками узнаете и о других проблемах новостройки перед покупкой квартиры. Если дом готов на ваш непрофессиональный взгляд практически полностью, но нет воды и света, то это тоже значительный риск. Многие новостройки ждут коммуникации годами.
Не путать с проектной декларацией! Проектная декларация — это то, что заявляет сам застройщик. Проектная документация — это документация, содержащая текстовые и графические материалы и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции объектов капитального строительства.
Если вы не инженер или строитель, для вас положительным моментом будет сам факт наличия проектной документации и заключения государственной экспертизы проектной документации.
Наличие заключения говорит о том, что согласованы схемы расположения сетей и возможности подключения объекта недвижимости. Если эти документы не оформлены, то есть вероятность остаться без воды или света. Этот риск нужно также оценить. Естественно, вам пообещают, что этот вопрос буквально решится на днях и возможно так и будет, но риск остается.
Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.
Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.
Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.
Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.
- Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
- Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
- Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
- Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.
Согласно статистическим данным, в последнее время вырос⇑ спрос на квартиры в новостройках с готовой отделкой. В первую очередь это объясняется желанием покупателей максимально оптимизировать затраты. Самостоятельный ремонт покупаемой квартиры всегда обходится очень дорого. Помимо финансовых затрат он отнимает немало времени и сил.
Реализация квартир с готовым ремонтом началась в середине 2 000-ых годов. В то время на рынке произошло сокращение↓ спроса на недвижимость.
С целью привлечения клиентов строительные компании начали продавать квартиры с готовой отделкой. Некоторые из них пошли ещё дальше и приступили к разработке различных дизайнерских решений, предлагая квартиры с ремонтом в определённом стиле.
При выборе недвижимости с ремонтом специалисты рекомендуют обращать внимание на стоимость отделки. Оптимальной называют цену в пределах 10 000 рублей за квадратный метр. Если ремонт обходится дороже, многие покупатели отказываются от такой услуги.
Традиционно выделяют 2 основных этапа отделки квартир:
- Черновая отделка. В целом такое понятие означает полное отсутствие какой-либо отделки. Такой ремонт подразумевает наличие только базовых элементов: входная дверь, стеклопакеты, а также система отопления. В некоторых случаях также устанавливаются межкомнатные двери. Покупателю квартиры придётся самостоятельно равнять стены, клеить обои, делать разводку электрики и другие необходимые работы. Только после их окончания жильё будет готово к заселению.
- Чистовая отделка. В этом случае ремонт делает застройщик, его стоимость включается в цену квартиры. Чистовая отделка включает: покраску стен, поклейку обоев, укладку линолеума или паркета. В ванной комнате и в туалете укладывается плитка либо осуществляется покраска стен.
Чистовая отделка от застройщика подходит тем покупателям, у которых нет времени на самостоятельный ремонт либо они не имеют на это денежных средств.
Важно также помнить, что в последнее время строительные материалы существенно подорожали. При этом уровень дохода в большинстве случаев не изменился. Именно поэтому покупатели предпочитают приобретать квартиры с готовым ремонтом.
? Специалисты посчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой можно сэкономить примерно 200—400 тысяч рублей. Конечно, такая сумма является приблизительной и может существенно меняться.
Какие типы договоров могут использоваться?
Вместо договора о долевом участии застройщик может предложить подписать следующие договора:
- Предварительный договор купли-продажи, используя вексель. В такой ситуации подписываются два договора — сам предварительный договор и получение векселя. В случае окончательной и успешной достройки дома вексель будет обмениваться на денежные средства, и они пойдут в стоимость за первичный договор.
Но такая схема не является безопасной, так как квартира может быть продана посторонним лицам, и на руках останется только вексель. Поэтому не стоит соглашаться на такой договор, если нет абсолютной стопроцентной уверенности в застройщике. Иначе высока вероятность мошенничества, и помочь сможет только суд.
- Предварительный договор купли-продажи без векселя. Сам договор подразумевает что застройщик после окончания стройки сначала получает квартиру в свою собственность, а только потом передаёт ее будущему владельцу.
Кажется, не стоит даже упоминать, насколько это крупная почва для финансовых махинаций, в каких покупатель целиком остается без каких-либо гарантий со своими средствами. Поэтому подобные серые договора не стоит подписывать, даже если есть полная уверенность в застройщике.
Общие советы: на что обратить внимание
Совет. Есть нюансы, о которых будущие владельцы квартир вовсе не задумываются. Некоторые из таких нюансов могут быть и не важны для покупателей, но кому-то могут причинить серьезные неудобства. Поэтому планировать приобретение квартиры желательно до всех возможных мелочей.
Одним из таких моментов является место, где будет располагаться новостройка. Они могут строиться в разных районах города, причем это может быть развитый район, или только обустраивающийся.
Не все будущие жители обращают внимание на данный момент, и для них в дальнейшем оказывается сюрпризом, что в их районе совсем не развита инфраструктура:
- мало магазинов;
- аптек;
- далеко до школ и детских садов, больниц и т.п.
Особенно это касается тех, у кого нет личного автомобиля, ведь и ближайшая автобусная остановка может располагаться за километр.
А у владельцев автомобилей может всплыть следующая проблема. Некоторые невнимательные автомобилисты забывают предусмотреть хранение автомобиля в новом месте проживания. Если новостройка не предусматривает подземную парковку, а на улице оставлять автомобиль нет желания, то придется искать гаражи, или платные стоянки, которые могут находиться на большом расстоянии от дома.
Качество дорог в районе может оказаться плохим, а по ним придется ездить постоянно. Все это желательно выяснять заранее, чтобы внезапно не столкнуться с проблемой «лоб в лоб».
Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке?
Покупка квартиры в новостройке может обернуться приобретением строительной площади в пределах строительного объекта, для возведения которого потребуется длительный срок. Поэтому специалисты в сфере столичной жилой недвижимости рекомендуют приобретать квартиры у надежных и авторитетных застройщиков. Для этого стоит уточнить определенные сведения о строительной компании-подрядчике, важнейшие среди которых:
- Наличие полного пакета разрешительной документации на конкретный строительный объект. Данная документация должна быть оформлена в соответствии с государственными требованиями;
- Факт наличия различных источников финансирования из отечественных и заграничных бюджетных активов. При этом стоит также учитывать и всевозможные партнерские программы, заключенные с финансовыми организациями;
- Наличие значительного опыта работы в сфере строительства жилья: количество и технические данные возведенных ранее строений, факт соблюдения сроков подачи готовой недвижимости;
- Репутация генерального подрядчика и застройщика среди аналогичных компаний и конкурентов;
- Факт вхождения конкретного застройщика в группу строительных компаний, вероятность оказания финансовой помощи в случае необходимости.
Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?
Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:
- Поиск, выбор и осмотр объекта.
- Проверка застройщика.
- Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
- Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
- Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
- Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.
Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.