Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Рекомендации для арендатора
Если в силу каких-либо причин вы не оплачиваете арендную плату, то рано или поздно арендодатель расторгнет договор и взыщет имеющуюся задолженность. Для уменьшения издержек рекомендуется зафиксировать момент прекращения аренды. Так если арендодатель не пускает сотрудников арендатора на территорию или в помещение, то по данному факту необходимо составить акт, подписав его вашими же сотрудниками, желательно, чтобы при этом присутствовал ваш юрист по договорам аренды. При отказе арендодателя от подписи нужно направить ему копию данного акта по почте с описью вложения, продублировать данное сообщение всеми возможными способами (телеграмма, факс, электронная почта).
Суды расценивают отключение электричества, водоснабжения и т. д. аналогично и приравнивают их к факту недопуска на территорию, т. е. расценивает это как фактическое прекращение оказания услуг аренды со стороны арендодателя. Взыскание задолженности по договору аренды и вообще начисление арендных платежей возможно только до даты, пока арендодатель не прекратил оказывать услуги. Эти и другие тонкости может разъяснить юрист по аренде коммерческой недвижимости, поэтому стоит заранее заключить с ним договор.
Практика арбитражных судов по аренде транспортных средств
Для аренды транспортных средств характерны споры, связанные с внешним эффектом аренды:
- Арендатор является законным владельцем средства транспорта, являющегося источником повышенной опасности, и должен привлекаться к деликтной ответственности при наличии оснований (см. постановление АС МО от 12.10.2018 по делу № А40-3020/2018).
- При причинении транспортному средству повреждений арендатор возмещает убытки арендодателю с переходом к нему в порядке регресса права на взыскание убытков с фактического причинителя вреда (см. постановление АС УО от 12.10.2018 по делу № А76-8317/2017).
- Если арендатор дооборудовал транспортное средство, то в случае, если произведенные улучшения являются отделимыми, они должны быть возвращены арендатору по окончании срока аренды в натуре (ст. 623, 1102, 1103, п. 1 ст. 1104 ГК РФ). Их стоимость может быть взыскана только при невозможности возврата в натуре (ст. 1105 ГК РФ). В частности, по одному из дел арендатор заявил требование о взыскании стоимости отделимых улучшений. В иске было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права (постановление АС ЦО от 11.10.2018 по делу № А35-4219/2017).
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).
Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».
Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.
Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.
Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на неопределенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.2015 № Ф04-17831/2015 по делу № А27-11359/2014 арбитры указали, что само по себе пользование арендатором-истцом нежилыми помещениями по истечении срока действия договора и внесение арендной платы не свидетельствуют о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.
Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).
Помощь юриста по вопросам аренды недвижимости
Мы команда юристов, которые отлично разбираются в аренде недвижимости! Добро пожаловать в нашу компанию, где мы готовы оказать вам услуги по разработке договоров аренды коммерческой недвижимости, а также помощь в досудебном урегулировании споров по аренде и услуги судебного представительства, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя.
Наши профессионалы при оказании юридических услуг по аренде помещений гарантируют вам:
- Внимательное отношение к клиенту;
- Тщательный и подробный разбор вашей ситуации;
- Узкоспециализированные знания и навыки в аренде недвижимости;
- Подробное информирование клиента на всех этапах оказания услуг;
- Последовательное отстаивание позиции доверителя в споре с оппонентами.
Стоимость услуг юриста по аренде
|
Наименование услуги |
Цена |
|---|---|
|
Консультация по телефону |
1000 руб. |
|
Консультация в офисе 60 мин. |
2 000 руб. |
|
Ведение дела в суде |
от 15 000 руб. |
|
Подготовка договора аренды |
от 5 000 руб. |
|
Выезд к клиенту |
5 000 руб. |
Как поступать в такой ситуации?
В первую очередь, стоит понять, что придется пройти достаточно трудный и долгий путь. Простого способа решить эту проблему нет. Ни в коем случае нельзя прибегать к силе и использовать ее для выселения арендатора.
Многие арендодатели считают, что наиболее простой способ – это приехать на место, пока никого нет, выставить вещи арендатора на лестничную клетку и поменять замки или выселить арендатора, отключая свет, воду. Но это в корне неправильно. Ведь такие действия по закону Российской Федерации уголовно наказуемы и ваш арендатор может написать заявлению в полицию на самоуправство.
Поэтому единственным правильным и официальным путем является обращение в суд. Если вы заранее с арендатором заключили договор, то это будет сделать достаточно просто, а вот если его нет, то процесс становится намного сложнее.
Направление претензии арендатору.
В случае если переговоры не дали никакого результата, следующим шагом стоит составить досудебную претензию и письмо арендатору о расторжении договора. Важно перечислить все те пункты договора, которые нарушил ваш арендатор, дату, с какого момента не поступает оплата и когда вы уведомили его о том, что хотите расторгнуть договор. Также не забудьте указать сумму неоплаченного долга и размер неустойки, которую вы хотите получить, обозначьте сроки, в которые вам должны быть возвращены деньги и когда арендатор должен полностью освободить нежилое помещение и передать ее вам. Отправьте этот документ по почте заказным письмом с уведомлением. Уведомление позволит вам быть уверенным в том, что арендатор получил документ. Это также пригодится вам в суде.
Зачастую, когда человек принимает, какие последствия его ожидают, вопрос достаточно быстро решается. Ведь никто не хочет терять время и нервы на судебные разбирательства. После того как арендодатель осознал все последствия, он собирает свои вещи и возвращает долг. И на этом вся проблема решится.
Если арендаторы не платят и не съезжают, не бояться суда, то какого-то легко способа выселить его мы вам не расскажем. Единственный путь это нанимать адвоката, писать большое количество заявлений и претензий и идти в суд. Если вы думаете, что вам может помочь обращение в полицию, то это не так, у них нет никаких возможностей и полномочий выселять арендаторов.
Приостановление договора аренды нежилого помещения
Можно ли приостановить договор аренды нежилого помещения (гос. регистрации не было) на неопределенный срок? Или нужно обязательно его расторгать?
Если речь идет о приостановлении отношений в целом, то нет, такой возможности прямо законодательством не предусмотрено. Речь может идти только о расторжении договора, возврате помещения и заключении предварительного договора аренды.
Если речь идет только о приостановлении оплаты (на период ремонта и т.д.) то это возможно включением положений о безвозмездном пользовании (ссуде) на определенный срок.
Законодательство РФ позволяет заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, во время которых он будет освобожден от арендной платы, но за ним сохранится право пользования помещением.
Правоотношения сторон на данный период следует квалифицировать как безвозмездное пользование. Таким образом, в указанной ситуации стороны вправе заключить соглашение, согласно которому арендатору предоставляются арендные каникулы, при этом в этот период правоотношения сторон должны быть квалифицированы как безвозмездное пользование.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».
«1. Смешанный договор содержит элементы различных договоров. Это могут быть только отдельные элементы каждого такого договора или же элементы, в совокупности образующие целый договор. Например, смешанный договор может содержать все элементы договора поставки (обязательство одной стороны передать в собственность товар и обязательство другой стороны оплатить его стоимость), а также элементы договора цессии или перевода долга.*
2. Количество договоров, элементы которых входят с состав смешанного договора, – не менее двух. При этом максимальное их количество законом не ограничивается.»
«Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа доплачиваемого месяца.
ТЦ «ЗОЛОТОЙ ВАВИЛОН» МОСКВА
Разрабатывали проекты предварительных договоров, договоров аренды и всех сопутствующих документов
Подготовили и обеспечили подписание около трехсот Договоров аренды.
Подготовили и обеспечили подписание около 2000 Дополнительных соглашений.
Способствовали разрешению множества конфликтных ситуаций между Арендатором и Арендодателем и третьими сторонами..
Проанализировали около тысячи предварительных и основных договоров аренды, уставных документов арендаторов, а также документов, обеспечивающих исполнение обязательств арендаторов (банковские гарантии, договоры поручительства).
Юридически сопровождали деятельность Арендодателя на объекте.
контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент контент
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Так, мы рекомендуем обязательно прописать в договоре аренды следующее:
-
Срок аренды и условия пролонгации (возможно, автоматически или в упрощенном порядке); оптимальный период на 11 месяцев и меньше (чтобы избежать государственной регистрации).
-
Порядок определения суммы к оплате. Это должны быть четкие правила расчета или точный размер. Более того, нужно подробно указать, из чего состоит оплата: включаются ли в нее стоимость интернета, НДС, коммунальные платежи и другие сопутствующие расходы.
-
Права и обязанности. Один из наиболее волнующих вопросов – реально ли компенсировать затраты на ремонт и строительство, а если да, то как это сделать. Юристы знают, что такую возможность следует сразу предусмотреть в договоре аренды. В дальнейшем при фактическом намерении провести ремонтные работы или неотделимые улучшения на объекте должно быть предварительно получено официальное одобрение собственника. Ему отсылается запрос с планом и сметой. Если отдельных договоренностей по этому поводу не достигалось, то необходимо руководствоваться Гражданским кодексом РФ. Согласно статье 616 капитальные работы проводятся за счет владельца недвижимости, остальные ложатся на арендатора.
Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать не заключенным.
Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде не денежной формы арендной платы, (например встречные услуги).
Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит в состав арендной платы.
Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.
Риски
Если недостаточно данных о помещении, могут быть споры о том, где заканчивается объект аренды и начинается территория общего пользования со своими условиями пользования и платежами или каков размер арендной платы, если она установлена за 1 кв. м.
Также у контрагента будет повод заявить, что договор не заключен (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Рекомендации
Основное, что нужно указать, — кадастровый номер. Но лучше максимально подробно описать помещение (адрес, этаж, площадь).
Приложите к договору выписку из ЕГРН и технический план помещения. Если плана нет, приложите то, что есть у вас из старых документов: кадастровый паспорт или техпаспорт БТИ, на котором сдаваемое в аренду помещение выделено цветом, штрихом.
Примечание:
Если планируете регистрировать договор, закажите технический план у кадастрового инженера.
Риски
Если не определен размер платы, возможен спор о том, какой договор вы заключили, так как аренда не бывает бесплатной (ст. 606, п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Не сможете получить сверх платы то, что в нее входит по умолчанию, например, НДС или плата за землю (см. п. 2 ст. 654 ГК РФ, Позицию ВАС РФ).
Рекомендации
Укажите размер — фиксированный или ставка за квадратный метр. В части валюты стабильнее плата в рублях, так как она не будет меняться каждый месяц. Если хотите плату в иностранной валюте, для защиты от резких колебаний курса установите валютный коридор.
Перечислите все, что не входит в плату (НДС, коммуналка, плата за землю под зданием, где находится помещение).
По коммунальным услугам удобнее для вас, если арендатор платит сам напрямую поставщикам услуг. Если же вы не хотите давать ему доступ к сетям, то можете установить, что платежи будут переменной частью арендной платы.
Риски
Актуально для срочного договора. Без права на отказ вы не можете выйти из договора в любой момент, когда нашли возможность сдавать подороже. Придется или расторгать договор через суд, или пытаться договориться с арендатором (ст. ст. 619, 450, 310 ГК РФ).
Рекомендации
Включите для себя право на отказ в любой момент, если ваш договор — предпринимательский (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Арендатору это невыгодно, он будет возражать. Если вы в нем заинтересованы (например, он «якорный» арендатор), в качестве компромисса предложите установить для себя право на мотивированный отказ, например, при нарушении с его стороны условий договора, или плату за отказ в приемлемом для вас размере.
Нежелательно соглашаться на такие же права для арендатора, чтобы не лишиться в неподходящий момент стабильного дохода.