Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ипотека при разводе: как разделить ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со статьей 256 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 34 СК РФ, имущество, приобретенное в официальном браке, является общим. Вторая же часть ст. 34 имеет специальную сноску, разъясняющую, что материальные выплаты специального назначения, в том числе и военная ипотека, общей собственностью не являются.
Как делится квартира по военной ипотеке в случае развода
Важно! Раздел военной ипотеки не является разделом совместно нажитого имущества.
Такое жилье не будет делиться между супругами, так как средства на погашение банковской задолженности выделяются из бюджета МО (Министерства обороны), а значит, принадлежит только военнослужащему.
Если второй супруг внес личные средства в оплату ипотечного долга, то ему необходимо позаботиться о предоставлении в суд документальных доказательств этого факта. При этом доля бывшего супруга военнослужащего в этой квартире будет составлять ровно ту сумму, которую он вложил в покупку.
Независимо от наличия прав собственности, бывший супруг военнослужащего имеет право обратиться в суд с исковым заявлением.
Однако, чтобы иметь хоть какие-то шансы на удачный исход раздела имущества, следует ознакомиться с вопросами из общей судебной практики:
- кредит по военной ипотеке должен быть полностью погашен на момент разделения жилплощади;
- использование средств маткапитала дает второй стороне право претендовать на равную долю;
- если супруг/супруга военнослужащего вносила личные средства в счет уплаты ипотечного долга, то необходимо документально подтвердить этот факт;
- если имеется брачный договор, суд будет опираться на его составляющие при вынесении приговора;
- общие дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, имеют право быть прописанными в квартире родителя-военнослужащего и проживать там вместе с другим родителем, если после развода они остались с ним.
Когда потребуется согласие супруги на продажу не поделенного после расторжения брачного союза имущества
Случается и такое, что после разлада в семье все имущество достается одному из ее членов. Причем вторая сторона на словах не имеет притязаний на него. На вас оформлена военная ипотека и после развода делится квартира – желательно оформить все документально. Получить согласие на продажу жилья тоже необходимо. Если же раздела имущества не происходило, за согласием нужно обращаться, когда:
- супруга вкладывала собственные деньги на погашение кредита;
- для оплаты ссуды использовались средства мат. капитала;
- на жилплощади зарегистрированы совместные дети;
- тратились личные сбережения на ремонт или переделку.
Если второй стороной не оплачивалась военная ипотека в браке при разводе она не имеет прав на жильё, а значит, согласие на его продажу получать не нужно.
Как делится жилье, приобретенное по военной ипотеке
Согласно действующему законодательству военнослужащий является единственным владельцем жилой недвижимости, приобретенной по программе НИС, т.к. потраченные государственные средства не считаются семейным бюджетом. Поэтому по закону квартира, купленная по военной ипотеке, остается при разводе у военнослужащего.
Но, есть определенные обстоятельства, при которых второй супруг может претендовать на долю данного имущества или денежную компенсацию, например:
- При погашении кредитной задолженности материнским капиталом;
- При вложении общих денежных средств на ремонт жилья;
- В случае внесения первоначального взноса за военную ипотеку из семейного бюджета.
Подлежит ли разделу квартира по военной ипотеке
Купленное по военной ипотеке жилье в большинстве случаев не подлежит разделу. Если обратиться к СК РФ (ст. 34), становится понятным, что при разводе супруги могут по закону поделить только то, что считается совместно нажитым имуществом. Жилье по военной ипотеке к этой категории отнести нельзя, потому что денежные выплаты, предоставляемые Министерством для погашения долга, являются средствами целевого назначения. А согласно Кодексу имущество, приобретенное на подобные средства, не может считаться совместным. Плюс квартира оформляется в собственность только военнослужащего, который является участником НИС.
Однако у этого правила имеется ряд исключений. Рассмотрим нюансы раздела имущества, купленного по военной ипотеке.
Как делится ипотека, оформленная до брака
Это, пожалуй, самый простой вариант, не требующий разбирательств и изучения судебной практики. Если ипотечная квартира была оформлена в собственность до вступления в брак, то в случае развода она не подлежит разделу. При этом важно помнить, что супруг, не являющийся собственником, но вносящий платежи по ипотечному кредиту, может вернуть потраченные средства. Однако для этого потребуется доказать свой вклад в погашение ипотеки. Чтобы избежать судебных тяжб, юристы рекомендуют перед свадьбой составить брачный договор с указанием ответственности сторон при разводе.
Если пара не зарегистрировала отношения, но является созаемщиками по кредиту на жилье, то права получит гражданин, на которого оформлена недвижимость. В этом случае также рекомендуется прописывать условия в договоре сторон и желательно заверить документ у нотариуса.
Имущество, приобретенное до вступления в брак
Человек до брака может иметь в собственности машину, квартиру, частный дом или иное имущество, которое он купил, выиграл, ему подарили или оно досталось по наследству.
Законом установлено, что такое имущество после вступления в брак не будет входить в состав совместной собственности супругов, а останется в единоличном владении, если иное не установлено заключенным между супругами договором.
Исключение: если один из супругов произведет за свой счет неотделимые улучшения собственного имущества другого супруга (например, косметический или капитальный ремонт), то это имущество может стать совместно нажитым и подлежащим разделу.
Обратите внимание: если имущество приобретено до брака на кредитные денежные средства одного из супругов, а в период брака погашение этого кредита осуществлялось обоими супругами, это имущество также не подлежит разделу между супругами. Однако законодательство предоставляет право требования возмещения денежных средств, уплаченных по кредиту, в случае развода.
Случаи, при которых имущество, приобретенное в браке, остается в собственности у одного из супругов:
- получение такого имущества в дар;
- получение в порядке наследования.
Таким образом, один из супругов, приобретший собственность до вступления в брак, может ее продать, подарить, сдавать в аренду без согласия на это супруга. При этом доходы, полученные от распоряжения таким имуществом, будут также находиться в единоличной собственности супруга.
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Раздел квартиры, которая находится в совместной собственности супругов, может быть произведен как в период их брака, так и после его расторжения.
Важно знать: в случае раздела совместного имущества неважно, кто из супругов работал, а кто занимался домашним хозяйством – вся совместно нажитая собственность будет делиться поровну.
Если между супругами возник спор о разделе совместно нажитого имущества, необходимо обратиться в судебные органы за его разрешением.
Раздел совместно нажитого имущества: частные случаи. После заключения брака могут наступить события, которые могут повлиять на раздел совместно нажитого имущества в случае развода.
Раздел имущества в случае наличия в семье несовершеннолетних детей. По сложившейся практике в случае развода, большую долю в совместном имуществе получает тот супруг, с которым остаются жить несовершеннолетние дети.
Раздел недвижимого имущества, приобретенного на средства материнского капитала. Если квартира куплена на средства материнского капитала, то она считается приобретенной в общей долевой собственности между всеми членами семьи, включая детей. То есть такое имущество в случае развода родителей не подлежит разделу как совместно нажитое.
При этом в случае развода родителей, тот супруг, который остается с детьми, получает их доли до достижения ими возраста совершеннолетия.
Порядок оформления соглашения
Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру. Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.
Документы для составления соглашения
Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора. Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении. Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон. Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.
Как правильно поступить в случае развода
- Предусмотреть все заранее и заключить брачный договор, определив, кто на что претендует и кто кому чем обязан в случае развода.
- Заключить мировое соглашение и не тратить силы, здоровье, время и деньги в судебных тяжбах.
- Погасить досрочно кредит и ЦЖЗ собственными (в т.ч. заемными) средствами и предъявить требование о компенсации расходов.
- Подавать встречный иск, если бывшая супруга или супруг подали иск о разделе имущества.
Вариантов встречных исковых требований как минимум три:
- Признание долговых обязательств общими и признание за участником НИС права требования компенсации по выплаченным в счет погашения обязательства средствам.
- Признание общим имуществом лишь доли жилого помещения соразмерно фактически произведенным выплатам.
- Определении доли обязательств бывшей супруги или супруга в отношении платежей по кредитному договору из заемных средств по целевому жилищному займу, производимых после расторжения брака, признание таких платежей не являющимися общим имуществом супругов, нажитым во время брака.
Конкретную стратегию целесообразно определить с юристом, исходя из обстоятельств конкретного дела.
Если суд признает долг общим и признает право требования компенсации, также возможны варианты:
- Обратиться в ФГКУ «Росвоенипотека» по вопросу взыскания выплаченных из федерального бюджета денежных средств как имущества, переданного в собственность лицу, не являющемуся участником накопительно-ипотечной системы.
- В случае погашения кредита и (или) ЦЖЗ собственными средствами предъявить бывшей супруге или супругу требование о компенсации. В том числе возможно написать заявление в ФГКУ «Росвоенипотека» о прекращении платежей по ипотечному кредиту. Накопления продолжают поступать на именной счет, а кредит погашается собственными средствами.
- При возникновении права на накопления произвести расчет суммы, которую мог бы получить участник НИС, если бы бывшая супруга или супруг соразмерно доле осуществляли погашение ипотечного кредита, потребовать компенсацию этой суммы.
Как делить квартиру при разводе если она в военной ипотеке
Вопрос: Мой бывший муж – военнослужащий. В браке он получил трехкомнатную квартиру по военной ипотеке. Сейчас мы разведены, но вопрос по разделу имущества не решен, кредит еще не погашен полностью. Имеем ли мы право разделить квартиру, и как это происходит на практике?
Ответ: Бесспорным является тот факт, что недвижимость, купленная супругами в кредит, признается их общей собственностью и делится по общеустановленным правилам. Однако это утверждение верно лишь для объектов гражданской ипотеки. В случае с программой государственного кредитования офицеров действуют другие нормы закона.
Военная ипотека (целевой жилищный займ) направлена на обеспечение жильем как можно большего количества военнослужащих Ее главная особенность – в том, что долг погашается не средствами заемщика, а Министерством обороны РФ, которое является залогодержателем.
При расторжении брака недвижимость, полностью приобретенная за счет военной ипотеки, разделу не подлежит. Поскольку до полного погашения долга находится в собственности государства.
Исключение касается жилья, часть стоимости которого супруги восполнили своими средствами.
В данном случае, делиться будет не квартира, а лишь сумма, потраченная из семейного бюджета на ее покупку и (или) ремонт, реконструкцию.
- Если к сумме военной ипотеки был добавлен материнский капитал, то доля в такой недвижимости причитается также бывшей жене и детям военнослужащего.
- Когда жилье приобреталось исключительно на средства целевого жилищного займа, ни второй супруг, ни дети не имеют на него прав.
Как выплачивается военная ипотека в браке и при разводе
Законодательство не содержит подробные требования касательно выплат военной ипотеки после развода и вопросов, как делится квартира. Поэтому между мужем и женой часто возникают разногласия.
В статье 34 СК РФ указано, что все купленное в период брака имущество супругами могут разделить пополам. Однако это не касается государственных целевых программ. Жилая площадь, оформленная в военный вид займа, не делится, поэтому после расторжения отношений ее владельцем будет тот, с кем заключен договор ссуды. Если офицер ушел со службы, не дождавшись погашения ссуды, на квартиру будут претендовать банк и Минобороны.
Сложности раздела имущества по военной ипотеке, а что скажет банк-кредитор
Не стоит забывать, что в программе военной ипотеки банк принимает самое непосредственное участие.
Поэтому раздел имущества, полученного по военной ипотеке должен проходить с согласия финансового учреждения. Более того, в предстоящем судебном процессе банк будет принимать участие в роли третьего лица.
Перед тем, как поделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке, при разводе, следует изучить кредитный договор. Большинство банков уже прописывают в кредитных договорах инструкции относительно того, как стоит действовать в подобных ситуациях.
Обычно выплата кредита при разводе распределяется между супругами в равных долях. Однако военная ипотека – это особый случай. И после расторжения брака выплачивать ипотеку будет военнослужащий.
Но, как мы уже говорили, он может на вполне законных основаниях потребовать компенсации с супруги.
Также бывает и так, что некоторые банки при разводе требуют досрочного погашения кредита. А мотивировка очень простая – развод снижает гарантии возврата ипотечного займа.
Чем отличается военная ипотека от простого ипотечного кредита
Военная ипотека отличается от простой общегражданской. Ее особенность заключается в следующем: долг по кредиту погашает не сам военнослужащий, а Министерство обороны РФ. Эта программа дает возможность военнослужащему приобрести жилье на льготных условиях.
Чтобы оформить льготный кредит необходимо наличие нескольких условий:
- Соискатель должен быть действующим военнослужащим. Остальные домочадцы не принимают никакого участия в программе, но и не несут никакой ответственности, если условия кредитования не исполняются.
- Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у Министерства обороны до того времени, пока не будет выплачен весь кредит. Никакие сделки с квартирой в этот период невозможны.
- Переоформить такой кредитный договор невозможно. Только сам военнослужащий, на кого был оформлена военная ипотека, отвечает за выполнение контракта, соответственно, только он становится единственным владельцем квартиры, безотносительно от нахождения его в браке или в разводе.
- В тех случаях, когда военнослужащий увольняется (исключение составляет увольнение в запас), вся оставшаяся невыплаченной сумма должна быть погашена им самостоятельно.
- Если жилое помещение было приобретено исключительно за счет средств военной ипотеки, все имущественные споры по поводу квартиры бесперспективны.
- Максимально допустимая сумма кредита составляет 2,4 млн. рублей. Помимо этой суммы допускается использование иных денежных средств, как самого заемщика, так и членов его семьи, если обозначенной суммы для покупки жилья недостаточно.
Особенности военной ипотеки
Вопросы ипотечного кредитования военнослужащих рассматриваются в ФЗ РФ № 117 (от 20.08.2004). Порядок его реализации существенно отличается от условий предоставления ипотеки для иных физических лиц.
Основная отличительная черта – это категория плательщика.
При оформлении военной ипотеки в качестве такового выступает Министерство обороны, хотя владельцем жилья становится конкретный военнослужащий, на чье имя оформляется кредитный договор с банком.
Чтобы стать участником накопительной системы (НИС) в рамках военного ипотечного кредитования, военнослужащий должен соответствовать ряду требований. Офицерский состав имеет право на вступление сразу после присвоения офицерского звания, а служащие по контракту только по прошествии трех лет с начала службы.
Купить жилье военнослужащие могут лишь через десять лет после начала участия в накопительно-ипотечной системе. Сумма, которую гарантирует участникам государство в рамках военной ипотеки, периодически пересматривается. В 2019 году она составляет 2,4 млн.
руб. Это не значит, что приобретать квартиру можно только по такой стоимости, она может быть и дешевле, и дороже. Если жилье будет стоить дороже, указанную сумму внесет Министерство обороны, а остаток должен будет выплатить военнослужащий, участвующий в НИС.
Итоговая сумма по ипотеке складывается из ежемесячных взносов на счете военнослужащих. В 2019 году государство предоставит по итогу за 12 месяцев 280 тыс. руб. Военнослужащим предоставляется выбор:
- Они могут дождаться, когда на их персональном счете аккумулируется полностью вся денежная сумма (т.е. 2,4 млн. руб.) и приобрести на нее жилье.
- Оформить ипотечный кредит в банке и ежемесячными поступлениями от государства погашать проценты и сумму долга.