Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как изменения в страховании ДДУ защищают права дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- независимая оценка стоимости квартиры.
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
- паспорт;
- заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
- договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
- выписка из ЕГРН на квартиру;
- независимая оценка квартиры;
- технический паспорт квартиры;
- выписка из домовой книги;
- документы, подтверждающие получение льготы.
Страхование ДДУ Фондом защиты прав дольщиков
Участникам долевого строительства нужно учитывать следующие моменты:
- Если первый договор был зарегистрирован строительной компанией до 20 октября 2017 г. включительно, требование о перечислении 1,2% на нее не распространяется;
- Размер компенсации не может быть выше суммы, рассчитанной с учетом среднерыночной стоимости недвижимости в регионе;
- Ограничение на размер площади объекта недвижимости при расчете денежной компенсации установлено на уровне 120 кв.м. (исключение сделано для многодетных семей);
- Фонд предоставляет только страхование по договору долевого участия в строительстве, а прочие схемы купли-продажи в его компетенцию не входят (если иное не установлено арбитражным судом при включении требований участников долевого строительства в реестр кредиторов — в случае банкротства застройщика).
Точка зрения страховщиков
Осторожный интерес — так можно охарактеризовать отношение страховщиков к этому виду страхования. Страховые компании не готовы в массовом порядке страховать строителей и по-прежнему считают наиболее приемлемой для участников рынка схемой создание ОВС.
Широкому распространению страхования строящегося жилья мешают отсутствие четких механизмов контроля рынка долевого строительства, непрогнозируемые риски и невозможность перестраховывать риски в тех объемах, в каких этого хотелось бы страховщикам.
«Ни одна компания не заявила о желании выйти на широкий рынок страхования застройщиков, страховщики готовы застраховать только своих абсолютно прозрачных давних клиентов», — отметила начальник территориального отдела по контролю и надзору за субъектами страхового дела Межрегионального управления Службы Банка России по финансовым рынкам в Сибирском федеральном округе Татьяна Фроленкова.
Правила страхования новостроек
Страхование новостроек осуществляется в пользу участника долевого строительства. Страхование ответственности застройщика может происходить в рамках одного из двух видов страхования: страхования гражданской ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства или страхования финансовых рисков.
Договор страхования будет считаться заключенным со дня регистрации договора об участии в долевом строительстве, его действие длится до того момента, когда жилое помещение будет передано участнику долевого строительства.
Страховым случаем считается неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого строительства. Подтверждением наступления страхового случая является решение суда об обращении взыскания на предмет залога, обращение о признании должника банкротом или об открытии конкурсного производства.
При определении минимальной страховой суммы по договору страхования учитывается цена договора долевого участия в строительстве, площадь квартиры, при этом стоимость квадратного метра не может быть меньше, чем показатель средней рыночной стоимости 1 кв. м квартиры, установленной Минрегионом. Этот показатель в Красноярском крае в настоящее время составляет 34 600 рублей за квадратный метр. Расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить возмещение по страховым случаям, наступившим в течение действия договора страхования.
С 1 января 2014 года вступает в силу обязательное страхование строящегося жилья. Приступить к строительству жилого дома застройщики смогут,только выбрав один из трех способов страхования: заключив договор с коммерческой страховой компанией, получив поручительство банка или вступив в общество взаимного страхования.
Размер страховой премии для застройщика по договору страхования будет определяться на основе страхового тарифа, который устанавливается страховщиком. Причем к базовому установленному страховому тарифу страховщик вправе применять повышающие и понижающие коэффициенты. На размер этого коэффициента могут влиять такие факторы, как местоположение объекта, деловая репутация застройщика, наличие фактов нарушения в прошлом обязательств по договорам страхования, приостановления в прошлом деятельности застройщика по решениям суда. Страховая премия по договору может уплачиваться в рассрочку.
При этом далеко не каждая страховая компания имеет право заниматься данным видом страхования. Для того чтобы предоставлять эти услуги, компания должна соответствовать целому ряду критериев: иметь лицензию на этот вид страхования, работать на страховом рынке не менее пяти лет, располагать собственными средствами в размере не менее чем 400 млн рублей, в том числе размер уставного капитала должен составлять 120 млн рублей, отвечать требованиям финансовой устойчивости.
Из тех страховых организаций, которые имеют право заниматься этим видом страхования в Красноярском крае, далеко не все готовы браться за страхование долевого. На данный момент 5 региональных страховых организаций и 47 филиалов московских организаций, работающих на территории края, могут страховать долевое, из них только 20 филиалов и одна региональная страховая компания «Надежда» выразили желание заниматься этим видом страхования. В этом списке компании «Альянс», «ВТБ Страхование», «Гута-страхование», «ЖАСО», «МАКС», «Национальная страховая группа», «Росгосстрах», «Оранта», «Русская страховая транспортная компания», «НВС Энерго», «СОГАЗ», «Согласие», «УралСиб», «Энергогарант».
Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2020 году составляли 0,5–0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10–30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.
От чего зависит ставка:
- Участие застройщика в холдинге.
- Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
- Финансовая устойчивость.
- Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
- Этап строительства.
- Срок сдачи.
- Количество дольщиков.
Таким образом, страхование застройщика обеспечивает защиту интересов дольщиков, наряду с прочими положениями 214 Федерального закона. При этом упор делается на сохранность вложенных в строительство денежных средств. То есть, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств мерой обеспечения возмещения возможного вреда выступает денежная страховая выплата, а также залог земли.
Выплата компенсаций возложена на страховщика. Это может быть страховая компания, банк или Общество взаимного страхования, другими словами, выбранный поручитель застройщика. Банковская гарантия – удовольствие сегодня очень дорогое, да и не каждое кредитное учреждение предоставляет такую услугу. Поэтому чаще всего застройщики обращаются либо в страховую компанию, либо в ОВС.
В каких случаях страховка не защитит
Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:
- нецелевое использование средств;
- банкротство застройщика;
- мошенничество;
- незаконное получение разрешения на строительные работы;
- непрофессионализм застройщика.
Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
— государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
— договор долевого участия суд счел недействительным;
— наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
— застройщик не получил разрешение на застройку,
— наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
Страховая защита распространяется только на два случая:
- Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
- Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.
Существует ли органы страхового надзора?
Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.
Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.
Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Страхование участников долевого строительства
При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели.
Предлагаем ознакомиться: Отказ от страховки по кредиту: новые правила
Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.
Зачем страховать квартиру в новостройке?
Застраховать недостроенное жилье можно, и даже нужно, в некоторых ситуациях. Каждый гражданин вправе сам решить, нужен ли ему такой полис или он доверяет застройщику. Но если будущий хозяин покупает квартиру в кредит, то в условиях банковского ипотечного договора будет четко прописана обязательность оформления страховки.
- Задержка сроков строительства и сдачи объекта;
- Задержка с заселением нового здания;
- Разрушение дома вследствие природных катаклизмов, производственных аварий и терроризма;
- Банкротство строительной организации, отвечающей за строящийся объект;
- Махинации с двойной перепродажей недостроенной квартиры.
Случается, что застройщики сами предлагают вариант страховой фирмы, с которой можно заключить достаточно выгодный для клиента договор. Это может быть мошенничеством, так как компания с высокой вероятностью будет в сговоре со страховщиками. Необходимо выбирать проверенную фирму, которая зарекомендовала себя на российском рынке.
Договор страхования финансовых рисков заключается на полную стоимость объекта или на сумму, эквивалентную размеру оформленного кредита. Фирма-страховщик перед подписанием договора тщательно проверит документацию, связанную с застройщиком. Таким образом, гражданин обезопасит себя от неблагонадежной строительной организации. Для оформления полиса необходимо подготовить ряд документов:
- Разрешение органов местной власти на строительство жилого дома;
- Договор аренды земельного участка под строительные работы;
- Контракт инвестирования, который был предварительно заключен местными органами самоуправления и застройщиком;
- Договор между строительной организацией и дольщиками;
- Другая документация, демонстрирующая юридические отношения застройщика и дольщика;
- Справки об оплате инвестиционных взносов.
Стоимость страхования
Стоимость полиса на строящуюся недвижимость зависит от того, какой страховой тариф будет применен. На размер тарифа влияют результаты проверки документации застройщика (об объекте строительства, учредительные документы, разного рода разрешения и т.д.) и оценки рисков возникновения страховых случаев. Также, на цену страхового вознаграждения влияет стоимость недвижимости, на каком сейчас этапе строительства находится объект и сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию.
На тарифный процент также влияет сумма инвестиций. Стоимость недвижимости, которую оплатил дольщик, обычно равна сумме страхового покрытия. Обычно берется 2% от суммы инвестиции в год. Если высокий риск возникновения страхового случая, процент может возрасти до 6% в год.
Что выбрать – завершение строительства или компенсацию?
После признания застройщика банкротом участники долевого строительства смогут самостоятельно определить на общем собрании, на что будут направлены средства Фонда – завершение строительных работ или компенсационные выплаты. Юридическое сопровождение позволит грамотно оформить все необходимые бумаги и исключить бюрократические проволочки в этом деле.
Как правило, достройка дома – более рациональный вариант, чем хлопоты с возмещением ущерба и вторая попытка приобрести жилье в другом строящемся объекте. Единственное исключение – когда строительные работы прекратились на стадии котлована.
На принятие решения о выплате компенсаций пострадавшим Фонду отводится полгода с момента признания девелопера банкротом и открытия конкурсного производства.
Законом допускается финансирование строительства многоквартирных домов, за которые застройщики не платили обязательные отчисления в Фонд дольщиков. Также может финансироваться возведение:
- транспортной инфраструктуры;
- инженерных сетей и коммуникаций.
Важно!