Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Время приобретать муниципальное имущество». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В п. 4 ст. 3 закона о контрактной системе указано, что физлица могут участвовать в госзакупках наравне с другими претендентами. Гражданский кодекс тоже позволяет физлицу заниматься предпринимательской деятельностью без регистрации как ИП. А госзаказчику вовсе безразлично, зарегистрировано ли у исполнителя юрлицо или он выступает как ИП или просто физическое лицо. Главное — цена контракта и качество его исполнения. Участие в тендерах этой категории лиц 44-ФЗ отдельно не регулирует.
Не с «потолка» и не потому, что так захотелось. Начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность.
Здесь есть нюанс: услуги оценщиков стоят денег, и немалых. А сама оценка действительна в течение полугода. Это и понятно — рыночная стоимость различных объектов имеет обыкновение меняться в зависимости от множества факторов.
Поэтому, чтобы не тратить районные деньги зря и бесконечно не производить оценку, это делается, когда появляются потенциальные покупатели. Кстати, они могут быть как юридическими, так и физическими лицами.
Продажа муниципального имущества осуществляется тремя способами, которые проводятся последовательно, друг за другом.
Первый способ — аукцион. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Он может проводиться в открытой или закрытой форме. При открытой форме предложения о цене заявляются участниками аукциона открыто в ходе проведения торгов. При закрытой форме предложения по цене подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах.
Общее для аукционов в том, что «игра» идет на повышение. Начальная цена объекта — это рыночная стоимость, определенная оценщиками. Каждый «шаг» составляет 5 процентов.
Если аукцион был признан несостоявшимся, объект может быть выставлен на продажу вторым способом — это публичное предложение.
В отличие от аукциона, здесь идет «игра» на понижение. «Шаг» тоже составляет 5 процентов. Но цена не растет, а снижается. Однако не бесконечно, а до «цены отсечения», что составляет 50 процентов начальной цены несостоявшегося аукциона.
Если процедура публичного предложения тоже не позволила реализовать объект, может быть назначена третья форма — продажа без объявления цены. В таком случае муниципалитет начальную стоимость не определяет, а желающие приобрести объект подают свои предложения по цене в закрытых конвертах. Чья цена оказалась выше — тот и станет счастливым приобретателем.
При этой форме купить муниципальную собственность можно совсем недорого. Поэтому в выигрыше может оказаться самый скупой и терпеливый. Если, конечно, его не опередит кто-нибудь менее жадный и не «уведет» из-под носа «лакомый кусочек».
О ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯХ (ИП)
Особенных требований в законе о контрактной системе в сфере закупок для индивидуальных предпринимателей нет.
Преимуществом для них является простота аккредитации на площадках, как было уже сказано необходимы лишь все странички паспорта и выписка из ЕГРИП. Для ИП не потребуется решение учредителей о сумме сделки и у него отсутствуют учредительные документы.
Что принимать во внимание Индивидуальным предпринимателям:
В соответствии с пунктом 3-и ст. 3 275-ФЗ, ИП не лишен возможности участвовать в закупках в рамках государственного оборонного заказа.
ИП, согласно Гражданского кодекса отвечает по своим обязательствам (возможным штрафам и пени) всем своим имуществом, в том числе и после закрытия.
В случае если вы попадете в РНП, то на последующие 2-а года не имеете права принимать участие в торгах. Вы будете в реестре РНП, и заказчики не будут Вас допускать до заключения контракта, по результатам рассмотрения вторых частей заявок.
При потребности продолжения работы с госзаказом, придётся открыть ИП на другое лицо.
Заказчик в рамках 44-ФЗ объявляет закупку налогом на добавленную стоимость (НДС). В случае если вы на упрощённой системе налогообложения (УСН) и не платите НДС, то велика вероятность того что заказчик вычтет 18% из цены контракта после проведения торгов.
Это ситуация результат противоречия норм 44-ФЗ и налогового кодекса РФ. Согласно 44-ФЗ, цена контракта появляется в результате торгов, и она неизменна, имеются многочисленны разъяснение Минэкономразвития и Минфина. Но многие заказчики ссылаются на противоположные требования налогового кодека.
Поэтому, если Вы на УСН, а в проекте контракта отсутствует порядок действий заказчика в этой ситуации советуем подать запрос на разъяснения аукционной документации.
Некоторые заказчики дают преимущества субъектам малого предпринимательства и организациям инвалидов.
Физические лица имеют возможность зарегистрироваться на любой электронной торговой площадке и принимать участие в аукционах также, как и другие категории участников.
В большинстве случаев они принимают участие в «простых» закупках, не требующих регистрации ИП или же ООО.
К примеру, аукционы по приобретению квартир, услуг перевода, репетиторов, гидов и т.д. Легче всего им принимать участие в запросе котировок, для которого до конца 2018 возможен вариант на бумажном носителе и нет необходимости получать электронно цифровую подпись.
Процесс аккредитации для физлиц на электронной торговой площадке довольно прост
Нужно иметь электронно цифровую подпись, а из документов понадобится лишь только копия свидетельства о присвоении ИНН и копия паспорта с 1-й по 20-ю страничку.
При аккредитации нужно будет указать контактные данные и банковские реквизиты.
Оценка и сопоставление заявок на участие
Конкурсная комиссия осуществляет оценку и сопоставление заявок на участие в конкурсе, поданных заявителями, признанными участниками конкурса. Срок оценки и сопоставления таких заявок не может превышать 10 дней с даты подписания протокола рассмотрения заявок.
Оценка и сопоставление заявок на участие в конкурсе осуществляются в целях выявления лучших условий исполнения договора в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.
Критериями оценки заявок на участие в конкурсе помимо цены договора могут быть:
- сроки реконструкции (этапы реконструкции) объекта договора, если такая реконструкция предусмотрена в конкурсной документации;
- технико-экономические показатели объекта договора на момент окончания срока договора;
- объем производства товаров (выполнения работ, оказания услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- период с даты подписания договора до дня, когда производство товаров (выполнение работ, оказание услуг) с использованием имущества, права на которое передаются по договору, будет осуществляться в объеме, установленном договором;
- цены на товары (работы, услуги), производимые (выполняемые, оказываемые) с использованием имущества, права на которое передаются по договору;
- качественная характеристика архитектурного, функционально- технологического, конструктивного или инженерно-технического решения для обеспечения реконструкции объекта договора и квалификация участника конкурса.
Признание торгов несостоявшимися
Последствиями признания конкурса и аукциона несостоявшимися являются одинаковыми.
Различают признания торгов несостоявшимся по причине:
а) подачи единственной заявки на участие;
б) признания участником торгов только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в торгах.
В таком случае если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией, заключается договор с таким участником по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе и конкурсной документацией, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса.
Если торги признаны несостоявшимися по иным причинам, организатор конкурса вправе объявить о проведении нового конкурса либо аукциона в установленном порядке. При этом в случае объявления о проведении нового конкурса организатор конкурса вправе изменить условия торгов.
Аукционы по продаже имущества
Участие в аукционах по продаже имущества является доступным и открытым для неограниченного числа лиц. Участники регистрируются на электронной площадке без взимания оплаты. Чтобы принять участие в аукционе, нужно в установленный срок представить заявление на участие, правоустанавливающие документы и подписать договор о задатке, который необходимо перечислить на расчетный счет организатора. После рассмотрения поданных документов, организатор принимает решение о допуске или об отказе в допуске к торгам.
По факту окончания подачи ценовых предложений организатор торгов принимает решение о признании победителем и заключении договора купли-продажи с участником, направившим самое высокое ценовое предложение. Внесенные участниками аукциона задатки возвращаются всем заявителям, кроме победившего лица. В случае если победитель откажется или уклонится от заключения договора, то задаток ему не возвращается. В этой ситуации организатор имеет право предложить подписать данный договор другому участнику торгов, который предложил самую высокую цену после победителя.
В случае если на аукцион не поступит ни одной заявки на участие или ни одна из заявок не будет допущена, — организатор принимает решение о признании этого аукциона несостоявшимся. Далее проводится повторный аукцион по продаже имущества. При этом стоимость имущества при повторной продаже понижается на 10% от первоначальной цены на первом аукционе. Если и повторные торги будут признаны несостоявшимися или договор не будет заключен с единственным участником аукциона, тогда продаваемое имущество должника реализуют посредством публичного предложения.
Продажа имущества с помощью публичного предложения отличается от аукциона по продаже имущества тем, что стоимость продажи данного имущества последовательно уменьшается в течение определенного периода времени если никто из участников торгов не подает ценовых предложений. При этом организатор торгов устанавливает порог до которого идет снижение. Ниже этого порога стоимость имущества снижаться не может. Именно публичные торги могут быть приоритетным направлением для участия в имущественных торгах т.к. начальная цена лота уже изначально ниже рыночной и может и дальше снижаться.
Здесь выберем подходящие аукционы земельных участков и поучаствовуем в них.
Если выбрать тип — Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе, то в результатах поиска будут представлены не аукционы.
Вместо земельных аукционов отобразятся объявления о возможном проведении аукциона в будущем. При условии появления заинтересованных граждан.
Иными словами, этот тип извещения не о том, что проводится аукцион. Это предварительный сбор заявок для выяснения заинтересованности в земельном участке.
Для того, что бы найти земельный участок, выставленный на аукцион, нужно выбрать тип: «Извещение о проведении торгов».
Во втором поле просто выбираем страну размещения – Россия.
В третьем поле нужно выбрать местоположение земельного участка.
Как правило, достаточно выбрать субъект РФ и район или в город, в котором нацелены найти земельный участок.
Нормативные правовые акты, регулирующие правоотношения
- Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» №178-ФЗ от 21.12.2001.
- Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положений об организации продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения и без объявления цены» № 549 от 22.07.2002.
- Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе и положения об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе» № 585 от 12.08.2002.
- Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения о проведении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества» № 584 от 12.08.2002.
- Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» №161-ФЗ от 14.11.2002.
- Постановление Правительства Российской Федерации «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» №333 от 06.06.2003.
- Постановление Правительства Российской Федерации «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» №432 от 05.06.2008.
- Приказ ФАС России «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» №67 от 10.02.2010.
- Приказ Минэкономразвития России «Об определении официального сайта в сети Интернет для размещения информации о приватизации федерального имущества» №438 от 15.09.2010.
- Постановление Правительства Российской Федерации «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме» №860 от 27.08.2012.
- Федеральный закон «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» №137-ФЗ от 27.05.2014.
- Постановление Правительства Российской Федерации «О порядке реализации имущества, обращенного в собственность государства, и о внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации № 909 от от 10.09.2012.
- Распоряжение Правительства Российской Федерации №2488-р от 04.12.2015.
Способы продажи государственного и муниципального имущества
В соответствии с частью 1 и частью 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ, приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только следующими способами:
- Преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество.
- Преобразование унитарного предприятия в общество с ограниченной ответственностью.
- Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.
- Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе.
- Продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе.
- Продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ.
- Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли.
- Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.
- Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.
- Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
- Продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
Продажа государственного или муниципального имущества может осуществляться в электронной форме.
Информационное сообщение о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества должно содержать следующие сведения:
- Наименование органа, принявшего решение об условиях приватизации, реквизиты решения.
- Наименование имущества и его характеристику.
- Способ приватизации такого имущества.
- Начальная цена продажи такого имущества.
- Форма подачи предложений о цене такого имущества.
- Условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов.
- Размер задатка, срок и порядок его внесения, назначение платежа, необходимые реквизиты счетов, порядок возвращения задатка.
- Указание на то, что сообщение является публичной офертой для заключения договора о задатке в соответствии со ст. 437 ГК РФ.
- Порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок, предложений.
- Исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов.
- Срок заключения договора купли-продажи имущества.
- Порядок ознакомления покупателей с иной информацией, условиями договора купли-продажи имущества.
- Ограничения участия отдельных категорий физических лиц и юридических лиц в приватизации имущества.
- Порядок определения победителей либо лиц, имеющих право приобретения имущества.
- Место и срок подведения итогов продажи имущества.
Торговые процедуры, проводимые в интересах муниципальных образований и на их средства, именно последним обстоятельством существенно отличаются от государственных закупок.
Госконтракты финансируются из федерального либо регионального бюджетов, муниципалитеты же в ходе заключения договоров о закупках вынуждены довольствоваться собственными бюджетами или привлечёнными средствами.
Даже контракты, заключаемые субъектами федерации в интересах муниципалитетов, всё равно частично проводятся за счёт муниципальных бюджетов.
Проведение муниципальных торгов базируется на солидной законодательной и нормативной базах. Главными документами здесь выступают:
Торги в интересах муниципальных нужд могут проводиться в разных форматах, представленных:
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Какие существуют требования к участникам торгов
В общем понимании, существующего законодательства, каких-то специфических требований и какими должны быть участники муниципальных торгов, проводимых на государственном или муниципальном уровне нет.
Однако в положениях, содержащихся в законах 44-ФЗ и 223-ФЗ, а также в других нормативных документах, например, в постановлении Правительства РФ от 04.02.2015 г. № 99, муниципальный заказчик может установить свои требования к участникам торгов.
Например, при приватизации объекта недвижимости, относящийся к коммунальному хозяйству (городская котельная), заказчик может потребовать у участника конкурса наличия соответствующей лицензии или права на эксплуатацию подобных объектов. Тоже самое относится к некоторым областям строительства или природопользования.
Как купить земельный участок для строительства дома с муниципальных торгов
Купить земельный участок у муниципалитета города можно с помощью системы аукциона. Существует 2 типа торгов, отличающихся по виду права на участок:
- Торги по продаже права на заключение договора аренды земельных участков. В этом случае участок предоставляется вам в аренду на определённый срок (обычно 3 года) при соблюдении определённых условий. В эти условия входит обязанность вами осуществить в этот промежуток времени постройку жилого дома и сдать его в эксплуатацию. По окончанию периода аренды у вас есть возможность выкупить земельный участок в собственность.
- Торги по продаже земельных участков непосредственно в собственность.
Кто может стать участником аукциона
Прежде чем разбираться, как проводится аукцион по аренде земельных участков, нужно понять, кто вообще может стать участником торгов.
Фактически, подать заявку может любое юридическое или физическое лицо. Однако, при рассмотрении заявления комиссия будет принимать решение о допуске заявителя к процедуре.
Земельным кодексом предусмотрены случаи, когда организации или гражданину откажут в возможности стать участником аукциона. Это может произойти в случае:
- не предоставления полного перечня документов или подача фиктивных сведений;
- к моменту рассмотрения заявок от заявителя не поступил задаток;
- заявление подает лицо, которое в соответствии с ЗК РФ и другими законодательными актами, не имеет права на получение участка в аренду или на участие в торгах;
- заявитель включен в реестр недобросовестных участников.
Новые требования к участникам
Одно из важных нововведений — универсальная предквалификация.
При цене закупки выше 20 млн рублей к участию будут допускать только участников, которые подтвердили опыт исполнения контракта по 44-ФЗ или договора по 223-ФЗ с ценой не меньше 20 % НМЦК за 3 предшествующих года. Если по такому контракту были начислены штрафы, то они должны быть полностью оплачены поставщиком.
Также, теперь единственный поставщик, заключающий контракт по основаниям 4, 5, 18, 30, 42, 49, 54, 59 ч. 1 ст. 93 44-ФЗ, должен соответствовать Единым требованиям для участников закупок (не проводится ликвидация, не офшорная компания, нет задолженности по налогам и т.д.).