Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с земельным участком: как купить и оформить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для продажи частного дома в соответствии с законодательством Республики Казахстан сторонам необходимо заключить договор купли-продажи в письменной форме. Это договор не обязательно нотариально заверять. Хотя специалисты рекомендуют обратиться к услугам нотариуса. Он не только обладает достаточным опытом проверки чистоты сделки, но и выполнит ряд важных процессуальных действий – удостоверит личности сторон сделки, их полномочия и дееспособность, наличие права собственности на отчуждаемое имущество и подтвердит, что стороны действуют согласно их свободному волеизъявлению.
Какие документы должны быть у продавца для продажи частного дома с участком?
1. Правоустанавливающий документ. Таким документом может быть:
— договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации;
— свидетельство о праве на наследство;
— регистрационное удостоверение, выданное Центром по недвижимости (чаще всего при строительстве нового дома, перепланировке или реконструкции существующего);
— акт о приобретении с публичных торгов;
— копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). Данный документ должен быть зарегистрирован в Центре по недвижимости (бывшее БТИ) или в Центре обслуживания населения (ЦОНе) и иметь соответствующий штамп.
2. Идентификационный документ на земельный участок, то есть госакт, содержащий план участка с указанием его места нахождения и размеров; целевое назначение; основание приобретения (название документа, на основании которого был приобретён участок). Госакт выдаётся в Межрегиональной земельной инспекции (улица Ауэзова, 107, угол проспекта Абая) и регистрируется в ЦОНе, что также должно быть подтверждено соответствующими печатями.
3. Технический паспорт на дом, для получения которого обращаются в Центр обслуживания населения по месту нахождения недвижимости (ЦОН).
Обременения — что это такое?
Продавцу дома и участка следует помнить, что при наличии обременения на его объекте или участке продать такой объект и участок будет проблематично. Покупателю же недвижимости следует обратить особое внимание на информацию об обременениях выбранного жилого дома с земельным участком.
Обременение — это условие или запрет, наложенный законом или государственным органом на объект недвижимости или земельный участок, либо возникшее по решению суда. Такое условие или запрет не дают возможности собственнику объекта и участка в полной мере свободно распоряжаться своим имуществом. К обременениям относят арест, залог, ипотеку, запрет на отчуждение и т.д. Эти данные занесены в единую систему электронного документооборота департамента юстиции ЦОН и предоставляются при обращении в эти центры для получения кадастровой справки. Сама же кадастровая справка выдается моментально.
Таким образом, обязательной государственной регистрации подлежат не только права собственности на недвижимость, но и обременения. Каждая запись об ограничении идентифицируется номером регистрации.
Такая полная информация об объекте недвижимости и о земельном участке обеспечивает прозрачное функционирование рынка недвижимости в Казахстане и помогает сторонам возможной сделки принять взвешенное решение.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.
Для примерных расчётов:
- Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
- Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье.
- Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену.
Первым делом – документы
Перед сделкой покупателю необходимо внимательно изучить правоустанавливающие документы и убедиться в том, что права собственности продавца на землю и на дом правильно оформлены и зарегистрированы. Одним словом, каким бы честным и располагающим к себе ни был продавец, как бы усердно вам его ни рекомендовали хорошие знакомые, ни в коем случае нельзя оставлять без внимания документы на дом и землю. Самый простой способ проверки — получение в ЦОНе справки о зарегистрированных правах и обременениях на приобретаемое вами имущество, из которой можно определить, кто является собственником и какого именно имущества.
При купле-продаже жилого дома с земельным участком в обязательном порядке необходим следующий пакет документов:
- Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство + свидетельство о государственной регистрации права и т.д.). Если дом был непосредственно построен продавцом, то так же необходим акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, зарегистрированный в ЦОНе.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (государственный акт на право собственности на земельный участок и постановление акимата о предоставлении этого надела в собственность). Акт на земельный участок выдается территориальными органами по управлению земельными ресурсами. Он содержит:
- план границ земельного участка с указанием его места нахождения и размеров;
- правовое решение земельного участка (право частной собственности, аренда или др.);
- целевое назначение земельного участка (например, обслуживание жилого дома и надворных построек);
- основание приобретения земельного участка (название документа, на основании которого приобретен участок).
Земельный участок, на котором находится дом, должен быть не только правильно оформлен, но и обязательно находиться в собственности продавца. Необходимые документы при оформлении сделки:
- Технический паспорт домовладения. Он представляет собой единый документ, в который входит план земельного участка, экспликация площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние. Если дом находился в собственности более полугода, то к его продаже необходимо подготовить новый техпаспорт. Документ выдается центрами по недвижимости по месту расположения объекта после его обследования и составления нового плана и должен иметь печать учреждения с датой обследования.
- Кадастровая справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (дом, а также земельный участок) и сделок с ним. Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения жилого дома. В справке о зарегистрированных правах на земельный участок может содержаться запрет на отчуждение.
- Копия свидетельства о браке, если продавец или покупатель состоит в браке.
- Согласие супруга(-и) на продажу, если продавец на момент приобретения состоял в браке, а также согласие супруга(-и) покупателя на покупку, если покупатель на этот момент состоит в браке.
- Удостоверения личности продавца и покупателя.
Это далеко не полный перечень документов при оформлении сделки купли-продажи, а также мены или дарения жилого дома с земельным участком, но наиболее распространенный.
Береженного бог бережет!
Купля-продажа недвижимости сопряжена на практике с определенной долей риска, в том числе по той причине, что до государственной регистрации перехода права собственности собственником дома фактически остаётся продавец.
Во избежание непредвиденных ситуаций следует в момент оформления документов на отчуждение домовладения озвучить у нотариуса все нюансы, имеющие иногда значительное материальное значение. Например, продавец после подписания договора отремонтирует крышу, фасад дома и т.д. Все озвученные вами дополнительные условия по сделке нотариус обязательно включит в договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Это предотвратит возможные конфликты между сторонами, а в случае их возникновения поможет в будущем разрешить спор на законных основаниях. Если дом покупается с обстановкой, особенно важно составить два договора купли-продажи — жилого дома и имущества с полным его перечнем.
Бывает, что используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях или с помощью махинаций вообще лишают их законного жилища. Поэтому во избежание подделок целесообразно провести юридическую экспертизу уже имеющихся документов. Так, после легализации имущества в Казахстане на рынке недвижимости появились объекты с правоус-танавливающими документами в виде решений комиссий по проведению легализации при акиматах. В случае приобретения такой недвижимости необходимо насторожиться и проверить решение о легализации в акимате города. Есть случаи, когда легализация выполнена на совершенно посторонних лиц в спешке, без достоверной проверки документов и объекта. И нет гарантий, что приобретенная вами недвижимость по решению суда не будет потом изъята его настоящим владельцем.
Следует насторожиться или вообще отказаться от покупки дома, который в течение короткого периода времени имел множество продаж. Потому что есть вероятность того, что предыдущие сделки оформлялись с использованием подставных лиц и могут быть позднее признаны недействительными. Подобное возможно, если, например, жилой дом являлся совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. Или когда при продаже не были соблюдены права несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, законных наследников, или просто дом был взят в аренду, а потом путем подделки документов продан. Даже если вы не знали и не могли догадываться об этом, ваша правильно оформленная сделка в соответствии с действующим законодательством будет признана недействительной, так как предыдущая была выполнена с нарушениями закона.
Чтобы избежать этого, получите в департаменте юстиции выписку из истории объекта о переходе права собственности на недвижимость, где содержится информация о ее предыдущих владельцах или поинтересуйтесь, например, у соседей о том, кто является собственником продаваемого имущества.
Если продавец настойчиво требует заключения сделки купли-продажи у «своего» нотариуса — также будьте внимательны! В таком случае разумным будет обратиться за консультацией к другому нотариусу. Заплатив один раз незначительную сумму, вы избежите в будущем гораздо большего ущерба.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Продажа недвижимости нерезидентами (иностранцами)
В соответствии со ст.252 ГК РК, гражданам без вида на жительство, но которые владеют недвижимым имуществом на территории Республики Казахстан, необходимо продать недвижимое имущество в течении 1 года от срока потери гражданства.
В целом, иностранцы и резиденты Казахстана имеют схожие правила налогообложения при продаже недвижимости.
Главными отличиями являются:
- более высокая налоговая ставка размером 15%;
- необходимость проверки Конвенции о двойном налогообложении Казахстана и страны-резидента (если Конвенция между странами не подписана, продавец-нерезидент обязан оплатить налог как в Казахстане, так и в стране резидентства);
- нерезидент обязан оплатить налог вне зависимости от срока владения недвижимости.
Таким образом, чтобы реализовать недвижимость в Казахстане иностранцу необходимо:
- иметь ИИН РК;
- предоставить декларацию по ИПН РК по Ф. 240. до 31.04 следующего года от реализации недвижимости;
- иметь договор купли-продажи или акт оценки стоимости имущества;
- оплатить налог в Казахстане в в размере 15%.
Что такое договора ГПХ и кто может по ним работать?
ГПХ – это договор гражданско-правового характера. Сторонами такого договора, как правило, являются физлицо (исполнитель) и ТОО или ИП (заказчик). Заключаются договора ГПХ на определенный объем услуг, например на услуги:
- уборки;
- погрузки/разгрузки;
- охраны;
- перевода;
- бухгалтерского сопровождения и т.д.
Регулируются договора ГПХ Гражданским Кодексом РК и бывают двух видов:
- договор подряда (ст.616 ГК РК);
- договор возмездного оказания услуг (ст.683 ГК РК).
Что стоит узнать при покупке земельного участка в СНТ
При покупке дачи и земли, за ней закрепленной, проверяют документы, обращаются за справку в администрацию поселка, города. Последняя необходима для подтверждения того, что собственность освобождена от прописанных в ней ранее людей. Если в купленном жилье прописаны другие граждане, то новому собственнику придется пройти через неприятную процедуру выписки нежелательных жильцов. При этом такая выписка не всегда возможна (выписать несовершеннолетних из единственного жилья не получится). Приобретая участок в собственность стоит обратить внимание также и на:
- Форму надела. На нестандартных участках земли не всегда удается возвести дом или другие постройки. Причина – нарушение норм противопожарной безопасности. Между краем участка и строением должно пролегать от 1 до 5 метров.
- Местность. Надел расположенный на пологом склоне может затопляться весной.
- Коммуникации. Перед покупкой следует убедиться в том, что на участке имеется водопровод или колодец, дом обеспечен энергией, имеется возможность подключения газа.
Как можно продать участок по садовой книжке
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
Итак, купить землю и дом в СНТ реально, но перед сделкой необходимо узнать, какие документы нужны для покупки дачи с земельным участком в СНТ, как продать дачный участок быстро, как вести себя с продавцом, куда обращаться после совершения покупки. Обо всем этом смотрите выше.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – более низкая цена земли в СНТ стоит того, чтобы ею заниматься, или лучше сразу «целиться» на покупку в коттеджном поселке? |
Покупка дачи может сопровождаться проблемами следующего характера:
- Доказательство смены собственника для председателя товарищества — необходимо после приобретения в течение месяца показать выписку из ЕГРН в данную организацию.
- Долги по взносам — продавец должен оплатить все квитанции и сборы до совершения сделки.
- Заброшенный участок — необходимо уточнить есть ли владелец у земли.
- Садовая книжка — оформить дачу в собственность по ней может только садовод, фамилия которого прописана в архиве районной администрации.
- Неполный комплект документации или предоставление копий вместо оригиналов.
Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.
- Копии паспорта обеих сторон.
- Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса.
- Документ, подтверждающий право на собственность.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- План межевания участка.
- Квитанция об уплате налога на землю.
- Выписка из Росреестра.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации.
- Выписка из домовой книги.
- Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства.
После того, как продавец получил деньги за дачу, ему нужно подать декларацию в налоговую инспекцию. Затем, согласно Налоговому Кодексу статье 208, гражданин России обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от сумы продажи, а нерезидент -30%.
В кодексе прописаны некоторые условия по освобождению уплаты налога.
Однако есть такой нюанс, если человек в одном и том же году продал дачу и купил другое жилье, он может не платить НДФЛ, а воспользоваться налоговым вычетом.
Важно помнить о сроках подачи декларации и уплате подоходного налога. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, следующего после года продажи имущества. Налог же нужно оплатить до 15 июля того же года. В 3-НДФЛ нужно указывать сумму оценочной стоимости дома и земли. Инспектор проверяет правильность заполненного документа, сверяя данные с документом об оценочной стоимости.
Изменения для физических лиц-резидентов
В п.1 ст. 320 НК внесено изменение, исключающее ссылку на п.2 ст. 320 НК и п. 2 ст. 320 НК, предусматривающий ставку ИПН по доходам физлиц в качестве дивидендов в 5%. Такие изменения предусмотрены с целью применения к доходу в качестве дивидендов ставки ИПН в 10% и уравнивания ставки ИПН по любым типам доходов (зарплата, предпринимательская деятельность, имущественный доход и пр.).
Читайте статью как увеличить порог по доходу до 288 млн. тенге и не платить НДС.
Изменен и дополнен подпункт 7 п. 1 ст. 341 НК, вступающие в силу 01. 01. 2023 г.
Предусмотрено использование корректировки доходов в качестве дивидендов, полученных непосредственно по ценным бумагам, находящихся на момент начисления дивидендов в списке официальных фондовых бирж, включая МФЦА, действующих на территории Казахстана, при условии, что торги велись на бирже в полном соответствии с установленными критериями Правительства РК.
Изменен и дополнен подпункт 8 п. 1 ст. 341 НК, вступающий в действие 01. 01. 2023 г.
Данными поправками предусмотрено освобождение от обложения дивидендов, полученных от юридических лиц-резидентов за календарный год и не превышающих 30 тысяч МРП (что в 2023 году составит 95400000 тенге). Свыше данной суммы дивиденды облагаются налогом в установленном порядке. Норма распространяется на все субъекты бизнеса, независимо от категории (малое, среднее, крупное или микропредпринимательство). Кроме этого, упрощен порядок использования корректировки методом исключения определенных условий для ее применения (срок владения, конкретная принадлежность к недропользованию и пр.).
Использование минимальных цен в отношении импортируемых товаров из стран ЕАЭС, а также третьих государств
Изменен п. 2 ст. 444 НК, действие начинается 01. 01. 2023 г.
На основании ст. 444 НК в отношении определенных типов товаров, импортируемых с территории ЕАЭС в Республику Казахстан, для определения цены приобретенной продукции используется минимальный уровень стоимости в соответствии с порядком, регламентированным уполномоченными структурами в сфере регулирования торговой деятельности.
Чтобы обеспечить взимание косвенных налогов с официальной налогооблагаемой базы при импорте продукции на территорию Казахстана, внесены поправки, где предусмотрено использование минимального уровня цен на импортируемые изделия как с территории стран ЕАЭС, так и с иных государств, не входящих в состав ЕАЭС.
Такая норма даст возможность обеспечить одинаковые условия для участников внешнеэкономической деятельности, занимающихся импортом продукции из стран ЕАЭС и третьих государств.
Если вы импортируете или экспортируете товары через страны ЕАЭС, обращайтесь к специалистам Первого Бита по настройке Виртуального склада, СНТ и ЭСФ, а также маркировки.
Шаг 3. Оцениваем имущество
Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.
Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.
Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.
Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.
Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.