Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 юридических вопросов о возможности объединения квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отвечая на этот вопрос, первое, о чем стоит задуматься — конструкционные особенности, которые отличаются у различных зданий. Дело в том, что объединение двух квартир по одну двухэтажную — предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии и установку лестницы. Какой бы не была конструкция дома, а обустройство проема – сложная задача, ее не выполнить без строгих инженерных расчетов, в которых будет учтено и текущее состояние перекрытия, и особенности его конструкции, и другие тонкости.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Например, в монолитных домах, к коим относятся многие современные здания, устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще. А вот домах, построенных из железобетонных плит, нужно учесть множество факторов, в том числе:
- параметры плит (длина и ширина), размещение арматуры в них;
- расположение плит и несущих конструкций относительно друг друга и т.д.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями также потребуется выполнить масштабное инженерное обследование:
- потребуется определить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола;
- оценить состояние несущих элементов здания (дома с такими типами перекрытий, обычно, старые, возможен высокий износ конструкций).
Вопрос 5. Моя квартира находится на первом этаже многоэтажки рядом с пустырем. Я хочу пристроить себе пару комнат за свой счет. Как легально это сделать?
На вопрос ответила юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань:
– Вслед за увеличением площади квартиры изменятся технико-экономические характеристики и показатели многоквартирного дома, включая его площадь и площадь общего имущества: изменится участок под домом, поскольку изменятся наружные стены. Брать разрешение на строительство/реконструкцию не нужно, разве что в результате таких действий изменятся конструктивные и другие характеристики безопасности и надежности всего многоквартирного дома. В таком случае Гражданский кодекс требует получение разрешительной документации.
Но не стоит забывать, что строительство/реконструкцию необходимо согласовать со всеми владельцами квартир в доме. При согласовании собственника ожидают трудности, но это все равно необходимо сделать, так как земельный участок под домом и прилегающие к нему территории (элементы благоустройства, озеленения и другие объекты) считается общим имуществом всех владельцев помещений.
Также стоит серьезно отнестись к земельному вопросу, так как здание или сооружение, построенное в несоответствии с установленным порядком, относится к самовольным постройкам. Поэтому необходимо выяснить: был ли сформирован земельный участок под Вашим домом и внесли ли сведения о нем в Единый государственный реестр недвижимости. Возможно, для пристройки нескольких комнат необходимо будет перераспределить земельный участок и сформировать под домом участок другой площади, чтобы пристройка попадала в границы нового земельного участка.
H2 Как сделать двухуровневую квартиру из двух квартир
Для начала нужно учесть, что сделать двухуровневую квартиру можно лишь согласовав это мероприятие как перепланировку. Подробнее об этом будет сказано ниже, а сейчас остановимся на технической стороне такой перепланировки.
Намечая объединение жилых помещений по вертикали, следует помнить, что придется пожертвовать значительной площадью квартиры ради устройства лестницы.
В большинстве жилых домов с бетонными перекрытиями, они собраны из отдельных строительных деталей – плит различной толщины и конструкции.
Плиты перекрытий при устройстве проема для установки лестницы могут демонтироваться как целиком, например, в том случае если комната, в которой планируется устройство лестницы, имеет перекрытия небольшой длины, так и частично.
Независимо от конструкции перекрытий, устройство межэтажного проема требует обязательного усиления – колоннами, рамами, разгружающими опорами или другими металлоконструкциями. При этом рассчитывается нагрузка как на перекрытие, в котором будет прорезаться проем, так и на остальные элементы несущей конструкции здания.
Так как лестница в двухуровневой квартире является, пожалуй, ключевым элементом, расскажем о вариантах ее конструкции подробнее.
При соединении квартир по вертикали используются маршевые лестницы (вроде тех, которые можно увидеть в подъезде) и винтовые. Чаще всего, владельцы двухуровневых квартир останавливаются на данном варианте, так как винтовая лестница занимает меньше места, хотя и не отличается удобностью в использовании.
Как использовать пространство
Чаще всего словосочетание «двухуровневая квартира» ассоциируется с огромным пространством, на котором можно разместить все, что угодно. Но реальность более сурова. В реальной жизни площадь подобного жилья, чаще всего, довольно мала. И многочисленные фото в агентствах недвижимости это доказывают. Однако даже небольшое пространство вполне можно использовать рационально.
Итак, обычно двухэтажная квартира используется следующим образом: на нижнем этаже располагаются кухня, гостиная, столовая, ванная комната. Второй же этаж полностью составляют комнаты личного пользования. При этом верхний этаж для посторонних людей остается недоступен — это, своего рода, личное пространство хозяина квартиры.
Подобное жилище позволяет экспериментировать с геометрическими формами комнат, с их расположением, что делает дизайн каждой квартиры уникальным. Главное, при расстановке мебели — не загромождать комнаты. Насколько бы красивыми и элегантными ни были предметы интерьера, их избыток приведет к потере уюта. Кстати, место под лестницей тоже можно обустроить. Здесь прекрасно разместится гардеробная или же кладовая.
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
- Ширину и длину плит, размещение арматуры в них.
- Взаимное расположение плит и несущих конструкций.
- Возможности для монтажа усиления проема и деталей лестницы.
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
- Требуется установить расположение балок и иных конструкций, воспринимающих нагрузку пола.
- Оценить состояние несущих элементов здания, так как дома с такими типами перекрытий имеют значительный возраст и, следовательно, высокий износ конструкций.
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.
Что можно и что нельзя делать при перепланировке
Согласно Жилищному кодексу, по разрешению выполняют следующие работы:
- устанавливают и переустанавливают газовые приборы, прокладывая дополнительные подводящие сети;
- меняют газовую плиту на электрическую;
- устанавливают дополнительное инженерное и технологическое оборудование, увеличивающее потребление электроэнергии, воды или требующее прокладки подводящих сетей;
- устраивают туалетные и ванные комнаты, проемы в перекрытиях, несущих стенах и межквартирных перегородках;
- заделывают самовольно выполненные проемы в несущих стенах и перекрытиях;
- изменяют конструкции полов, не затрагивая межэтажное перекрытие;
- разбирают ненесущие перегородки, если они воспринимают сверхнормативную нагрузку перекрытия;
- устраивают в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями перегородки из кирпича, пазогребневых плит, керамзитобетонных, пенобетонных и газосиликатных блоков толщиной более 10 см, а также из иных материалов, создающих нагрузки на пол более 150 кг/м².
В Жилищном кодексе также перечислены запрещенные работы. Ни при каких условиях не делают следующее:
- не демонтируют несущие стены, балки и колонны;
- не изменяют сечения вентиляционных каналов;
- не заделывают наглухо в стену стояки газовых труб;
- не укладывают в штроб-каналы трубы отопления и водоснабжения;
- не увеличивают площади подсобных помещений за счет жилых (наоборот можно);
- не переносят кухни в жилую комнату с прокладкой водо-, газопровода и канализации;
- не вырубают дверные проемы в несущей стене без проведения расчетов нагрузок;
- не размещают ванную комнату над жилыми помещениями квартиры нижнего этажа без утвержденного варианта гидроизоляции.
Отметим, что на работы из списка разрешенных жилищная инспекция соглашается не всегда. Инспекторы в каждом конкретном случае ориентируются на заключения проектных организаций. Отрицательное заключение дадут из-за индивидуальных особенностей дома или объединяемых квартир. Например, когда в одной из квартир уже делали перепланировку, в результате которой нельзя проводить разрешенные работы.
Согласование не потребуется, если разбирают ненесущие перегородки или делают в них проемы при условии, что верхние перекрытия не давят на перегородки сверх норматива. Как они давят, выясняют в проектной организации. В какой именно, подскажут в жилищной инспекции. В любом случае перед объединением квартир консультируются в жилищной инспекции. После консультации станет понятно, дадут ли на него разрешение.
Двухуровневая квартира в монолитном доме
Особенность данных квартир — в четком распределении функций между уровнями и создании оптимального сценария движения человека, так как перемещение происходит уже не в плоской, а в объемной системе координат. Поэтому перед тем, как покупать двухуровневую квартиру, подумайте о ваших привычках и о том, как вы будете организовывать пространство для комфортной жизни.
При объединении по горизонтали нельзя полностью сносить несущую стену, можно только сделать проем в ней.
В последнем случае потребуется учесть некоторые особенности ремонта многоуровневой квартиры – технические нюансы, необходимые документы, порядок их согласования — именно об особенностях работы над созданием из нескольких (или одной) квартиры двухуровневую квартиру мы и поговорим с вами в этой статье.
Теоретически можно объединить квартиры на разных этажах, на одной площадке или через стенку в подъезде. В любом случае вам понадобится техническое заключение о возможности перепланировки и отдельный проект на устройство и усиление проёма в стене или перекрытии. Узнать, можно ли объединить две квартиры в одну, лучше у организации, которая проектировала ваш дом. И у них же в идеале и заказать проект.
До чего дошел прогресс: жизнь на антресоли
Казалось бы, на этом можно остановиться. Что еще можно впихнуть в понятие двух уровней? Но тут, друзья мои, начинается самое интересное – если в предыдущих случаях мы складывали две квартиры и получали одну, то теперь идем от обратного – делим одну по горизонтали и получаем… ну, как посмотреть – некоторые называют результат тоже двухуровневой квартирой.
Технология: берется одна квартира с высотой потолков не менее 4,5 м (в идеале), и разделяется горизонтальным перекрытием. Площадь перекрытия по СНиПу – не более 40% от площади пола. И, самое важное – перекрытие в данном случае является не полом, а антресолью.
Технически корректное наименование данной премудрости: квартиры с антресолью, с антресольным этажом, с полууровнем. Но, повторюсь, с легкой руки маркетологов и брокеров такие предложения всплывают в категориях двухэтажных и двухуровневых квартир, что в принципе не совсем верно. Как правило, подобная недвижимость более доступна по стоимости и отличается небольшим метражом и более скромными характеристиками.
Планировка: Объединяем две квартиры — что можно, а что нельзя
Специалисты считают, что достоинство такого жилья компенсируется его недостатками. К плюсам относят:
- Автономность, изолированность второго уровня. Это очень удобно, если в доме есть дети, пожилые. К первым могут прийти друзья и даже если в комнате будут стоять шум и гам, это никому не помешает. Взрослые могут расположиться внизу с приятелями и провести свободное время по-своему, не мешая пожилым отдыхать.
- Возможность грамотно зонировать пространство. Хозяин сам решает, где у него будет кухня, а где – туалет.
- Использовать лестницу как дополнительный функционал, например, для организации библиотеки.
Минусы двухуровневых квартир:
- Двухуровневые квартиры стоят дороже обычных, да и ремонт в них обходится недешево. Самым трудоемкой и затратной деталью как по времени, так и расходам является лестница.
- Потеря полезного пространства, и снова из-за лестницы. «Съедаются» и те добавочные метры, которые обеспечивают подход к ней.
- Небольшой выбор вариантов, если сравнивать с обычными одноуровневыми помещениями.
Первоочередная задача специалистов по дизайну – это разделение пространства на функциональные зоны в зависимости от потребностей и предпочтений клиента.
Необходимо сразу определиться с тем, где будут находиться спальня, гостиная, ванная комната, санузел.
После того, как зонирование комнат было произведено, следует обозначить их. Для этого существуют разнообразные способы.
Все может просто рухнуть
Прежде всего, нужно понимать: объединение двух квартир на соседних этажах в одну — это перепланировка. Причем она считается самой сложной из всех возможных перепланировок, так как затрагивает несущие конструкции — ведь нужно проделать отверстие в межэтажном перекрытии. Если делать это самовольно, без согласований и не привлекая профессиональных подрядчиков, то очень велик риск, что строение попросту обрушится. Или плиты пойдут трещинами, что грозит дому аварийностью. К тому же квартиру с несогласованными изменениями не удастся продать.
Обустройство проема в перекрытиях — это очень серьезная перепланировка, требующая укрепления перекрытий. Вся остальная часть квартиры тоже претерпит существенные изменения.
Согласовать же такую переделку крайне сложно и не всегда реально. Например, если перекрытия достаточно сильно изношены. У московского архитектора Светланы Тихоновой были клиенты, которые купили две квартиры, хотели их объединить, но им отказали, и квартиры пришлось продать.
Даже если согласование возможно, это потребует уйму времени, сил, нервов и денег. Один только проект (а его обязательно заказывать у лицензированных архитекторов) обойдется минимум в 150 тыс. рублей. Некоторые отказываются от затеи уже на этапе согласования, другие — узнав, сколько будет стоить обустройство и укрепление проема в перекрытиях (в районе 1 млн рублей).
Но и получив долгожданные резолюции чиновников, многие оказываются разочарованными, когда видят варианты планировок, которые архитекторы предлагают им сделать в объединенной двухэтажной квартире, говорит архитектор и дизайнер Марианна Бесчетникова. Лестничное пространство съедает много метров: 4-8 м2 на каждом этаже. Располагается лестница не там, где хотелось бы клиентам, а там, где ее технически возможно разместить — значит, остальное пространство придется приспосабливать к этим условиям. В результате воплотить свои фантазии насчет обустройства обновленного жилья у клиентов обычно не получается, поясняет дизайнер.
Лестница съедает довольно много места, поэтому после переделки владелец квартиры может быть неприятно удивлен тем, как сократилась ее полезная площадь.
— Дизайном полностью занималась жена. Она все подбирала, продумывала. Мы никаких эскизов не рисовали — просто прикинули, чего хочется. Единственное, с чем нам помогли профессионалы, так это с разработкой проекта. Просто так объединить кухню с гостиной было нельзя, поэтому пришлось соорудить массивную арку, которая помогла сместить нагрузку с естественной опоры, — объясняет минчанин.
За счет перепланировки и светлых тонов в интерьере помещение стало казаться куда более просторным.
В гостиной много домашних мелочей вроде подушек, меховых накидок, сувениров и цветов. Скандинавы называют такое стремление к уюту «хюгге».
Супруги работают дома, поэтому для них было важно сделать комфортную рабочую зону.
Основную часть мебели ребята привезли из IKEA. Модели шведского бренда хорошо вписываются в концепцию скандинавской стилистики.
— В плане мебели все очень просто и скромно. Мы намного больше тратили на какие-то глобальные вещи вроде инженерных коммуникаций, отделки и так далее. Или вот двери хорошие поставили, технику Bosch купили, кондиционер в каждой комнате смонтировали, — объясняет собственник.
На кухне установлен гарнитур белорусского производства, сделанный под заказ.
Выход на лоджию расположен в кухне. Места там не много — ровно для двоих.
В совмещенном санузле установлены стиральная машина и душевая кабина. Алексей говорит, что на сантехнике и плитке они старались не экономить.
В целом ремонт здесь довольно простой и понятный, без излишков и невероятных дизайнерских решений. Но разве они делают жилье комфортным и уютным?
Поскольку ремонт делался без привлечения профессионалов, мы попросили дизайнера Андрея Маковского из студии Zrobym Architects оценить интерьер и рассказать об ошибках и удачных решениях.
— Мне нравится, что у ребят получилось выдержать цветовую гамму. Это очень важно, респект им. К тому же они сделали очень правильно, что выбрали простые решения: черный, белый и дерево — это нравится всем. Тем более что квартиру сдают в аренду.
Что касается выдержанности стиля, то я бы не относил этот интерьер к чему-то конкретному. Да, здесь много от скандинавской стилистики, но таких обоев, например, в таком случае быть не может.
Вообще, получилось довольно чисто и аккуратно. Видно, что люди старались. Но это скорее просто хороший ремонт, а не дизайн интерьера. Все же в дизайнерской среде принято разделять эти вещи. По ряду допущенных ошибок все-таки видно, что над квартирой работали без привлечения экспертов. Эти ошибки — типовые, их допускают многие.
Например, дизайнер бы не поставил варочную поверхность рядом с раковиной: это неудобно. Их принято разводить в разные концы кухни. То же касается обычных стульев за барной стойкой, которые банально не подходят по высоте: человек сядет — и стол будет находиться на уровне груди. Да и сам стол можно было бы вынести за территорию гостиной, чтобы не тащить тарелку с борщом через всю комнату.
Есть у меня вопросы к вагонке на стенах в лоджии, к некоторой мебели, но большинство людей даже не заметят всех этих нюансов, они видны только специалистам.
От редакции. Сделали стильный ремонт и готовы рассказать об этом? Пишите на [email protected].
Наш партнер ТЦ «Горка ДОМ» объединяет более 20 специализированных магазинов, включая такие, как Jysk, Mile, «Гнездышко», el’Porta, Dipriz. На площади в 30 тыс. кв. м подобраны те вещи, которые могут понадобиться для нового интерьера: мебель, кухни, двери, строительные материалы, декор и даже посуда. До 23 августа магазины «Горка ДОМ» предлагают скидки до 60%. Адрес торгового центра — Минск, улица Каменногорская, 3 (станция метро «Каменная Горка»).
Можно ли сделать двухуровневую квартиру
Отвечая на вопрос, можно ли сделать двухуровневую квартиру в конкретном жилом доме, важно учитывать конструкционные особенности различных зданий.
Перепланировка с объединением двух квартир по вертикали в одну двухуровневую предполагает устройство проема в междуэтажном перекрытии с установкой лестницы.
Независимо от типа конструкции дома, устройство проема в перекрытии является сложной задачей и требует инженерных расчетов, учитывающих состояние и конструкцию перекрытия.
К примеру, в современных монолитных домах устройство проема в межэтажном перекрытии выполнить проще в силу его практически равной прочности в любом месте.
В домах, где перекрытия собраны из отдельных железобетонных плит, нужно учесть множество факторов:
Перед демонтажными работами будет необходимо провести инженерное обследование помещений на предмет возможности объединения квартир в одну двухуровневую.
В домах с деревянными и смешанными межэтажными перекрытиями для устройства проема и установки лестницы потребуется выполнить гораздо более масштабное инженерное обследование, обусловленное следующими факторами:
Помимо этого, потребуется учесть, что деревянные, смешанные и сборные железобетонные перекрытия потребуют расположения лестницы вдоль несущих балок и плит перекрытий, что ограничивает варианты ее размещения.