Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать муниципальное жилье в коммерческий найм и что это такое?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше. А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Что такое муниципальная квартира?
Из названия можно понять, что муниципальная квартира — это недвижимость, принадлежащая муниципалитету, то есть органам самоуправления. Обычно муниципалитет сдает такие квартиры в аренду, но повстает вопрос, можно ли сдавать ее по договору поднайма?
Законом это не запрещено. Только существуют некоторые условия, которые необходимо выполнить, чтобы получить такое разрешение. Начнем по порядку.
Сначала необходимо подписать договор социального найма. То есть, если вы хотите сдавать квартиру по договору поднайма, сначала сами должны ее арендовать.
Но арендовать такую недвижимость может не каждый. Чтобы муниципалитет разрешил арендовать квартиру, нужно:
- получить статус малоимущего гражданина;
- Использовать ее в социальных целях.
Какую информацию должен заключать договор поднайма?
- В первую очередь, это данные нанимателя и поднанимателя. Это: ФИО, паспортные данные, номер телефона.
- Второе — это четкое определение предмета договора. То есть, адрес, площадь, собственник, и прочее.
- Срок сдачи. Если срок не указан, автоматически считается, что он заключен на год.
- Также необходимо добавить к этому документу копию договора найма. Это служит подтверждением правдивости информации со стороны нанимателя о том, что эта квартира государственная. И что к ней не будет претензий со стороны третьих лиц, или огромной задолженности, и прочих проблем.
- Права и обязанности сторон. В этом разделе также находится перечень всех людей, проживающих в квартире.
- Акт приема-передачи квартиры. Здесь прописано состояние недвижимости, которая сдается.
- Оплата. Здесь прописаны сроки, в которые необходимо вносить квартплату. Это, как правило, раз в месяц до определенного числа. Также прописано кто платит коммунальные платежи (наниматель или поднаниматель). Также в примере договора есть пункт о возможности изменения квартплаты в течении действия договора.
- Дополнительно подается информация, когда и каким образом наниматель будет проверять состояние квартиры, и пункт по поводу проведения ремонта.
-
Неприватизированную муниципальную квартиру можно сдавать. Это называется процессом поднайма.
-
Для этого необходимо получить письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц и подать заявление в департамент управления недвижимостью в местных органах самоуправления. Заявление рассматривают в течение десяти рабочих дней.
-
Положительный ответ дают, если все зарегистрированные согласны на подселение, среди них нет хронически больных людей, после подселения на каждого жильца будет приходится на менее 6 м² жилой площади.
-
Муниципальную квартиру сдают по договору поднайма. Кроме заголовка, он практически ни чем не отличается от обычного договора найма жилого помещения.
-
Если вы сдаёте комнату в неприватизированной квартире по договору поднайма, то получаете доход. За него ежегодно необходимо уплачивать НДФЛ в размере 13%.
Если граждане в свое время получили квартиру от государства и не приватизировали ее, то она остается в муниципальной (или региональной) собственности, а жильцы пользуются ею по договору социального найма.
Наниматель может пересдать квартиру в поднаем, но только временно и с согласия местной администрации и проживающих с ним членов семьи. В противном случае такая сдача приводит вот к чему (проиллюстрирую на реальном примере).
Жители одной из многоэтажек г. Улан-Удэ неоднократно жаловались в администрацию на свою соседку. Она вела «крайне асоциальный» образ жизни со всеми вытекающими последствиями (шумные застолья, скандалы и пр.).
Администрация установила, что «проблемная» квартира вот уже несколько лет как сдается. Мужчина, который в свое время получил эту квартиру по ордеру, съехал из нее и сдал неофициально той самой «веселой» соседке.
Разумеется, никакого разрешения у администрации он не получал. Тогда та обратилась в суд, требуя не только выселить «нелегальную квартирантку», но и самого владельца жилья (по ордеру) признать утратившим право на жилплощадь.
Дело в том, что по закону (ст. 83 ЖК РФ) договор соцнайма расторгается с момента, когда наниматель добровольно выехал в другое место жительства.
А в данном случае все указывало на то, что мужчина не имел намерений пользоваться квартирой: он давно ее покинул, поселил туда жильцов, долги по квартплате не погашал и не следил за тем, что вообще там происходит.
Поэтому суд признал мужчину утратившим право пользования спорной квартирой и выселил его вместе с квартиранткой (Октябрьский р-й суд г.Улан-Удэ РБ решение от 28 мая 2019 г.).
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
По закону у каждого объекта должен быть собственный адрес. Его присваивают земельным участкам, жилым строениям, помещениям, коммерческим зданиям и постройкам, недостроенным объектам, а также участкам под жилищное строительство, землям садоводческих товариществ и даже машино-местам. Адреса вносят в специальную информационную систему и используют в том числе для предоставления госуслуг или почтовой связи.
В 2016 году появилась специальная государственная услуга «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации». До этого адреса помещениям, в том числе квартирам в жилых домах, не присваивали. Их получали только сами строения, а помещения учитывались в технических планах бюро технической инвентаризации. Департамент городского имущества сам провел адресацию квартир в границах так называемой старой Москвы, а это более трех миллионов объектов, или 99 процентов всего жилого фонда.
Проверить, есть ли у вашей недвижимости адрес, можно на сайте Федеральной информационно-адресной службы или в адресном реестре объектов недвижимости на портале открытых данных. Кроме того, информацию проверяет специальный сервис при заполнении электронного заявления на адресацию.
Адрес можно не только присвоить, но и аннулировать. Это происходит при снятии объекта с кадастрового учета, например при разрушении или сносе здания.
Договор аренды муниципальной собственности
Сам договор поднайма будет состоять из следующих положений:
- Основная часть:
- Дата заключения соглашения о поднайме.
- Реквизиты участников соглашения.
- Предмет договора (наименование жилья, общая площадь, полный адрес).
- Наименование и дата выдачи документа-основания, который позволяет арендатору сдавать муниципальную жилплощадь (договор социального найма и письменное согласие администрации).
- Права и обязанности сторон.
- Срок договора, условия пролонгации и досрочного расторжения.
- Дополнительные условия и форс-мажорные обстоятельства.
- Финансовое соглашение сторон:
- Стоимость аренды.
- Дата первой выплаты.
- Порядок передачи арендной платы в последующие месяцы.
- Кто оплачивает коммунальные платежи.
- В случае, если услуги по коммуналке платит сам поднаниматель – в какой срок надо предоставить квитанции об оплате.
- Кто оплачивает иные платежи (интернет, кабельное телевидение).
- Наличие задатка.
- Наличие залога и порядок его возвращения.
- Финансовая ответственность сторон.
- Ответственность сторон в случае ухудшения жилого помещения и имущества в нем.
- Акт приема-передачи имущества:
- опись имущества (наименование, количество, состояние).
- Показания счетчиков на момент заселения.
- Состояние ремонта.
- Состояние электропроводки, сантехники и трубопровода.
- Наличие телевизионного кабеля и интернета.
- Количество ключей, которые принимает поднаниматель.
- Акт возврата имущества.
- Ведомость передачи-получения денежных средств.
Раздел квартиры при разводе
Муниципальное жилье не является имуществом, совместно нажитым в браке. Поэтому нет смысла искать способ, как делится неприватизированная квартира при разводе. После завершения формальной процедуры ответственный наниматель вправе требовать выселение бывшего супруга.
Основание – отсутствие родственных связей и прав на регистрацию (проживание) по этому адресу.
По судебной практике можно упомянуть возможность иска с доказательством одновременного получения квартиры семьей по договору социального найма. В этом варианте рекомендуется применить требование о выполнении обмена на две муниципальные квартиры меньшей площади.
Так как раздел неприватизированной квартиры при разводе не предусмотрен, следует заранее исключить возможные проблемы. Для этого пользуются стандартной процедурой передачи недвижимости в частную собственность. На стадии подготовки документов можно договориться о приемлемом распределении долей.
После регистрации прав новых владельцев имущество не может быть изъято у бывшего супруга.
Можно ли продать неприватизированную квартиру
При обращении в администрацию вам дадут бланк заявления для заполнения. Данное заявление должны будут подписать все члены семьи. Рассматривается заявление на протяжении 30 дней.
В последующем заключается договор приватизации, которые в обязательном порядке заверяется нотариально.
- начальный этап аналогичен продаже обычной приватизированной квартиры. Вам нужно будет разместить объявление и ожидать покупателя. Разумеется, не стоит скрывать от него факт того, что квартира не приватизирована;
- после того, как покупатель найден начинается специфика. Дело в том, что будет происходить обмен. Для этого покупателя должен будет купить «буфер» – это жилплощадь, принадлежащая агентству и предназначенная именно для целей обмена;
- затем обе стороны, т.е. и продавец, и покупатель представляют все необходимые справки и оформляют заявление на обмен. После рассмотрения заявления соответствующий орган разрешает проведение обмена;
- покупатель получает вашу неприватизированную квартиру, а вы – «буфер», который затем продаете обратно агентству.
Отвечает руководитель арбитражной практики юридической Анастасия Жукова:
Неприватизированную квартиру можно временно сдавать по договору. В этом случае стороны заключают договор поднайма квартиры. Возможность заключения такого договора предусмотрена статьей 67 Жилищного кодекса РФ и статьей 685 Гражданского кодекса РФ.
Договор поднайма квартиры имеет три ключевые особенности. Они определяются спецификой правовой природы договора социального найма: в отличие от арендодателя по договору аренды наниматель не является собственником квартиры. Он имеет только право владеть и пользоваться квартирой. Он вправе использовать такую квартиру только для проживания в ней. То есть наниматель по договору социального найма не вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Инструкция: как зарегистрировать договор найма
Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья
Первая особенность: для заключения договора поднайма наниматель квартиры обязан получить письменное согласие наймодателя. Как правило, срок получения такого согласия составляет один месяц.