Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как грамотно провести общее собрание жильцов?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Протокол общего собрания должен быть составлен в простой письменной форме, протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке по ЖК РФ указываются дата и место проведения общего собрания собственников, вопросы повестки дня, информация о наличии или отсутствии кворума собрания.
В течение 10 дней со дня принятия решения о смене УК такое Решение общего собрания собственников должно быть доведено до собственников помещений мкд, в том числе и непринявших участие в собрании, путем вывешивания объявлений с результатами голосования во всех подъездах дома. Протокол необходимо оформить в 3-х дневный срок после проведения собрания.
Если собственники мкд проголосовали за смену управляющей компании, необходимо в установленный срок известить об этом как старую УК, так и новую УК. Управляющая компания, которая меняется, в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.
Данная услуга по сбору и актуализации Реестра собственников многоквартирного дома необходима, в первую очередь, для того, чтобы выверить все исходные сведения для проведения собрания, а именно актуализировать списки собственников дома, понять сколько квадратных метров занимают государственные квартиры (по договору соц.найма), квартиры и помещения в федеральной собственности и собственности г. Москвы и тп., помещения юридических лиц, определить квадратуру общедомовой собственности (чердаки, подвалы и тп.), а также согласовать Реестра собственников в ГКУ ИС района, ГБУ «Жилищник» при необходимости.
Далее нашими специалистами определяются: соотношение голосов собственников для установления кворума на очном собрании и принятия положительных решений при голосовании собственников, а также сколько необходимо набрать голосов «за» для получения положительного результата.
Нашими специалистами предоставляется услуга по составлению актуализированного Реестра собственников дома. Также мы запрашиваем Сведения из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) на собственников дома.
Стоимость и сроки оказания данной услуги обсуждается индивидуально по каждому дому и зависит от количества собственников мкд.
Подготовка и проведение общего собрания собственников с помощью сервиса Домучет
На сегодняшний момент собственники вправе сами выбрать, как проводить собрание. Это может быть привычное всем общее собрание собственников около дома или через интернет с использованием ГИС ЖКХ и региональной информационной системы. Кроме этого, существуют сторонние сервисы для голосования. Конечно, большинство из них являются платными, да и легитимность (законность) таких собраний может вызвать сомнение.
С другой стороны, подготовка и проведение общего собрания собственников весьма сложное занятие. Сначала необходимо организовать и провести само собрание, а затем подсчитать голоса, подготовить необходимые документы, что порой занимает очень много времени.
Мы, специалисты компании Домучет, ежедневно сталкиваемся с вопросами и проблемами, которые возникают у собственников, и понимаем, что проведение общего собрания крайне сложный процесс. Чтобы облегчить работу активным гражданам, мы разработали специальный облачный сервис, в котором собрали все необходимое для упрощения процедуры проведения собраний собственников.
С помощью сервиса Домучет можно существенно ускорить выполнение рутинной части организации: распечатать сообщение о проведении общего собрания, бланки голосования, подсчитать голоса, оформить протокол ОСС и т.д. Сервис Домучет не позволяет голосовать удаленно или через ГИС ЖКХ,он автоматизирует подготовку документов, которые распечатываются и подписываются на бумаге. Также стоит отметить, что сервис Домучет для подготовки и проведения общих собраний собственников бесплатен как для собственников, так и для управляющих организаций.
Чтобы подготовить и провести общее собрание собственников с помощью сервиса Домучет, Вам необходимо пройти следующие этапы:
- Регистрация в программе Домучет.
- Предварительная подготовка к собранию.
- Составление повестки дня.
- Уведомление собственников об ОСС.
- Распечатка документов для проведения собрания.
- Проведение собрания.
- Сбор решений собственников.
- Определение кворума.
- Подсчет голосов.
- Оформление протокола ОСС.
- Размещение результатов голосования.
Как провести заочное голосование в многоквартирном доме?
Если было организовано проведение очного собрания, но отсутствовал кворум, тогда собрание может быть проведено в заочной форме.
Процедура заочного голосования в МКД говорит сама за себя, а именно, что собственники не присутствуют на собрании, а мнение выясняется у каждого собственника заочно.
Для проведения в такой форме голосования потребуется также сформировать повестку дня, уведомить собственников о месте, дате и времени проведения собрания, а также сообщить о повестке дня, о том, каким образом можно ознакомиться с информацией и материалами собрания. Поскольку собрание проводиться заочно, то в уведомлении помимо приведенной к указанию информации, также необходимо указать дату, когда завершается прием решений собственников, а также место и адрес предъявления решений.
Собственники оформляют при заочном голосовании письменно свои решения по поставленным вопросам. Решение собственника должно содержать:
- сведения о собственнике;
- информацию о документе, который подтверждает право собственности голосующего лица;
- решения по вопросам, указанным в повестке дня, которые могут быть выражены в форме «за», «против» или «воздержался».
Итоги голосования подводятся членами счетной комиссии, избранными на общем собрании.
Решение оформляется в форме протокола и доводится до собственников помещений.
Где и как получить эти документы?
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
Его можно получить в управляющей организации конкретного дома. Если она отказывается, реестр можно составить своими силами. Для этого нужно попросить собственников помещений представить выданные до 15 июля 2016 г. свидетельства о регистрации или запросить сведения в Едином государственном реестре прав на недвижимость. После 15 июля 2016 года право подтверждает выписка из ЕГРП, а бумажные свидетельства отменили (письмо Минстроя от 17 ноября 2016 г. № 38396-ОД/04).
Уведомление собственников о проведении общего собрания
Перед проведением ОСС в МКД необходимо правильным образом уведомить собственников о предстоящем собрании. Для определения способа оповещения необходимо сделать запрос о предоставлении копии последнего принятого протокола ОСС в управляющей компании. В случае если это первое собрание собственников в доме, то необходимо известить собственников всеми предусмотренными Жилищным Кодексом способами и самостоятельно выбрать способ последующего уведомления.
Согласно ЖК РФ существуют два способа информирования собственников о предстоящем собрании: рассылка заказных писем (Почта России) с оповещением собственников или размещение уведомлений на входных группах жилого дома (на всех подъездах, на информационных стендах и в лифтах).
Особое внимание стоит уделить тому, что согласно ЖК РФ объявление о предстоящем собрании необходимо анонсировать не позже чем за 10 (десять) дней до начала очной части собрания.
Как проводится голосование в очной, очно-заочной и заочной форме?
Если собрание проходит в очной форме, оно начинается с регистрации всех присутствующих в реестре. Для начала голосования обязателен кворум, то есть присутствующие собственники должны иметь не менее 50% голосов. Далее собрание избирает председателя, секретаря и счетную комиссию. Голосовать можно только по вопросам, включенным в повестку. Оно может быть организовано с помощью бланков голосования или другими способами, например, поднятием рук.
При заочной форме голосование происходит с помощью бланков голосования, которые собственники передают до определенной даты по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.
В ходе
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Правила подсчета голосов и оформления результатов заочного голосования
Как и в случае с очными встречами, при заочном голосовании все определяет кворум. Все решения принимаются большинством — для положительной резолюции необходимо получить более 50% голосов всех собственников или ⅔ голосов от общего количества поданных определений.
Голоса подсчитываются только по тем бюллетеням, которые были предоставлены в установленный срок. Для каждого собственника доля голосов своя — она определяется в зависимости от доли недвижимости, которой он владеет, относительно общей площади помещений многоквартирного дома.
Если порядок ответов по какому-либо вопросу был нарушен, то этот пункт решения не учитывается. При этом само решение владельца силу не теряет.
Подсчетом голосов занимается счетная комиссия. Ее собирают перед тем, как инициатор планирует провести собрание собственников. Состав счетной комиссии определяет не инициатор, а жильцы дома многоквартирного дома своим общим решением. При подсчетах голосов члены счетной комиссии учитывают следующие факторы:
- общее количество жильцов многоквартирного дома;
- число проголосовавших владельцев жилой/нежилой недвижимости;
- итоговое количество поданных бюллетеней;
- корректность их заполнения;
- соответствие всего процесса собрания законодательным нормам.
После расчетов комиссия определяет наличие кворума. Если по каждому решению набран требуемый процент, то голосование считается состоявшимся. Теперь необходимо грамотно оформить его результаты.
Итоги сбора голосов отражаются в специальном протоколе. Помимо принятых решений по каждому вопросу повестки дня, в протоколирующем документе указывают расчетные показатели (общее число жителей МКД, количество проголосовавших жильцов и величину кворума), полную повестку дня (все вопросы перечисляются по пунктам).
Обязательное приложение к протоколу — перечень всех собственников жилой/нежилой недвижимости с указанием номеров занимаемых площадей, правоустанавливающих документов и долей в общем объеме голосов.
Какие вопросы решаются на общем собрании
Общее собрание жильцов с правом голоса решает:
- Кто будет управлять домом. В доме может быть создано правление жильцов, ТСЖ или ЖСК. Управлять может уполномоченная к этому фирма — УО.
- Когда, кем и на какие средства проводить реконструкцию, ремонт и иные строительные работы в доме. Так, на общем сборе постановляют, когда ремонтировать крышу, где закупать материалы для восстановления фасада, как будет оформлена детская площадка.
- Как может быть использован. Земля, вокруг дома может быть отдана для разбития на ней клумб или использована для создания парковки.
- На каких условиях общее имущество будет передано третьим лицам. Сообща выбирают арендатора, устанавливают размер арендной платы, определяют, куда направить вырученные средства.
Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)
Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.
Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.
Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле — инициатива.
Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.
На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.
Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.
Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.
Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.
Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.
Шаг 2. Составление реестра собственников помещений
В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.
- Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома
- ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме
- (посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время )
Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.
Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.
В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.
Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.
Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.
Шаг 4. Проведение общего собрания.
- В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.
Как проводится заочное голосование собственников жилья опросным путем
Если собрание собственников жилья не состоялось по причине отсутствия кворума, проводить собрание повторно вряд ли имеет смысл. Тогда и проводится заочное голосование. А опросный путь предполагает следующий порядок.
Повестка собрания остается такой же (как и при попытке провести собрание путем очного голосования). Каждому собственнику направляется сообщение, в котором помимо повестки должны быть указаны: дата и время, когда оканчивается прием сообщений собственников по вопросам, поставленным на голосование, адрес, куда такие решения должны быть переданы, как и где ознакомиться с материалами, которые будут представлены на собрании, инициатор собрания и его контактные телефон.
Собственники жилья в доме принимают решения по каждому вопросу – за, против, воздержался. Бланк решения содержит сведения о лице, которое проголосовало, о документе на право собственности такого лица. Подается по адресу, указанному в сообщении и счетная комиссия проводит подсчет голосов.
Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Уведомление о проведении совместного общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу:
г. Москва ул. Ленина, дом 71.
УВАЖАЕМЫЙ СОБСТВЕННИК
Сообщаем Вам. что по инициативе членов Совета МКД будет проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном жилом доме.
Форма проведения общего собрания — очно — заочное.
Дата проведения очного голосования 10 ноября 2015 года в 19-00
подвальное помещение «Дельфин» ул. Ленина, дом 71, 1 подъезд
Окончание приема заполненных бюллетеней для заочного голосования — 11 ноября 2015 до 19.00.
Перечень проблем для ОСС
На такой встрече жильцов принимаются решения по следующим проблемам:
- перепланировка внутренних помещений;
- правила формирования (порядок внесения взносов, назначение управляющего и иное) фонда капитального строительства и условия для изъятия средств из ФКП;
- условия проведения ремонтных работ (включая капремонт) или реконструкции здания;
- условия и цели получения заемных средств от лица ТСЖ (иной УК) на капремонт;
- обустройство придомовой территории;
- подписание соглашений на установку рекламных баннеров на фасаде дома;
- определение условий договоров с поставщиками энерго- и других ресурсов.
Собственники вправе поднимать и другие вопросы, связанные с жизнедеятельностью и эксплуатацией дома. Каждый вопрос, который рассматривается на общем собрании, должен затрагивать всех проживающих. Это означает, что для проведения капитального ремонта в квартире ОСС не назначается.
Перечень требований к протоколу ОСС
Протокол отражает итоговые результаты голосования. Поэтому к данному документу предъявляют жесткие требования. Протокол оформляется строго по образцу. В этом документе отражаются форма и тип собрания собственников, имя человека, выступившего в качестве инициатора. Дополнительно указываются сведения о лицах, присутствовавших на данном мероприятии.
Это обязательная информация, которую должен содержать протокол. Также в документе приводятся данные об общей площади дома и размерах квартир каждого из присутствующих. Нижняя часть отводится под перечни вопросов и ответов. При необходимости указывается список прикладываемых документов (доверенность на представление интересов или другие).
В протоколе обязательно отражаются дата и время проведения ОСС, место сбора (адрес многоквартирного дома). Документ подписывают председатель с секретарем. Другие лица не вправе делать отметки в протоколе.