Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор с управляющей компанией в 2020 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Нет договора с управляющей компанией
Право собственности на жилое помещение одновременно налагает на его обладателя и определенные обязанности. Одна из них — полная и своевременная оплата всех коммунальных услуг. Возникает такая обязанность у собственника одновременно с регистрацией его права.
Плата начисляется не только за потребленные жильцами электроэнергию, тепло, газ или воду. Но также за выполнение обслуживания всех коммуникаций и внутридомовых инженерных сетей, поддержание в чистоте общедоступных помещений и примыкающей к дому территории. Все это входит в работу по управлению.
Размер взносов берется не «с потолка». Сумму определяют сами жильцы через общее собрание или выбранная ими управляющая организация. По закону, для управления и обслуживания МКД может быть свободно выбрано самоуправление в нескольких формах или передача всех полномочий лицензированной (это обязательно) управляющей организации.
Комментарий к Статье 162 ЖК РФ
1. Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса. Такой договор должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Поскольку данная норма ч. 1 комментируемой статьи является императивной, договор управления не может быть заключен путем обмена документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).
В соответствии с п. 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», победитель конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса направляет подписанные им проекты договоров управления многоквартирным домом собственникам помещений в многоквартирном доме для подписания указанных договоров в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ (см. также ч. 5 ст. 161 ЖК РФ и комментарий к ней).
2 — 3. Части 2 и 3 ст. 162 Кодекса определяют предмет договора управления и ряд его условий, которые следует считать существенными. Как уже отмечалось, в соответствии со ст. 9 Вводного закона действие статей раздела VIII Жилищного кодекса России распространяется также на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами.
Договор управления многоквартирным домом содержит элементы различных договоров (на оказание услуг и выполнение работ), предусмотренных законом или иными правовыми актами. Поэтому такой договор относится к категории смешанных договоров. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (см. п. 3 ст. 421 ГК России).
Сторонами договора управления многоквартирным домом являются: исполнитель соответствующих работ и услуг — управляющая организация; заказчик — собственники помещений в многоквартирном доме, а также образованные в таком доме товарищество собственников жилья либо специализированный потребительский кооператив.
Подчеркнем, что на стороне заказчика в указанном договоре может выступать соответствующее юридическое лицо (товарищество собственников жилья или потребительский кооператив) как субъект гражданско-правовых (в том числе договорных) отношений. Органы управления юридического лица в соответствии с законодательством и уставом реализуют компетенцию этого юридического лица и действуют от его имени, но самостоятельно вступать в договорные отношения такие органы управления не вправе. Целесообразно, чтобы законодатель исправил отмеченный дефект правовой нормы, установленной в ч. 2 ст. 162 Кодекса.
4. Представляется, что договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 ГК РФ.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (см. п. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).
Как уже отмечалось, управляющей организацией ст. 155 ЖК признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую) правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке . ——————————— См. подробно: Тихомиров М.Ю. Государственная регистрация индивидуальных предпринимателей: новые правила. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2004.
5 — 6. Минимальный и максимальный сроки действия договора управления многоквартирным домом установлены в императивных нормах ч. 5 комментируемой статьи и не могут быть изменены соглашением сторон. Окончание срока действия договора управления автоматически не прекращает действие такого договора. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, то действие указанного договора пролонгируется на установленный в договоре срок без изменения условий договора.
7. Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.
В связи с этим в письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению многоквартирным домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. ——————————— Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1.
Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 Кодекса.
8. Изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 — 453 гл. 29 ГК РФ.
Последствия изменения и расторжения договора предусмотрены в ст. 453 ГК РФ. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Заключение договоров на оказание коммунальных услуг
При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией неизменно возникает вопрос, кто из них должен заключать договор с ресурсоснабжающими организациями. На этот счет было дано следующее разъяснение в Письме Минрегиона России от 03.05.2007 N 8326-РМ/07. В случае если ТСЖ (ЖСК) на основании пп. 1 п. 1 ст. 137 и ст. 162 ЖК РФ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, заключения договоров ресурсоснабжения ТСЖ (ЖСК) с ресурсоснабжающими организациями не требуется. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ (ЖСК) будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться ТСЖ (ЖСК) управляющей организацией.
Если ТСЖ (ЖСК) не заключает договор управления многоквартирным домом, то привлечение для обслуживания внутридомовых инженерных систем специализированных (жилищно-эксплуатационных) организаций производится путем заключения им возмездных договоров с одним или несколькими лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Обязательно ли заключать договор с управляющей компанией — что гласит закон
Главным нормативным актом, регулирующим сферу оказания услуг ЖКХ и и проведения управления всем имуществом МКД, считается Жилищный кодекс РФ. Так, в статье 162 Кодекса говорится, что с каждым жителем МКД в обязательном порядке необходимо заключить договор.
Фактическое подписание не является необходимостью, чтобы на собственника жилья либо жильца была возложено обязательство по соглашению, что был подписан с другими владельцами или жильцами, проживающими в соответствующем МКД. На подобных жильцов распространяются те же условия.
Порядок определения общих для всех условий соглашения с УК следующий:
- проводиться общее собрание жителей;
- на нем обсуждаются несколько вариантов соглашений, предоставляемых различными УК;
- большинством голосов собравшихся жильцов выбирается один из вариантов;
- на основе протокола заключается договор с одной из УК.
Несогласные с таким решением лица вправе обратиться в суд со своими претензиями и предложениями. В подобной ситуации заключение соглашения оставляется до момента вынесения судом решения по спору.
На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом
Закон не устанавливает срок, на который подлежит заключить договор с УК. Это полномочие отнесено к компетенции собрания жителей. Они в протоколе указывают, срок, на который заключается соглашение с соответствующим УК.
Так что договор управления многоквартирным домом заключается на срок, определяемый собранием.
Однако прекращение юридической силы договора по окончанию периода его действия является лишь единичным основанием для окончания отношений с УК. Закончит договорные отношения можно и по другим основаниям:
- решением собрания жителей;
- в судебном порядке в случае правонарушения УК, либо нарушения условий соглашения или требований законодательства.
Для одностороннего отказа от УК нужно конкретное основание, заключающееся в нарушение им законодательства.
Стороны договора управления МКД
Субъекты договора управления МКД довольно специфичны.
На одной стороне всегда находится управляющая организация (далее — УК), которая должна обладать специальной лицензией на управление МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). УК выбирается жителями дома на общем собрании либо путем проведения открытого конкурса (подробнее об этом — ниже). Управлять домом может только одна УК (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
На другой стороне договора в качестве заказчиков услуги по управлению могут находиться:
- Собственники квартир или иных помещений в МКД. Договор на управление заключается с каждым собственником, самостоятельно исполняющим обязанности по договору, не отвечая по обязательствам других. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
- Застройщик, только что сдавший в эксплуатацию новый дом.
- Органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Как выбрать управляющую компанию?
Широко распространены организации, которые под видом УК вымогают деньги с жильцов и не выполняют свои обязанности. Необходимо грамотно подходить к выбору управляющей компании.
Советы:
- Выбирать сообща. Коллектив должен знать все нюансы;
- Взять список обслуживающих организаций в администрации города;
- Изучить портфолио компаний: дата создания, опыт работы, стоимость услуг и т.д.;
- Проследить, не замечена ли УК в новостях. Чем реже она фигурирует в СМИ, тем добросовестнее работает;
- Пригласить представителей в дом. Таким образом можно узнать о компетентности специалистов.
Перечисленные советы помогут правильно выбрать УК. При заключении договора необходимо тщательно ознакомиться с его условиями. Большинство граждан вслепую подписывают бумаги. Такой способ решения вопросов повышает риск связаться с мошенниками. Юридическая грамотность – залог долгого и надежного сотрудничества с управляющими компаниями.
Знать примеры основных конфликтов
Конфликтные ситуации случаются часто, поэтому среди них можно выделить несколько наиболее частотных, которые связаны с балконом, общим тамбуром, подъездом и территорией около дома. Здесь важно заранее знать, что должна делать УК и что вправе делать вы.
Какая часть балкона — личная собственность, а за какую отвечает управляющая компания.
Стены, потолок, балконная плита — это общедомовое имущество и составляющая часть фасада здания.
К имуществу собственника относят перила, окна, двери, козырьки, навесы, мебель на балконе.
Чтобы изменить размеры балконной плиты или пристроить балкон, необходимо получить специальное разрешение. При этом совместить комнату с лоджией можно без проблем — за неё придётся платить как за отапливаемое помещение. Применять дизайнерские решения, изменять несущую конструкцию можно по усмотрению собственника жилья.
Управляющая компания должна ремонтировать несущие балконные плиты. Если они находятся в аварийном состоянии, это может угрожать жизням жильцов.
Можно отказаться от услуг, которые вам не нравятся, например ремонта фасада и нарушения облика балкона. Помните: никто не может навязать вам подобные услуги. Исключение — дома, которые включены в программы по сохранению архитектурного облика города.
Типовой договор с управляющей компанией ЖКХ
Каждый, кто владеет квартирой, производит платы за получаемые коммунальные услуги. Эти деньги взимаются на основании договора.
С одной стороны участником данного соглашения является гражданин-квартиросъемщик. Вторым участником может быть либо служба коммунального хозяйства, либо управленческая организация.
Оформлению таких соглашений часто не уделяют должного внимания. И напрасно. Дело в том, что требовать своевременного и добросовестного исполнения обязанностей можно только на основании этого документа. Именно о такой бумаге и пойдет речь далее.
Основные условия типового договора с управляющей компанией ЖКХ
Этот документ должен быть датирован. Указанная в нем дата подписания является датой начала обязательного исполнения всех описанных в документе условий и требований.
Кроме даты в документе должны присутствовать:
- название документа;
- город, в котором происходило подписание (местонахождения квартиры);
- реквизиты управляющей компании;
- регистрационные данные квартиросъемщика;
- подпись квартиросъемщика;
- подпись полномочного лица компании-управленца;
- оригинальная печать управляющей компании.
Помимо вышеуказанных атрибутов, документ должен содержать перечень взаимных обязательств участников, оформленный в виде разделов.
Среди обязательных разделов Законодательство регламентирует такие:
- предмет соглашения;
- стоимость услуг, сроки и порядок оплаты;
- обязанности квартиросъемщика;
- обязанности управленца;
- ответственность сторон-участников;
- сроки действительности соглашения.
Кроме вышеперечисленных необходимых атрибутов, текст должен содержать вводную часть. Она определяет заказчика (квартиросъемщика) и управленца (предприятие ЖКХ).
Если какого бы то ни было условия или атрибута в документе не будет, его можно будет признать недействительным (незаключенным). В этом случае сделка о предоставлении коммунальных услуг будет незаконной.
Обязанность ук заключать договор с каждым собственником
Правительство каждого субъекта устанавливает предельную стоимость коммунальных услуг – меньше разрешается, но больше этой суммы нельзя. Для решения вопроса требуется внимательно пересмотреть соглашение, заключенное с управляющей компанией – как в нем прописан вопрос относительно изменения стоимости услугю В большинстве случаев цена является существенным условием, поэтому изменить его в одностороннем порядке невозможно.
В договоре также указывается, на какую сумму может быть увеличена сумма, и сколько раз это может происходить.
Если повышение стоимости противоречит положениям соглашения, то составляется письменный отказ от уплаты. Также на собрании обсуждается договор, его нюансы.
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию. На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.
Отказ управляющей компании от дома все подводные камни
То есть, например, собственники приняли решение отказаться в одностороннем порядке от договора с управляющей компанией, поскольку приняли решение о создании ТСЖ, которому будет передано управление домом, либо принято решение о непосредственном управлении. В этом случае, для отказа от услуг управляющей компании искать недостатки в предоставляемых ею услугах нет необходимости, достаточно принять решение об отказе от договора и выборе иного способа управления домом. Вернуться в обзор судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ.
Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных частью 7.1 ст. 155 ЖК РФ и статьей 171 ЖК РФ (это статья про кап.
Соглашение, заключаемое между собственниками жилья и жилищной компанией, дает определенную гарантию исполнения своих обязанностей с обеих сторон. В нем должна содержаться следующая информация:
- Список общедомового имущества.
- Перечень обязательных работ, которые организация должна выполнять на протяжении всего срока действия договора.
- Установление тарифов на обслуживание жилого дома с указанием сумм.
- Права, обязанности и ответственность всех сторон.
- Кто и каким способом проводит контроль за ее деятельностью.
- Периодичность, с которой будет составляться и передаваться отчет о ведении деятельности.
В некоторых ситуациях пункт о составе общедомового имущества отсутствует. Иногда обслуживающая компания ссылается на технический паспорт здания. Если соглашение не содержит данного пункта, его составление считается незаконным. Технический паспорт идет в качестве обязательного приложения к основному договору.