Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора по инициативе арендодателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?
Как расторгнуть договор субаренды досрочно
Например, вы сдали свою арендованную квартиру в Москве на три месяца, пока находитесь в отпуске в Сочи. Спустя месяц появились неотложные дела по работе, пришлось отменить отпуск и вернуться домой. Можно ли выселить жильцов?
Да, это возможно: инициатором расторжения договора может выступить и арендатор, и субарендатор. Однако сначала надо уведомить другую сторону о желании разорвать сделку досрочно и обязательно указать причину.
После этого можно приступать к процессу расторжения. Способа три:
- по мирной договоренности сторон;
- до суда при нарушении условий сделки;
- через суд.
В каких ситуациях договор аренды может быть расторгнут
Для такой процедуры существует ограниченный круг оснований. К ним относятся:
- Окончание срока арендных отношений, установленного соглашением. Если в нем отсутствует положение об автоматическом его продлении, то с истечением периода договоренности теряют свое действие.
- По согласованию между сторонами. Характеризуется добровольностью подписания соглашения о прекращении отношений, согласовав это решение между собой.
- По инициативе арендодателя. Возможно только в обстоятельствах, которые могут стать причиной для принятия такого вердикта. Ими могут стать допущенные квартиросъемщиками нарушения или иные причины.
- Когда инициатор наниматель. Основания в такой ситуации должны быть не менее вескими.
Особенности расторжения договора
В документах об аренде помещения содержится норма, позволяющая выполнять автоматическое ее продление при наступлении установленного срока. Альтернативой выступает оформление дополнительного соглашения. Однако если стороны не хотят продолжать дальнейшее сотрудничество, потребуется прекратить юридическое действие. При этом в Государственный реестр должна быть внесена соответствующая запись.
Обратите внимание: Если договор предполагает возможность автоматической пролонгации, участники должны обратиться в Росреестр и подать заявление о прекращении правоотношений. Если сделка расторгается по обоюдному согласию, лица составляют дополнительное соглашение и обращаются в государственный орган с заявкой. В бумаге отражается факт прекращения юридической силы предыдущего документа.
Действовать необходимо по следующей схеме:
- Подготовить документ в двух экземплярах. На бумагах в обязательном порядке должны быть проставлены подписи сторон.
- Оформить акт приема передачи недвижимости. В бумаге отражается состояние помещения и фиксируется величина ущерба, нанесенного арендатором.
- Если первоначальный договор был заключен на срок свыше 1 года, стороны должны обратиться в Росреестр и подать заявку об изменении записи о юридической силе договора аренды.
Когда соответствующая отметка внесена, правоотношения прекращают действие. На практике испытать желание расторгнуть соглашение об аренде помещения может только одна сторона. При этом вторая будет против подобного. В этом случае прекратить действие договора аренды помещения можно лишь обратившись в суд.
Правила расторжения договора
В зависимости от того, по какому основанию происходит расторжение, предусмотрены некоторые особенности совершения данного юридического действия.
Так, например, если основанием явилось решение судебного органа, то оно и будет приниматься за акт о расторжении правоотношений. Дополнительное соглашение, если таковое имелось, также прекращает свое действие. Акт будет считаться недействительным со дня, когда постановление судебного органа вступило в законную силу.
При взаимном согласии на прекращение гражданских правовых отношений стороны должны заключить соглашение о расторжении договора аренды. При его отсутствии сделка по аренде продолжает порождать юридические последствия для сторон.
В том случае, если на расторжении настаивает одна из сторон, она должна письменно уведомить об этом другую сторону не менее чем за месяц. В противном случае на нее может быть возложена обязанность по возмещению причиненных расходов и убытков. Если в документе прямо указано на то, что досрочное расторжение не допускается, стороны не имеют право прекращать правоотношения. Единственным исключением может являться только полное возмещение убытков и расходов другой стороны. Все спорные вопросы подлежат разрешению в судебном органе в порядке искового производства.
Соглашение о расторжении
Если правоотношения, вытекающие из правоотношений, желают прекратить обе стороны, они должны оформить свое волеизъявление в письменном виде.
Регистрация соглашения о расторжении договора аренды происходит в том же порядке, что и регистрация самого акта.
Для этого необходимо обратиться в управление регистрирующей организации по соответствующему субъекту РФ и представить пакет документов, подтверждающих существование сделки, а также соглашение о расторжении. Данное действие происходит в срок, не превышающий пяти суток.
Соглашение для расторжения договора должно включать в себя:
- Название акта.
- Дату его совершения.
- Указание на договор, который нужно прекратить.
- Субъектный состав.
- Подписи сторон (если это ЮЛ, то также и их печати, заверенные и выданные уполномоченными государственными органами).
Неисполнение договора
Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:
- Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
- Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
- При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
- Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
- Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.
Способы подачи и сроки
Письмо об освобождении от обязанностей по арендному договору нужно отправить заранее. Участник, которому оно адресовано, вероятно, не будет согласен с тем, что написано на бумаге, и условиями. Если уведомление направляется ЮЛ, и его принимает секретарь ответственного лица, то нужна его подпись или печать. То есть тот, кто принес оповещение, должен понимать, что оно принято в надлежащем порядке. То же самое происходит, когда письмо передается гражданину, работающему в статусе ИП.
Интересный момент! Если возможность отнести оповещение отсутствует, это можно сделать через почту – заказным письмом с уведомлением. Последнее посылается по адресам организации, указанным в договоре: фактическому и юридическому.
После отравления письма срок окончания контракта будет зависеть от последующей реакции второй стороны. Собственник имущества, предупредив надлежащим образом вторую сторону, обычно дает 5 дней для того, чтобы освободили помещение. Неважно какое – жилое или нежилое.
Регистрация дополнительного соглашения о расторжении договора аренды
Допсоглашение следует составлять в той же форме, что и сам расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Допсоглашение, являясь неотъемлемой частью ДА:
- Не подлежит госрегистрации, если посредством его заключения расторгается ДА, не требующий госрегистрации. Например, заключенный на период до 1 года ДА:
- здания или сооружения – см. п.2 ст. 651 ГК РФ. К ДА нежилых помещений применяются положения указанной нормы со всеми вытекающими последствиями (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53);
- земельного участка (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ).
- Подлежит госрегистрации, если посредством его использования расторгается договор, подлежащий госрегистрации.
Как передать площадь арендодателю?
Прием-передача предмета аренды происходит по акту возврата, который подготавливается в письменной форме. В нем указывается информация о сторонах, об объекте недвижимости. Кроме того, в нем могут быть изложены определенные замечания сторон, или же, информация о том, что арендатор и арендодатель претензий друг к другу не имеют.
Можно и нужно указывать в акте сведения о том, что между сторонами осуществлялась передача денежных средств:
- сумма задолженности по арендной плате;
- компенсация за улучшения имущества и так далее.
- Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения может оформляться по инициативе одной из сторон, но при наличии согласия на это арендатора и арендодателя. В определенных случаях, документ нужно сдавать на регистрацию в компетентные органы. Само имущество передается по соответствующему акту.
Правила расторжения договора аренды нежилого помещения
Если вы желаете узнать, что такое термин договор аренды, то необходимо знать, это и есть тот самый документ, который на практике чаще всего заключается. Сторонами сделки выступают и физические и юридические лица. Каждый участник сделки может столкнуться с такой ситуацией, когда возникает необходимость в расторжении соглашения.
В обобщенном виде расторжение договора аренды может происходить в нескольких случаях:
- когда стороны не имеют претензий и желают расторгнуть договор. Конечно же, этот способ является самым простым, в результате участники подписывают соглашение;
- в момент, когда действие сделки истекло, при этом нет и условий, касающихся автоматической пролонгации документа, то, как правило, отношения между участниками прекращаются автоматически;
- это может произойти по инициативе арендодателя, например, были допущены те или иные нарушения со стороны съемщика квартиры, иные обстоятельства;
- но и конечно, решение, связанное с расторжением договора может выдвинуть и съемщик жилой недвижимости, но для этого следует предоставить весомые причины.
На практике подобные проблемы обычно и вовсе решаются в судебном порядке, а значит, нужно заранее знать об этом, стараясь не нарушать правил и условий соглашения.
Соглашение о расторжении договора аренды
Тип документа: Соглашение
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 15,0 кб
При подписании соглашения о прекращении договора аренды происходит моментальная отмена ранее заключенного договора аренды. При этом данным документом с арендатора и арендодателя снимаются все оговоренные обязательства.
Подписывается такого рода соглашение при окончании времени действия основного документа.
Правила составления такого договора
Для правильного составления такого бланка соглашения, обязательно нужно внести следующие данные обеих участвующих в сделке людей:
- контакты и информацию паспортных данных, а также фамилию, имя и отчество;
- требуется внести номер расторгаемого договора об аренде;
- обязательно нужно указать все причины, которые поспособствовали разрыву договора аренды;
- обязательным условием будет внесение в соглашение о расторжении информации об отсутствии каких-либо дополнительных притязаний и требований с обеих сторон;
Акт сверки как доказательство завершения правовых отношений
После завершения любых договорных отношений нужно составить акт сверки, который служит доказательством выполненных платежных обязательств. Случай, когда есть основания досрочно расторгнуть договор аренды, в этом не исключение.
Акт должен закрепляться подписями сторон. Он имеет силу с нотариальным заверением или без него. Акт сверки нужно хранить у заинтересованного лица.
Оно должно содержать информацию об оказанных услугах и о произведенных платежах. Также обязательны полные реквизиты сторон.
Если услуги аренды оказаны, а платежи не произведены, то срок взыскания составляет 3 года. Если арендатор и арендодатель в течение этого срока подпишут акт, который подтверждает наличие долговых обязательств, то срок взыскания возобновляется с момента подписания акта.
Пример соглашения о расторжении договора
Как правило, соглашение о расторжении (изменении) договора составляется заинтересованным партнером и подписывается в количестве экземпляров, которое равно числу сторон договора. Действующее законодательство не предусмотрело форму соглашения о расторжении договора. Однако, в соответствии со сложившейся юридической практикой, в документе должны содержаться следующие элементы:
- наименование: Соглашение о расторжении договора
- место составления;
- дата подписания;
- наименование контрагентов с обязательным указанием подписантов и их полномочий;
- условие прекращения договора;
- основания прекращения договора в тех случаях, когда они предусмотрены законом или договором;
- дата прекращения контракта (может быть сформулировано и так: «расторгается с момента подписания»);
- последствия расторжения, например, гарантия одной из сторон оплатить предоставленные услуги;
- подписи и реквизиты сторон.
В некоторых ситуациях к соглашению необходимо приложение других документов. Так, когда расторгается договор аренды, нужно по акту приема-передачи вернуть имущество арендодателю. Этот акт будет являться неотъемлемой частью соглашения о расторжении договора.