Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «5 основных этапов расприватизации квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
И расприватизация, и деприватизация – это процедура, которая подразумевает возврат жилья в собственность государства/муниципалитета. И тот, и другой термин в российском законодательстве отсутствует. Хотя само явление в практике есть.
В каких случаях расприватизация невозможна?
Муниципальные органы имеют право принять недвижимость, которую люди планируют вернуть в их собственность. Но они не обязаны это делать. Достаточно даже выявления одного «несущественного» обстоятельства, чтобы заявители получили по своему обращению отказ.
Законодательство РФ допускает расприватизацию исключительно приватизированного ранее жилья. Если квартира была приобретена по договору купли-продажи, получена в наследство или по дарственной, то расприватизировать ее уже не удастся.
Также есть и другие основания для отказа:
- жилье перепродано другим людям;
- период исковой давности просрочен, причем без веских оснований;
- на дату подачи иска жилье находится в залоге у банка, кредит еще не выплачен;
- в жилье проведена несогласованная перепланировка, в дальнейшем собственники ее не узаконили.
Иногда муниципальные органы власти выявляют задолженность по оплате коммунальных платежей. Это не является достаточным основанием для отказа в проведении процедуры. Но все же рекомендуется в полной мере погасить долг до обращения в уполномоченные органы. В случае наличия долгов, при общении с сотрудниками муниципалитета могут возникнуть проблемы.
Можно ли расприватизировать квартиру в «проблемном» доме? Если дом, где располагается целевой объект недвижимости, признан аварийным, то власти откажутся принимать квартиру в свою собственность. Но иногда удается расприватизировать такое жилье. В дальнейшем можно претендовать на получение новой квартиры.
Особенности оформления расприватизации
При желании расприватизировать жилье необходимо учитывать следующее.
- Если собственник не согласен на процедуру, то провести ее не удастся. Допускается расприватизировать квартиру через суд, если собственника признали малоимущим. Если приватизацию провели неправильно, расприватизировать жилье допускается вне зависимости от отношения собственника к этой процедуре.
- Если одним из собственников жилья выступает родитель с ребенком до 18 лет, без письменного разрешения со стороны сотрудников органов опеки процедуру провести не получится. Уполномоченные лица должны увидеть, что имущественные права детей не нарушаются, что расприватизация не приведет к ухудшению условий проживания для несовершеннолетних.
- Допускается расприватизировать долю в жилье, но для этого нужно получить разрешение со стороны каждого собственника жилья. Процесс проводится точно так же, как и расприватизация жилья целиком.
Расприватизация или деприватизация?
Казалось бы, эти оба понятия являются синонимами, тем более что означают они одно и то же. Но наиболее «придирчивые» юристы считают, что, согласно ГК РФ (статьи 168-172 и 175-179), под расприватизацией жилья следует понимать признание договора о приватизации недействительным, которое осуществляется исключительно в судебном порядке. Инициатором процесса может быть, как сам собственник, так и иные заинтересованные лица.
Причинами расприватизации могут служить:
- неправильно оформленный договор;
- совершение сделки недееспособным лицом или введённым в заблуждение;
- нарушение прав всех прописанных на момент приватизации жильцов, которые по каким-то причинам не были включены в долю;
- отказ муниципальных властей принять жилплощадь на баланс.
Деприватизация квартиры (согласно статьям 450-453) – процесс добровольного расторжения договора о приватизации, инициированный собственником. То есть возвращение жилья на баланс муниципальных властей происходит по желанию владельца.
Деприватизация и расприватизация – принципиальные отличия двух понятий
Расприватизация – это процесс, в рамках которого бывший собственник добровольно отдает свою недвижимость в пользу органов местной власти. Это обратный приватизации процесс, позволяющий человеку вновь начать пользоваться помещением не на правах хозяина, а на основании договора социального найма.
Официального понятия деприватизации в законах и нормативных актах нет, поэтому четкого определения процессу нет. Однако процедура все равно рабочая и есть порядок действий, которого важно придерживаться.
Многие аналитики склонны полагать, что деприватизация и расприватизация – понятия синонимичные. Но иногда деприватизацией называют процесс принудительного изъятия недвижимости у человека, если она перешла в его собственность без законных оснований. А расприватизацией чаще называют добровольный возврат имущества муниципалитету. Однако в быту фигурируют оба понятия и значение у них одно.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
Документы при добровольной расприватизации квартиры
- Документы, подтверждающие наличие права собственности на данное жилье, например, договор приватизации. Эти документы необходимы для подтверждения права собственности на квартиру.
- Чтобы пройти процедуру расприватизации, необходимо соблюдать несколько условий, указанных выше, соответственно необходимо также предоставить при расприватизации документы, подтверждающие отсутствие причин, мешающих ее осуществить. Таким документом может быть справка об отсутствии наложения ареста на квартиру, например.
- Выписка из домовой книги. Эта выписка должна содержать сведения за период с момента заселения на данную жилплощадь собственника. Действует – 2 месяца.
- Поэтажный план с экспликацией передаваемых жилых помещений.
- Документы, подтверждающие личности всех жильцов данной жилплощади.
- После уплаты государственной пошлины, необходимо также получить справку об уплате и предоставить ее.
М.А. Федосеев подал иск к С.М. Смирновой и А.А. Смирнову о признании недействительным договора приватизации по причине нарушения его прав в ходе её проведения. По утверждению истца, от участия в приватизации он не отказывался, а подписывал документ о передаче права на оформление своей доли в квартире падчерице – С.А. Смирновой, не изучив его перед подписанием. То есть, он был введён в заблуждение относительно природы и последствий сделки, тем более что из-за состояния здоровья не мог здраво оценивать свои поступки (длительное время находился под наблюдением в наркологическом диспансере).
Уже в ходе рассмотрения он дополнил изложенные в иске данные, уточнив, что его подписи на заявлении о приватизации и в записи об отказе от участия в ней были подделаны.
Как расприватизировать квартиру с несовершеннолетним
Чтобы расприватизировать квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, следует обратить внимание на некоторые нюансы:
- В случае когда ребёнок имеет только прописку в квартире, но фактически проживает по другому адресу, проблем у вас не возникнет – достаточно представить документы, подтверждающие тот факт, что несовершеннолетний живёт не с вами и выписать его на этом основании;
- Когда же несовершеннолетний ребёнок является владельцем доли приватизированной квартиры, на её деприватизацию требуется получить разрешение от органов опеки, что не так просто, поскольку по факту у ребёнка отнимается имущество;
- Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, согласие на деприватизацию он должен писать сам, а не его представители (опекуны, родители).
Что такое деприватизация (расприватизация)
Деприватизация – это добровольный процесс, при котором происходит фактический возврат своей недвижимости в собственность муниципальных властных структур (обратный процесс приватизации). Таким образом, собственник сменит свой статус на нанимателя, и сможет продолжать жить в квартире, однако согласно условиям договора соцнайма.
При этом стоит отметить, что официальной трактовки деприватизации нет. Пока не принят соответствующий закон, терминология попросту отсутствует. Впрочем, это совершенно не мешает процедуре работать, и она описывается во многих действующих нормативах.
Многими аналитиками понятия деприватизации и расприватизации признаются идентичными. Однако, в некоторых ситуациях между ними могут возникнуть существенные различия. Так, под реприватизацией понимают принудительный возврат жилья, которое перешло в собственность пользователя без законных оснований.
Нюансы передачи квартиры
Все юридические процедуры имеют множество тонкостей, которые следует учитывать. Как расприватизировать комнату в коммунальной квартире? В законодательстве предусмотрено долевое владение жильем.
Тогда нужно получить разрешение от собственника каждой части, иначе будет отказ в заявке.
В остальном процедура не отличается от стандартной. Можно ли расприватизировать квартиру без согласия собственника? Такая процедура считается недействительной.
Если же это и получилось сделать, то сделка будет признана недействительной, и жилье передается собственнику на прежних основаниях.
В каких случаях можно расприватизировать квартиру? Это производится во всех ситуациях за исключением:
- обремененного жилья;
- переданного помещения по наследству или в дар;
- при несанкционированных перепланировках;
- проданную квартиру;
- ведомственное жилье.
Расприватизация с несовершеннолетним
С такой ситуацией сталкиваются многие. Следует определить, считается ли ребенок собственником, или он только прописан в жилье. При наличии регистрации надо обратиться в органы опеки и попечительства, предоставив список документов. Там надо подать заявление, после чего получить заключение.
Всю документацию надо предоставлять для выполнения стандартной процедуры.
Если ребенок является собственником, то этот процесс будет сложным, поскольку органы опеки защищают права детей. Поэтому получить разрешение будет не так просто. В этом случае надо проконсультироваться у юриста, который поможет решить проблему.
Для положительного решения потребуются дополнительные документы, подтверждающие пользу процедуры для несовершеннолетнего ребенка.
✅ Можно ли расприватизировать квартиру? (Таблица)
Обратная приватизация жилья регламентируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами:
- Жилищным кодексом – а именно, ст. 20 и ст. 49 ЖК РФ;
- ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» (от 04.07.1991) – ст. 19.1;
- Закон города Москвы № 60 «О передаче…» (от 6.11.2002) – регламентирует передачу приватизированного жилья в собственность столичных властей.
Расприватизация квартиры имеет несколько особенностей. Рассмотрим некоторые из них в таблице.
| Ситуация | Особенности |
|---|---|
| Без согласия собственника | Случается, что один из собственников приватизированной квартиры не согласен на возврат – деприватизация невозможна. Зато можно расприватизировать жилье в судебном порядке. Разумеется, при наличии веских аргументов. Например, отсутствие прав на перевод жилья или нарушение установленной процедуры по переводу квартиры в собственность граждан. |
| С ребенком | Если в квартире проживает несовершеннолетний, то расприватизация происходит при участии органов опеки. Случается, что взрослые нарушают процедуру. Тем самым, оставляя ребенка без права на жилой объект. Приходится оспаривать сделку, но обращение в суд возможно только с согласия ООП. |
| Расприватизация доли в квартире, жилье | Приватизированное жилье может принадлежать не одному, а сразу нескольким владельцам – по праву долевой собственности. Вернуть только свою долю государству нельзя. Но если собственники договорятся, то могут возвратить квартиру целиком – согласно деприватизации. Если обращаться в суд, то нужно иметь веские основания. Приватизация будет признана недействительной, если в ходе нее были допущены серьезные юридические ошибки. |
Отличие от деприватизации
Расприватизация и деприватизация жилья – это передача недвижимости обратно государству. Оба способа имеют одинаковое значение, однако различаются в условиях и последствиях.
Расприватизация – это признание приватизации недействительной в судебном порядке.
Деприватизация – это добровольное решение одного или нескольких собственников приватизированной квартиры о возврате жилье обратно муниципалитету.
Уже на примере определений видно, что расприватизация отличается от деприватизации. Если в случае с добровольным способом можно обойтись без суда, то расприватизация имеет исключительно принудительный порядок. Более того, если владельцу приватизированной квартиры откажут в деприватизации, он имеет право воспользоваться судебной защитой.
Но ключевое отличие двух способов – юридические последствия. После расприватизации в суде жильцы сохранят право еще на одну приватизацию. Если же вернуть квартиру государству добровольно, то попытка бесплатного перевода жилья будет считаться исчерпанной.
Различия между расприватизацией и деприватизацией
Понятия «расприватизации» и «деприватизации» еще не успели закрепиться на законодательном уровне. Однако в реальной юридической практике между ними существует большая разница. Так, под расприватизацией понимается судебный порядок возвращения недвижимости в собственность муниципалитета. Ранее составленный договор приватизации признается недействительным ввиду того, что при его оформлении были допущены ошибки, неточности и нарушения действующего законодательства.
В свою очередь, деприватизация – это добровольная процедура, которая осуществляется без обращения в судебную инстанцию. Если ранее деприватизировать жилье могли только малоимущие граждане, то сегодня такая возможность предоставляется всем лицам вне зависимости от их материального положения. Для того, чтобы деприватизировать квартиру, собственнику необходимо просто обратиться с соответствующим заявлением в жилищный орган по месту своего проживания.
И расприватизация, и деприватизация имеют безвозмездный характер. За отчуждение квартиры в пользу государства бывший собственник не сможет выручить никаких денежных средств.
Правовые нюансы приватизации: о чем нужно знать
Каждый гражданин РФ имеет право приватизировать муниципальную собственность только 1 раз (ст. 11 Закона № 1541-1). Изначально в договор приватизации должны быть включены все лица, которые числятся пользователями данной квартиры (т.е. они зарегистрированы и проживают именно в ней). В противном случае от человека должен быть получен письменный и нотариально заверенный отказ от участия в приватизации.
Гражданин может сохранить за собой право на повторную, как бы неиспользованную, единоразовую приватизацию муниципального жилья. Это возможно в том случае, если проводится расприватизация недвижимости, т.е. отчуждение через судебные органы. Если же человек отказывается от принадлежащей ему собственности в добровольном порядке, то он навсегда утрачивает возможность приватизировать муниципальное жилье еще раз.
В соответствии со ст. 7 Закона № 1541-1, опекаемые лица, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие в нем вместе со своими законными представителями, также должны быть включены в договор приватизации. Опекун, решивший по какой-либо причине не включать своего подопечного в данный документ, должен получить на это письменное разрешение от Органов опеки и попечительства.
Аналогичное письменное разрешение от ООП понадобится получить в том случае, если будет проводиться расприватизация/деприватизация квартиры, где несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин выступает в роли:
- одного из сособственников;
- прописанного и проживающего лица.
ООП почти никогда не дает разрешение на отчуждение недвижимости, т.к. это напрямую ущемляет интересы опекаемого лица. Именно поэтому деприватизация и расприватизация квартиры, в которой зарегистрирован опекаемый гражданин, оказывается практически неосуществимой идеей.