Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Что будет, если не выделить доли детям
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Возможны несколько вариантов развития событий:
- Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
- Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
В 2017 году вступили в силу изменения, в соответствии с которыми необходимо соглашения, касающиеся выделения доли, заверять подписью нотариуса.
Этот документ должен содержать следующие сведения:
- данные каждого из участников сделки;
- сведения о квартире (размер, расположение и т.д.);
- основания возникновения права собственности;
- серия и номер сертификата;
- справка о выплате долга кредитной организации;
- в каких долях делится квартира;
- разъяснение о том, что доли могут быть уменьшены при рождении последующих детей;
- заверение нотариуса о законности сделки;
- подпись каждого участника.
Какие сложности могут возникнуть при выделении долей по маткапиталу
Жилищные вопросы часто сопровождаются спорами между участниками, не исключая самых близких родственников. При обсуждении размера долей важно, чтобы все члены семьи изъявили согласие с предложенным вариантом распоряжения. Идеальным вариантом станет равный раздел на всех членов семьи. Однако наделение имуществом несовершеннолетних детей влечет за собой проблемы при продаже объекта жилья в будущем.
Выделив слишком маленькую долю другим членам семьи, держатель сертификата рискует столкнуться с претензиями со стороны органов опеки или аннулированием соглашения в судебном порядке. После совершеннолетия дети вправе обратиться в суд и оспорить распределение.
Без юридической поддержки не обойтись, когда возникают споры с выделением долей несовершеннолетним или супруги не могут договориться о мирном разделе имущества при разводе. Рекомендуется привлекать к составлению документа квалифицированного юриста, имеющего опыт в жилищной сфере. Юрист обеспечит соблюдение всех законных требований к заключению сделок с выделением долей в недвижимости.
В каких случаях нужно выделять доли?
Государство предоставляет помощь семьям с детьми с 2007 года. Самый востребованный вариант использования выделенных средств — покупка недвижимости. Маткапитал используют для приобретения жилья частично или полностью.
В большинстве случаев выделенной суммы не хватает на покупку. В таких ситуациях родители дополнительно тратят собственные средства или обращаются в банк, чтобы оформить ипотеку.
Маткапитал при обращении в банк используют как первоначальный взнос или выплачивают за счет него уже оформленный ранее Кредит.
Порядок выделения и использования средств государства регулируется ФЗ № 256. Закон определяет, что в недвижимости, которую купили с использованием средств маткапитала, нужно выделить доли детям и супругу. На это не влияет, кто выступал заемщиком при оформлении целевого кредита, или какую часть квартиры оплатили за счет государственной помощи.
Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Доли детям можно выделить по соглашению, заверенному нотариально или в простой письменной форме. Простая форма подойдет супругам, у кого в квартире были выделены доли, и их равенство сохранится после оформления долей детям. Также простая форма используется в случае регистрации детских долей и сохранения оставшейся части в совместной собственности супругов. Соответственно, нет признаков раздела имущества.
Если же возникает необходимость оформить супругу долю вместе с детьми, то нужно обратиться к нотариусу. Он подскажет, как максимально правильно его составить, какие доли указать, чтобы избежать в дальнейшем возможных проблем.
В простом соглашении должны присутствовать:
- дата и место сделки;
- сведения о родителях с указанием ФИО, паспортных данных и места регистрации каждого;
- информация о детях: ФИО, реквизиты свидетельств о рождении или паспортов (для лиц старше 14 лет);
- сведения о жилом объекте: адрес местонахождения, краткие характеристики;
- вид собственности и правоустанавливающие документы;
- размеры долей каждого из членов семьи;
- условия распределения долей и последующего их перераспределения;
- подписи супругов;
- нотариальное заверение: подпись и печать.
Размер долей по соглашению
Закон не устанавливает конкретных требований к размеру долей, которые могут быть выделены детям. Как правило, в стоимость приобретенного жилья входит не только МСК, но собственные средства семьи. На практике распределение долей происходит самым разным образом: от равных частей на каждого члена семьи до выделения детям 1/100 части жилого помещения.
В законе сказано, что выделение долей в жилом помещении производится по соглашению. Поскольку законными представителями несовершеннолетних детей являются родители, очевидно, что они сами решают этот вопрос. Проблемы возникают при продаже такого жилья или разводе с разделом имущества, особенно когда дети остаются проживать с одним из супругов.
Исходя из сложившейся правоприменительной практики, самым правильным представляется следующее решение. Родители выделяют детям доли, пропорциональные сумме полученного материнского капитала с учетом всех членов семьи. Если они будут несоразмерно маленькими, суд по просьбе истца может пересмотреть их размеры.
Пример. Квартира куплена за 3 млн рублей, в том числе сумма МСК составляет в ней около 15 % (466 617 руб.). В семье 2 детей, мать и отец. Исходя из ее размера, каждому ребенку должна быть выделена 1/25 доли в праве на жилое помещение.
Что будет, если не выделить доли?
По факту — это нарушение федерального закона. По иску заинтересованных лиц, а это могут быть органы опеки, прокуратура, родителей привлекут к ответственности и обяжут произвести выделение долей детям при использовании материнского капитала на покупку жилья. Хуже, если суд рассмотрит это как мошенничество и, соответственно, вынесет наказание по этой малоприятной статье Уголовного кодекса.
Кроме того, проблемы могут возникнуть при продаже квартиры. Стараясь избежать неприятностей, факт использования материнского капитала на приобретение продаваемого жилья стараются выявить риэлторы. В ином случае сделка может быть признана недействительной по суду с применением последствий ее недействительности.
Таким образом, лучше не рисковать репутацией, и своевременно выделить доли детям, тем более что они, как правило, невелики. Это имеет принципиальное значение при продаже жилья по следующим причинам:
-
Квартира, в числе собственников которой числятся несовершеннолетние дети, может быть продана только по согласованию с органами опеки. Они потребуют от родителей обязательство, что в новом купленном жилье они получат эквивалентную долю собственности в праве.
-
Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних лиц в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса (ст. 54 № 218-ФЗ).
Нужно ли выделять доли детям при использовании материнского капитала на жилье?
Покупка квартиры или строительство дома — самый популярный способ использования материнского семейного капитала (МСК). Закон обязывает лицо, получившее сертификат, и его супруга, чтобы жилое помещение, на которое потрачена семейная выплата, было оформлено на владельца сертификата, его супруга и всех детей, которые были у владельца сертификата на время использования средств МСК.
Это условие защитит права детей в случае развода, смерти родителей и других негативных обстоятельств. Доли нужно оформлять и при получении федерального материнского капитала, где распорядителем средств выступает Пенсионный фонд, и регионального, который оформляют местные органы соцзащиты.
Граждане обязаны сделать это в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на жилье, или погашения регистрационной записи об обременении (ипотеке), или другого события, установленного законодательством. Однако оформить доли можно и до наступления этих обстоятельств.
Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?
Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.
Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.
Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.
Обязательно ли выделять доли при использовании материнского капитала?
Выделять доли придется, иначе владельца сертификата могут привлечь к ответственности. Особенности распоряжения маткапиталом и распределения долей регламентируются несколькими законами:
| Закон | Разъяснение |
| ФЗ от 29.12.2996 №256 | Определяет виды государственной поддержки семей с детьми, нюансы распоряжения маткапиталом, целевое направление средств на разные нужды |
| Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств…» | Регулирует порядок предоставления денег по сертификату, определяет перечень документов, сроки выделения долей и направления средств |
| Ст. 34 СК РФ | Общим считается имущество супругов, купленное с момента заключения до дня расторжения брака. Оно подлежит разделу. Исключение – недвижимость, приобретенная на маткапитал: выделенные доли делиться не будут |
| ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» | Право собственности подлежит госрегистрации. Соглашение о выделении долей по маткапиталу предоставляется в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в ЕГРН |
Примечание: с 1 января 2021 года маткапитал предоставляется на первого ребенка, рожденного с указанной даты. Размер выплат составляет 466 617 р. Если рождается второй ребенок, дополнительно выплачивают 150 000 р. Деньги можно потратить на образование детей, покупку реабилитационных средств ребенку-инвалиду, улучшение жилищных условий. Выплачивает их Пенсионный фонд, наличные держателю сертификата не выдаются.
Сроки исполнения обязательства
Когда наступает момент исполнения обещания? В зависимости от того, каким способом приобретается дом или квартира, срок исполнения обязательства разный. Это должно быть сделано в течение 6 месяцев после:
- снятия обременения с помещения — при погашении ипотечного займа, в том числе средствами маткапитала;
- перечисления средств продавцу — в случае покупки по договору продажи;
- выплаты завершающего платежа — если соглашением предусмотрена рассрочка;
- подписания акта передачи — по договору долевого строительства;
- ввода дома в эксплуатацию — при строительстве подрядной организацией;
- получения кадастрового паспорта — если дом строится самостоятельно;
- перечисления денег владельцу сертификата — за построенный до 2007 года или реконструированный объект;
- выплаты последнего пая — при участии в жилищно-строительном кооперативе.
Кто контролирует, выполнили ли родители обещание? Многие владельцы сертификатов ошибочно полагают, что этим занимается Пенсионный фонд. На самом деле его работа состоит в проверке представленных документов и завершается после перечисления денег.
Нужен ли нотариус при составлении соглашения о выделении долей?
Есть ситуации, когда нотариальное присутствие при выделении долей обязательно, а когда оформить документ можно без него.
Без нотариуса составляется соглашение в следующих случаях:
- Жилье изначально приобретается с привлечением средств материнского капитала и в договоре купли-продажи сразу обозначаются размеры долей каждого из членов семьи.
- По завершению строительства (после постановки жилого строения на кадастровый учет) или снятия обременения в связи с полным погашением ипотечного кредита:
- доли выделяются детям из долевой собственности супругов в простой письменной форме по обоюдному совместному решению;
- родитель только один и имущество находится в его собственности, детям выделяет доли в простой письменной форме;
- жилье оформлено в общую совместную собственность супругов, оно так и останется для них в таком статусе, а детям будут определены доли. Соглашение оформляется в простом письменном виде без нотариального заверения.
Соглашение подлежит нотариальному заверению в нескольких случаях:
- Ипотечный кредит берется с определением долей каждого члена семьи. Тогда регистрируется ипотека долей и прикладывается нотариальное соглашение.
- Жилье приобретено обоими супругами по договору купли-продажи и оформлено ими в долевую собственность. Когда доли детям выделяются только из доли одного из супругов, потребуется нотариальный документ.
- Средства материнского капитала были использованы в период брака супругов, но впоследствии брак расторгнут. Тогда происходит не просто выделение долей детям, но и раздел имущества между бывшими супругами. Потому сделка оформляется нотариусом.